不動産競売物件いろんな話 : 代表的ご質問

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代表的ご質問

2008年05月16日05:00

カテゴリ: 明渡の色々; 代表的ご質問

空家のマンションの残置物について

空家のマンションの残置物について

。。。。。。

友人の不動産業者からの相談。

入札を検討している中古マンションは、数年以上空家で、家具数点が残置されている。

もし、あとで家具のなかに貴重品を置いてあった、などと文句をつけられたら困る！

どのように対処したらいいのだろうか？

。。。。。。

この質問に関連する回答関連記事は、このグログでもあちこちでお話しています。

まとめますと以下のようになります。

（それぞれタイトルをクリックすれば、記事にリンクします。）

①、空家の場合の明渡方法の考え方

②、所有者を探そう、の一例です

③、事件記録を閲覧しましょう

④、空家の場合の処理の仕方の一例です。

⑤、空家の残置物は、鍵を開けて勝手に処分しても良いですか？

⑥、民法３９５条の占有者が代金納付前に退去

⑦、家財残置の空家の事前調査

⑧、空家に残置された動産類を処分して損害賠償

数年以上も空家で、管理費も結構な額を滞納している物件です。

競売業者でしたら、それなりの方法で処理してしまいます。

どうも、友人は、勝手に処分して、あとで文句を言われないか、心配しています。

そうしたら、手続きは面倒ですが、強制執行での処理が一番です。

強制執行をするためには、引渡命令の申立からスタートします。

ちょっと、専門的ですが、ここ（※）でお話しています。

2007年08月14日07:35

カテゴリ: 代表的ご質問; 落札後の手続

落札後、資金メドが狂って、残代金が納付できない時、どうなりますか。

落札したのですが、残代金を納付しませんでした。

入札保証金はどうなるのでしょうか。

結構、このご質問が多いです。

１、まず、入札の際、振り込んだ保証金は戻りません。

　　簡単に言えば、没収です。

　　没収された保証金は、その物件の売却代金の一部に充当されます。

　　競売は、債務者が返済不能になった借金を、

　　債権者に返済（配当或は交付）する為に、不動産が売却され、

　　その代金が返済金となります。

　　
　　没収された保証金は、回りまわって、債権者に流れていきます。

２、代金納付されませんでしたので、再度入札者を募る事になります。

　　この時、以前代金納付しなかった者は、

　　買受申出でをしても、不許可事由となります。

　　入札に参加して、開札期日にトップ当選しても、

　　裁判所は、トップ当選者を審査する日（売却決定期日）、

　　「この物件について、

　　　以前、あなたは代金支払いをしなかったので、

　　　あなたには売りません。」（売却不許可決定）

　　　で、断られてしまいます。

　　　☆保証金を没収されているのに、更に追い討ちの仕打ち。

　　　　理不尽な感じがしないでもありませんが・・。

もともと、悪徳業者から競売システムを守る為にできたもの、

　　　　今となっては、一般消費者という弱者いじめの悪代官的イメージ。　

３、代金納付しなかった者が保証金の返還請求できる場合があります。

　　◎、代金不納付後の手続において、競売申立が取り下げられた時、

　　◎、競売手続を取り消す決定がなされて、それが確定した時、

保証金は、大金です。

よくある例は、銀行ローンを前提に入札される場合です。

しかも、よく打合せもしない見切発車で、

まあ、なんとかなるだろう入札です。

落札後、銀行から断られて、さあ大変。

こんなことにならないように、充分注意をしてください。

その気になれば、代行費用の大幅節約ができるかも。
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2007年03月26日06:19

カテゴリ: 代表的ご質問; 用語・単語の説明

入札期間に入札者がいない時はどうなりますか。

4月から暫く休ませて頂きます。

在庫ネタをはきだして、さっぱりしま～～～す。

入札期間に入札者がいない時はどうなりますか。

「特別売却」という方法で販売に付されます。

一定の特別売却期間中に、早い者勝で、買い手を募ります。

価格は、入札期間の時と同じ買受可能価額です。

買いたい人は、執行官室に行き、買受の申出の手続きをします。

これを「特別売却」といいます。

但し、同時刻、複数の買受希望者が重なった場合、どうなるでしょう。

申込書に、買受ける金額を記載する欄があります。

そこの記載金額の高い方が当選。

これは、事実上の再入札。

裁判所によっては、「抽選」という方法をとるところもあるようです。

その辺は、裁判所の執行官室で確認されて下さい。

特別売却の期間は、裁判所によって色々です。

特別売却期間内でも、何曜日の何時から何時まで、

という指定はよくあるところです。

特売物件を買う場合、必ず、事前に確認されて下さい。

その期間内に買い手がつきませんと、価格の見直し。

価格の見直しの結果は、当然安くなります。

どの位安くなるのでしょう。

一概には言えませんが、

大雑把な印象では、３割前後は安くなっているようです。

その価格で、期間入札。

こうして、「期間入札→特別売却」のワンセットを３回。

それでも、買い手がつかない場合、

裁判所は、競売を申し立てた銀行等の債権者に通知をします。

「３回売却を実施したが、買い手がつかなかったので手続きを停止します。」

【競売手続停止通知書】といいます。

債権者は、この通知を受け取ってから、３ケ月以内に、

「買い手がいますので、売却を実施してください。」

裁判所に申し立てれば、売却が実施されます。

この申出でをしない時、手続きは取り消されます。

この申出でをして､売却が実施されて、

買い手がいなかった場合も、手続きは取り消されます。

神奈川県内の特別売却物件の詳細につきましては、ここをクリックして下さい。

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2007年01月23日04:32

カテゴリ: 代表的ご質問; 実際の交渉

庭石、建具は誰のもの

次のようなご質問がよくきます。

。。。。。。

所有者の住む一戸建を落札した場合、次の動産類は誰のものですか？

庭石、石灯籠、庭木、畳、建具、浴槽、キッチンセット、クーラー。

。。。。。。

簡単にお話させて頂きます。

例外的事項（例えば、先行の動産差押、立木法など）は考慮外とします。

１、まず、庭石、石灯籠、庭木です。

原則、買受人（落札者）のものです。

民法で、「不動産とは、土地及びその定着物」といっています。

土地に対する差押えの効力は、その定着物に及びます。

土地を競売で取得すれば、定着物も取得したことになります。

借地権や、法定地上権付の建物だけを取得した場合は、どうでしょう。

建物は、敷地を利用する権利があって、そこに存在します。

（まともな金融機関は、まともな物件にしか融資しません。

その結果の競売ですので、不法占有は考えません。）

建物に対する差押えの効力は、

敷地利用権（地上権、賃借権）に及びます。

敷地を利用する権利の無い建物の価格は、、

材木と諸設備だけの価格。

建物の落札者は、解体、或は移築で、

その場所から建物を搬出しなければいけません。

そんな勿体ないことは、国家経済上、認められません。

ですから、この場合も、庭石、石灯籠、庭木は含まれます。

債務者のなかには、庭石、庭木などを、

買ってくれ、

と交渉してくる人がたまにいます。

その場合、この説明をします。

建物も土地の定着物ですが、

土地とは別個の独立した不動産として扱われているのは、

皆様ご承知の通りです。

２、畳、建具、浴槽、キッチンセット、クーラーについて。

民法では、従物は主物の処分に従う、と規定されています。

従物としての動産類（畳、建具、浴槽、キッチンセット）は、

不動産と一体をなしていますので、買受人の所有となります。

抵当権設定後、

畳を新しくしても、建具を付替えても、同様です。

クーラーの場合は、ちょっと別です。

取り外し可能であれば、買受人の所有とはなりません。

壁と一体となっている場合は、買受人の所有です。

この辺の判断は、

強制執行（断行）の時、執行官が適宜判断しているのを見て、

そうなのか、と経験で覚えています。

blogランキングに参加しています。

押して頂けるのでしたら、ここですよ～～～。ポチッ

私は、話合で立ち退いてもらう事例が殆どです。

ただ、説明する時点では、強制執行の場合もお話します。

そうして、理解を求めます。

話合がまとまりますと、

占有者からキチっとした書類を貰っておくことが大切です。

あとあと文句のつけようのない内容を考えます。

そして、必ず占有者本人にサインしてもらいます。

空家などで、所有者を探し出してサインを貰う場合、

初対面ですから、運転免許証で本人確認、

そのコピーを貰うとかしています。

所有者本人が捕まらず、奥さんがいた場合、

書類上、それなりの工夫をします。

将来、火の粉がこちらに来ないようにします。

そんなこと、できるの？

できますよ、誰でも。

何がしかの金銭を提供するのですから、応じてくれます。

たまに、お金を渡さないでやるのがプロ、という方がいます。

それはそれで良いと思います。

色々の方法があって当然。

その人なりのやり方が一番です。

私は、

債務者が恨みをのこさない、

或は、

将来、ちきしょう、

と思わせないような方法を、

コスト面を考慮しながら、可能な範囲で優先させています。

債務者をいじめた業者は、

何故か、消えていっています。

滅多にありませんが、

作成した書類をコピーして、

そこにサインをもらっておく場合もあります。

「白紙にサインをさせられて、

あとで勝手に文を書き込まれた」

などと、言わせない為です。

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2006年06月06日06:02

カテゴリ: 競売物件の長所と欠点; 代表的ご質問

競売物件の特徴・・メリット編①

競売物件で、よく言われる代表的メリットは次の３点です。

・・・・・・

①、安く購入出来る。

②、取引先が国の為のメリット。

③、通常、売物件が殆ど出ない地域にも売り物として出る。

・・・・・・・

①について、お話させて頂きます。

①、安く購入出来る。・・・これを、特徴の①番に掲げるのは、最近は若干抵抗があります。

裁判所が算出した、買受可能価額は非常に魅力的です。

皆さん、その価格に目を惹かれます。

当然です。

そして入札。

しかし、開札期日までの儚い夢だった・・という方が多いのでは？

（おっと、こんな事、代行業者が言っちゃっても良いのかな？）

首都圏は、高額落札続出。

相場よりは安い場合が多いものの、

「なんだ、安くないよ。」という素直な感想。

でも、これは、転売目的の業者が、

どう計算してもソロバンのあわない金額で落札されてしまった時の、

悔し紛れの言葉？

一般のエンドユーザーの方には、

やっぱり「安い」場合が多いようです。

相場より安く買おう、という人たちが入札するのですから。

。。。。。

投資用物件は、相当に高額落札です。

でも、考え方によっては、高くはないようです。

沢山の土地を見て、その中から適地を選択、

各種申請をして、建物建築、

そして、賃借人を募集。

これらの手続きと、費やされる時間、経済性を考えますと、

やっぱり、完成物件は高くても安い買い物、

という発想も一利あり、でしょう。

。。。。。

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2006年05月30日04:38

カテゴリ: 競売物件の長所と欠点; 代表的ご質問

競売物件の特徴・・メリット編②

競売物件で、よく言われる代表的メリットは次の３点です。

・・・・・・

①、安く購入出来る。

②、取引先が国の為のメリット。

③、通常、売物件が殆ど出ない地域にも売り物として出る。

・・・・・・

②についてお話させて頂きます。

一般の契約でたま～～におこる、

手付金を持ち逃げされた、

残金を払ったのに、所有権移転登記をしてくれない、

というような事態は

裁判所を通じて競売物件を購入した場合、

取引先が国ですので、起こりません。

代金を払えば、１００％確実に所有権移転登記はしてくれます。

競売物件につきものの、

（根）抵当権や差押、仮差押登記など、余分な登記は、基本的には抹消してくれます。

抹消されない登記は、物件明細書に記載されるのが普通です。

代金納付手続きをして数週間後（地域によっては数日後）、

裁判所から「特別送達」という配達方法で書類が来ます。

権利書です。

全く味気ない書類が数枚綴られています。

これは何だろう、と首を傾げる方が結構おられます。

大切に保管して下さい。

※裁判所は、重要な書類は「特別送達」という配達方法をします。※

登記費用のうち、通常の取引で司法書士に支払う報酬に相当する部分は、とても安く済みます。

大体、数千円です。

ここだけは、任意物件の取引より安いです。

その他、税金（登録免許税と不動産取得税）は同じです。

競売物件を検討される方のなかには、

裁判所が売っているのだから、

問題は裁判所が自動的に解決してくるだろう、

そう思っている方がたま～～～にいます。

デメリット編でお話していますが、

競売物件は、

トラブル含みのものもあります。

要注意です。

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2006年05月16日05:33

カテゴリ: 競売物件の長所と欠点; 代表的ご質問

競売物件の特徴・・デメリット編①

デメリットについては、大まかですが、次の項目です。

一戸建或はマンションで、

所有者居住物件を前提にお話させていただきます。

・・・・・

①、入札しても、必ず買えるとは限らない。

②、買受人（落札者）に相当の法律知識がないと、トラブルに捲き込まれる可能性がある。

③、物件調査は、入札希望者(代行業者）が行う必要がある。

④、建物内部が実際に見られない（＝物件の痛み具合が確認できない）。
　　　（※平成１６年より、内覧制度が実施されましたが、あまり活用されていません。）

⑤、代金は殆んど現金払。
（ローン利用が金融機関に浸透していない））

⑥、物件明渡交渉は買受人が自分でしなければならない。　
（代行業者が行う場合は別）

⑦、物件明渡交渉がスムーズにいくとは限らない。
　　（物件引渡しに余分な費用と時間がかかる場合がある。）

・・・・・

まず、①について、お話させて頂きます。

・・・・・・・・

初めて競売に関心を持った方は、

裁判所がたたき台として計算した価格に驚きます。

この価格で買えればすごい。

でもね、はっきり申し上げます。

その値段で購入できるのは、物件に相当問題あり、の場合です。

問題のない物件の落札価格は、相当にアップしているのが実情です。

物件の規模、状態にもよりますが、

エンドユーザー向けの物件は、

買受可能価額の倍以上、なんてことはしばしば。

それでも、買受人は、

相場よりは安い、という認識をもっています。

◎ 入札価格を検討する場合、まず、相場を調べてください。

ネット上で、相当の調査はできるはずです。

慣れないうちは、

買受可能価額から幾らアップすれば良いのかな、

という発想をします。

スタートが買受可能価額から始まります。

プロは、末端価格の相場を調べる処からスタートします。

そして、諸経費、利益を考えます。

また、滅多に売物件が出ない地域に競売物件が出ることがあります。

この場合は、相場があってないようなものです。

そこを最高に評価した方が超高値で持っていく可能性が大です。

物件に付加価値をつけて転売する業者も高値でくるでしょう。

落札できる可能性はなかなか難しくなっています。

手続き上の処理として、

「取下げ」「取消し」「変更」あるいは「延期」があります。

入札して、落札までは、結構いろいろあります。

がんばっていきましょう。

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2006年05月09日04:29

カテゴリ: 競売物件の長所と欠点; 代表的ご質問

競売物件の特徴・・デメリット編②

初めて競売に関心を持たれた方を対象とさせて頂きます。

次の項目がデメリットです。

①、入札しても、必ず買えるとは限らない。

②、買受人（落札者）に相当の法律知識がないと、トラブルに捲き込まれる可能性がある。

③、物件調査は、入札希望者(代行業者）が行う必要がある。

④、建物内部が実際に見られない（＝物件の痛み具合が確認できない）。
　　　（※平成１６年より、内覧制度が実施されましたが、全て見られる訳ではありません。）

⑤、代金は殆んど現金払（ローン利用が金融機関に浸透していない））

⑥、物件明渡交渉は買受人が自分でしなければならない（代行業者が行う場合は別）。

⑦、物件明渡交渉がスムーズにいくとは限らない。
　　（物件引渡しに余分な費用と時間がかかる場合がある。）

・・・・・

今日は②についてお話させていただきます。

競売物件と普通の物件の違いです。

（手前味噌かもしれませんが、代行業者が必要とされる最大の理由と思っています。）

普通の物件は、仲介業者が説明します。

重要事項説明書という書類を資格者が作成します。

問題点は、その書面で明確にされます。

競売物件も、裁判所は、三点セットという資料を作成します。

購入希望者は、閲覧して、物件の概要を知ることができます。

ただ、難しい専門用語が沢山盛り込まれています。

一般には理解が困難です。

分らない部分は、裁判所の競売係りにいって、担当書記官に訊いてみることです。

教えてくれます。

但し、質問の内容によっては、

「物件として、購入しても絶対大丈夫」

というような回答が出来ない部分もあります。

あくまで可能性をしめします。

・・・・・

そんな事はいいや。

裁判者が売っているのだから、心配無いだろう。

まあ、競売物件を買った友達もうまくいっているし。

・・・・・

その通り、大抵はうまくいきます。

しかし、しかし、です。

確率は低いですが、地獄が「お出でお出で」している物件もたま～～～にあります。

・・・・

自己使用目的で購入したのに、使えない・・

購入したら、裁判になってしまった・・

・・・・・

トラブルとの遭遇です。

トラブルとは、目的通り物件を使用するのに、想定外の費用・時間がかかる事、

などなど、です。

費用と時間をかければ、大抵は解決します。

買った方で、そんな余裕のある方は少ないです。

第一、安いから購入したのに、

結局高くついては、意味がありません。

また、一般の方が気にする程なんでもない心配は・・、

・・・・

あやしげな債権者が文句をつけに来たらどうしよう。

・・・・

そのような懸念をもたれる方は、代行業者を利用されることです。

これは、私も代行をやりますので気がひけますが・・。

・・・・

落札した物件の事後相談を受けるたびに、

なんで、入札前に専門家に相談なかったのかァ、と本当に思います。

その為にかかる費用は保険と思って欲しいです。

・・・・・

マイホームの場合は、

所有者が居住している物件に絞るのがいいですよ。

手前味噌で恐縮ですが、私のホームページを見ていただけませんか。

参考になるかも知れません。

投資用物件でしたら、占有者（賃借人）の質のチェックが大切です。

三点セット記載の占有者が変わっていることがあります。

よ～～く、物件現場で調べましょう。

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2006年05月02日04:47

カテゴリ: 競売物件の長所と欠点; 代表的ご質問

競売物件の特徴・・デメリット編③④

今週は、初めて競売に関心を持たれた方を対象とさせて頂きます。

デメリットについては、大まかですが、次の項目です。

・・・・・

①、入札しても、必ず買えるとは限らない。

②、買受人（落札者）に相当の法律知識がないと、トラブルに捲き込まれる可能性がある。

③、物件調査は、入札希望者(代行業者）が行う必要がある。

④、建物内部が実際に見られない（＝物件の痛み具合が確認できない）。
　　　（※平成１６年より、内覧制度が実施されましたが、全て見られる訳ではありません。）

⑤、代金は殆んど現金払（ローン利用が金融機関に浸透していない））

⑥、物件明渡交渉は買受人が自分でしなければならない（代行業者が行う場合は別）。

⑦、物件明渡交渉がスムーズにいくとは限らない。
　　（物件引渡しに余分な費用と時間がかかる場合がある。）

・・・・・

今日は③と④についてお話させて頂きます。

まず、③です。

物件の調査は、資料調査と現地等調査です。

資料点検では表れなかった事実が、現地等調査で発見されたりします。

入札期間は、裁判所が資料作成の数ヶ月後に実施されます。

その間に、占有者が変わっていたりする場合もあります。

資料を鵜呑みにしないて、現地等調査をすることです。

代行業者がいる場合は、現地だけを見て、あとは業者にお任せ、でもいいですね。

役所も一応、あたっておいたほうがよいでしょう。

つい数年前、品川の物件で、道路計画があるのに、資料には何の記載もなかった事がありました。

私が代行を行うから言うのではありません。

エンドユーザーの方は、免許をもつ業者に代行依頼された方が、

より安全、安心です

落札後のご相談で、

どうしてそんな物件を落札したの？

というガックリ案件があります。

④について。

競売物件を検討する時、内部が見られないのは、業者には何時もの事。

一般の方に、冒険でしょう。

資料に、内部写真があれば、それから想像するだけ。

競売物件は、瑕疵担保責任がありません。

瑕疵とは、競売物件の場合、表面上見えない損傷のことなどです。

瑕疵担保責任とは、隠れた欠陥の追及が難しいこと、と思ってください。

買った人が、物件の欠陥を引き受けなければいけません。

リフォーム、修理の予算をとっておきましょう。

額は、物件の規模によります。

できれば、大工さんに現場を見てもらうのもいいかも、です。

私のしっているプロは、外観で、室内の状況は大体分かる、と言っています。

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会員制について

2006年04月25日04:31

カテゴリ: 競売物件の長所と欠点; 代表的ご質問

競売物件の特徴・・欠点について⑤⑥⑦

欠点については、大まかですが、次の項目です。

一戸建或はマンションで、

所有者居住物件を前提にお話させていただきます。

・・・・・

①、入札しても、必ず買えるとは限らない。

②、買受人（落札者）に相当の法律知識がないと、トラブルに捲き込まれる可能性がある。

③、物件調査は、入札希望者(代行業者）が行う必要がある。

④、建物内部が実際に見られない（＝物件の痛み具合が確認できない）。
　　　（※平成１６年より、内覧制度が実施されましたが、あまり活用されていません。）

⑤、代金は殆んど現金払。
（ローン利用が金融機関に浸透していない））

⑥、物件明渡交渉は買受人が自分でしなければならない。　
（代行業者が行う場合は別）

⑦、物件明渡交渉がスムーズにいくとは限らない。
　　（物件引渡しに余分な費用と時間がかかる場合がある。）

・・・・・

⑤、⑥、⑦について、お話させて頂きます。

⑤につきましては、

ここで、お話しています。

次、⑥です。

マイホーム目的の場合、占有者の排除が難関です。

何せ、自分でしなければいけないのですから。

競売物件が敬遠される幾つかの理由のAランクにあげられます。

「立退交渉なんか、やったことがない。

自分にはとてもできっこない。」

大抵の方がそう思い込んでいます。

代行業者が必要とされるゆえんです。

私も、そのお陰で食べていけます。

でも、本当は、所有者居住の場合、そう難しくはないんです。

皆が、難しい難しい、と言います。

その幻影に惑わされている方が多いのです。

うちの会員様は、全く初めての経験で、やりとげています。

もちろん、コンサルはさせて頂いています。

会員様が前向きだから、コンサルが効くんです。

コンサルは、薬と一緒。

積極的な人には効果大。

そしてこう言います。

「どうしてもうまくいかない場合は、弊社にお任せください。

但し、代行料（落札価格の3%）は頂きます。」

この言葉に、

「代行料なんか盗られて（？）たまるものか。

絶対自分でやってやる。」

皆様、密かに誓うようです。

必死で、コンサル通り実行されています。

そして、必ず成功してしまいます。

成功した、というご連絡を頂きますと、

あー、代行料が逃げていく・・・！！！。

残ね~~~~ん、とは立場上、言えません。

顔をしかめつつ、

メールでは、心から嬉しいように、

「よかったですねえ。」

但し、時間がないから代行業務をしろ、という方がおられます。

ありがたいです。

常連の取引業者さんでも、

面倒くさいからお前がやれ、

ハイハイ、喜んで・・。

・・・・・・

コンサルする（プロの）立場としては、空家のほうが気をつかいます。

エンドユーザーの方は、

「空家です。鍵換えてしまわないと、誰かが入ってきたら心配です。」

その通りです。

でも、ちょっと待ってください。

空家は、慎重にしたほうが良いのです。

後日のトラブルを想定して、対応します。

どのように処理するかは、物件毎に違います。

とにかく、「安く」したいのですが、後日トラブル発生防止にポイントをおいています。

次、⑦です。

⑦、物件明渡交渉がスムーズにいくとは限らない。
　　（物件引渡しに余分な費用と時間がかかる場合がある。）

お話合での円満退去をしない、

或は、

明渡の約束をしたのに、その通り実行しない、

という場合です。

滅多にありませんが、たま～～～にあります。

こういう場合は仕方ありません。

強制執行で退去です。

時間とお金がかかります。

予算を組む場合は、予め強制執行費用は見ておかれたほうが良いでしょう。

強制執行をする為の判決、

「引渡命令の申立」関連記事は

ここでお話しています。

会員制について

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2006年04月18日05:24

カテゴリ: 代表的ご質問; 知識

競売物件で、銀行ローンを利用できますか？

このご質問も多いです。

競売物件を主催する法律のなかで、ローンを利用できるシステムがあります。

ただし、都市銀行の殆どは、そのシステムの利用を拒絶しています。

エンドユーザーが相談にいっても門前払いと思ったほうが良いでしょう。

地方銀行、信用金庫、信用組合のほうが相談にのってくれる所が多いです。

少なくとも、都銀よりは頼りになります。

弊社の場合でも、エンドユーザーの方が都市銀行を利用した、という例はありません。

競売で、収益用物件の（ローン利用での）購入を検討される方は、

自己資金が、購入金額の半分以上は持っていないと大変のようです。

マイホーム購入で相談に行く場合、次の場合は難しいです。

第三者占有、建蔽率等超過の違反物件、道路に問題点がある場合等・・・。

金融機関利用して、競売物件購入を検討される場合、充分な注意が必要です。

落札後、融資不可、となり、

残代金は納付できなくなった場合、

既に振り込んだ保証金は没収されてしまいます。

更に、代金納付をしなかった買受人は、

ペナルティとして、

その物件が再競売となった時、入札に参加は出来ません。

（これは、現在ではあまり意味のない規則となっています。）

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2006年04月04日05:12

カテゴリ: 代表的ご質問

競売物件を買ったら、誰かに文句を言われませんか？

初めて競売物件を検討される方の「心配ベストスリー」のひとつ。

競売物件を買うと、その物件の関係者が何か言って来ませんでしょうか？

脅かされたりしませんか。

親、周りの知人が心配してくれます。

それで、漠然と不安を感じてしまう方がいます。

私は、この業界に入って３０年以上ですが、そんなことは、一度もありません。

一時、空家の物件に張り紙をして、

恰も占有しているように装って、

エンドユーザーの落札者から何がしかの金銭をむしりとろう、

という執行妨害行為が繰り返されました。

私のお客様が落札したマンションで、手紙が来たことがありました。

所有者から物件の管理を委託されている、という内容。

遠回しに金銭を要求しています。

お客様は、青ざめています。

。。。。。。。。。。

私が対応します。

絶対に独断で行動しないで下さい。

。。。。。。。。。。

私は、この時、偶々ですが、

既に、遠方に転居していた所有者から鍵と一筆（引渡証）を貰っていました。

現実の引渡をうけていました。

手紙の差出人の名前を、所有者に聞きました処、全く知らないとの事。

念のため、その事実を確認した文書を貰っておきました。

こりゃあ、現れたら面白い。

さあ、来い。

来れば、刑事事件として、対応です。

念のため、一度、手紙を出しました。

宛所には居ない、という理由で戻ってきました。

連絡を待ちました。

ところが、全く何も無く、それでお終い。

ネット上で、クリックしただけで料金請求をしてくる手口と同じ。

決して表面には出ません。

出れば御用ですから、出られません。

。。。。。。。。。。

最近、聞いた話です。

債務者から依頼された、と称して、落札者を訪問。

金銭の要求をする輩がいるようだ、とのこと。

こんな連中は相手にはしないことです。

「オレオレ詐欺」ではなく、

お金を、「クレクレ」、又は「トレトレ」の詐欺行為です。

。。。。。。。。。。

エンドユーザーの方は、業者に手続代行を依頼されている場合が多いでしょう。

もし、千にひとつ、誰かが何かを言ってきたら、自分で応対はしない事です。

あとの応対は、業者に任せてください。

代行業者に払う報酬には、そのような場合の対応も含まれるでしょう。

「一切は、Ａ業者から要請されての入札ですから、Ａ業者にいってください。

私にはわかりません。」

そして、代行業者に連絡をしましょう。

実際は、交通事故にあうよりも低い確率でした、今までは・・。

◎あまり「心配がない」と言ってしまいますと、依頼者がなくなります。

　本日の内容は、痛し痒し。

　世の中、競売だけでなく、いろんな代行業があります。

　依頼者の不安を煽って商売にする、というのも結構あるようです。

　それでも、依頼者が安心すれば、ハッピーエンド。

　（これ、業者の勝手な思い上がりの結論・・か・・・な・・。）

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2006年03月21日07:07

カテゴリ: 代表的ご質問; 入札手続と開札期日

競売に参加資格はありますか。

「競売は誰でも参加できるのでしょうか？」
「参加資格のようなものがありますか？」

時たま、普通の入札希望者から尋ねられます。

基本的には、誰でも参加できます。

入札書一式提出の時、入札者の存在を証明する公文書も提出します。

①、個人は住民票の写し等。

②、法人は、資格証明書、或は登記簿謄本。

コピーは認めていません。

発効日から３月以内に制限している場合が普通です。

では、その競売物件の利害関係人は参加できるでしょうか？

　
利害関係人とは、債権者、債務者、所有者、連帯保証人、第三取得者、賃借人等々沢山います。

利害関係人で、入札に参加できないのは、債務者だけです。

これは、競売不動産を司る「民事執行法」という法律の第６８条に規定されています。

（債務者の買受けの申出の禁止）

第６８条、債務者は、買受けの申出でをすることができない。

債務者は、入札に参加できる位の資金があるのならば、返済（弁済）にまわすべき、という趣旨のようです。

債務者ではない所有者（担保提供者）、連帯保証人は、参加できます。

第三取得者とは、その物件に担保権がつけられたあとに、その担保権をつけたままで、所有権を取得した人を言います。

但し、買受の申出でをすることができる者が制限されている時は、所定の資格を有することを証する文書を提出するのが普通です。

例えば、農地の場合の適格証明書です。

会員制について

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2006年03月07日04:39

カテゴリ: 代表的ご質問; 現地調査のポイント

競売物件が損傷した場合はどうなるのでしょうか

競売にかかった建物が、隣家の類焼で全焼した場合、どうなるのでしょう。

その事実が分かった時点で、対応は違ってきます。

売却実施前（入札期間の締め切りまで）でしたら、直接裁判所の担当者に、事実を告げればよい場合もあります。

写真、記事等を見せる、などで、注意を促せば、担当書記官は対応するでしょう。

入札期間を「変更」として、入札者を募ることをストップして、事実を見極めると思います。

その結果、売却基準価額の見直しをするでしょう。

開札期日後、売却許可決定の前ですと、最高価買受申出人は、証明資料を添付して、「売却不許可の申出」をします。

売却許可決定の言い渡しがなされた後は、買受人は、資料添付のうえ、「売却許可決定の取消しの申立」をします。

但し、代金を納付した後に以上の事実が判明した場合は、民法上の手続き（５６８条）で対処するほかはありません。

◎ こういう例は、次の場合も同様と考えられます。

①、不動産が、天災等で著しく損傷した場合。

②、借地権付建物の競売進行中に、建物収去土地明渡しの判決が確定した場合。

(”建物収去土地明渡”とは、「建物を取り壊して、貸した土地を明渡せ＝土地から出て行け」という事です。)

③、借地権付建物と評価して売却したが、代金納付前に、その借地契約が債務不履行で解除された場合。

④、土地の面積が、実際は、裁判所資料よりも大幅に少ないことが判明した場合。

もし、このような事態に遭遇しましたら、即、裁判所或は専門家に相談されてください。

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2006年02月28日05:38

カテゴリ: 代表的ご質問; 落札後の手続

空家の残置物は、鍵を開けて勝手に処分しても良いですか？

このご質問は多いです。

勝手に鍵を開けて残置物を処分する事は、あとでトラブル（損害賠償請求）が起こるかもしれません。

（１）、裁判所を通じて、家財を処理して、不動産の引渡を受けることが、あとあとのトラブル防止には一番安心です。

裁判所を通じて処理する、という事は、不動産の「引渡命令の申立て」を行い、そこからスタートします。

ただ、この方法は、業者としては、時間とお金がかかります。

だからといって、鍵を勝手に開けますと、その方法は出来なくなります。

そこで、

（２）、次の方法は、所有者から文句をつけられた場合を想定して、証拠写真を撮りながら対処する方法で、大阪の業者さんがyahoo掲示板で公開しています。

（３）、私が、とにかく、まずやってみる方法は、所有者を探す方法です。

私が所有者を探す場合の注意事項です。

三点セットに所有者の影が感じられない場合、一応次の事項をチェックしておいてください。

その物件の事件番号を見てください。

同じ入札期間内にでている所有者居住の他の物件の事件番号と比べてください。

殆ど番号が近い場合は、裁判所は行方不明の所有者の所在が把握している可能性大です。

落札後、買受人の資格で、競売記録を閲覧、所有者の手掛かりを探します。

債権者が把握している場合もありますので、電話で、聞いて見ます。

電話するタイミングは、代金納付期限通知書がきてから、

その情報を何気なく提供して、聞いて見ましょう。

全く手掛かりのない場合は、近隣の聞き込みです。

「金貸し」が、「金返せ」といって探すのではありません。

「お金をやるよ」といって探すのです。

結構、良い情報の得られる場合が多いです。

債務者の奥さんと仲良かった友達を聞いて、そこから情報をえる、という方法も結構有力です。

この方法、所有者には、喜ばれますよ、本当に。

この間も、「ありがたいお話です。」と、感謝されました。

こちらはこちらで、安くあがりますので、感謝、です。

所有者は、建物の鍵は、結構しっかり保管しています。

（自慢話のようで恐縮ですが）今まで、所有者か、その関係人を探して、見つからなかったケースは１件だけです。

（たまたま、運が良かったのでしょう。）

それも、兄弟から所有者本人の情報を得ていましたので、私の判断で処理しました。

トラブルは起こらない、

仮にトラブっても、私の段階で止められる感触を、

探している過程で把握できました。

◎、以上の方法のどれを選択するかは、物件の状況、或は落札者の考え方、性格にもよるでしょう。

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2006年02月21日05:30

カテゴリ: 代表的ご質問

所有者が居住権を主張して、立退かない場合が心配です。

所有者が住んでいますが、スムーズに立退いてくれるのでしょうか。

マイホームを競売物件から探しているエンドユーザーの方が一番気になる事のようです

居座られたらどうしよう。

買っても、住めなかったら大変だあ。

所有者が居住権を主張して、居座られる事ができるでしょうか。

それができましたら、住宅ローンが成立しません。

競売で入札をする人が居なくなります。

所有者は、落札者に、物件を空け渡す義務があります。

でも、エンドユーザーの方は心配します。

ごねられた時の方法が分からないから、でしょう。

普通、所有者は、半年以上前から、自宅が競売になる、と知っています。

常識人であれば、引越ししなければ、と思っています。

ただ、費用がありません。

落札者から、多少でも引越し代が貰えるかな、という期待もあります。

そこに、

引越し代の一部を提供しましょう、

という話です。

渡りに船、話はスムーズにまとまる場合が多いのです。

小中学生がいる場合がちょっと問題。

学期末にあわせて欲しいと言ってきます。

期間が長すぎる場合があります。

同じ学区内に転居してもらうよう、説得します。

交渉では、「恨み」を残さないようにしたいものです。

（この辺はちょっと“慣れ”が必要かも知れません。）

引っ越ししてもらう期間は、代金納付時から２ケ月を限度にしています。

これは、強制執行をして退去を求めた場合、

引越終了までの期間がその位だからです。

（スムーズに行った場合です。）

中には、分らず屋が１００人に一人位います。

仕方ありません。

強制執行の準備を行います。

スタートは、「引渡命令の申立て」という書類を作成して、裁判所競売係りに出します。

書式の雛型は、裁判所においてある場合が多いです。

競売係りで聞いて下さい。

裁判所によっては、

氏名等を書き込めばよいような書式を作成して、

便宜を図っているところもあります。

裁判所のＨＰでも、雛型はあります。

専門書にも掲載されています。

時間さえあれば、書類作成は、自分でできます。

文言になれていませんので、難しく感じます。

しかし、決して難しい作業ではありません。

弊社の主催する会の会員様は、何人も、自分で作成しています。

これを知っていると、不安な気持ちは薄らぎますよ。

いざ、という時の、黄門様の印籠、お化けのＱちゃんのポケットです。

しかし、エンドユーザーの方は、強制執行に携わるのは、経験がありません。

不安いっぱいでしょう。

その場合、強制執行専門の業者（「立会」と言います）がいます。

依頼するのが一番です。

執行官室で、業者の電話番号を聞いて下さい。

そして、任せるのがいいです。

強制執行費用は、自己負担と思った方が良いでしょう。

申立費用、強制執行費用の額は、裁判所、物件の規模、地域差で違ってきます。

執行官室と立会いの方に確認されて下さい。

強制執行は、執行官が２度、物件に赴きます。

一度目は、「催告」をします。

執行官が、旧所有者に、

「物件を使用している権原がないので、○月○日までに退去しなさい、

そうしないと、強制執行します。」

と、催告します。

このとき、鍵やさんと、立会いを同行させたほうが良いです。

その日当（数万円）は、現地で現金払いです。

鍵やさんは、万が一、留守の場合、開錠してもらいます。

立会いのかたには、強制執行した場合の費用見積もりをしてもらいます。

催告が終わったら、再度所有者に交渉。

普通は、そこで話がつきます。

引っ越してもらう時期は、執行官が指定した期日の2週間位前を目安にしています。

その場合でしたら、若干の引越費用は提供します。

指定した日の数日前の引越し、

こんな場合は、立会いに、キャンセル料を支払うようになりますので、

債務者への金銭の提供は難しくなります。

（以上は、神奈川県の場合を想定しています。）

滅多にありませんが、

「強制執行？結構、やれるならやってみな。」

お子さんのいない場合が多いです。

仕方ありません。

希望通り、強制執行をやりましょう。

大勢の人間が一挙に家財を搬出します。

これを、「断行」と言います。

実際の作業は、立会いが行います。

普通の家ですと、数時間で空っぽにします。

強制執行の邪魔をしますと、公務執行妨害で、警察に連行です。

私の場合、ここ１０年以上、「断行」はありませんが。

。。。。。。。。。

所有者居住の物件にしぼっていれば、居座られる、という心配は、まず無い、と思って良いでしょう。

。。。。。。。。

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2006年02月14日05:27

カテゴリ: 代表的ご質問

競売物件の情報入手の方法、ネットで検索のURLは？

裁判所によって、情報公開の方法は色々です。

ネットで公開しているところ増えてきました。

主要裁判所の内、次の裁判所管内については、

東京地裁管内、横浜地裁管内、さいたま地裁管内、水戸地裁管内、宇都宮地裁管内、静岡地裁管内、大阪地裁管内、大津地裁管内、和歌山地裁管内、名古屋地裁管内、津地裁管内、岐阜地裁管内、金沢地裁管内、鳥取地裁管内、福岡地裁管内、熊本地裁管内、仙台地裁管内、盛岡地裁管内、秋田地裁管内、札幌地裁管内、函館地裁管内、旭川地裁管内、高松地裁管内、高知地裁管内

http://bit.sikkou.jp/

です。

裁判所が独自に作成するホームページの一覧は、

http://www.keibai.co.jp/urlitirann.htm

です。

全国規模の民間業者のホームページは、

アットホーム

です。

管理人が姉妹編のホームページで、全国裁判所の詳細情報は、

http://www.keibai.co.jp/saibannsho/index2.htm

です。

そこに、情報公開の方法が掲載されています。

地元紙の掲載が多いですが、いつごろ掲載されるかは、裁判所の競売係りに確認されて下さい。

裁判所の閲覧室にいきますと、小冊子を手に、資料を見ている姿が見られます。

その小冊子は、民間業者が発行している情報誌です。

少し、長期間にわたって情報を見たい、という場合には便利です。

◎◎◎◎◎◎物件の第一印象だけで決めないで下さい。

必ず、権利関係等の状況判断、建築基準法等法律に照らして、物件を検討して下さい。

くれぐれも、物件の見た目だけでは、決めないで下さい。>◎◎◎◎◎◎

会員制について

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