裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

代表的ご質問

債務者は入札に参加できない、って本当ですか?



債務者は入札に参加できない、って本当ですか?

本当です。

裁判所の競売を司る民事執行法という法律の68条には、

次のような条文があります。

。。。。。。。。

(債務者の買受けの申出の禁止)
第68条 債務者は、買受けの申出をすることができない。
。。。。。。。。

理由は、債務者はまず弁済(借金を返済)すべきである、という判断です。

では、連帯保証人、第三取得者、担保権実行における債務者でない不動産所有者、はどうでしょう。

全て、「可」、入札に参加できます。


連帯保証人は 売却許可決定を受けるのは何ら問題はない、としています。(東京高裁決定昭和59、6,13)


第三取得者とは、抵当権のついている不動産を、抵当権のついたまま、所有権等を取得した人(法人)を言います。

通常の取引では、所有権を取得する場合、それまでの抵当権等は抹消します。

そして新たに銀行ローンを組んだりします。

抵当権等を抹消しないで所有権を取得するなどは、

一般の方にはなじみのうすい取得形態ですね。

第三取得者は競買人となることができます。(大判明38,5,8)


お金を借りた(債務者)人の為に、自分の所有する不動産を担保として、金融機関に提供した人(法人)は、どうでしょう。

この場合の所有者は、入札には参加できます。

【担保権実行における債務者でない不動産所有者の買受申出の可否。
(昭和55年度広島高裁管内協議会、山口、岡山、鳥取、秋田地裁管内執行事務打合せ会(執務資料(二)[51]))
○積極。】


又、買受の申出でをすることができる者が制限されている時は、所定の資格を有することを証する文書を提出するのが普通です。

例えば、農地の場合の適格証明書です。



競売の基本が学べるホームページ。

大きな損失を防ぐための小さな出費は必要経費!!

落札後に物件の瑕疵が判明した場合、どうすればいいのー◆粉浜人の経験した事例)


私が相談をうけた事例で、以下を経験しました。

住宅街の中にある土地の実面積が、裁判所で売り出した面積より3割も少なかった。

接面道路が、位置指定道路ではなく、建替え時、建築確認がとれないのに、その記載がない。

敷地の一方が広い法地で、古い玉石の擁壁で押えられていました。老朽化した建物を取り壊して、新たに建築する為、建築確認をとるには、擁壁も全面やり換えなければならず、その費用が1000万以上かかるかも知れないのにその記載がない。

これらは、通常の不動産市場で、買手に知らされないで取引が成立、などという事はまず考えられません。

宅地建物取引主任者が、契約前に、重要事項説明書でしっかり説明をします。

大手業者ほど、物件の瑕疵についての説明はしっかりなされているようです。


上記3例とも売却許可決定の言渡しを受けてから判りましたので、売却許可決定の取消を求めました。

言い分が認められたのは,世韻任靴拭


△蓮現在住めるのだから良いだろう。

競売は、転売を目的として、売却を実施しているのでは無い、という理由で、認めて貰えませんでした。

(その後、同じような事例で裁判となり、原告(買受人)が勝訴した、という記事を読んだ記憶はあります。確か、京都地裁ではなかったかなあ。)

も、全く認めて貰えませんでした。

「通常の不動産取引では考えられないですね。」と書記官に皮肉を込めた感想を述べた処、

「競売は、宅地建物取引業法には制約されません。」とピシャリ。


競売物件の瑕疵は、余程の事でないと、なかなか認めては貰えないようです。

事前調査の重要性をつくづく実感した次第です。





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落札物件が火事で燃えてしまった、どうすればいいのー


折角落札した一戸建てが、代金納付手続きを行う前に火事で燃えてしまった、どうしよう。

そういう場合の買受人の救済方法を、競売の法律・民事執行法は第75条で定めています。


まず、買受人が落札物件に放火して燃やしてしまった、なんていう場合は勿論ダメ、適用外です。


あくまで、買受人の責任ではない原因で燃えた場合です。

即裁判所に、

火事で燃えたから、建物は使用できません、

落札した事を白紙にもどして欲しい、

と申立てることができます。

白紙に戻れは、保証金は返還されます。


競売の手続きでは、開札期日から数日〜1週間の間に、

売却許可決定の言渡しがされます。

売却許可決定の言渡しとは、

開札期日のトップ当選者(=最高価買受申出人)に対して、

裁判所が調査して、何の問題もなければ、

正式に「あなたに売却する事を許可します。」と言渡すことです。

開札期日から売却許可決定の間に火事で燃えてしまい、

建物が使えなくなり、これじゃあ要らないよ、という場合は、

売却不許可の申出、をします。

売却する事を許可しない、という決定をしてほしい、と申立てる事です。


売却許可決定が言い渡されてから、

代金納付手続きまでの間に燃えた場合は、

売却許可決定の取消の申立ができます。


書き方は、裁判所で聞いて下さい。

現場写真を撮って、見て貰いながら説明すると良いでしょう。


申出をしたからと言って、全て通るわけではありません。

全焼などは通るでしょうが、程度の軽い場合はどうかな、というのが75条です。

売却許可決定が言い渡されますと、

ともあれ、火災保険をかけておこう、という業者さんもいます。


以下、75条を掲載しておきます。

これは、色んな場合に類推解釈されますので、知っておくと良い条文です。
。。。。。。。。。


第75条  

1. 最高価買受申出人又は買受人は、買受けの申出をした後天災その他自己の責めに帰することができない事由により不動産が損傷した場合には、執行裁判所に対し、売却許可決定前にあつては売却の不許可の申出をし、売却許可決定後にあつては代金を納付する時までにその決定の取消しの申立てをすることができる。ただし、不動産の損傷が軽微であるときは、この限りでない。

2. 前項の規定による売却許可決定の取消しの申立てについての決定に対しては、執行抗告をすることができる。

3. 前項に規定する申立てにより売却許可決定を取り消す決定は、確定しなければその効力を生じない。
。。。。。。。。。


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競売物件を買うと、誰かに脅かされたりしませんか。



初めて競売物件を検討される方の「心配ベストスリー」のひとつ。

【競売物件を買うと、誰かが何か言って来ませんでしょうか?

脅かされたりしませんか。】

親、周りの知人が、

誰かに文句をつけられたりしたら心配、

競売なんかよしなさい。

と、止めるよう助言してくれます。

それで、漠然と不安を感じてしまう方がいます。


落札しますと、何かを提案してくる人はいるかも知れません。

買受人が競売初心者で、専門業者を入れずに直接落札した場合の注意事項」でお話させて頂きました。

通常、落札者に提案をする訪問者は、普通の感じの人が多いようです。

キッパリ拒絶することです。

あまりしつこい勧誘スタイルではないようです。


普通のマイホーム用物件で、所有者が占有している場合、

落札者を脅したりする人の訪問は、ちょっと考えられません。

少なくとも、私や友人業者の周りではここ数十年起きていません。

今まではそうでも、これからは分りませんよ、という方がいいます。

そのとおりです。

防御策は一つだけ。

任意の話合いでの明渡交渉が、不成立或いはできない場合、

強制執行で処理して置くことです。

でも、強制執行なんてマッピラ、という一般の方が多いです。

その為、事前調査が重要になってきます。


ただ、空家で残置物が少々、という状況ですと、

これは強制執行で処理しておくべきでしょう。

もし、所有者の知合い、などと称して、

「俺の物だけど、ちょっと預かっておいて。」

などと軽う〜〜〜く言ってきましても、断ることです。

「強制執行で処理します。

裁判所を通じて引渡をうけますので、そういうご依頼はお断りします。」

何を言われましても、これで押し通すことです。


こういう場合の強制執行の断行は、そう難しくはありません。

時間と費用もあまりかかりません。


落札者に文句をつけようと企んだ者がいたとしましても、

強制執行で処理されたことを知ったら、

何か言ってくることは、まず、無いでしょう。


これが、例えば都心部のビルとか、工場などの場合、

占有関係に絡んで、

何者かが、何らかの権利を主張してくる事はあるかもしれません。

そういう場合を想定して、個人で解決を図ろうとはせず、

費用がかかりますが、

事前に弁護士に依頼しておくのがベストと思います。

結局、安上がりとなるでしょう。





。。。。。。。。。。

12月15日の記事は、

「以前あった妨害の一例・・怖くありません。」

を予定しています。

。。。。。。。。。。




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立退料について


◎鈴木様のご質問。

始めまして、教えてください。
初めての競売入札で店舗付き住宅を入札しようか考えています。
もし、落札できたとして、その物件は所有者が占有して店舗で美容院をまだ営業中です。
その場合、立退料は店の営業権のようなものも払うのでしょうか?
回答を宜しくお願いいたします。


◎管理人の回答です。


所有者が競売物件を占有している場合、その所有者は、物件から退去しなければいけません。
その際、所有者が買受人(=落札者)に対して、立退料・引越料等の金銭を請求する権利はありません。
営業権の請求権もありません。

立退料を支払うのは、引越料の一部に充当して貰って、円満に退去してもらおう、という趣旨です。
強制執行での退去は、執行費用が結構かかりますので、費用の節約の意味もあります。

更に、もう一つ理由がありますが、ここでは伏せておきます。
メールにてお知らせ致します。


ご質問・・未登記付属建物について




◎りん様のご相談


今回検討している物件に、

”未登記付属建物”なるものがあります。

付属建物なので主たる建物に付属しそうなのですが、

未登記なので抵当権の効力が及ばないのかな〜とか考えています。

(所有権とか法定地上権とか主張される?)

未登記増床部分とかもたぶん同じ扱いをするのでしょうが、

実務ではどうなるのでしょうか?

教えていただけたらありがたいです。

よろしくお願いいたします。


◎管理人の回答です。


付属建物ですから、

登記の有無に関係なく抵当権の効力は及び、

基本的に問題はない、と思います。


三点セットのどこに「未登記付属建物」という文言が記載されていますか。

物件目録に記載されていれば売却の対象となっていますので、

落札者の所有権となります。


物件明細書の

「5 その他買受けの参考となる事項」欄に記載があれば、

裁判所が買受希望者に注意を促しています。


三点セットで疑問を持った場合、

物件明細書を作成した書記官に、確認してみるのが良いと思います。


法的な解釈は解釈として、

所有者にあたってみるのは如何ですか。

人間性って、結構大切と思います。







◎ご質問ーー家屋の明渡しについて




◎ヤスヤス2様のご相談



>空家ですが、所有者が残置物で占有している場合、引き渡し命令を申し立てた方がよろしいでしょうか?

相当な量の残置物がある場合は引き渡し命令が必要と感じますが、洗濯機とタオルが数枚とか少量の場合は買受人が処分し、何か言ってきたら「どうぞ訴訟してください」でいいかと・・・
残置物の額が訴訟により発生する額より下回っている場合、正気な方であれば訴訟しないと思うのですが・・・?
または、洗濯機の購入費用等を支払い、解決するでいいかと思うのですが・・・いかがでしょうか?
電化製品やタオルが思い出の品で高額の損害金が発生する可能性はあるのでしょうか?

また、空家ので所有者がどこにいるかわからない場合はどのように所在を特定するのでしょうか?近所への聞き込みでしょうか?
市役所で転居先を買受人が知ることはできるのでしょうか?

引き渡し命令の申し立て書には相手方の住所を記入する欄がありますが、これは物件の住所ではなく、現在居住しているが確認できているところでなければならないのでしょうか?


◎管理人の回答です。


色々ご心配される場合は、引渡命令で処理したほうが良いでしょう。

相手方が、正気な方(常識的な感覚であり、話して分る方)ならそれでよいでしょう。
後日、なにか言ってくる相手は、常識が通じない類が多いようです。

所在不明の所有者を探すのは、自分なりに「あらゆる手段をつくす」ことです。
この方法なら必ず見つかる、という方法はありません。
実際にやってみるしかない思います。

引渡命令の申立の書き方は、裁判所の競売係で相談されて下さい。
普通は、所有者が登記簿上の住所に居ず、居所が分っている場合は、
「登記簿上の住所」と「送達場所」とを併記するとおもいますが・・。
買受人が調査して居所を明らかにした場合は、その調査経過を書いた上申書を提出させられるとおもいますが・・。


◎おとごん様(業者さんです)の参考意見


ワタクシは所有者が見つからない場合は
必ず、強制執行を行うようにと考えます


◎ご質問ーー残置物の無い空家の明渡について



◎まんまる様のご相談


全く中身が空っぽになった空家で、所有者がみつからなかった場合も強制執行の手続をしたほうがよいのでしょうか?


◎管理人の回答です。


。。。残置物のない空家に、所有権に基づいて、開錠、立入ってあとでなにか問題がおこったら嫌だなあ。。。。。


普通は、何も起こりません。

起こるかもしれない確率、可能性は低いです。

ただ、完璧にゼロ、と断言はできません。

もし、ご心配でしたら、裁判所を経由して明渡を受けたほうが良いと思います。



ご質問ーー明渡料と明渡期限につきまして



◎ヤスヤス様のご相談


占有者に任意で退去してもらう際に、渡す金額の目安はありますでしょうか?

また、目安となる期間(通知してからいつまでに退去してください)はどの程度でしょうか?

また、その際に覚書などの文言で必ず入れておいた方が良い内容はありますでしょうか?

こんなひな形があればいいんですが・・・

過去に似たような記事があったらごめんなさい。



◎管理人の回答です。


占有者が、所有者の場合に限定して、回答させて頂きます。


◎◎◎立退料の額につきまして。



業者の場合、色々の考え方、やり方のある処です。.


立退き料について。

一律幾ら、と決めているところ、

強制執行にかかる概算費用の半額を上限として交渉するところ、

債務者所有者の状況、物件の規模、物件の地域性などを考慮した金額を提示するところ、


ですから、目安といいましても、これ、という基準はありません。

ヤスヤス様のご予算の範囲内で、話し合われてはいかがでしょうか。

立退き料についてお話をしています、

以下のブログが参考になるかも知れません。

http://www.e224.com/archives/2009-07.html#20090714  


◎◎◎立ち退いて貰う期限につきまして。



買受人(=落札者)が代金納付手続きをした時点で、所有者は不法占有者となります。

私は、その時点を目安にして、交渉しています。

いつ頃まで退去してもらうかの最長期限は、

代金納付手続きをした日から2ケ月後位までは、仕方がないかなあ、

と思っています。

2ケ月とは、強制執行で明渡をした場合にかかる期間です。

◎◎◎覚書に盛り込む内容につきまして。



http://www.e224.com/archives/2009-10.html#20091017  

で、お話しています。



上記ブログ記事から、覚書等に盛込む内容を転用しますと、


(ア)、立ち退いて貰う時期

(イ)、立退き料の額と支払時期

(ウ)、建築確認書、測量図などあれば貰う事

(エ)、立ち退くまで、物件を丁寧に使用して貰う約束をする事

(オ)、約束が履行されない場合のペナルティ



・・・こんなところでしょう。


以上、回答させて頂きました。




ご質問・・競売物件のローン残債は、買受人(落札者)が負担するのか?



◎キッズワールド様のご相談


【(ヌ)強制競売】の物件の入札を検討しています。

ブルーファイルに綴じられていた登記簿をみますと、この物件には根抵当権が設定され、3億円の借入れがありました。

仮に落札した場合、ローン残金があれば、支払わなければならない、ということにはならないでしょうか?


裁判所で、上記のことを質問しますと、そのようなことは一切ない(支払わなくてよい)と言われました。


また物件明細書には、上記に関する記述はありませんでした。


支払わなくてよいという認識でよろしいでしょうか?

ご教示いただければ幸いです。



◎管理人の回答です。

裁判所の言う通りです。

競売物件の所有者が幾ら借金をしていましても、落札者が 一円も負担する必要はありません。

支払わなくてよいという認識で結構です。

その点は安心して、検討されて下さい。


落札者が負担するものとしましては、マンションの管理費等があります。


又、売却基準価額は、物件の借金の残債額に影響される、などと勘違いされている方がおります。

売却基準価額と、その物件が負っている借金の額とは全く関係ありません。




現況調査報告書は、良く見ましょう。





ありがたいことに、色んなお問合せを頂きます。

一般の方の目線を知ることができます。

ご質問は、私の勉強の場です。


良くあるご質問で、

「なにか問題はありませんか?」


この「問題」の基準が問題なのです。

通常は、占有者の排除に関しての内容が多いです。


BITで、三点セットをチラ見します。

物件明細書を見ます。

「3 買受人が負担することとなる他人の権利」欄が

「なし」となっていれば、

業者としては、殆ど問題ありません。

明渡交渉が不成立なら、強制執行ができます。


この、業者の、ごく普通の選択肢の強制執行は、

一般の方には、プレッシャーのようです。


そこで、

現況調査報告書を見ます。

占有者の人間性が何となく分る場合があります。

任意の話合での退去の可能性を探ります。

初めて競売物件に接する方でも、

明渡交渉ができる相手かどうか、です。


現況調査報告書は、

何気なく見ている方も多いでしょう。

いろんな現況調査報告書をみて、

短い記載事項から、

何となく、占有者像が見えてきたりする場合もあります。

格好良く言えば、

「行間を読みましょう。」

(勿論、私も、読めない場合のほうが多いのですが・・。)


そこで、

ご質問に対する回答が出来て来たり、です。


お問合せ色々(立退と立退き料について)




立退き料は何故、どの位払うのですか?という類のお問い合わせも結構あります。

本来落札者が支払う義務はないのです。

でも、落札者は、債務者にスムーズに引っ越してほしいです。

強制執行なんて、費用と時間がかかり過ぎ。

できれば避けたいです。

そこで、任意の話合での立退き料の支払いです。

首都圏の感覚ですと、一戸建ての場合、立退き料は数十万円から、物件によっては¥100万円以上の提供もあります。

総額数千万円では、立退き料の占める割合は数パーセントです。

強制執行の費用よりは安くあげよう、という計算もありますし、保険的な意味合いもあります。


でも、この感覚を全国どこにでも適用、というわけにはいかないようです。

全国的にみますと、一戸建てで、百万台、或いは二百万、という物件も結構あります。

そういう物件で、仮に¥30万の立退き料では、総額にしめる割合は、10パーセント以上になるかも知れません。

購入者の予算も限られています。

難しいですね、こういう場合の立退き料の計算方法は?


ただ、前にも書いたと思いますが、本当の地方物件で実際にあった事例です。

裁判所からの手紙、というだけで、ビックリする債務者もいます。

引渡命令が届いただけで、驚いて、数日のうちに転居。

落札者に渡してほしいと言い置いて、鍵は隣家に預けていました。

こんな債務者だけでしたら本当によいのですが・・。


所有者で、落札者を睨みつけ、おまえは私の加害者だ、というような眼をされますと、あまり良い気分ではありません。

でも、こうゆう所有者、立退き料なんて眼もくれず、執行官から催告をうけますと、サッサと引っ越してしまう場合もあります。

大分昔です。

土建屋の社長の自宅を落札。

立退きの話合に行ったところ、「お前と話すつもりはない。帰れ!」

怒鳴られました。

仕方なく、強制執行の催告で、早朝、執行官が社長に面談、説得です。

10日ほどして現地に行きましたら、既に引っ越していました。


お問合せ色々(使用貸借)5




お問合せ色々(使用貸借)

ブログを始めて約3年、ホームページを公開して約9年、です。

いろんなお問合せがあります。

過日のお問合せ。

裁判所名、事件番号を言い、代行して貰えますか、と言います。


早速、受話器を握りながら、調べました。

調べたのは、BITでなく、業者専門の情報誌です。

要点をまとめたもので、間取り等の図面は入りませんが、コンパクトで、しかも安いので、
私のような業者にはメチャクチャ重宝です。


お問合せの物件は、建物だけの売却でした。

敷地は建物所有者の叔父所有です。


敷地を利用する権原は使用貸借でした。

使用貸借とは、金銭の授受の無い貸借りです。


一度入札した人がいましたが、何らかの理由で保証金を放棄、再度の期間入札です。

ですから、売却基準価額は同じです。



「代行はできません。」

そして、理由を言いました。


使用貸借とは、敷地所有者から、「明渡せ」と提訴されたら、まず、99%敗訴。

一般公募の入札に、なんでこんな物件をだすのか、疑問ですね。


お客様が明らかに損害を被ると分っていて、代行コンサルはできません。

「あー、そうですか。それが聞きたかったのです。」


別のお問合せですが、一方的にまくし立てられ、回答しますと、最後に受話器をガチャン。

こんなお問合せが結構あります。

心配なのは、こういう方のお問合せの姿勢は、まず私とのゆっくりとした会話がありません。

相談者は、利用するものは利用して安くあげよう、という感覚のようです。


それはそれで結構です。

でも、そんな姿勢はいつか大損をしてしまうような気がしてなりません。

「安さ」だけにひかれて、へんな物件を取得しなければ良いなあ、と真剣に思ってしまいます。




落札後、資金メドが狂って、残代金が納付できない時、どうなりますか。5







落札したのですが、残代金を納付しませんでした。

入札保証金はどうなるのでしょうか。

結構、このご質問が多いです。


1、まず、入札の際、振り込んだ保証金は戻りません。

  簡単に言えば、没収です。

  没収された保証金は、その物件の売却代金の一部に充当されます。


  競売は、債務者が返済不能になった借金を、

  債権者に返済(配当或は交付)する為に、不動産が売却され、

  その代金が返済金となります。

  
  没収された保証金は、回りまわって、債権者に流れていきます。



2、代金納付されませんでしたので、再度入札者を募る事になります。

  この時、以前代金納付しなかった者は、

  買受申出でをしても、不許可事由となります。

  入札に参加して、開札期日にトップ当選しても、

  裁判所は、トップ当選者を審査する日(売却決定期日)、

  「この物件について、

   以前、あなたは代金支払いをしなかったので、

   あなたには売りません。」(売却不許可決定)

   で、断られてしまいます。


   ☆保証金を没収されているのに、更に追い討ちの仕打ち。

    理不尽な感じがしないでもありませんが・・。

もともと、悪徳業者から競売システムを守る為にできたもの、

    今となっては、一般消費者という弱者いじめの悪代官的イメージ。 



3、代金納付しなかった者が保証金の返還請求できる場合があります。


  ◎、代金不納付後の手続において、競売申立が取り下げられた時、

  ◎、競売手続を取り消す決定がなされて、それが確定した時、



保証金は、大金です。

よくある例は、銀行ローンを前提に入札される場合です。

しかも、よく打合せもしない見切発車で、

まあ、なんとかなるだろう入札です。

落札後、銀行から断られて、さあ大変。

こんなことにならないように、充分注意をしてください。










その気になれば、代行費用の大幅節約ができるかも。
会員制について短期間に知識吸収

姉妹編HP


入札期間に入札者がいない時はどうなりますか。5

入札期間に入札者がいない時はどうなりますか。

「特別売却」という方法で販売に付されます。

一定の特別売却期間中に、早い者勝で、買い手を募ります。

価格は、入札期間の時と同じ買受可能価額です。

買いたい人は、執行官室に行き、買受の申出の手続きをします。

これを「特別売却」といいます。


但し、同時刻、複数の買受希望者が重なった場合、どうなるでしょう。

申込書に、買受ける金額を記載する欄があります。

そこの記載金額の高い方が当選。

これは、事実上の再入札。

裁判所によっては、「抽選」という方法をとるところもあるようです。

その辺は、裁判所の執行官室で確認されて下さい。

特別売却の期間は、裁判所によって色々です。

特別売却期間内でも、何曜日の何時から何時まで、

という指定はよくあるところです。

特売物件を買う場合、必ず、事前に確認されて下さい。



その期間内に買い手がつきませんと、価格の見直し。

価格の見直しの結果は、当然安くなります。

どの位安くなるのでしょう。

一概には言えませんが、

大雑把な印象では、3割前後は安くなっているようです。

その価格で、期間入札。

こうして、「期間入札→特別売却」のワンセットを3回。

それでも、買い手がつかない場合、

裁判所は、競売を申し立てた銀行等の債権者に通知をします。

「3回売却を実施したが、買い手がつかなかったので手続きを停止します。」

【競売手続停止通知書】といいます。

債権者は、この通知を受け取ってから、3ケ月以内に、

「買い手がいますので、売却を実施してください。」

裁判所に申し立てれば、売却が実施されます。

この申出でをしない時、手続きは取り消されます。

この申出でをして、売却が実施されて、

買い手がいなかった場合も、手続きは取り消されます。





その気になれば、代行費用の大幅節約ができるかも。
会員制について(短期間に知識吸収)





姉妹編HP


競売物件で、銀行ローンを利用できますか?3





このご質問も多いです。

競売物件を主催する法律のなかで、ローンを利用できるシステムがあります。

ただし、都市銀行の殆どは、そのシステムの利用を拒絶しています。

エンドユーザーが相談にいっても門前払いと思ったほうが良いでしょう。


地方銀行、信用金庫、信用組合のほうが相談にのってくれる所が多いです。

少なくとも、都銀よりは頼りになります。

弊社の場合でも、エンドユーザーの方が都市銀行を利用した、という例はありません。


競売で、収益用物件の(ローン利用での)購入を検討される方は、

自己資金が、購入金額の半分以上は持っていないと大変のようです。



マイホーム購入で相談に行く場合、次の場合は難しいです。

第三者占有、建蔽率等超過の違反物件、道路に問題点がある場合等・・・。


金融機関利用して、競売物件購入を検討される場合、充分な注意が必要です。

落札後、融資不可、となり、

残代金は納付できなくなった場合、

既に振り込んだ保証金は没収されてしまいます。


更に、代金納付をしなかった買受人は、

ペナルティとして、

その物件が再競売となった時、入札に参加は出来ません。

(これは、現在ではあまり意味のない規則となっています。)






会員制について

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空家の残置物は、鍵を開けて勝手に処分しても良いですか?4




このご質問は多いです。

勝手に鍵を開けて残置物を処分する事は、あとでトラブル(損害賠償請求)が起こるかもしれません。

(1)、裁判所を通じて、家財を処理して、不動産の引渡を受けることが、あとあとのトラブル防止には一番安心です。

裁判所を通じて処理する、という事は、不動産の「引渡命令の申立て」を行い、そこからスタートします。

ただ、この方法は、業者としては、時間とお金がかかります。

だからといって、鍵を勝手に開けますと、その方法は出来なくなります。


そこで、


(2)、次の方法は、所有者から文句をつけられた場合を想定して、証拠写真を撮りながら対処する方法で、大阪の業者さんがyahoo掲示板で公開しています。



(3)、私が、とにかく、まずやってみる方法は、所有者を探す方法です。

私が所有者を探す場合の注意事項です。

三点セットに所有者の影が感じられない場合、一応次の事項をチェックしておいてください。

その物件の事件番号を見てください。

同じ入札期間内にでている所有者居住の他の物件の事件番号と比べてください。

殆ど番号が近い場合は、裁判所は行方不明の所有者の所在が把握している可能性大です。

落札後、買受人の資格で、競売記録を閲覧、所有者の手掛かりを探します。

債権者が把握している場合もありますので、電話で、聞いて見ます。

電話するタイミングは、代金納付期限通知書がきてから、

その情報を何気なく提供して、聞いて見ましょう。

全く手掛かりのない場合は、近隣の聞き込みです。

「金貸し」が、「金返せ」といって探すのではありません。

「お金をやるよ」といって探すのです。

結構、良い情報の得られる場合が多いです。

債務者の奥さんと仲良かった友達を聞いて、そこから情報をえる、という方法も結構有力です。

この方法、所有者には、喜ばれますよ、本当に。

この間も、「ありがたいお話です。」と、感謝されました。

こちらはこちらで、安くあがりますので、感謝、です。

所有者は、建物の鍵は、結構しっかり保管しています。

(自慢話のようで恐縮ですが)今まで、所有者か、その関係人を探して、見つからなかったケースは1件だけです。

(たまたま、運が良かったのでしょう。)

それも、兄弟から所有者本人の情報を得ていましたので、私の判断で処理しました。

トラブルは起こらない、

仮にトラブっても、私の段階で止められる感触を、

探している過程で把握できました。

◎、以上の方法のどれを選択するかは、物件の状況、或は落札者の考え方、性格にもよるでしょう。







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所有者が居住権を主張して、立退かない場合が心配です。4

所有者が住んでいますが、スムーズに立退いてくれるのでしょうか。

マイホームを競売物件から探しているエンドユーザーの方が一番気になる事のようです



居座られたらどうしよう。

買っても、住めなかったら大変だあ。



所有者が居住権を主張して、居座られる事ができるでしょうか。

それができましたら、住宅ローンが成立しません。

競売で入札をする人が居なくなります。

所有者は、落札者に、物件を空け渡す義務があります。

でも、エンドユーザーの方は心配します。

ごねられた時の方法が分からないから、でしょう。



普通、所有者は、半年以上前から、自宅が競売になる、と知っています。

常識人であれば、引越ししなければ、と思っています。

ただ、費用がありません。

落札者から、多少でも引越し代が貰えるかな、という期待もあります。

そこに、

引越し代の一部を提供しましょう、

という話です。

渡りに船、話はスムーズにまとまる場合が多いのです。


小中学生がいる場合がちょっと問題。

学期末にあわせて欲しいと言ってきます。

期間が長すぎる場合があります。

同じ学区内に転居してもらうよう、説得します。

交渉では、「恨み」を残さないようにしたいものです。

(この辺はちょっと“慣れ”が必要かも知れません。)

引っ越ししてもらう期間は、代金納付時から2ケ月を限度にしています。

これは、強制執行をして退去を求めた場合、

引越終了までの期間がその位だからです。

(スムーズに行った場合です。)

中には、分らず屋が100人に一人位います。

仕方ありません。

強制執行の準備を行います。

スタートは、「引渡命令の申立て」という書類を作成して、裁判所競売係りに出します。

書式の雛型は、裁判所においてある場合が多いです。

競売係りで聞いて下さい。

裁判所によっては、

氏名等を書き込めばよいような書式を作成して、

便宜を図っているところもあります。

裁判所のHPでも、雛型はあります。

専門書にも掲載されています。

時間さえあれば、書類作成は、自分でできます。

文言になれていませんので、難しく感じます。

しかし、決して難しい作業ではありません。

弊社の主催する会の会員様は、何人も、自分で作成しています。

これを知っていると、不安な気持ちは薄らぎますよ。

いざ、という時の、黄門様の印籠、お化けのQちゃんのポケットです。

しかし、エンドユーザーの方は、強制執行に携わるのは、経験がありません。

不安いっぱいでしょう。

その場合、強制執行専門の業者(「立会」と言います)がいます。

依頼するのが一番です。

執行官室で、業者の電話番号を聞いて下さい。

そして、任せるのがいいです。

強制執行費用は、自己負担と思った方が良いでしょう。

申立費用、強制執行費用の額は、裁判所、物件の規模、地域差で違ってきます。

執行官室と立会いの方に確認されて下さい。

強制執行は、執行官が2度、物件に赴きます。

一度目は、「催告」をします。

執行官が、旧所有者に、

「物件を使用している権原がないので、○月○日までに退去しなさい、

そうしないと、強制執行します。」

と、催告します。

このとき、鍵やさんと、立会いを同行させたほうが良いです。

その日当(数万円)は、現地で現金払いです。

鍵やさんは、万が一、留守の場合、開錠してもらいます。

立会いのかたには、強制執行した場合の費用見積もりをしてもらいます。

催告が終わったら、再度所有者に交渉。

普通は、そこで話がつきます。

引っ越してもらう時期は、執行官が指定した期日の2週間位前を目安にしています。

その場合でしたら、若干の引越費用は提供します。

指定した日の数日前の引越し、

こんな場合は、立会いに、キャンセル料を支払うようになりますので、

債務者への金銭の提供は難しくなります。

(以上は、神奈川県の場合を想定しています。)



滅多にありませんが、

「強制執行?結構、やれるならやってみな。」

お子さんのいない場合が多いです。

仕方ありません。

希望通り、強制執行をやりましょう。

大勢の人間が一挙に家財を搬出します。

これを、「断行」と言います。

実際の作業は、立会いが行います。

普通の家ですと、数時間で空っぽにします。

強制執行の邪魔をしますと、公務執行妨害で、警察に連行です。

私の場合、ここ10年以上、「断行」はありませんが。

。。。。。。。。。

所有者居住の物件にしぼっていれば、居座られる、という心配は、まず無い、と思って良いでしょう。

。。。。。。。。





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競売物件の情報入手の方法、ネットで検索のURLは?2

裁判所によって、情報公開の方法は色々です。

ネットで公開しているところ増えてきました。

主要裁判所の内、次の裁判所管内については、


東京地裁管内、横浜地裁管内、さいたま地裁管内、水戸地裁管内、宇都宮地裁管内、静岡地裁管内、大阪地裁管内、大津地裁管内、和歌山地裁管内、名古屋地裁管内、津地裁管内、岐阜地裁管内、金沢地裁管内、鳥取地裁管内、福岡地裁管内、熊本地裁管内、仙台地裁管内、盛岡地裁管内、秋田地裁管内、札幌地裁管内、函館地裁管内、旭川地裁管内、高松地裁管内、高知地裁管内


http://bit.sikkou.jp/

です。



裁判所が独自に作成するホームページの一覧は、

http://www.keibai.co.jp/urlitirann.htm

です。

全国規模の民間業者のホームページは、

アットホーム

です。


管理人が姉妹編のホームページで、全国裁判所の詳細情報は、

http://www.keibai.co.jp/saibannsho/index2.htm

です。

そこに、情報公開の方法が掲載されています。

地元紙の掲載が多いですが、いつごろ掲載されるかは、裁判所の競売係りに確認されて下さい。

裁判所の閲覧室にいきますと、小冊子を手に、資料を見ている姿が見られます。

その小冊子は、民間業者が発行している情報誌です。

少し、長期間にわたって情報を見たい、という場合には便利です。



◎◎◎◎◎◎物件の第一印象だけで決めないで下さい。

必ず、権利関係等の状況判断、建築基準法等法律に照らして、物件を検討して下さい。

くれぐれも、物件の見た目だけでは、決めないで下さい。>◎◎◎◎◎◎







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管理人 千葉 重雄 

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でも、
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