裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

引渡命令について

クイズですーーーその2(引渡命令の申立人について)


前回のブログクイズの、問題「5」に関連した記事です。



今日の問題は、初心者の方には、難問です。

ただ、覚えておくと良いと思いますので・・・・。



以下の場合、誰が引渡命令の申立をすることができますか?



。。。。。。。。。。


競売執行手続きによる不動産の買受人Aは、

当該不動産の売却許可決定が確定した時点で、それをBに転売。

Aの代金納付手続き終了して1ケ月後、Bへの所有権移転登記が完了。

その1ケ月後、Bは、Cに再転売。

契約締結して、3週間後の決済待ち、という状況。

当該不動産には、当該競売手続き上の債務者兼(元)所有者Xが居住しています。

この場合、Xに対する引渡命令の申立ができるのは誰でしょうか?

(時期は、Aの代金納付手続き終了後6ケ月以内です。)


イ、買受人のAだけができます。

ロ、登記簿上の現所有者Bだけができます。

ハ、A、Bともに申立ができます。

但し、Bが申立てる場合は、Bの所有権登記された登記簿謄本の添付が必要です。

ハ、Cも所有権移転登記が終われば、A、Bとともに、申立ができます。

但し、Cの所有権登記された謄本が必要です。


。。。。。。。。。。




回答は以下↓です。











































これは、買受人Aだけが申立をすることができます。
(東京高裁決昭和61、11,15)




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引渡命令について


東京地裁の場合です。

(居住用)建物とその敷地を落札して、代金納付後、引渡命令の申立をする場合、

建物のみに対しての引渡命令で、

(執行官の判断ですが)その敷地上の自動車や物置などの工作物に対しても執行できるケースが多いです。

執行官が、土地についての引渡命令が必要と判断した時は、

現場写真や報告書を添付して改めて申立をします。
(「民事執行の実務」第3版不動産執行編下―117ページ下段)

私はてっきり全国の裁判所がそういうスタイルをとるものだと思っていました。


執行予納金は、申立時、基本的な料金は、

債務者1名、執行場所1ケ所で¥65000円。
(債務者が1名増えるごとに¥25000円加算)

予納金は、裁判所によって色々のようです。

大体7万前後が多いようです。

その裁判所の管轄区域の状況などもあり、一定金額とはいかないのでしょう。


(=家財を戸外に搬出して保管する)断行の費用は別途です。

実際に断行作業をする民間業者が見積り、買受人に提示、金銭の授受は直接行っています。


管理人の独断ですが、費用に対する目安は、

http://www.e224.com/archives/52086734.html

裁判所によっては、

最初から土地・建物を一括で引渡命令の対象としているところがあります。


費用の予納につきまして、

強制執行の申立時、予納金の納付はしますが、

催告時、業者が断行費用を見積り、そおの金額を買受人が裁判所に追納して、それから断行、

という手続きのところもあります。

勿論、断行までに取下げになれば、そこで精算。


裁判所によって、色んなスタイルがあるようです。

出来るだけ事前に確認しておくといいですね。



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最先の賃借権と引渡命令の関係・・珍しいケース



今日は、専門的な内容となってしまいました。

一般の方は、あまり触らないほうがよい物件のお話です。

ご容赦下さい。




「最先の賃借権」につきましては、このブログで3度ほどお話させていただきました。


(「最先の賃借権」の意味)
http://www.e224.com/archives/50965411.html

(「期限後の更新は買受人に対抗できる」の意味)
http://www.e224.com/archives/2007-02-03.html

(「最先の賃借権」についてのご質問)
http://www.e224.com/archives/2012-02-16.html

。。。。。。。。。。

「最先の賃借権」とは、

競売で落札されましても、買受人(=落札者)に対して従来の賃貸借契約の継続を主張できます。

賃料の不払いが無い限り、基本的に立退かなくても良い強い権利です。

ただ、滅多にないのですが、そういう賃借権でも、立退きをしなければいけない賃借権があります。

立退きしなければ、引渡命令で強制執行されてしまいます。

どんな場合かといいますと、

まず、その賃借人が債務者であり、

その債務者に融資して担保権を設定している金融機関等が競売の申立をしている場合です。

この場合の債務者は、引渡命令の相手方となります。

。。。。。。。。

◎最先順位の抵当権者に対することができる賃借権により競売不動産を占有する者に対する引渡命令については、この占有者が当該不動産に自己の債務を担保する為に他の抵当権の設定を受け、その抵当権の実行として競売開始決定がされていた場合を除いて、これを発することができない。
(最決平13.1,25)


。。。。。。。。。

この事例を三点セットと謄本でみてみます。

。。。。。。。。。

三点セットでは、最先の賃借人Bが物件を占有しています。

。。。。。。。。。


謄本は以下です。


甲区は、

所有者はA、差押登記があります。

乙区は、

一番抵当権について、

債務者A、抵当権者はX銀行。

2番抵当権について、

債務者B、抵当権者はY銀行

。。。。。。。。。

この場合、X銀行が競売申立をした(X銀行の差押登記)場合、

占有者のBは最先の賃借人として、その賃借権は法的に守られ、

強制執行の対象にはならない可能性が高いです。


Y銀行が競売の申立をした(Y銀行の差押登記)場合、

債務者のBの占有権原は、買受人に対抗出来ず、

Bは、引渡命令の対象となってしまう可能性が高いです。

。。。。。。。。。。



まあ、三点セット記載事項で、

ちょっと疑問をもちましたら、裁判所にきくのが一番です。

私はいつもそうしています。

神奈川県内の裁判所は、結構丁寧に教えてくれます。

滅多にない事例ですが、覚えておくといいかも・・・・です。



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「代金納付日から6ケ月間明渡しが猶予される」に関する事。


賃借人がいる場合で、物件明細書には、「代金納付日から6ケ月間明渡しが猶予される」という文言記載がよくあります。

これは、民法395条に基づいた記載です。

条文は以下です。

。。。。。。。。。。


(抵当建物使用者の引渡しの猶予)

第395条 抵当権者に対抗することができない賃貸借により抵当権の目的である建物の使用又は収益をする者であって次に掲げるもの(次項において「抵当建物使用者」という。)は、その建物の競売における買受人の買受けの時から六箇月を経過するまでは、その建物を買受人に引き渡すことを要しない。

一 競売手続の開始前から使用又は収益をする者

二 強制管理又は担保不動産収益執行の管理人が競売手続の開始後にした賃貸借により使用又は収益をする者

2 前項の規定は、買受人の買受けの時より後に同項の建物の使用をしたことの対価について、買受人が抵当建物使用者に対し相当の期間を定めてその一箇月分以上の支払の催告をし、その相当の期間内に履行がない場合には、適用しない。

。。。。。。。。。


業者さんには馴染みの条文でしょう。

素人解釈ですが、大まかな意味はこのようです。

。。。。。。。。。。


建物に設定された抵当権の登記日より遅れてその建物を借りた賃借人は、

その建物を落札した買受人に対して、建物を明渡さなければいけません。

ただ、直ちに明渡させるのは酷、ということで、

代金納付日から6ケ月間、明渡が猶予されます。

勿論、その間、建物を使用した対価の支払いはしなければいけません。
(対価は、賃料ではなく、使用損害金です。)

抵当建物使用者が、

買受人から、1ケ月分以上の支払の催告を受けても、

相当期間内に支払をしない場合、

買受人は、引渡命令の申立ができます。

。。。。。。。。。


ここで、「建物を使用した対価」とは何を基準にすればよいのでしょう。

今までの賃料に相当する額なのか、

それとも、買受人が希望する金額でもよいのでしょうか。


例えば、賃料¥10万円で借りていた賃借人に、

まあ、極端な金額でしょうが、

例えば¥50万円を支払え、と請求して払わない場合、

強制執行の為の引渡命令の申立をして通るのでしょうか。

判例集をみてみました。

上記ほど極端ではありませんが、似たような事例がありました。


物件は銀座です。

今までの賃料は、¥125、000円です。

買受人は、「建物を使用した対価」として¥163、000円を請求しました。

抵当建物使用者は、従来の賃料の¥125,000円しか払いません。

そこで、買受人は引渡命令の申立をしました。

引渡命令を得て、強制執行を行い、

早々に立退いて貰おうと思ったのでしょう。

が、引渡命令の申立は認められませんでした。

それはないよ、と、高裁に文句をつけました(執行抗告)。

¥163,000円の根拠として、

不動産鑑定士に調査依頼した報告書、周辺の賃貸条件一覧表をつけ、

請求金額の正当性を主張しました。

添付書類等に対する裁判所の詳細な見解は省きますが、

結果、やはり認めてはもらえませんでした。

結論はこうです。

≪明渡猶予の催告にかかる建物の適正な使用の対価の額は、占有者の従前からの使用収益の継続を前提とした継続賃料の額をも考慮して算定するのが相当である。≫
(東京高裁決定平成22、9,3)


。。。。。。。。。。。


今年最後の記事となりました。

お立寄り頂きました皆様には、心から感謝致します。

どうぞ、良いお年を!!!


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賃借人が退去した後に残された債務者兼所有者所有の動産に対する対処方法?



◎さび様のご質問

初めまして、いつもブログ読ませていただいております。
とても分かりやすく、ためになります。

空き家であっても、みだりに鍵を交換したら自分でなんとかしたとみなされてしまって駄目なんですね。
勉強になります。

そこで一つ疑問が浮かんだのですが、例えば債務者兼所有者が、抵当権設定後に賃貸契約を結び第三者に貸しているマンションがあったとして、この物件を落札した買受人が、占有者と交渉し、占有者には穏便に出て行ってもらったが、押し入れやベランダの物置などに占有者のものでない動産(債務者兼所有者が、占有者に預かってもらっていた荷物)が
残されていた場合、どのように対処したらいいのでしょうか?荷物の持ち主は話し合いに
応じてくれない人だと想定します。

買い受け人は、交渉の末、占有者から了承を得て鍵を受け取っているので自力救済になり、債務者兼所有者の荷物に対する引渡命令の申請はできなくなるのでは?と考え、ではその場合この残った荷物にはどういう対処をしたらいいのかな?と疑問に思ったので、質問させていただきました。
もし良かったらご教示いただけると嬉しいです。
(私の文章が分かりにくく、また知識不足ゆえ変な質問ですみません)
お手数をおかけしますが、どうぞよろしく
お願いします。

◎管理人の回答です。

ご質問、ありがとうございます。
又、いつも覘いて頂き、感謝致します。

そのような事例はあるかもしれませんが、
現実的には、私はあった事はありません。

もし、そのような物件でしたら、
事前にしっかり調査して、
最初から引渡命令で対処すると思います。

私のホームページの掲示板で、プロ中のプロが回答しています。ご質問を転記させて頂きました。

http://8247.teacup.com/224/bbs

参考にされて下さい。
ありがとうございました。







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引渡命令についてА宗叔禺人が注意する事―その2(旧所有者に貸したら・・)



引渡命令の申立の資格を有する人の注意事項があります。

申立の資格を失う行為を、うっかり何の気なしに行っている場合があります。

あとで指摘され、損害を被るかも知れません。

充分に注意してください。


落札しますと、

「債務者兼所有者に貸しませんか。」

などと提案をしてくる業者?がいます。

貸しても心配ないような条件?を提示してきます。


又、入札希望者からの、こんな相談があります。

「今居住している所有者(債務者)に貸して賃料を貰い、もし家賃滞納したら、引渡命令で強制執行をして出て貰う事を考えていますが、どうでしょうか。」


これは、無理です。

ただ、管理人は、賃貸契約の条件等につきましては、不案内です。

引渡命令の観点からのみ、お話させて頂きます。


一度、旧所有者(債務者)と賃貸借契約を締結すれば、

その後、家賃滞納が生じましても、引渡命令を活用して解決を図ろう、という考えは危険です。

旧所有者に占有を認めていますので、

家賃滞納があったから、さあ出ていけ、

と引渡命令を利用して退去させることはできないい、と思ったほうがよいでしょう。

もし、出て行って欲しい場合は、

新たに、明渡請求訴訟を提起しなければいけません。

突然訪ねてきた業者?の、

「旧所有者(債務者)に貸しませんか」などという提案は,

のらない方が賢明のような気がするのですが・・。


ただ、うちの会員様で、旧所有者に貸している事例があります。

その旧所有者、生活保護を受けていますので、

収入はしっかりしていました。


。。。。。。。。。。


以下は、管理人が参考にさせて頂いている専門書です。

【「民事執行の実務(上)」[補訂版][不動産執行]著者 深沢利一 補訂 園部 厚】
の604ページ中段からの引用です。

(3) 買受人の引渡命令申出資格喪失
に、次の記述がありますので抜粋させて頂きました。

<買受人が目的不動産の占有を取得したり、占有者に対して占有権原を付与したりした場合、以後は、引渡命令の申立資格を喪失すると解される(東京高裁決定平成10・7.・8判例時報1671-77)。>


これは、【「民事執行の実務第3版・不動産執行編・下 編著者 東京地方裁判所民事執行センター実務研究会】115ページ最下段の3行でも同文が記載されています。

。。。。。。。。。。

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引渡命令についてΑ宗叔禺人が注意する事―その1(空家の場合)



引渡命令の申立の資格を有する人の注意事項があります。

申立の資格を失う行為を、うっかり何の気なしに行っている場合があります。

あとで指摘され、損害を被るかも知れません。

充分に注意してください。


まず、空家物件の場合です。

空家につきましては、過去にここ↓でお話させて頂いております。

http://www.e224.com/archives/51852452.html

あわせてお読み頂ければ、と思います。


空家を落札しますと、心配な事があります。

誰かが入り込みはしないか。

無人のはずが、夜間明るくなっていたり。

室内で悪質な悪戯をされては困ります。

管理人も一度、落札した空アパートに入りこまれた事があります。

家出した高齢男子が寝泊まりしていました。

夏場でしたから良かったものの、

寒い時期で、室内で火でも使われたら、場合によっては一大事です。

防犯上、鍵を換えたくなります。

これ位は許されるだろう、なんて思って換えたら、

チョット、大いに不味いことになる可能性があります。


物件は買受人の占有下となり、占有を取得した、と見做されます。

占有を取得した買受人は、判例にもありますが、

これから占有を取得しようとして申立てる「引渡命令の申立」を申立てる資格を喪失した、とみなされます。

といっても、裁判所の担当者は、鍵を換えた、なんて事は、申立人が黙っていれば分りません。

担当者は、事務的に引渡命令の申立を受理するでしょう。

引渡命令の正本を受理した買受人は、手続きを経て、強制執行の申立をしたとします。


執行官が現場に行き、買受人が鍵を交換した事が分かりますと、

その時点で執行はストップ。

「執行不能」となります。

鍵の交換は、物件が既に買受人の占有下にある、と判断されます。

つまり、執行官(国)を通して、物件の引渡を受ける事ができなくなります。


執行官(=国)を通して引渡を受けていれば、

あとあと、何か言ってこられても、一切は「国」にバトンタッチです。


空家に対しても、慎重に「引渡命令」で処理している超Aクラスの大ベテラン業者もいます。

経験上、競売物件は何が起こるかわからないので、

とにかく「万全を期したい」から、だそうです。


空家だからと言って、気軽に考えず、慎重に対処されて下さい。

(私の場合、所有者が占有していると記載された空家の場合、所有者を探し、話し合い(=金銭の提供)で引渡しを受けています。探し出せない場合は、原則、引渡命令で処理しています。)

。。。。。。。。。。

以下は、管理人が参考にさせて頂いている専門書です。

【「民事執行の実務(上)」[補訂版][不動産執行]著者 深沢利一 補訂 園部 厚】
の604ページ中段からの引用です。

(3) 買受人の引渡命令申出資格喪失
に、次の記述がありますので抜粋させて頂きました。

<買受人が目的不動産の占有を取得したり、占有者に対して占有権原を付与したりした場合、以後は、引渡命令の申立資格を喪失すると解される(東京高裁決定平成10・7.・8判例時報1671-77)。>

これは、【「民事執行の実務第3版・不動産執行編・下 編著者 東京地方裁判所民事執行センター実務研究会】115ページ最下段の3行でも同文が記載されています。

。。。。。。。。。。


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引渡命令についてァ檗歃衢者が引渡命令を受領しない場合の裁判所の対応。


落札しても、

住んでる人が、

裁判所からの手紙を受領しなかったらどうなるのかなあ、

と心配する方がいます。

そんな場合の方法です。


(以下は、私がテリトリーとしている、神奈川県内の裁判所の、平成22年12月現在の例です。
東京地裁と同じ扱いですが、各裁判所、或いは時期によって、違う扱いがあるかも知れません。
各自、裁判所で確認されてください。)

。。。。。。。。。。

裁判所が所有者宛てに送達した引渡命令の正本が、

所有者が受領しない為、裁判所に戻って来た場合です。


競売係は、申立人(=買受人)に、

所有者の占有につきまして現地調査を依頼します。

何を調査するのか、

質問事項を記載した書類を渡してくれます。

「付郵便送達の上申書・調査報告書」というタイトルです。

書式(東京地裁民事21部)は、以下です。

http://www3.ocn.ne.jp/~tdc21/hudousan/h-hikiwatasi/PDF/soutatuzyousin.pdf

それに基づいて現地調査をします。

(難しい内容ではありません。)

その結果を上記報告書に記入します。

記入しきれない場合は、

別途に書類を作成して添付しても良いでしょう。


所有者が間違いなくそこに住んでいる、

という事がわかれば良いようです。


引渡命令の二度目の送達は、付郵便送達をしてくれます。

付郵便送達とは、

裁判所が発送した時点で、

相手方(この場合は所有者)に送達されたものとみなす、

という送達方法です。


発送した翌日から抗告期間の1週間が経過すると、

引渡命令は確定します。

執行文付与、送達証明を得て、強制執行の申立ができます。





。。。。。。。。。。


※以下は、裁判所作成のホームページより抜粋しました。

参考にされて下さい。



引渡命令の申立から強制執行の申立までの流れ(執行センター)

「不動産引渡命令の申立について」(執行センター)

不動産引渡命令の申立方法(大阪地裁)

「不動産引渡命令申立書の記載について」(名古屋地裁)

引渡命令についてのQ&A(旭川地裁)

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引渡命令についてぁ宗汁蠎衒◆陛亠名義人とその家族)

次の場合は、一般の方にごく自然にうかんでくる疑問のようです。

登記名義人と、その子供(或いは親)の家族などが同居している場合、引渡命令の相手方はどうなるのかなあ、という事です。


例えば、

(ア)父親と、息子夫婦及びその子供が一緒に住んでいます。

登記簿上の所有者は父親です。

この場合、引渡命令の申立の相手方は誰になるのでしょう。

息子一家も退去させることができるのでしょうか。


(イ)二所帯住宅で、親夫婦と息子夫婦が住んで言います。

登記簿上の所有者は息子です。

この場合、引渡命令の申立の相手方は誰になるのでしょう。


引渡命令の相手方は、原則、物件明細書記載事項に基づきます。

前回もお話しましたが、物件明細書は、以下のようになっています。

。。。。。。。。。。

1 不動産の表示

2 売却により成立する法定地上権の概要

3 買受人が負担することとなる他人の権利

4 物件の占有状況に関する特記事項 

5 その他買受けの参考となる事項


。。。。。。。。。。


上記(ア)の場合です。

4の欄は、

所有者Aが占有している。

と記載されています。

この場合は、所有者Aが引渡命令の相手方となります。

息子夫婦の家族は占有補助者となり、立退きの対象となります。


上記(イ)の場合です。

2所帯住宅の場合で、1階に父親A夫婦、2階に息子Y(登記名義人)夫婦が居住している物件とします。

この場合の4の欄は以下のような記載になっていました。


。。。。。。。。。。

1階はAが占有している。Aの占有権原は使用借権と認められる。

2階は本件所有者Yが占有している。

。。。。。。。。。。

この場合は、

引渡命令の相手方は、1階部分については使用借権者A、2階部分については所有者Yとなります。

この場合、

申立書1通で、相手方2名の占有部分を夫々特定して作成したもの。

申立書2通で、相手方を、所有者Yと占有者Aとを別個に記載、占有部分も夫々対応して記載して作成してもの。

実務的な観点から、どちらが良いか、裁判所に相談して下さい。



。。。。。。。。。。



※以下は、裁判所作成のホームページより抜粋しました。

参考にされて下さい。


引渡命令の申立から強制執行の申立までの流れ(執行センター)

「不動産引渡命令の申立について」(執行センター)

不動産引渡命令の申立方法(大阪地裁)

「不動産引渡命令申立書の記載について」(名古屋地裁)

引渡命令についてのQ&A(旭川地裁)




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引渡命令についてーー相手方(物件明細書で簡単に分る、占有者が強制執行ができる相手かどうか。)



マイホーム目的で、競売物件を考えている方に絞ってお話致します。

競売物件を検討する時、

占有者が立退かない場合、強制執行で退去させられる占有者かどうか、

これを把握しておくのは重要なポイントとなります。


大半の占有者は強制執行の対象となりますが、なかには強制執ができない占有者もいます。

強制執行できるかできないか、を入札前にチェックしておきましょう。

三点セットのうちの「物件明細書」で簡単に確認できます。

物件明細書は、5つの項目に分れています。

。。。。。。。。。。

1 不動産の表示

2 売却により成立する法定地上権の概要

3 買受人が負担することとなる他人の権利

4 物件の占有状況に関する特記事項 

5 その他買受けの参考となる事項


。。。。。。。。。。

ここで、3と4を見ておきます。

まず、3は、「なし」と記載されている物件を選びましょう。

この「なし」記載は、物件の占有者は、原則、強制執行ができる、と裁判所が判断した結果です。

裁判所の判断は、勿論絶対ではありませんが、まあ、判断ミスは非常に少ないです。

そして、次に4を見ます。

この欄は、具体的に、誰が占有しているか、の調査結果が記載されています。

3の欄が「なし」の記載で、4の欄に記載されている占有者は、基本的には、引渡命令の相手方となります。

つまり、強制執行で立退かせる事ができる占有者です。


代表的な記載例としましては、

 嵋楫鐔衢者(又は債務者)が占有している。」

◆嵋楫鏘ν者らが占有している。」

「Aが占有している。Aの占有権原は使用借権と認められる。」

こういう文言でしたら、法的には問題はありません。

あとは、現況調査報告書、謄本、現地、インターネット、等々から占有者の情報を集めておきますと、明渡交渉の際に役にたつかも知れません。


注:△蓮夫婦や親子がそれぞれ持分を有している場合です。

は、所有者の夫や親がそこに住んでいず、妻や子供が住んでいる場合などがあります。

但し、3に記載がなく、4に記載がある占有者でも、数少ない事例ですが、引渡命令の対象とならないケースもありますので、ご注意下さい。




。。。。。。。。。。


【前回の問題の正解は,任后】

(東京高裁決定昭61,6,23判時1198号117頁)


。。。。。。。。。。





※以下は、裁判所作成のホームページより抜粋しました。

参考にされて下さい。


引渡命令の申立から強制執行の申立までの流れ(執行センター)

「不動産引渡命令の申立について」(執行センター)

不動産引渡命令の申立方法(大阪地裁)

「不動産引渡命令申立書の記載について」(名古屋地裁)

引渡命令についてのQ&A(旭川地裁)




管理人が明渡交渉の実際をまとめたHPです。

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引渡命令について◆宗修世譴申立をすることができますか。



引渡命令の申立は、どんな立場の人ができるのでしょう。

代金納付手続を終えた買受人は、当然、有資格者です。


買受人が死亡すれば、相続人。

その物件が複数の人に相続された場合は、各相続人が単独でも申立をすることができます。

(共同買受人の一人が単独で申請できるのと同じです。)

買受人が法人で、その法人が合併等した場合は、合併後の法人。

勿論、それを証明する公文書は必要です。

。。。。。。。。。。



引渡命令の申立権について、こんな場合はどうでしょう。

申立権は誰にあると思われますか。

Q:

不動産業者のAは、債務者兼所有者Xが居住している物件を落札しました。

買受人となったAは、当該物件をBに転売し、手付金を受領しました。

そして、Aは代金納付手続きをし、所有権を取得しました。

その1ケ月後、Bとの決済を終え、Bに所有権移転登記がなされました。

Bは、それをCに転売し、Cに所有権移転登記がなされました。

Cに所有権移転登記がなされた時期は、

Aが代金納付手続きをしてから、3ケ月後でした。

Xは当該物件にまだ居住しており、立退きません。

そこで、この時点で、Xに対する引渡命令の申立をしたいのですが、

引渡命令の申立権があるのは次の誰でしょう?



 買受人のAだけです。

◆買受人Aから所有権を取得したBだけです。

   但し、Bが所有者として登記されている登記簿謄本を添付します。

、現在の所有者であるCだけです。

   但し、Cが所有者として登記されている登記簿謄本を添付します。

ぁ∈膿靴療亠簿謄本を添付すれば、A、B、Cは全員申立権があります。



。。。。。。。。。。


次回のブログに正解を掲載させて頂きます。

気楽にお考え下さい。





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引渡命令について ΑΧ伴圓両鐚嬰感覚。



エンドユーザーの方が、競売物件を心配する理由は、

「占有者に居座られたらどうしよう。」

この不安で、競売物件を敬遠される方が結構いらっしゃいます。


転売目的で参加している常連業者にその不安はありません。

話合いで決着が付かなければ、

強制執行で立退かせるからいいさ。

業者は、三点セットの内、物件明細書を見て、

強制執行ができるかどうかを確認。

それで安心しています。

幾らで落札できるのか、のほうが気懸りでしょう。


落札物件から占有者を退去させる強制執行を行うには、

確定した判決が必要です。

判決を貰う為には、裁判が必要です。


裁判・・・ウワァーお金と時間がかかる・・

・・いやいや、競売物件は近道が用意されています。

時間もお金も本訴ほどかからないケースが大半です。


裁判所の競売は、民事執行法、という法律で運用されています。

その法律のなかに、強制執行を行う為の判決が簡単に貰える規定の条文があります。

83条です。

専門書によれば、

買受人(落札者)に対するサービス、という側面があるそうです。

その判決は、「不動産引渡命令」といいます。


買受人は、

代金納付手続が終了してから、

「不動産引渡命令の申立」という簡単な書類を作成して、裁判所に申請すればよいのです。

強制執行をする為の判決である、不動産引渡命令が欲しいから作って!、とお願いする訳です。

書式のサンプルは、

弊社ホームページ にあります。

記入式の申立書類を用意しており、必要事項を書き込むようにしている裁判所もあります。

但し、引渡命令の申立の相手方とならない占有者もいますので、簡単な事前チェックは必要です。


強制執行は、される側にとって、、

一度体験しますと、二度とはしたくない苦〜〜〜い経験のようです。


Aは、欠陥不動産を販売して、集団訴訟で損害賠償を求められました。

新聞でも大きく扱われた事件です。

暫くしてAの所有する不動産が、数件競売になり、落札されました。

Aは、落札された最初の物件で、明渡を断固拒否。

「強制執行?、フン、やれるもんならやってみな。」

どうも、国家権力を甘くみていたようです。

結果、強制執行。

2件目の物件(確か7〜8階建のビルでした。)の時は、

「強制執行だけは避けたい。」

立退料を提示して話合いを提案してきました。


強制執行は、法治国家の威信をかけて、法秩序を守る為の行為です。

峻烈です。

・・・・・・・・

代金納付手続きが終わった時点で、

「不動産引渡命令の申立」は、しておくと良いでしょう。

私は、話合いでの約束ができていても、これだけはしておきます。

保険です。

こちらの決意を暗に知らせておきます。

約束を履行させる間接的な強制力ともなります。


実際に、引渡命令が相手方に送達されてから、

その時点で任意の明渡交渉が成立していなければ、

再度、交渉を試みるのも一法です。

但し、あくまで引渡命令に基づく手続きの流れに支障をきたさない範囲での話合いとします。


北海道のある小さな裁判所。

書記官曰く、「引渡命令の申立なんて私は(この部署に来てから)初めてだ。」

引渡命令を受け取った債務者兼所有者は、

それから3日も経たぬうち、立退き料も貰わず、老母とともに慌ただしく引越して行きました。

鍵は隣家に預けていました。

首都圏で、このような債務者は滅多に見かけませんが・・。


。。。。。。。。。。



※以下は、裁判所作成のホームページより抜粋しました。

参考にされて下さい。


引渡命令の申立から強制執行の申立までの流れ(執行センター)

「不動産引渡命令の申立について」(執行センター)

不動産引渡命令の申立方法(大阪地裁)

「不動産引渡命令申立書の記載について」(名古屋地裁)

引渡命令についてのQ&A(旭川地裁)



競売の基本が学べるホームページ。

大きな損失を防ぐための小さな出費は必要経費!!

現地調査・・空家のポストを見てのちょっとした注意。


三点セットの「現況調査報告書」では、居住者がいました。

調査に行ったら、どうも空家のようだ、という場合があります。

その時、ちょっと注意しておきたい確認事項があります。

一戸建で、敷地内に入ってポストの中身が見みられる場合です。

チラシ等がポストから溢れている事があります。

これを見て、あー、やっぱり空家だ、で帰ってくるのは勿体ないです。

チラシ等の中を見て下さい。

郵便物が混じっているかどうか、チェックします。

溢れたチラシの中に郵便物がない場合、所有者は転居先を郵便局に届けているのでしょう。

引渡命令は送達されるでしょう。

或いは、所有者が来てポストを確認、郵便物だけ抜き取っていった、という事もあるかもしれません。
(管理人の経験では、このような状況では、チラシも整理されてありませんが・・。)

空家かどうか不明の時は、できる範囲で、電気・ガスメーターのチェックはしておきたい作業です。


引渡命令の送達を受領しない債務者に対して、裁判所が「付郵便送達」をする時、事前に買受人に求める「上申書・調査報告書」は、表札の有無、電気、・ガスメーターの作動状況、郵便受けの状況、近隣の聞き込み情報の記載欄があります。

可能な限り、調べておきましょう。


。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。


この場合の「付郵便送達」とは、特別送達された引渡命令を、そこに住んでいる債務者が受け取らないので、裁判所が付郵便送達をすることで、その発送時に債務者が受領した事となる送達方法です。

発送から1週間経過して、執行抗告がでなければ、引渡命令は確定します。

強制執行の申立が可能となります。




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賃借人或いは占有者と引渡命令について


◎みやざきさまのご質問


賃借人ありマンション物件について
物件明細書<日付・23年4月8日>
<買受人が負担する他人の権利>
賃借権

期限 ・23年4月1日

賃借人は期限後の更新は買受人に対抗できると記載ありました

この場合4月に更新されていれば

通常賃借期間2年程度は明け渡し命令は不可
になり2年後は命令事体出せなくなるでしょうか?<6ケ月猶予との違い>
賃借権登記の可能性も有るのでしょうか?  

◎管理人の回答です。

物件明細書の<買受人が負担する他人の権利>欄に賃借権として記載があれば、その賃貸借契約は、買受人が引き受けとなります。

その契約の貸主の地位が、所有者から買受人に承継するもの(貸主の交代)、と思って下さい。


「賃借人は期限後の更新は買受人に対抗できる」とは、以下です。

買受人から賃借人に対して、契約の更新はしません、と契約解除を求められても、賃料不払い以外の理由では、基本的には、賃借人はその申出でを拒否できる、という意味です。


この賃借人に対して、引渡命令で退去を求めることはできません。

因みに、引渡命令の申立ができるのは、買受人が代金納付手続きをしてから6ケ月(明渡猶予の占有者がいれば9ケ月)以内です。


6ケ月明渡猶予の占有者とは、買受人が代金納付手続きをするまでは、賃借人の立場ですが、買受人が代金納付手続きをして新所有者となれば、不法占有者の立場になる賃借人のことです。

ただ、即、退去では気の毒なので、6ケ月間はその建物を使用していても良い、ということです。

勿論、その間の建物使用料は払わなければいけませんし、1ケ月滞納すれば、強制執行の対象となります。


賃借権登記は、今は殆どないようです。

(管理人は、法の専門家ではありません。正式な法解釈は、専門家に聞くか、専門書で研究されて下さい。)



ご質問・・不法占有者に対する、明渡までの賃料相当額の請求は?



◎sakura様のご相談


そこで質問をさせていただきたいのですが、

賃借人(同人の賃借権は滞納処分による差押に後れる)が、

明渡しもしくは強制執行までに占有していた期間の賃料は請求できるかどうかということなのですが。

物件明細書には、買受人が負担することとなる他人の権利「なし」と記載されております。

正直、話の通じない人でもめております。

立場を理解せず、

無茶な要求をしてくるので強制執行も視野に入れているのですが、

時間がかかりそうなので、せめて占有期間の賃料相当分を請求できればと考えております。

よろしくお願いいたします。


◎管理人の回答です。


当然できると思います。

但し、請求しても払わなければ裁判です。

また、占有者は、払ったとしても、

使用損害金という意識はなく、賃料という認識かも知れません。

今以上にゴタゴタするかも知れません。


明渡交渉は色んなやり方、考え方のあるところです。

どれが良いかは、

それぞれの物件で、買受人が方針に基づき判断することです。


以下は、私の交渉の基本です。


私は、代金納付手続き終了後、明渡までの期間に対する

賃料相当額の使用損害金の請求はしたことがありません。

退去して貰う事にポイントを絞っています。


ご質問の場合の占有者は

私でしたら、強制執行で処理します。

強制執行の「催告」までは、

(スムーズに手続きがすすんだとしまして)
引渡命令の申立から約1ケ月位でしょう。

強制執行の断行(家財を搬出)までは、

催告後約1ケ月後です。


相手方が何らかの対抗手段を講じて、

時間稼ぎをしてくるかもしれません。

それも、長くても数か月延びる位でしょう。

大半の業者は、時間的な経過は甘受しています。


それと、交渉の仕方ですが、

あくまで自分の土俵で行います。

そこで、相手の要求のうち、

譲れるものは譲ります。

但し、自分なりの基本的な線は崩しません。

毅然とした態度で臨みますと、

結構良い方向にいく場合が多いようです。


問題は、断行の費用です。

結構高いのです。

でも仕方ありません。


※ご質問の場合、

一日も早く、引渡命令の申立をすることが、

解決へのスタ−ト、と思います。

頑張って下さい。




強制執行の第二段階―断行―をしました。





先週、建て坪約40坪の戸建ての強制執行をしました。

第二段階の「断行」です。

私にとって断行は、20数年ぶり。
(断行とは、家財を戸外に搬出することです。)

そうして、

裁判所から物件の引渡を受けました。


この強制執行は、

ある理由から、

念には念をいれての処置です。


強制執行の第一段階の催告時、所有者は不在でした。

開錠技術者が玄関の鍵をあけます。

建物内部は、足の踏み場もない程、物であふれていました。

ゴミ?

イヤイヤ、所有者にとっては、それなりに価値があるようです。


断行時に家財搬出をする執行補助業者に見積を依頼しています。

業者曰く、すごいですね

私、見積金額の概算を聞いて、すごいですね


執行官は各部屋を点検。

断行日は、約1ケ月後です。


実は、ここの所有者とは、既に明渡交渉をしていました。

任意に明渡をする約束ができていました。

時期は、催告時から10日位後です。


どうも、今一つ、所有者の態度が、

感覚的にしっくりきません。

任意に引渡を受け、

それなりの書類を貰ったとしても、

スッキリ感はないでしょう。

気をつけな、という心の声が囁いています


それで、並行して強制執行の手続きを進めていました。

正式の引渡は、裁判所から受けておこう。

20数年、任意の明渡交渉一本で通してきた私ですが、

今回は、例外です。

例外と判断した理由は、・・・です。


任意明渡当日、

主な家財は殆ど運び出されていました。

所有者から鍵と放棄依頼書をもらいました。


催告時、見積した執行補助業者もビックリ。

執行費用は最初の見積よりは安くなっていました。


ここで、勝手に鍵を替えたりしません。

当然、断行の日まで、建物内部には入りません。

断行日、「執行不能」と執行官に判断されては困りますので。

毎日、物件を路上から見て、

誰かが入り込んでいないかチェック。


そして断行日。

放棄依頼書を執行官に手渡しました。


家財等が相当に減っていても、

作業員6名で、約3時間かかりました。

きれいに掃除をして、断行終了。

物件の引渡をうけました。


間もなく、執行調書がきます。

これが欲しいのです。


後日残置物でトラブルが起きても、当事者は裁判所(国)です。

これが強制執行の良い処です。






ご質問・・引渡命令が相手方に送達されない場合の対応



◎くりりん様のご相談


私は、勤めている会社の代表が個人で競売をしていまして、その代理人として動いている者です。

全くの競売シロウトです。

これまで何件か落札し、スムーズに明渡されたもの、強制執行までいったもの…色々とありますが、初めてのパターンがでてきたのでご相談させて頂きたく思います。


マンションの1室を落札し、代金納付手続きを済ませました。それとあわせて、引渡命令申立をしました。

昨日、こちらに引渡命令の正本が届いたところです。

占有者は、債務者兼所有者の男性です。


占有状況を調査しようとマンションへ行ってみたところ、管理人さんによると、競売が始まった頃から姿を見なくなったとのこと。

しかし、引越しはされていないようだ、と。


(ゴミが大量に出ていないし、引越しの様子を見ていないため。でも、管理人がいない間にしてるかも??)

ライフラインは止まっていました。

ポストを覗いてみると、裁判所からの郵便不在通知が入っていました。

他の郵便物も大量に入ったままでした。

おそらくこのまま届かないであろうと思います。


買受人本人は、お金は掛かってもいいので、法的に片づけていくというスタンスですので、強制執行を考えています。

しかし、引渡命令が届かず、さらに相手方がもう住んでいないと思われる場合、書留郵便に付する送達の上申書は提出できないですよね?

就業場所も分かりませんし、同住所に所在が確認できません。

しかし、勝手に鍵を開けることはしたくありません。


こういった場合、どのような手続きで強制執行の許可がおりるのでしょうか?

長文で文章も分かりづらく申し訳ございません。

ご教授願います。


◎管理人の回答です。

申立をして10日〜2週間位過ぎましたら、

競売係から連絡があるか、

あるいはこちらから連絡して、

どうなったか確認をとります。

送達がされないで戻っていましたら、

それに対する次の手順を指示されると思います。

それに従って下さい。

ご自身で占有状況を調査した内容は、詳しくメモしておいて下さい。

それを整理して書面(例えば「調査書」)にして提出するよう言われるかもしれません。

(裁判所の判断でやり方に若干の温度差があるかと思います。)






独力で明渡交渉をされた会員様からの嬉しいメールが届きました。




一昨日、首都圏在住の会員、Sさまから嬉しいメールが届きました。


。。。。。。


千葉様

いつも、お世話になります。

10月14日に、代金納付の手続きをし、即、引渡し命令を申し 立てを致しました。

そして、昨日、物件の明渡しがあり、本日、鍵 の交換を致しました。

無事に、明渡しが行なわれた事を、ご報告致します。

家族のみんな、小さなアパートから、大きな家に住まいが、変われることで、とても喜んでおります。        


千葉様には、大変お世話になり、本当にありがとうございました。

競売物件を購入したい、と思って10年。

勉強はしたものの、経験 がないものですから、ずっと弱気でした。

千葉様に、助けられました。

ありがとう、ございました。


。。。。。。



本当にホっとしました。

Sさまは、マイホームとして、初めて競売物件を落札。

戸建です。

三点セットを見た時、

私は、物件評は、なるべく言わないようにしていますが、
(物件評は、おうおうに自分の好みの押しつけ?)

思わず、

「これjは良い!」

所有者が居住しています。

が、ここでちょっと引っかかることがありました。

住んでいるのは外国人。

強制執行の事を理解できるかどうか、

明渡交渉がスムーズにいくかどうか、

心配です。


強制執行かなあ。


そんな感じを持ちつつ、何度かメールのやり取り。

その中で、ほんの少しだけ、コンサルをさせて頂きました。

何度目かのメールで、

Sさま、強制執行も視野にいれたようです。

非常に冷静に、交渉に臨んでいます。

これ、とても大切な要素です。


私など、明渡交渉時、外見は落ち着いて見えるようですが、

正直のところ、内心はいつもハラハラドキドキ

性格って、なかなか治らないようです。



ともかく、Sさま、

無事引渡を受けられた事、

本当におめでとうございました




ご質問・・任意で決まった引渡日の不履行の場合の処置



◎みぃ様のご相談

引渡期日は、当事者同士が任意で決めた期日でなおかつ 明け渡し合意書と残置物の放棄書など、交わした上での引渡期日の予定です。

ただ、ご回答いただいた内容からすると、当事者同士で交わした合意書等があっても、履行されなかった場合は強制執行をかけるしかないということでしょうか?


◎管理人の回答です。


任意の約束が履行されなかった場合は、強制執行での対応となります。

できれば、速やかに強制執行に着手できるよう、準備しておくと良いでしょう。

例えば、

任意の退去日が代金納付後であれば、代金納付手続き時、引渡命令の申立をしておく、などです。

ただ、合意書には、履行されなかった場合のペナルティの条文があると思います。

それを盾に、早く履行してもらうよう、催促も必要でしょう


◎SingTel001氏の回答です。

急ぐなら、引渡命令→強制執行の手続を通常通り行い、占有者にプレッシャーをかけつつ、並行して任意で交渉を進めるのがいいのではないでしょうか。

もし、占有者が強制執行の手続を止めないなら話し合いができない、などと言ったら以降は占有者が折れない限り完全無視します。






ご質問・・引渡命令について




◎初心者様のご相談


物件を入札しようと三点セットを見ていたら物件明細書に

4物件の占有状況、Aが占有している。同人の占有権原は使用借権と認められる

と書いてあるんですがこの場合引渡命令は出してもらえるんですか?



◎管理人の回答です。


物件明細書の

{3 買受人が負担することとなる他人の権利 }欄が「なし」となっており、

{4 物件の占有状況に関する特記事項 }に記載されている占有者は、

基本的には、引渡命令が出ると思って良いです。


ご質問の占有者の占有権原は「使用貸借」です。

使用貸借とは、賃料が只の貸借です。

引渡命令は出ると思って下さい。


使用貸借での占有者は、所有者の配偶者、親子、兄弟など、

或いは、

所有者が法人の場合は、その役員など、

の場合が多いです。





ご質問・・強制執行で執行不能となった、寝たきり老人に出ていって貰う方法は?



◎渡辺様のご相談

使用貸借で老人が占有しています。

寝たきりです。

強制執行は執行不能でした。

この場合、どうしたら老人に出ていってもらえますか?


◎管理人の回答です。

事前調査で、そのような物件はパスしますので、

ご質問の状況に直面した事がありません。


以下、私見です。


(占有者の身内の方とは色々話合った結果の執行でしょうか。)


そのような占有者が物件内で存命中は、

人道上の観点から、

執行で退去させる事は、難しいと思います。


執行できる状態になるまでの間、

勿論只ではなく、

建物の賃料に相当する使用損害金の請求を検討して実践する方法。


自治体に相談して、対応を依頼・検討する方法。


等々が考えられますが、

詳しい方のご意見を待ちたいと思います。


◎窪田 徹郎氏の回答です。


寝たきりの老人の執行も経験がありますが、私の場合、成功しました。

やりかたは、第1回目の催告の才に一応断行日は予定しますが、その執行調書を証拠として市町村役場に上申します。

市町村で「緊急保護扱い」で施設に転居させました。

市町村では、実務のうえで、そのような案件は皆無と思いますが、明渡の強制執行に限らず、例えば、火災で焼け出された場合、又は、家族の逮捕などで生活ができないならば、保護法で保護しなければならないことになっています。

その法律が、今回の場合に適用されるかどうかは疑問もありますが、私の実務扱いでは、それを押し切っています。





ご質問・・強制執行の費用はどれ位かかりますか?


◎yumiさまのご相談


>初めて投稿します。

強制執行にかかる費用はだいたいどれくらいかかりますか?

全くのシロートなので宜しくお願いします。


◎管理人の回答です。

強制執行にかかる、大雑把な費用概算は、

一戸建やマンションで床面積が30坪位でしたら、

総額¥100万ちょい位が普通でしょう。

(ただ、地域によって差があるようですので、一概には言えません。)


金額は、


家財等の量・規模(重量物の有無)、

物件の立地条件(物件前に車が停められるかどうか、)、

マンションならエレベーターの有無など


諸々の条件に左右されます。

個々の条件で金額は異なってきますので、

申し訳ありませんが、非常に曖昧な表現となってしまいます。



◎窪田徹郎氏の回答です。

その強制執行と云うのは建物から退去の強制執行と思います。

それならば建物の大きさ、占有の人数、動産(遺留品と云います。)の種類と量、その他、運び安いか否か等々で大きく変わります。

おおよそ、1ルームで30万円から50万円ほどです。

しかし、最近では、それより安いところが幾つもあります。



ご質問・・引渡命令が確定してから強制執行までの日数





◎工藤様のご相談

引渡命令の申し立てをし引渡命令の確定が成り強制執行までの日数はどのくらいのかかるものですか


◎管理人の回答です。


引渡命令が確定しましたら、買受人は、裁判所執行官室で、強制執行の申立をします。

執行官は、(やむを得ない場合を除き)申立の日から2週間以内に現場にいかなければいけません。

執行官が何時行くかは、買受人と打ち合わせで決めているようです。

その際、どのような準備をするかは、執行官に聞いて下さい。


第一回目は「催告」です。

執行官が占有者に、1ケ月後(原則)には断行するので、それまでにここから引越をしなさい、と催告をします。

その際、占有者の法的立場を説明し、退去するよう説得してくれる執行官もいます。


この催告の段階で、退去する占有者が多いようです。

なかには、粘る占有者もたまにいます。


一ヶ月後、占有者が引越していなければ、「断行」されます。

家財が搬出されて、買受人に物件が引き渡されます。


◎窪田徹郎氏の回答です。


引渡命令は申請しその決定正本か゜相手に送達されて1週間が経過し、それまでに執行抗告がなければ確定します。

確定したならば送達証明と執行文付与をもらい、今度は執行官に執行の申請します。

受理した執行官は、2週間以内に第1回の訪問(法律上の「催告」)します。

その日から、ほぼ1ヶ月後に断行となります。






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