裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

用語・単語の説明

競売物件の謄本で見た根抵当権設定仮登記って?--その


前々々回、根抵当権設定仮登記について、お話させて頂きました。

その関連です。

数年前の実話です。

西日本の会員様から、

メールで、三点セット等の調査依頼がありました。

謄本が添付されていました。

謄本には、

根抵当権設定仮登記がありました。

(ちょっといかがわしい金融業者が登記する時は、
現時点では殆どが個人名義です。)

その仮登記の権利者は個人名義のAでした。

そして、法人Yに譲渡されています。

法人の住所がちょいと気になりました。

譲渡前の個人Aの住所は西日本のある県ですが、

法人Yの住所は遠く離れた県です。

なんかおかしいな。

胸にドロ〜〜ンと胡散臭さがたちこめました。

早速ネットで、その法人の謄本を取り寄せ,

役員名をネットで調べました。

ヤクザでした。


三点セットを見ました。

物件は賃貸中です。

現況調査報告書からは、

賃借人の質がどうもしっくりきません。

キチンキチンと家賃を払っているのかなあ、

現況調査報告書の行間からは、

危ない、危ない、という警告のささやきが低く心に響いてきます。

こりゃあ危ない.

止めて貰うようにしなければ・・。


依頼人の会員様に、

「 こういう物件は見送りましょう 」

そう報告しました。

依頼人からのメールです。

。。。。。。。。。。。


この入札は止めます。

実は、金融機関のローン内諾は既に得ていたんですが・・。

。。。。。。。。。。。

良かった!

こういう返事はうれしいものです。

競売で安い物件を購入するという目的は大切ですが、

トラブル回避はもっと大事です。

(すみません、管理人の信条です。)

トラブル解決の費用と費消される時間を金額に換算すれば、

恐らく購入した価額の安さをはるかに上まる額面、

つまり高い買物をしてしまった、という結果となるでしょう。

当初の目的からは完全に逸脱してしまいます。

それ以上に悩まされるのが、精神的な混乱と苦痛です。

これ、結構きついです(実感)。

この混乱と苦痛を消すための金額を算出するのは無理。

その為に、処理する金銭の額をアップしたからといって、

キレイサッパリ浄化できるものではないようです。

万一、大切な家族に何らかの被害があっては大変です。

そんな物件は、プロの業者に、はい、どうぞ、です。


丁寧に調べれば、

物件調査経験の浅い方でも、

インターネット社会ですので、

ある程度は深い箇所まで、じっくりチェックは可能、と思います。



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法定地上権付建物って、なあに?


競売物件の中に、

たまに、"法定地上権"付の建物があります。

法定地上権って、なんだろう。

慣れない言葉です。

競売不動産限定の専門用語です。

その物件の売却基準価額は、相場よりかなり安いです。

飛びつきたくなるような価格です。


実は、私の主催する会員様からの相談がありました。

「法定地上権付の建物を入札したいのですが・・」

私の返事は、即、

「止めて下さい。いくら安くても、

そんな物件を落札したら、それからが大変です」

会員様、諦めきれないようです。

なんだかんだと、「欲しい」「欲しい」という激しい欲望を、

携帯の向うから強~〜くぶっつけてきます。

お前ならなんとかなるだろう、

金を払うんだ、何とかしろ!

心の声がビンビン、私の頭をこづきます。


でも、だめなものはダメ。


不動産の特性である、「換金性」がまるで低いのです。

市場性がほとんどゼロ。


だいぶ昔の実経験です。

小田急線の世田谷代田駅数分にある、

法定地上権付のお屋敷の販売を言いつけられました。

まあ、・・・・・・・・苦労しました。

結局、売れませんでした。

食付きはいいのです。

安いですから。

法定地上権の説明をします、

その時点で、買主或いは仲介業者は引いてしまいます。

話を進展させようとしますが、まったくダメ。

そこでストップでした。


私の営業センスのなさもあるでしょが、

どうも、それ以前の問題のようでした。


法定地上権の法的意味(その1その2)は、ネットでお調べ下さい。

このブログの管理人としましていえるのは、

とにかく、お止め下さい。


その法定地上権付建物の謄本をじっくり御覧下さい。


時間とお金に余裕がある方には、

落札した法定地上権付き建物を、

市場性のある、まともな不動産にする方法が以下です。

(ただし、運が良ければ、の話・・・
つまり底地の土地を取得できるかどうか、という事です)


複数の担保がついており、

最先の担保権者が競売申立者だったら、

後位の担保権者が、土地の競売申立をするかも知れません。

その時、それを購入して、

通常の市場性のある不動産にする、という方法。

又は、

配当等がある程度期待できる後位の担保権の譲渡を受けて、

自ら競売申立をして、自ら入札して落札する、

という手段もあります。
(これは、不動産の相場とか、競売手続きに明るい人でないとちょっと難しいかも)

どちらも、底地ですから、

入札の競争相手は少ないでしょうが、

まあ、1年以上はかかるでしょうね。


◎以上の記事に対して、ところが・・ところが、いやあ、まいりました。

この記事の公開予定日の1週間前です。

ある方が、私の事務所に訪問されました。

その方は、以前、法定地上権付の建物を落札しておりました。

そして、確実に収益用として、賃料を稼いでいます。

その方法がビックリ。

とてもここでは公開できない秘中の秘の裏技でした。

こんな方法もあるんだと、ただただ感心のひとときでした。

いやあ、凄い人がいるものです!!!!






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競売物件の謄本で見た根抵当権設定仮登記って?・・その

根抵当権設定仮登記の法的な専門的知識は、ネットでお調べ下さい。

競売物件の謄本で、この仮登記を見たときの私の反応は?

私なりの感想をお話させて頂きます。


根抵当権設定仮登記の権利者が個人名の時は、

この仮登記はマチ金からの借入の場合が多いです。

私などは、根抵当権仮登記で権利者が個人名ですと、

それだけで、あれれ、マチ金だあ。

所有者が、資金繰りで追い詰められ、マチ金に手を出してしまったんだ、

だいぶんいじめられたんだろうなあ!

なんて思ってしまいます。

所有者は、勤め人より自営業者の方が多いでしょうね。

本業が苦しいから、

手軽な高利に手をだしてしまったんだ・・。

気持ちはわかるよ、でもなあ・・・・

そういう物件の所有者と明渡交渉で話がついても、

100%信用するのはどうかなあ、

支払うと約束した立退き料の前渡しは、

懇願されても、絶対にできないな。

そういう考えになります。


競売は、換価目的です。

落札され、買受人が代金納付手続きをしますと、

その売却代金は、債権者に支払われます。

具体的な手続きとしまして、

登記された担保権が複数ある時は、

その登記の時期のはやいものから順次、

規定にそって、その債権者(=担保権者)の配当金に充当されていきます。


現在の不動産市況では、

根抵当権仮登記まで配当がまわる事例はあまりないようです。

尤も、仮登記に配当される分があっても、

仮登記の悲しさ、仮登記権利者に配当はされず、供託されます。

(その仮登記が本登記となっているか、

本登記するための書類がそろっている場合、

配当は実施されます。・・・・この点は裁判所に確認の要あり。。。)


配当があろうとなかろうと、買受人代金納付手続きをすれば、

裁判所は担保権を抹消してくれます。

担保仮登記の大部分は、殆ど配当もなく抹消されています。



では、どうしてそんな仮登記をするのでしょう。



まず、抵当権等の仮登記は、

登録免許税が、不動産ひとつにつき、¥1000円です。

(本登記の登録免許税は債権額の4/1000です。

建物につきましては、条件により軽減措置あり。)

自分で登記申請をしますと、¥1000円で済みます。

専門家に頼んだところで安上がりです。

とりあえず、つけておくのでしょう。


この物件を任意売却するときは、

例え仮登記でも、抹消しなければいけません。

仮登記権利者は、自分の権利を堂々と主張できます。

抹消したいのなら協力しますよ、お金さえ貰えれば!

そこが狙い目なのでしょう。


おっと、

競売で落札されても、万に一つ、

配当にありつける奇跡が絶対に起こらないとは限らない・・・ウーン、ね。


競売物件の謄本で、この種の仮登記を見つけても、

普通、買受人にどうという事はまずありません。

但し、私は、そういう個人名は必ず調べてみますが・・。



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事件番号の年より2年後れた差押登記にビックリ!!

こんな事例は初めてでした。


東日本のある裁判所の競売事件です。

仮に、事件番号が平成25年(ケ)第1007号とします。

私の認識では、

平成25年に裁判所に競売の申立をした物件であり、

差押え登記も、原則その受付年は25年、というのが基本線です。

(例外的に、年末ギリギリの申立の場合、
ひょっとして翌年初めの差押の受付はあるかも。)

これは、競売の基本的な事務手続きであり、

申立の年と、差押の年の間が2年もある、

などという事例は全くありませんでした。

いつものように、上記事件番号の物件の謄本をチェックしました。

ビックリ仰天です。

上記事件番号、平成25年(ケ)第1007号の差押え登記の受付年は平成27年でした。

最初、なにかの間違いだろうと思いました。

ひょっとしたら、裁判所の受付が間違ったのかな。

それが、担当部署のだれもが看過して手続きが進んだのかな。

勝手な想像をしました。

3点セットをみました。

現況調査報告書の最初のページの右上をみました。

現地調査日や、報告書の提出日が記載されています。

間違いなく、平成27年です。

指摘すれば、事件番号の訂正があるのかな。

今は入札期間中。

余計な事を裁判所にいって、

「変更」なんてされたら、折角入札しようとしているお客様の熱が冷めるかな。

でも、あとあとゴタゴタするよりはいいか。


裁判所にききました。

電話の先で、数十秒の沈黙。

折り返し連絡をします、

私の携帯番号を伝え、電話がきられました。

そして、10分くらい後に連絡がはいりました。


結論は、裁判所のミスではなく、

債務者・所有者側に相続が発生しており、

その手続きをして、差押登記をするのに、時間がかかった、ということでした。

そんなこともあるのですねえ。

細かい事情はわかりませんが、

ひとつ、勉強しました。





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物件明細書の見方



◎みぃ 様のご質問

3点セット、何度か見直しておりましたが。知識不足で理解出来ない部分がありますので、良かったら教えて頂けないでしょうか?

売却によって成立する法定地上権は なし です。

買受人が負担する他人の権利も なし です。

その他買受人が参考となる事項は

本件は建物だけのためにその敷地(家族名義)につき使用借権が存する。買受人は敷地利用権の設定を要する


以上の事の記載があります。


競売の価格を算出する所に市場修正率で0.6とあります。建物だけの単独売却のためとあります。

お忙しいとは思いますが、宜しくお願い致します。


◎管理人の回答です。

まず、物件明細書の見方のご質問です。

>売却によって成立する法定地上権は なし です。

ここに、一定の文言が記載される事例は、そう多くはありません。

専門の業者さん以外は、この欄は「なし」と記載されている物件を選択しておけば無難です。

法定地上権とは、競売物件独特の用語です。
競売により、同一所有者だった土地・建物の所有者が別人となった場合、建物を保護する為に、一定の条件のもと、その建物の敷地利用権としての地上権が発生する、と法で定めており、これを法定地上権といっています。

>買受人が負担する他人の権利も なし です。

所有者が占有している場合は「なし」です。
マイホームを探されている方などは、この欄が「なし」の物件を選んでおけば良いでしょう。

「なし」は、買受人が負担しなければいけない他人の権利がない場合です。


ここに記載されるのは、主に法で保護された賃貸借です。
買受人(落札者)は、ここに賃借権が記載されていれば、その賃貸借契約は引き継がなければいけません。
収益用物件をさがしている場合は、良いと思います。

>その他買受人が参考となる事項は
本件は建物だけのためにその敷地(家族名義)につき使用借権が存する。
買受人は敷地利用権の設定を要する。


この欄は、買受希望者に注意を促す事項が記載されます。

この建物の敷地利用権は、使用貸借ということです。
落札しても、建物に敷地利用権はありません。
敷地が利用できるよう、敷地所有者と話し合う必要があります。

話合の成行によっては、
敷地所有者から、
建物を取り壊して土地を返せ、
と裁判を起こされれば、敗訴になる可能性大です。
と注意しています。

評価書についての内容です。

>競売の価格を算出する所に市場修正率で0.6とあります。建物だけの単独売却のためとあります。

この場合、敷地利用権のない建物だけが売却対象であり、そのリスクを考慮して、通常の価格の6割が相当、と評価人が判断した、ということです。

以上、回答いたしました。

内容は、実務家が頭にうかんだ事をお話させて頂いたものです。

正式には専門書で調べるなりされてください。



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最先の賃借権について



◎田中 美妃さまのご質問

投資用で最先の賃借権がついている物件を落札いたしました。
現状、占有者は賃借人が家賃を払って住んでいる状況です。
不動産屋に依頼して契約状況を引継いだまま、新たに契約し直そうと考えています。
そこで、全く分からないので教えて頂きたいのですが、賃借人と前所有者が結んでいた契約を破棄する手続きを(例えば前所有者に連絡をとって了解を得るなど)しなければならないのでしょうか?
前所有者に対してはこちらから何か連絡をとってやらなければならない手続きなどあるのでしょうか?(例えば2年後などに賃借人が引っ越して出て行った後に、いきなり前所有者から連絡が入り、置いていたはずの時計がないなどの言い掛かりなど)も心配しています。
物件の明け渡しは(そのまま賃貸するつもりですが)占有者の賃借人と私で契約をし直すだけで良いのか、それとも前所有者も含めて3人で契約などの手続きをしなければならないのか、分からないので教えていただけたらと思います。
よろしくお願いいたしますう。

◎管理人の回答です。

最先の賃借権の場合、買受人は、旧所有者と賃借人との賃貸借契約を引き継ぎます。
基本的には、旧所有者と賃借人との賃貸借契約の貸主(の地位)が、旧所有者から買受人に交代するということです。

勿論、賃借人との話合で合意を得れば、新たに契約をし直すこともありでしょう。
賃借人との契約に関しましては、旧所有者の関与は必要ありません。

旧所有者と連絡をとるとすれば、物件によっては、建築確認書や設計図など、或いは色々な鍵などある場合、貰っておければよいので、そういう場合でしょう。
只、無償で譲渡はしないでしょう。
多少の金銭の提供はしなければいけないかもしれません。

私より詳しい方が回答している掲示板があります。
もし、よければ、更にお尋ねされては如何でしょうか。

http://8247.teacup.com/224/bbs



◎ご質問ーー「売却外物件」について




◎桃多郎様のご相談


ご回答いただきありがとうございました。
(出張で家を空けていたため遅くなりすみません)

今日確認してきましたが、今回の物件も裁判所の3点セットにかなり読み込まれた跡があったので、競争率が高そうです。

様子を見るためにいつも入札開始日に3点セットの確認をしてしまいます、臆病者です^^;

bitの検索時に一覧の種別のところで、オレンジの文字で「売却外物件」とありますが、ここでもある程度判断できるでしょうか?

だいたいが持分の問題のような気がします。



◎管理人の回答です。


[売却外物件]

という文字があれば、要注意です。

大抵は、競売にかかっている土地の上に、

競売にかかっていない建物がある場合に、

このような、

[売却外物件]

という文言が記載されています。


折角落札した土地に他人の家が建っているのです。

これ、問題です。


物件明細書で、

[売却外物件]

の説明がされています。


[売却外物件]の建物が敷地を利用する法的根拠と、

建物所有者の意向を確認すべきと思います。


業者以外は手を出さないほうが良い・・かも知れません。


ご質問・・持分について



◎桃多郎様のご相談


先日はご丁寧に回答いただき、ありがとうございました。

お蔭様で記念すべき第一回目の入札を無事終えることができました。

結果は惨敗でしたが、いい経験になりました。


今回は持分の見方で質問いたします。

様々な3点セットを見ていると、物件目録で約半数くらいの物件で共有者の持分があることが記載されています。

物件明細書の5で特に持分について記載されていない場合は、その物件全体が競売に掛かっていると判断してもよろしいのでしょうか?


以前に見た物件の中には、買受けても利用できない可能性があるというような特記があったように記憶しています。

色々見ている限りでは、最後の価格の計算の所で持分割合が1になってれば問題ないと勝手に思っていますが、それであっているのでしょうか?

持分の判断方法(見方)を教えてください。

基本中の基本だと思いますが、いつまでも持分という文字を避けたくないので、よろしくお願いいたします。



◎管理人の回答です


落札できず残念ですね。

懲りずに頑張って下さい。


「物件目録」に記載されているのが、売却対象です。

一戸建なら建物とその敷地、マンションなら専有部分について、

複数の所有名義人がおり、

それぞれ持分が記載されている場合、

持分を合計して、その和が「1」であれば、問題はないでしょう。

共有名義人の間柄は、夫婦、親子、兄弟などが多いです。


私道、ボミ置場、マンションの敷地や共有部分の持分は、

普通は、その状態で問題はないでしょう。





お問合せ色々(使用貸借)5




お問合せ色々(使用貸借)

ブログを始めて約3年、ホームページを公開して約9年、です。

いろんなお問合せがあります。

過日のお問合せ。

裁判所名、事件番号を言い、代行して貰えますか、と言います。


早速、受話器を握りながら、調べました。

調べたのは、BITでなく、業者専門の情報誌です。

要点をまとめたもので、間取り等の図面は入りませんが、コンパクトで、しかも安いので、
私のような業者にはメチャクチャ重宝です。


お問合せの物件は、建物だけの売却でした。

敷地は建物所有者の叔父所有です。


敷地を利用する権原は使用貸借でした。

使用貸借とは、金銭の授受の無い貸借りです。


一度入札した人がいましたが、何らかの理由で保証金を放棄、再度の期間入札です。

ですから、売却基準価額は同じです。



「代行はできません。」

そして、理由を言いました。


使用貸借とは、敷地所有者から、「明渡せ」と提訴されたら、まず、99%敗訴。

一般公募の入札に、なんでこんな物件をだすのか、疑問ですね。


お客様が明らかに損害を被ると分っていて、代行コンサルはできません。

「あー、そうですか。それが聞きたかったのです。」


別のお問合せですが、一方的にまくし立てられ、回答しますと、最後に受話器をガチャン。

こんなお問合せが結構あります。

心配なのは、こういう方のお問合せの姿勢は、まず私とのゆっくりとした会話がありません。

相談者は、利用するものは利用して安くあげよう、という感覚のようです。


それはそれで結構です。

でも、そんな姿勢はいつか大損をしてしまうような気がしてなりません。

「安さ」だけにひかれて、へんな物件を取得しなければ良いなあ、と真剣に思ってしまいます。




不景気の雑感5






三点セットをネットで見ますと個人名が黒色で消されています。

昨日、横浜地裁に行きました。

入札前に、個人名を確認したいためです。

閲覧室で、三点セットを見ました。


ついでに、「配当要求終期の公告」という小冊子をみました。

差押されたばかりの物件の一覧です。

これを見、登記簿謄本を取得して所有者を調べて訪問、任意売却を勧める業者がたくさんいます。

「配当要求終期の公告」を暫くぶりに見て、あれ、ちょっと違う雰囲気に気付きました。

鎌倉、藤沢の湘南地域の物件が、以前閲覧した時より、確実に増えています。

湘南は、神奈川県内の多額納税者が多数住んでいます。

同様に、横浜市青葉区の高級住宅街の物件も増えています。

すべて敷地の広い一戸建です。


ここまで不景気の波がジワジワ浸透しているのですね。

不景気は、競売物件が増えて忙しいでしょう、という方がいます。

しかし、購入者も減少しています。


まあ、誰にでも都合の良い時代なんてあるわけないでしょう。







「法定地上権」て、どうしてできたの?5



「法定地上権」の意味と、その存在理由です。

(今日は、ちょっと専門的で、すみません。)


物件明細書「2 売却により成立する法定地上権の概要」欄に、

「売却対象外の土地(地番○番)につき、本件建物のために法定地上権成立」

或は、

「本件 土地につき、売却対象外建物(家屋番号○番)のために法定地上権成立」

こんな文言が記載されている場合があります。

良くみると、建物とその敷地なのに、一方だけが競売で売り出され、

上記のような、訳の分らない文言が記載されています。


同一所有者の建物と敷地を一括で売却すれば良いものを、

わざわざ個別に売却して、

その結果、

建物と敷地の所有者を別にして、

複雑な権利関係を造り出して、

「法定地上権」なんて余計な言葉で、

一般の入札希望者を惑わせています。


「判りやすい権利関係をわざわざ複雑にして、

法定地上権なんて煩わしい!

そう思ってしまう方もいるはずです。

まあ、待ってください。

この現象の起る法的理由はしっかりあるのです。


競売は、

基本的には、債権者、債務者(=所有者)、入札希望者の三者から成り立っています。

競売の法律は、3者をできるだけ平等に、という視点で構成されています。

債務者の財産を守る、という視点もあるのです。


一戸建のマイホームが競売となり、

敷地は¥500万

建物が¥800万という、買受可能価額が算出されたとします。


例えば、借金¥300万円で、マイホームの土地・建物が差押。

この場合、土地・建物の合計¥1300万で売りに出さなくとも、

また、¥800万の建物を競売に出さなくても、

敷地の¥500万を売り出して買手がつけば、

¥300万の借金は返済できます。



仮に、借金¥600万なら、

¥800万の建物を取りあえず競売に出して買手がつけば、

¥500万の敷地は売りに出さなくとも、

¥600万の借金返済はできます。



この時、建物に敷地を利用する権利が無いと、建物は単なる材木の集合体。

(建物だけの競売の入札者は、材木屋さんだけ?)

これでは、自治体も金融機関も困ります。

折角建築した建物を保護することは、国家経済上必要なことです。



一定の条件のもと、

同一所有者の建物とその敷地が、競売で、異なる所有者となった時、

建物に敷地を利用する権利を、国が設定しました。

これが「法定地上権」とよばれています。



敷地と建物をどうして一緒で売りに出さないのでしょうか。

敷地も建物も、それぞれ債務者(=所有者)の大切な財産です。



上記の事例のように、

建物とその敷地のいずれか一方を売却して、

債権者が請求する借金を返済できるかもしれない場合、

債務者が事前に土地・建物の一括売却に同意しない限り、

敷地とその建物を一括売却することはできません。

これを超過売却の禁止(民事執行法第73条)といいます。

「借金返せ」と裁判所に申立てた債権者の借金の額が、

不動産一個(例えば、敷地か建物か)の売却で返済できる場合、

余分な不動産の売却は禁じられています。

それで、「法定地上権」というシステムができました。

(◎今日のお話は、競売申立費用につきましては、考慮外としました。)



(色んな知識を寄せ集めた、巷の業者の独断です。間違っていたら、ごめんなさい



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「上記賃借権は最先の賃借権である。」ってどんな意味?5



今日は、物件明細書に記載されている、

「上記賃借権は最先の賃借権である。」

この文言の意味について、お話させて頂きます。


物件明細書の「3 買受人が負担することとなる他人の権利」欄に、

賃貸借契約の概要が記載されています。

最後に、

「上記賃借権は最先の賃借権である。」

という短い文言が付されている場合があります。

これはどんな意味があるのでしょう。


これは、法的には、とてもとても強い権利ですよ、という、

裁判所のメッセージなんです。

どんなに強い権利なのでしょう。


買受人は、そっくり、以前の賃貸借契約を引き継ぐことになります。

従来の賃貸借契約書の貸主の名前の部分が、

旧所有者から買受人に替わるだけ、と思って下さい。

家賃、契約期間、敷金・保証金その他従来の契約書の諸条件は、

全て新所有者が引き継ぎます。

入札される時は、少なくとも、

物件明細書に記載されている敷金・保証金の額は念頭に入れて検討されて下さい。

買受人が負担するのですから。

。。。。。。

具体的にはこうです。

契約期間終了したら「出て行け、更新はしない。」と要求しても、

拒否されれば、それまでです。

裁判で、

「明渡請求訴訟」を起こしても、

賃借人が家賃を滞納している以外は、まず勝ち目はありません。

貸主が、「自己使用の理由がありますので明渡して下さい。」

といっても、裁判所はなかなか認めてくれません。

賃借人が退去する時は、

買受人が預かってもいない敷金・保証金を、

契約書記載事項に沿って、

買受人の資金から、賃借人に返還しなければいけません。

(売却基準価額決定の際には、その金額は控除されていますが・・。)

。。。。。。

但し、収益目的の購入希望者には良い物件の場合が多いです。

長い間、恐らく家賃を支払い続けているのですから。

しかも、売却基準価額は相当ダウンしています。

「最先」という文言は、競売物件の専門用語であり、

以上のように、結構深い意味があります。


(◎当事者間で話し合って、あらためて契約を締結するのは、自由です。)

。。。。。。

一つ、要注意があります。

収益用物件で検討される場合です。

賃借人が債務者関連の場合です。

債務者本人が代表を務める法人が賃借人、なんていう場合。

賃料が幾ら高くとも、チョット待って下さい。

賃料がきちんと支払われるかどうかは疑問です。

毎月の賃料収入を当てにしたら、躓きかねません。

「払え。」「待ってほしい。」のトラブル続き、なんて事もあるかも。

「最先の賃借権」がどうしてあるの、につきましては、

いづれの機会でお話させて頂きます。




その気になれば、代行費用の大幅節約ができるかも。
会員制について(短期間に知識吸収)



姉妹編HP



入札期間に入札者がいない時はどうなりますか。5

入札期間に入札者がいない時はどうなりますか。

「特別売却」という方法で販売に付されます。

一定の特別売却期間中に、早い者勝で、買い手を募ります。

価格は、入札期間の時と同じ買受可能価額です。

買いたい人は、執行官室に行き、買受の申出の手続きをします。

これを「特別売却」といいます。


但し、同時刻、複数の買受希望者が重なった場合、どうなるでしょう。

申込書に、買受ける金額を記載する欄があります。

そこの記載金額の高い方が当選。

これは、事実上の再入札。

裁判所によっては、「抽選」という方法をとるところもあるようです。

その辺は、裁判所の執行官室で確認されて下さい。

特別売却の期間は、裁判所によって色々です。

特別売却期間内でも、何曜日の何時から何時まで、

という指定はよくあるところです。

特売物件を買う場合、必ず、事前に確認されて下さい。



その期間内に買い手がつきませんと、価格の見直し。

価格の見直しの結果は、当然安くなります。

どの位安くなるのでしょう。

一概には言えませんが、

大雑把な印象では、3割前後は安くなっているようです。

その価格で、期間入札。

こうして、「期間入札→特別売却」のワンセットを3回。

それでも、買い手がつかない場合、

裁判所は、競売を申し立てた銀行等の債権者に通知をします。

「3回売却を実施したが、買い手がつかなかったので手続きを停止します。」

【競売手続停止通知書】といいます。

債権者は、この通知を受け取ってから、3ケ月以内に、

「買い手がいますので、売却を実施してください。」

裁判所に申し立てれば、売却が実施されます。

この申出でをしない時、手続きは取り消されます。

この申出でをして、売却が実施されて、

買い手がいなかった場合も、手続きは取り消されます。





その気になれば、代行費用の大幅節約ができるかも。
会員制について(短期間に知識吸収)





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「配当要求終期の公告」について5









4月から長期休眠(=冬眠=春眠)に入ります。

今ある在庫ネタを公開させていただきます。




「配当要求終期の公告」という言葉、エンドユーザーの方には、初めて聞く方が多いかもしれません。

このタイトルのついた冊子が裁判所で、誰でも閲覧できます。

これは、

「競売にしてください。」

と、銀行などが裁判所に申し込んだ物件の概要が記載されています。

ホヤホヤと、湯気のでている新しい競売情報です。

毎月1回まとめての公告、数日に1回の公告など、裁判所により色々です。

青いビニールのファイルで、背表紙に

「配当要求終期の公告綴り」というようなタイトルがついています。

競売の手続きは、債権者が裁判所に「競売の申立」をするところから始ります。

そうしますと、裁判所は、数日で、申立てられた物件に「差押登記」をします。

そして、それらの物件目録を公告します。

これが「配当要求終期の公告」です。



閲覧場所は、競売物件の閲覧場所に据え置かれている場合が多いようです。

閲覧室に係員がいれば、「配当要求終期の公告」は、どれですか、と聞いて下さい。

ただ、全く不動産の知識のない方は、見てもチンプンカンプンでしょう。

これは、業者が所有者に任意売却を勧めるために利用されています。

(本来は、その競売事件の謄本に表れない債権者に、競売を知らせる為の手段としての公告です。)

まず、業者は、物件の謄本を取ります。

所有者の住所、氏名が判明します。

債権関係が分ります。

夜討ち朝駆けで、所有者を訪問して、任意売却を勧めます。

でも、私の経験では、確率が非常に低かったです。

(これは、私の営業センスの無さも大きな原因でしょう。)

所有者が承諾しても、債権者が応じない場合も結構あります。

その時、思いました。

将来、これをビジネスとする業者が現れるはず、

でも、専業としたら、

相当余裕がないと、もたないだろうなあ。


ただ、こんな物件が競売に出るかもしれない、

という予想には役立ちますよ。





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「共同担保目録」の意味5








「共同担保目録」という言葉があります。

一般にはあまり聞きませんが、意味はこうです。


。。。。。。

一戸建をローンで購入しました。

私道持分がありました。

この場合、金融機関等は、「敷地」、「建物」、「私道持分」に抵当権を設定します。

「敷地」、「建物」、「私道持分」は、共同で担保となっています。

・・・

自分の家と、親の家を担保に融資を受けました。

この場合、二つの家(を構成する不動産)が共同担保となります。

・・・

共同担保の物件の所在が知りたい時は、

全部事項証明書(登記簿謄本)を申請するときに、

チェックを入れる枠(□)があります。

そこにチェックを入れます。


全部事項証明書の後段に、「共同担保目録」という欄が記載されて交付されます。

「共同担保目録」は、お金を借りる時に担保にいれた物件の一覧表です。

物件所在と、土地・建物の区分の記載です。


これをビジネスに利用している業者もいます。

競売物件以外の物件が記載されている場合があります。

その謄本をとります。

その売却を打診してみます。

私もやりました。

ただ、営業センスの無い私には、

確率があまりにも悪いので止めてしまいました。

きっと、成果をあげている業者さんもいるでしょうね。

どちらにしろ、

謄本を取る時は、共同担保目録の申請はやっておいたほうが良いでしょう。




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「期限後の更新は買受人に対抗できる」の意味5

「期限後の更新は買受人に対抗できる」について、お話させて頂きます。



暖かい陽気のなか、裁判所に行ってきました。

物件明細書記載事項で、書記官に質問がありました。



賃借人のいるマンションです。

物件明細書の

「3 買受人が負担することとなる他人の権利」欄に

賃借権としてその概要が記載されています。

文末に、

「最先の賃借権である。期限後の更新は買受人に対抗できる。」

「最先の賃借権」とは、

競売物件に設定された担保権(抵当権、根抵当権)の登記の日付よりも早い時期に契約締結された賃借権のことです。


例えば、


平成5年10月1日  賃貸借契約。

そのあとで、銀行等からその物件担保に融資を受けて、

平成5年10月30日  抵当権設定。


こういう場合の賃借権です。

こういう賃借権のある物件を落札しますと、

契約期間満了の半年前に、

もう契約の更新はしないから出ていって、

と賃借人にいっても、

拒否されれば、法的には契約解除は無理。

家賃の滞納発生以外は、賃借人が契約続行を望めば、

引き続き、契約をしなければいけません。



賃借人が賃貸契約をしてから、

それを承知で、その物件担保で銀行は融資をしました。

その後オーナーが、返済不能になり、競売になっても、

賃借人が契約をした後で発生したことです。

賃借人にはかかわりの無いことです。

ですから、賃借人としての地位は、

買受人に主張(対抗)でき、法的にも保護されます。

それが、

「最先の賃借権である。期限後の更新は買受人に対抗できる。」

の意味です。



今回はこうです。

現況調査報告書で、賃貸契約の締結日を確認しました。

建物の謄本(全部事項証明書)をネットで取得。

あれれ、所有権移転登記と抵当権設定登記の日が、

現況調査報告書記載の賃貸借契約の締結時期と同じです。



質問は、

期日が同じなのに、何故、

「最先の賃借権である。期限後の更新は買受人に対抗できる。」

という文言が記載されているのか、です。

。。。。。。


物件明細書作成した書記官いわく、


「裁判官と相談した結果です。

所有権移転登記、抵当権設定登記、賃貸借契約締結、

日付は同じですが、

いずれも時間までは分りません。

賃貸借契約締結が抵当権に後れている、

と言う明らかな証拠はありません。

限られた資料で、

勝手な判断はできません。

よって、物件明細書記載の文言としました。」


。。。。。。


なるほど、無難な解釈です。


「期限後の更新は、買受人に対抗できない」賃借権として、説明。

実際は、

「期限後の更新は、買受人に対抗できる」賃借権だったら、

買受人に迷惑をかけるかもしれません。

自己使用を目的とした入札希望者もいます。

最悪の状況を説明しておけば、

それより良い結果になって、

文句を言う人はいません。

買受人保護の意味でも良い判断かな。





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「売却決定期日」について5


「売却決定期日」についてお話させて頂きます。


三点セットの(主に1枚目)表紙、

「期間入札の公告」というタイトルの紙面があります。

その下に、

「入札期間」、「開札期日」、「売却決定期日」、が記されています。


「開札期日」にトップ当選した入札者は、

「最高価買受申出人」とよばれます。


最高価買受申出人が決まりますと、

「最高価買受申出人、それまでの手続、その他」について、

法が定める枠内で、一定の審査をされます。

問題がなければ、

最高価買受申出人に対して、

「売却許可決定」が言い渡されます。

問題があれば、

「売却不許可決定」となります。

それを決めるのが、売却決定期日です。


開札期日が、「契約の申込」とすれば、

「売却許可決定」の言渡しは、

「契約の承諾」といえます。

この時点で、

「最高価買受申出人」は、「買受人」となります。

(但し、売却許可決定が確定して「買受人」と呼ぶべき、という異説あり。)

「売却許可決定」は、手続上の一つの節目です。

実務上では、大半が許可されています。


裁判所記録閲覧室には、

「売却許可決定」という小冊子が据え置かれています。

事件番号、物件詳記、買受人の住所、氏名、落札札価格が記載されています。

(これを利用してビジネスをはかる業者もいます。)


コピーをとっておくと、次のような時に便利。


・・銀行に提出、

・・売買契約締結の際の証明資料、

・・開錠技術者(鍵屋さん)に提示して開錠してもらう場合、

・・火災保険を申込む時(これは、保険会社により、色々ですが。)・・・・



コピーじゃあダメ、本物が必要、という場合は、

競売係りで、

売却許可決定の謄本を貰ってください。

「謄本交付申請書」という書類を作成して、

提出すれば、その場でくれます。

申請書の書き方は教えてくれます。

決して難しくはありません。

コピーした売却許可決定の数枚の綴りの末尾に、

「これは謄本である。」

と記載された用紙が1枚加えられます。

裁判所書記官の氏名が記載、朱の印が押されています。

或は、1枚目「売却許可決定」の書面の後段に、

「上記は謄本である 日付 裁判所名 民事部 書記官名」

の横判と朱印が押されています。
         

権威ある「公文書」となります。


数年前、これを悪用して、

多数の人からお金を騙し取った詐欺事件がおきています。


売却決定期日(翌日)から7日間は、

許可、或は不許可決定されたことにより、

被害を被った人の異議申立期間とされています。

この異議申立を、「執行抗告」といいます。


一時、抗告屋、という悪質詐欺集団が跋扈しましたが、

逮捕され、どっかに消えました。

(と思ったら、どっこいまたぞろ息を吹き返して、

アッチコッチで悪さをしています。

お金に困っている債務者から、巧言で金銭を詐取しています。)


落選した入札参加者は、

利害関係人として、

売却許可決定が確定するまでは、事件記録を閲覧できます。
(東京地裁の運用)


滅多にありませんが、

開札期日後、売却決定期日までに、

債務者から「停止」を取られることがあります。

(「停止」とは、手続がその段階でストップ、凍結されることです。)

この場合は、売却決定期日が開けません。

いつになったら手続が進行できるのか分りません。

裁判所からその旨の通知が来ます。


最高価買受申出人(含次順位買受申出人)は、

買受の申出を取消す事ができます。

取消をすれば、保証金も返還されます。







競売の基本が学べるホームページ。

大きな損失を防ぐための小さな出費は必要経費!!
















「使用貸借」について5




競売物件で、自分の所有権ではない不動産を使用している形態は、大まかですが、次の3つに区分されます。


1、 賃貸借

2、 使用貸借

3、 不法占有


。。。。。。

今日は、「使用貸借」についてお話させて頂きます。

「使用貸借」の意味は、業者にとっては普通ですが、

一般の方は、なにか難しい権利かな、と悩んでしまう方もおられます。

メールでのお問い合わせも結構あります。

「使用貸借」とは、

お金のやりとりをしない、

只での貸し借りです。

借りてる方の権利は、極めて弱いです。




まず、建物の占有者について、お話します。

具体的には、「物件明細書」の

「物件の占有状況等に関する特記事項」欄には、

「○○が占有している。同人の占有権原は使用貸借と認められる。」

というような記載になります。

よくある事例では、


。。。。。。

離婚して、所有者の夫が転居、元妻が(子供と一緒に)居住。

所有者の親、或は子供が居住。

。。。。。。


建物が個人名義、

その個人が代表者をする法人が占有。


或は、建物が法人名義、

その法人の代表者個人が占有。

法人と個人間に賃料の授受はなし、という使用貸借。

。。。。。。


こんな例もあります。

当初は賃料を払っていたが、最近数年は未払い状態で、

使用貸借、と判断されている場合もあります。

いずれも、基本的には、立退きを拒めば、強制執行の対象となります。



次、建物とその敷地で、たまに見られる事例のお話をします。

親の所有する土地に、子供が建物を建てている場合など、です。

親子ですから、借地契約などせず、気軽にスタート。

権利金も地代もありません。

金銭など、払う気も貰う気もありません。

そして、建物が競売となりました。

この場合、建物の敷地利用権は、使用貸借です。

借地権ではありません。

売却基準価額は、建物の現在の価値に、若干の土地使用権利を加算したものになります。

とても、安い価格です。

値段に惹かれて、うっかり買ったら大変です。

土地所有者から、建物を取り壊して土地を明け渡せ、

と要求されましたら、裁判でもまず敗訴。

事前に土地所有者に会って、意向を確認しておきましょう。



ただ、経験上、大化けする物件は、必ず何らかの瑕疵ある物件です。

綺麗な物件は、誰がみても綺麗です。

入札者が殺到します。

儲けは、私の頭髪と一緒で、非常に薄いです。

(おっと、見栄をはりました。私は皆無でした。)







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「共同入札」について


今日は、普通はあんまり馴染みのない、

「共同入札」についてお話させて頂きます。



一つの物件に、複数名義で入札するのを、「共同入札」といいます。


「共同入札」したい時は、

入札する前に、入札者らの関係を裁判所に申立て、

執行官の許可を必要します。

夫婦、親子、兄弟、などは許可を与えられるようです。

他には、私道の各利用者など。


入札する前に、

執行官室に備え置かれている、

「共同入札許可申立書」に必要事項を記入、著名押印して、

執行官宛提出します。

記載方法は、執行官室で聞けば、教えてくれます。

申立書には、入札者らの関係を証明する公文書を添付します。

住民票、戸籍謄本、全部事項証明書(登記簿謄本)、・・・。

どんな公文書かは、必ず、執行官室で確認されて下さい。

裁判所によって、若干の違いがあるようです。



また、申立書を提出する日の前日にでも、

執行官室に何時頃行けばよいか、

電話で聞いておいたほうが良いでしょう。

小さな裁判所などで、

折角行ったのに、執行官不在で暫く待たされた、なんてこともあるかも知れません。

共同入札をする場合は、締切日の、最低4〜5日前には、

執行官室で、要領を聞いてください。

提出する書類の準備もありますので。



最高価買受申出人(開札期日にトップ当選)となっても、

もし、共同入札人のうち、一人に不許可事由があれば、

全員について、不許可となります。

(ここは難しいので、分らなくとも結構です。)


残代金納付義務も、各共同入札者が、それぞれ、全額について、負担義務があります。


申立書には、各入札人の持分を記入しなければいけません。


以上の共同入札の際の許可申立制度は、

専門書によりますと、

以前行われていた競売業者の談合防止の為に設けられました。

「次順位買受の申出」のシステムも同様です。


一般のユ−ザーや業者がドンドン入札に参加している現在、

専門業者同志の談合は不可能でしょう。

もう充分にお役目を果たし終えた条文かな、という感じがしています。




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いつもの開札風景

昨日、横浜地裁相模原支部の開札期日。

10時から、開札開始。

発表までの約1時間位、皆さんの懸命な開封作業。

一生懸命やっています。

でも、傍聴人は、じっとその作業を眺めているだけ。

いつも思います。

なんで、東京地裁のスタイルをマネしないのかなあ。

9時から、開札作業開始。

発表を11時として、その時間に行けば、スムーズに結果を聞けます。

。。。。。。。

なんせ、入札した物件がすべて落選。

1件でも当選していれば、こんな文句はでませんが・・。

こんなことで“八つ当たり”している、情けない私でした。

。。。。。。。


開札結果は、FAXで取り寄せできます。

それは、入札件数と落札金額だけが記載。

実際に発表を見て、聞いて、何かが伝わってきます。

何かは、自分でも分かりません。

ただ、その積み重ねが、これからの流れを考えるときの下地になっているような気がしています。


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「審判」で取引

昨日、仲介物件の一括決済をしました。


取引形態は、私には始めての経験です。


登記簿上の所有者は、10年以上前に死亡。

相続人は、病院に入院中。

精神的な病の成年被後見人です。

退院の見込みは殆どありません。

相続人の世話を続けているオバサンが成年後見人となり、家裁に申請。

審判に基づいての取引です。



申請をして審判がおりるまで、随分時間がかかりました。

買主、売買代金も特定されます。

やっと審判がおりました。

最初の買希望者の業者が、取引日前夜、ドタチャン。

再度申請のやりなおし。

最初の申請から1年近いです。


いやー、時間がかかりました。


物件は、色んな瑕疵がありました。

エンドユーザーには薦められません。

銀行ローン利用は一発で拒否でしょう。

業者が不安になってドタキャンした位です。

但し、慎重に専門的知識でチェックすれば、何とかクリアできます。

買主は、私がチェックしたよりも、更に突っ込んで調べていました。

価格は、超掘出物、と言ってもいい設定。

(そうでもしないと、買手探しは困難だったと思います。)

二千円札で、一万円札を購入するような感じ。

(これはちょっといい過ぎダア。)


まッ、売主買主双方からとても喜ばれました。


メデタシメデタシ!


◎任意、競売を問わず、格安物件を探し当てる手段のひとつは、調査能力が欠かせないようです。

格安の理由(欠点)を、どのように解決できるかの調査です。

今回は、色々と教えてもらえた事案でした。







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今は、
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猪突猛進は、大怪我のもと。
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本当にありがとう!!

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管理人 千葉 重雄 

トラブル嫌いです。

トラブルどんと来い、
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たいてい
いつの間にか
姿を見せなくなってます。

無事故をめざしつつ、
慎重に、慎重に
約40年近く競売業務に従事。
でも、
多少のトラブルを経験しました。
残念ながら!!!

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