裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

強制執行の手続き

空家物件でのちょっとした注意事項


このブログでも、何度もお話させて頂いている内容です。



空家処理での失敗例です。(東京地判平14、4.22)

空家物件の開札期日に最高価買受申出人となった業者が、

翌日にはもう開錠して、残置物を搬出処分。

なんでも、その物件には買い手がついていたので、急いだようです。

でも、これはまずいです。

裁判で、損害賠償を求められました。


こういう空家は、強制執行で引渡を受けておくべきでした。

執行官(=国)から引渡を受けていれば、

残置物に現金や価値ある骨董があったが、

強制執行の際に無くなった、

などと損害賠償を請求する者がいても、

その相手は、落札者(=買受人)ではなく、「国」です。

買受人には、経済的あるいは精神的負担はありません。



実際の例です。(東京地判平8,1,29)

強制執行で処理された物件です。

強制執行で家財等が搬出された際、

現金が¥1千万ちかくと、

¥3000万近い価格の骨董の茶器とが、

紛失した!

賠償しろ、

と訴えた人がいました。

強制執行で処理されていますので、国を相手にしています。

原告の請求は棄却されました。


これ、強制執行でなく、

勝手に家財等を処理していましたら、
(或いは、勝手に処理するよう仕向けれ、その罠にはまっていたら)

任意の話合で高額の請求をされていたか、

裁判になれば、買受人(=落札者)が被告となりますので、

買受人の精神的負担や弁護士費用など、

想定外の負担で、

楽しくない時間の経過を味わう結果となったでしょう。

空家だからといって、簡単には考えないで、

キチンキチンと処理していきたいものです。






今年最後の記事となりました。

1年間、訪問された方々に感謝致します。

来年は1月16日から、を予定しております。


このブログが多少でもお役にたてたかなあ

そんな?を感じつつ、・・・・・

本当にありがとうございました。



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最先の賃借権と引渡命令の関係・・珍しいケース



今日は、専門的な内容となってしまいました。

一般の方は、あまり触らないほうがよい物件のお話です。

ご容赦下さい。




「最先の賃借権」につきましては、このブログで3度ほどお話させていただきました。


(「最先の賃借権」の意味)
http://www.e224.com/archives/50965411.html

(「期限後の更新は買受人に対抗できる」の意味)
http://www.e224.com/archives/2007-02-03.html

(「最先の賃借権」についてのご質問)
http://www.e224.com/archives/2012-02-16.html

。。。。。。。。。。

「最先の賃借権」とは、

競売で落札されましても、買受人(=落札者)に対して従来の賃貸借契約の継続を主張できます。

賃料の不払いが無い限り、基本的に立退かなくても良い強い権利です。

ただ、滅多にないのですが、そういう賃借権でも、立退きをしなければいけない賃借権があります。

立退きしなければ、引渡命令で強制執行されてしまいます。

どんな場合かといいますと、

まず、その賃借人が債務者であり、

その債務者に融資して担保権を設定している金融機関等が競売の申立をしている場合です。

この場合の債務者は、引渡命令の相手方となります。

。。。。。。。。

◎最先順位の抵当権者に対することができる賃借権により競売不動産を占有する者に対する引渡命令については、この占有者が当該不動産に自己の債務を担保する為に他の抵当権の設定を受け、その抵当権の実行として競売開始決定がされていた場合を除いて、これを発することができない。
(最決平13.1,25)


。。。。。。。。。

この事例を三点セットと謄本でみてみます。

。。。。。。。。。

三点セットでは、最先の賃借人Bが物件を占有しています。

。。。。。。。。。


謄本は以下です。


甲区は、

所有者はA、差押登記があります。

乙区は、

一番抵当権について、

債務者A、抵当権者はX銀行。

2番抵当権について、

債務者B、抵当権者はY銀行

。。。。。。。。。

この場合、X銀行が競売申立をした(X銀行の差押登記)場合、

占有者のBは最先の賃借人として、その賃借権は法的に守られ、

強制執行の対象にはならない可能性が高いです。


Y銀行が競売の申立をした(Y銀行の差押登記)場合、

債務者のBの占有権原は、買受人に対抗出来ず、

Bは、引渡命令の対象となってしまう可能性が高いです。

。。。。。。。。。。



まあ、三点セット記載事項で、

ちょっと疑問をもちましたら、裁判所にきくのが一番です。

私はいつもそうしています。

神奈川県内の裁判所は、結構丁寧に教えてくれます。

滅多にない事例ですが、覚えておくといいかも・・・・です。



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賃借人が退去した後に残された債務者兼所有者所有の動産に対する対処方法?



◎さび様のご質問

初めまして、いつもブログ読ませていただいております。
とても分かりやすく、ためになります。

空き家であっても、みだりに鍵を交換したら自分でなんとかしたとみなされてしまって駄目なんですね。
勉強になります。

そこで一つ疑問が浮かんだのですが、例えば債務者兼所有者が、抵当権設定後に賃貸契約を結び第三者に貸しているマンションがあったとして、この物件を落札した買受人が、占有者と交渉し、占有者には穏便に出て行ってもらったが、押し入れやベランダの物置などに占有者のものでない動産(債務者兼所有者が、占有者に預かってもらっていた荷物)が
残されていた場合、どのように対処したらいいのでしょうか?荷物の持ち主は話し合いに
応じてくれない人だと想定します。

買い受け人は、交渉の末、占有者から了承を得て鍵を受け取っているので自力救済になり、債務者兼所有者の荷物に対する引渡命令の申請はできなくなるのでは?と考え、ではその場合この残った荷物にはどういう対処をしたらいいのかな?と疑問に思ったので、質問させていただきました。
もし良かったらご教示いただけると嬉しいです。
(私の文章が分かりにくく、また知識不足ゆえ変な質問ですみません)
お手数をおかけしますが、どうぞよろしく
お願いします。

◎管理人の回答です。

ご質問、ありがとうございます。
又、いつも覘いて頂き、感謝致します。

そのような事例はあるかもしれませんが、
現実的には、私はあった事はありません。

もし、そのような物件でしたら、
事前にしっかり調査して、
最初から引渡命令で対処すると思います。

私のホームページの掲示板で、プロ中のプロが回答しています。ご質問を転記させて頂きました。

http://8247.teacup.com/224/bbs

参考にされて下さい。
ありがとうございました。







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引渡命令についてァ檗歃衢者が引渡命令を受領しない場合の裁判所の対応。


落札しても、

住んでる人が、

裁判所からの手紙を受領しなかったらどうなるのかなあ、

と心配する方がいます。

そんな場合の方法です。


(以下は、私がテリトリーとしている、神奈川県内の裁判所の、平成22年12月現在の例です。
東京地裁と同じ扱いですが、各裁判所、或いは時期によって、違う扱いがあるかも知れません。
各自、裁判所で確認されてください。)

。。。。。。。。。。

裁判所が所有者宛てに送達した引渡命令の正本が、

所有者が受領しない為、裁判所に戻って来た場合です。


競売係は、申立人(=買受人)に、

所有者の占有につきまして現地調査を依頼します。

何を調査するのか、

質問事項を記載した書類を渡してくれます。

「付郵便送達の上申書・調査報告書」というタイトルです。

書式(東京地裁民事21部)は、以下です。

http://www3.ocn.ne.jp/~tdc21/hudousan/h-hikiwatasi/PDF/soutatuzyousin.pdf

それに基づいて現地調査をします。

(難しい内容ではありません。)

その結果を上記報告書に記入します。

記入しきれない場合は、

別途に書類を作成して添付しても良いでしょう。


所有者が間違いなくそこに住んでいる、

という事がわかれば良いようです。


引渡命令の二度目の送達は、付郵便送達をしてくれます。

付郵便送達とは、

裁判所が発送した時点で、

相手方(この場合は所有者)に送達されたものとみなす、

という送達方法です。


発送した翌日から抗告期間の1週間が経過すると、

引渡命令は確定します。

執行文付与、送達証明を得て、強制執行の申立ができます。





。。。。。。。。。。


※以下は、裁判所作成のホームページより抜粋しました。

参考にされて下さい。



引渡命令の申立から強制執行の申立までの流れ(執行センター)

「不動産引渡命令の申立について」(執行センター)

不動産引渡命令の申立方法(大阪地裁)

「不動産引渡命令申立書の記載について」(名古屋地裁)

引渡命令についてのQ&A(旭川地裁)

管理人が明渡交渉の実際をまとめたHPです。

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引渡命令についてぁ宗汁蠎衒◆陛亠名義人とその家族)

次の場合は、一般の方にごく自然にうかんでくる疑問のようです。

登記名義人と、その子供(或いは親)の家族などが同居している場合、引渡命令の相手方はどうなるのかなあ、という事です。


例えば、

(ア)父親と、息子夫婦及びその子供が一緒に住んでいます。

登記簿上の所有者は父親です。

この場合、引渡命令の申立の相手方は誰になるのでしょう。

息子一家も退去させることができるのでしょうか。


(イ)二所帯住宅で、親夫婦と息子夫婦が住んで言います。

登記簿上の所有者は息子です。

この場合、引渡命令の申立の相手方は誰になるのでしょう。


引渡命令の相手方は、原則、物件明細書記載事項に基づきます。

前回もお話しましたが、物件明細書は、以下のようになっています。

。。。。。。。。。。

1 不動産の表示

2 売却により成立する法定地上権の概要

3 買受人が負担することとなる他人の権利

4 物件の占有状況に関する特記事項 

5 その他買受けの参考となる事項


。。。。。。。。。。


上記(ア)の場合です。

4の欄は、

所有者Aが占有している。

と記載されています。

この場合は、所有者Aが引渡命令の相手方となります。

息子夫婦の家族は占有補助者となり、立退きの対象となります。


上記(イ)の場合です。

2所帯住宅の場合で、1階に父親A夫婦、2階に息子Y(登記名義人)夫婦が居住している物件とします。

この場合の4の欄は以下のような記載になっていました。


。。。。。。。。。。

1階はAが占有している。Aの占有権原は使用借権と認められる。

2階は本件所有者Yが占有している。

。。。。。。。。。。

この場合は、

引渡命令の相手方は、1階部分については使用借権者A、2階部分については所有者Yとなります。

この場合、

申立書1通で、相手方2名の占有部分を夫々特定して作成したもの。

申立書2通で、相手方を、所有者Yと占有者Aとを別個に記載、占有部分も夫々対応して記載して作成してもの。

実務的な観点から、どちらが良いか、裁判所に相談して下さい。



。。。。。。。。。。



※以下は、裁判所作成のホームページより抜粋しました。

参考にされて下さい。


引渡命令の申立から強制執行の申立までの流れ(執行センター)

「不動産引渡命令の申立について」(執行センター)

不動産引渡命令の申立方法(大阪地裁)

「不動産引渡命令申立書の記載について」(名古屋地裁)

引渡命令についてのQ&A(旭川地裁)




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引渡命令についてーー相手方(物件明細書で簡単に分る、占有者が強制執行ができる相手かどうか。)



マイホーム目的で、競売物件を考えている方に絞ってお話致します。

競売物件を検討する時、

占有者が立退かない場合、強制執行で退去させられる占有者かどうか、

これを把握しておくのは重要なポイントとなります。


大半の占有者は強制執行の対象となりますが、なかには強制執ができない占有者もいます。

強制執行できるかできないか、を入札前にチェックしておきましょう。

三点セットのうちの「物件明細書」で簡単に確認できます。

物件明細書は、5つの項目に分れています。

。。。。。。。。。。

1 不動産の表示

2 売却により成立する法定地上権の概要

3 買受人が負担することとなる他人の権利

4 物件の占有状況に関する特記事項 

5 その他買受けの参考となる事項


。。。。。。。。。。

ここで、3と4を見ておきます。

まず、3は、「なし」と記載されている物件を選びましょう。

この「なし」記載は、物件の占有者は、原則、強制執行ができる、と裁判所が判断した結果です。

裁判所の判断は、勿論絶対ではありませんが、まあ、判断ミスは非常に少ないです。

そして、次に4を見ます。

この欄は、具体的に、誰が占有しているか、の調査結果が記載されています。

3の欄が「なし」の記載で、4の欄に記載されている占有者は、基本的には、引渡命令の相手方となります。

つまり、強制執行で立退かせる事ができる占有者です。


代表的な記載例としましては、

 嵋楫鐔衢者(又は債務者)が占有している。」

◆嵋楫鏘ν者らが占有している。」

「Aが占有している。Aの占有権原は使用借権と認められる。」

こういう文言でしたら、法的には問題はありません。

あとは、現況調査報告書、謄本、現地、インターネット、等々から占有者の情報を集めておきますと、明渡交渉の際に役にたつかも知れません。


注:△蓮夫婦や親子がそれぞれ持分を有している場合です。

は、所有者の夫や親がそこに住んでいず、妻や子供が住んでいる場合などがあります。

但し、3に記載がなく、4に記載がある占有者でも、数少ない事例ですが、引渡命令の対象とならないケースもありますので、ご注意下さい。




。。。。。。。。。。


【前回の問題の正解は,任后】

(東京高裁決定昭61,6,23判時1198号117頁)


。。。。。。。。。。





※以下は、裁判所作成のホームページより抜粋しました。

参考にされて下さい。


引渡命令の申立から強制執行の申立までの流れ(執行センター)

「不動産引渡命令の申立について」(執行センター)

不動産引渡命令の申立方法(大阪地裁)

「不動産引渡命令申立書の記載について」(名古屋地裁)

引渡命令についてのQ&A(旭川地裁)




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引渡命令について◆宗修世譴申立をすることができますか。



引渡命令の申立は、どんな立場の人ができるのでしょう。

代金納付手続を終えた買受人は、当然、有資格者です。


買受人が死亡すれば、相続人。

その物件が複数の人に相続された場合は、各相続人が単独でも申立をすることができます。

(共同買受人の一人が単独で申請できるのと同じです。)

買受人が法人で、その法人が合併等した場合は、合併後の法人。

勿論、それを証明する公文書は必要です。

。。。。。。。。。。



引渡命令の申立権について、こんな場合はどうでしょう。

申立権は誰にあると思われますか。

Q:

不動産業者のAは、債務者兼所有者Xが居住している物件を落札しました。

買受人となったAは、当該物件をBに転売し、手付金を受領しました。

そして、Aは代金納付手続きをし、所有権を取得しました。

その1ケ月後、Bとの決済を終え、Bに所有権移転登記がなされました。

Bは、それをCに転売し、Cに所有権移転登記がなされました。

Cに所有権移転登記がなされた時期は、

Aが代金納付手続きをしてから、3ケ月後でした。

Xは当該物件にまだ居住しており、立退きません。

そこで、この時点で、Xに対する引渡命令の申立をしたいのですが、

引渡命令の申立権があるのは次の誰でしょう?



 買受人のAだけです。

◆買受人Aから所有権を取得したBだけです。

   但し、Bが所有者として登記されている登記簿謄本を添付します。

、現在の所有者であるCだけです。

   但し、Cが所有者として登記されている登記簿謄本を添付します。

ぁ∈膿靴療亠簿謄本を添付すれば、A、B、Cは全員申立権があります。



。。。。。。。。。。


次回のブログに正解を掲載させて頂きます。

気楽にお考え下さい。





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引渡命令について ΑΧ伴圓両鐚嬰感覚。



エンドユーザーの方が、競売物件を心配する理由は、

「占有者に居座られたらどうしよう。」

この不安で、競売物件を敬遠される方が結構いらっしゃいます。


転売目的で参加している常連業者にその不安はありません。

話合いで決着が付かなければ、

強制執行で立退かせるからいいさ。

業者は、三点セットの内、物件明細書を見て、

強制執行ができるかどうかを確認。

それで安心しています。

幾らで落札できるのか、のほうが気懸りでしょう。


落札物件から占有者を退去させる強制執行を行うには、

確定した判決が必要です。

判決を貰う為には、裁判が必要です。


裁判・・・ウワァーお金と時間がかかる・・

・・いやいや、競売物件は近道が用意されています。

時間もお金も本訴ほどかからないケースが大半です。


裁判所の競売は、民事執行法、という法律で運用されています。

その法律のなかに、強制執行を行う為の判決が簡単に貰える規定の条文があります。

83条です。

専門書によれば、

買受人(落札者)に対するサービス、という側面があるそうです。

その判決は、「不動産引渡命令」といいます。


買受人は、

代金納付手続が終了してから、

「不動産引渡命令の申立」という簡単な書類を作成して、裁判所に申請すればよいのです。

強制執行をする為の判決である、不動産引渡命令が欲しいから作って!、とお願いする訳です。

書式のサンプルは、

弊社ホームページ にあります。

記入式の申立書類を用意しており、必要事項を書き込むようにしている裁判所もあります。

但し、引渡命令の申立の相手方とならない占有者もいますので、簡単な事前チェックは必要です。


強制執行は、される側にとって、、

一度体験しますと、二度とはしたくない苦〜〜〜い経験のようです。


Aは、欠陥不動産を販売して、集団訴訟で損害賠償を求められました。

新聞でも大きく扱われた事件です。

暫くしてAの所有する不動産が、数件競売になり、落札されました。

Aは、落札された最初の物件で、明渡を断固拒否。

「強制執行?、フン、やれるもんならやってみな。」

どうも、国家権力を甘くみていたようです。

結果、強制執行。

2件目の物件(確か7〜8階建のビルでした。)の時は、

「強制執行だけは避けたい。」

立退料を提示して話合いを提案してきました。


強制執行は、法治国家の威信をかけて、法秩序を守る為の行為です。

峻烈です。

・・・・・・・・

代金納付手続きが終わった時点で、

「不動産引渡命令の申立」は、しておくと良いでしょう。

私は、話合いでの約束ができていても、これだけはしておきます。

保険です。

こちらの決意を暗に知らせておきます。

約束を履行させる間接的な強制力ともなります。


実際に、引渡命令が相手方に送達されてから、

その時点で任意の明渡交渉が成立していなければ、

再度、交渉を試みるのも一法です。

但し、あくまで引渡命令に基づく手続きの流れに支障をきたさない範囲での話合いとします。


北海道のある小さな裁判所。

書記官曰く、「引渡命令の申立なんて私は(この部署に来てから)初めてだ。」

引渡命令を受け取った債務者兼所有者は、

それから3日も経たぬうち、立退き料も貰わず、老母とともに慌ただしく引越して行きました。

鍵は隣家に預けていました。

首都圏で、このような債務者は滅多に見かけませんが・・。


。。。。。。。。。。



※以下は、裁判所作成のホームページより抜粋しました。

参考にされて下さい。


引渡命令の申立から強制執行の申立までの流れ(執行センター)

「不動産引渡命令の申立について」(執行センター)

不動産引渡命令の申立方法(大阪地裁)

「不動産引渡命令申立書の記載について」(名古屋地裁)

引渡命令についてのQ&A(旭川地裁)



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強制執行断行で建物から搬出保管された家財等が競売され、その後の処理について



先週、断行で搬出された家財等が保管され、競売に付される時の評価額についてのお話をしました。

今日は、その後についてのお話です。


普通の一戸建の残置家財等(遺留品)の評価額の合計は、多くても1〜2万程度のようです。

それでも、競売日に、わざわざ買いに来る人は、殆どいません。

周知されていない、と言うよりも、コストが高くつく、からでしょう。

結局、物件の買受人(落札者=強制執行の債権者)が買うようです。

購入して、所有権に基づき、処分します。

家財等の売却代金は執行官が法務局に供託、と教科書には記述されているそうです。

実務では違います。

債権者(競売物件の買受人)は、執行官に、家財等(遺留品)を倉庫等に保管していた費用を請求します。

請求書を執行官に提出します。

請求金額は、遺留品の売却代金よりは相当に高い金額です。


私が関係した事例で、強制執行の催告の段階での見積書に記載されている保管費用がどの位かを見てみました。

二例とも、所有者が居住しており、家財等はそっくり置いてある状態での見積です。


1、床面積70坪弱の建物(東京都杉並区)の家財等の保管料は、1ケ月50万円

2、床面積40強坪の建物(神奈川県相模原市)の家財等の保管料は、1ケ月20万円


遺留品の売却代金(1〜2万?)をそっくり債権者に支払っても、保管料の請求代金にはとても足りません。

供託する金額など全くありません。

実際は、請求書と領収書のやりとりで終わります。

。。。。。。。。。。

以上の記事は、私のホームページの質問コーナーで、不動産競売の超ベテラン、窪田氏が回答した内容に、私なりに事例を追加してまとめました。http://8247.teacup.com/224/bbs

。。。。。。。。。

そうして、買取った家財等は、倉庫等から搬出して処分します。

通常は、搬出・放棄の処分作業は、執行補助者に依頼している場合が多いでしょう。


上記1の杉並区の中古住宅の場合の強制執行の見積金額は、催告から最終処分費用まで含めて、300万円を超していました。
(但し、費用は、地域によって相当に格差があるようです。)

上記中古住宅の占有者は、催告後に、殆どの家財を搬出して退去しました。

占有者に問題があった為、後日のトラブルを考慮して、強制執行を取り下げず、物件の引渡は執行官からうけました。

この時は、占有者が、室内動産の所有権放棄書にサインをしていったので、搬出後即廃棄処分し、保管料はかかりませんでした。



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強制執行断行で建物から搬出保管された家財等が競売される時の評価額


空家で、所有者が見つからず、家財がそっくり残置されている場合があります。

或いは、占有者が立退きに応じない場合があります。


こういう場合、強制執行の断行で、建物内の家財等を搬出・保管します。

そうして、室内がカラッポとなり、空家となった物件は、買受人に引渡されます。

これが基本的な流れです。


保管された家財等は、占有者が1ケ月以内(横浜地裁の場合)に引き取りに来なければ、競売に付されます。

その時の家財等の価格はどの位でしょう。


各裁判所には閲覧室があります。

東京地裁のように、だだっ広い閲覧室。

或いは、売店の傍らにひっそりと長椅子が置かれている小ぢんまりした閲覧場所。

いろんな規模の閲覧室。

それらの書架には、期間入札に付された物件の三点セットが並びます。

他に、「配当要求終期の公告」のファイルもここで見られます。

又、「動産公告」或いは「売却(競り売り)公告」というようなタイトルのファイルもあります。

これは、建物明渡執行事件等で、強制執行実施日(断行日)に債務者に引渡す事ができなかった動産を売却(競り売り)する詳細が記載されたファイルです。


強制執行での債権者・債務者、売却すべき動産の(遺留品)目録、売却期日、売却実施の場所などが記載されています。

売却実施場所は、倉庫が多いようです。


気になる価額です。

これが非常に廉価です。


ファイルの中の一例です。

遺留品目録を見ますと、普通の一般家庭の家財等動産のようです。


雑品入ダンボールルは41個合計で\2050円。

衣類入ダンボールルは6個で300円。

衣類ケースは12個で600円。

他に、個別で目録が列記されています。

3ドア冷蔵庫(800円)

2006年製32型テレビ(1000円)

これなどは高いほう。

コタツ、整理タンス(7抽斗)、洋タンス、扇風機、掃除機、ベビーダンス、書棚、・・・・どれも100円から200円。

合計35点。

トータルで、10000円。


他の例では、10円とか20円の品物が列記されているのも見られます。


普通の家屋で、トータル2万円まではなかなかいかないようです。


購入後、保管場所からの搬出・廃棄処分費用は結構かかるでしょう。

再利用しようとしても、故障していれば、修理は自己負担です。

そうみますと、一概に「安い」とは言えないようです。


書画骨董がある場合は、専門家に鑑定してもらいます。

実際には、高価なものは、断行前に、既に搬出されているでしょう。


私は、ここまでの経験はありません。

知りませんでしたので、今年初めての記事として・・



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強制執行と買戻しの話についての管理人の感想です。



これまでのanさまの質問経過は、ここ(※)です。

◎anさまのコメントです

そうですね。

あとあと問題が起きると恐いので、やはりこのまま進めたいと思います。

昨日、債務者から連絡があり、物件を買い戻したいとの事ですが、現金を調達出来るとは到底思えないので、強制執行は続行のまま、様子を見る予定です。

どうなることやら・・です。


◎管理人の感想です。


anさま

コメント、ありがとうございます。

anさまも指摘されておりますが、今更買戻しは、無理でしょう。

時間を長引かせる為の口実です。

そんな話は無視して強制執行で処理する事です。

債務者の後ろで、執行妨害を企てている悪質な輩がおり、その者の指示で動いている感じがアリアリです。

それから、間違っても、買戻しの話の中で、ローンを組みたいから、などと懇願されて、売買契約書などは絶対に交わさないことです。

仮に、売買契約書を交わした場合、競売手続き内での強制執行はできなくなり、債務者を物件から出すためには、新たに訴訟を提起しなければいけなくなる可能性大です。

私でしたら、この手の債務者は、まともとは思えませんので、買戻しの話は一切拒絶して、強制執行で対応します。

任意の話合で合意に達したとしましても、後日、債務者或いはその関係筋がなにか難癖をつけてくるかもしれません。

強制執行で退去させた場合、後日、債務者等が難癖をつける場合の相手は、anさまではなく、国(=裁判所)となります。

頑張って下さい。







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強制執行に絡んだ明渡交渉と注意事項


最近の明渡交渉の流れについての感想です。

落札できましたら、その日から、代金納付の手続きを終えるまでの間に、落札者の考えで、交渉開始時期を選び、任意の明渡交渉を行う場合が多いのでは、と思います。

落札者の期待に反して、

交渉に応じる姿勢を見せない占有者がいます。


首都圏では、最近結構多いようです。


仕方がない、強制執行で解決するか。

この場合の強制執行とは、国家権力で占有者を退去させることです。

具体的には、当該物件から家財等動産類一切を搬出します。

これは、待ったなしに行われます。


代金納付時、「引渡命令」の申立をします。

引渡命令とは、強制執行をする為の判決です。

書式は、裁判所競売係に雛型を置いている所が多いです。

ここ(※)にもあります。

判決が占有者に届いた頃を見計らって連絡をします。

この段階で、任意の交渉成立、となるケースがあります。


これで埒があかなければ、強制執行の申立をします。

申立書は執行官室にあります。

書き方は、訊けば教えてくれます。

そう難しくはありません。


強制執行は、「催告」と「断行」の2段階があります。

「催告」は、執行官が現場に行き、占有者に退去を促します。

占有者が留守でも、開錠して室内に立ち入ります。

約1ケ月後の日時を決めて、それまでに退去しない場合は、強制執行する(=断行・・家財等を戸外に搬出する)旨を告げます。

それらの事項を記載した公示書を壁等に貼付します。


この時、普通は、家財等を戸外に搬出する作業を行う執行補助者が同行します。

室内を見、強制執行(=断行)に要する費用を見積もります。

見積書は、数日で、買受人(=落札者)宛て、送られてきます。


注意するのは、キャンセルについての記載事項です。

ここはよく読んでおいて下さい。

キャンセル料が発生しない時期を念頭において、再度、或いは再々度、明渡交渉をします。

ここまでくれば、大抵の占有者は、退去に同意します。

引越してもらう時期は、キャンセル料の発生しない時期です。


占有者が転居する時、室内に残置家財等が有っても無くても「放棄書兼廃棄依頼書」は貰います。

その時、できれば、執行補助者にも来てもらい、現況での断行の費用を再見積して貰えればよいですね。


その後、強制執行の申立を取下げる場合と、

そのまま強制執行の手続きを続行、

「断行」により、執行官から引渡を受ける場合とがあります。


これは、占有者の質によります。


後日トラブルが発生するかも、と危惧する時は、執行官から引渡を受けておきます。

こうしておけば、占有者等が、大切なものが無くなった、などと、損害賠償を請求する場合の相手方は「国」です。

買受人は関係ありません。


強制執行での最終処理は、買受人に難癖をつけて金銭をむしりとろうと企画する占有者等が一番嫌うスタイルです。


任意の明渡交渉が成立しての明渡当日、「これ、ちょっと置いておいて。あとで運ぶから。」
などと、気軽に頼まれて応じたりしたら、大変な事になるかも、です。

そんな依頼には絶対に応じない事です。

こんな事を言ってくるのは、大抵、所有者の親戚、などと名乗ってくる輩が多いです。


こういう状況は、事前にある程度分ります。

強制執行で処理します、と言って、手続きをすすめておく事が大切です。


とにかく、交渉の主導権は買受人が握っている事です。

(引渡命令の申立、強制執行の申立、催告当日、それぞれ費用はかかります。)







競売の基本が学べるホームページ。

大きな損失を防ぐための小さな出費は必要経費!!

ご質問・・引渡命令が相手方に送達されない場合の対応



◎くりりん様のご相談


私は、勤めている会社の代表が個人で競売をしていまして、その代理人として動いている者です。

全くの競売シロウトです。

これまで何件か落札し、スムーズに明渡されたもの、強制執行までいったもの…色々とありますが、初めてのパターンがでてきたのでご相談させて頂きたく思います。


マンションの1室を落札し、代金納付手続きを済ませました。それとあわせて、引渡命令申立をしました。

昨日、こちらに引渡命令の正本が届いたところです。

占有者は、債務者兼所有者の男性です。


占有状況を調査しようとマンションへ行ってみたところ、管理人さんによると、競売が始まった頃から姿を見なくなったとのこと。

しかし、引越しはされていないようだ、と。


(ゴミが大量に出ていないし、引越しの様子を見ていないため。でも、管理人がいない間にしてるかも??)

ライフラインは止まっていました。

ポストを覗いてみると、裁判所からの郵便不在通知が入っていました。

他の郵便物も大量に入ったままでした。

おそらくこのまま届かないであろうと思います。


買受人本人は、お金は掛かってもいいので、法的に片づけていくというスタンスですので、強制執行を考えています。

しかし、引渡命令が届かず、さらに相手方がもう住んでいないと思われる場合、書留郵便に付する送達の上申書は提出できないですよね?

就業場所も分かりませんし、同住所に所在が確認できません。

しかし、勝手に鍵を開けることはしたくありません。


こういった場合、どのような手続きで強制執行の許可がおりるのでしょうか?

長文で文章も分かりづらく申し訳ございません。

ご教授願います。


◎管理人の回答です。

申立をして10日〜2週間位過ぎましたら、

競売係から連絡があるか、

あるいはこちらから連絡して、

どうなったか確認をとります。

送達がされないで戻っていましたら、

それに対する次の手順を指示されると思います。

それに従って下さい。

ご自身で占有状況を調査した内容は、詳しくメモしておいて下さい。

それを整理して書面(例えば「調査書」)にして提出するよう言われるかもしれません。

(裁判所の判断でやり方に若干の温度差があるかと思います。)






ご質問・・所有者が行方不明の物件内の残置物の処分方法は?




◎とんとん様のご相談


先日、競売にて戸建を落札したのですが、前所有者は夜逃げをされたらしく動産が残っております。

前所有者は行方不明で連絡が取れず、放棄書兼廃棄依頼書を頂くことができません。

前所有者のお兄さんと娘さんには連絡が取れるのですが、どちらも本人には
連絡がつかず、警察にも失踪届けを出されているらしいです。


放棄書兼廃棄依頼書は、本人以外の家族の方に頂いたものではダメなのでしょうか?


裁判所に動産を強制執行するまでの手続きに1,2ヶ月かかると聞かされたのですが、段取りをお聞きする限り本人と連絡がとれる気配がなく、(文書なども物件住所に送られてくるとか。本人がいないので意味はないかと・・・)時間の無駄なのでは?と思ってしまいます。


聞いたところ、執行されても、動産の移動費や保管料がかかるとのことなので困るので、できれば処分したいのですがどうすればいいでしょうか?

 
ご家族の方は動産を引き取ることはできない、どうせ帰ってこないので捨ててしまえば?といわれています。

何かいい方法がないでしょうか・?教えていただけますでしょうか?
宜しくお願いいたします。


◎管理人の回答です。


残置物に対し、経費と時間をかけずに処理する方法はないか、というご質問です。

申し訳ありませんが、「ない」と回答する外はありません。

業者によっては、勝手に処分して、

「もし、文句を言ってきたら、それはその時に話をつける。」

というやり方をしている所もあるようです。

但し、これは、業者だから出来ることです。

その業者も、長年の経験で判断、なんでもかんでもその方法で処理、という訳ではないと思います。

その方法で処理しても、あとあとクレームが来る可能性は低いだろうと判断していることと思います。


一般の方は、面倒でも、経費が勿体ないと思っても、

正規の手続きで処理される事をお勧め致します。


家族の方から放棄書兼廃棄依頼書を貰える場合、

その文面で、

トラブった場合の責任は、その家族に負ってもらう、

という文言を折り込んでおく、という方法は考えられます。

ただ、ある程度の金銭の提供はしなければいけないでしょう。


ご質問・・明渡交渉の開始時期と建物取り壊しの是非?



◎みい様のご相談


初めまして、こちらから質問してもよろしいでしょうか?
先日、宅地と家を競売にて落札しました(法人ではなく個人での入札です)

明け渡し交渉で、残代金納付後 引渡命令の手続きは取ろうと思っております。

その後引渡命令が先方に届いてから交渉に入った方が良いのでしょうか?

また、できれば強制執行は行いたくないので、相手に交渉するつもりですが、相手が期日までに明け渡しに応じない場合は家の中に動産が残ったまま不動産を壊したりは可能ですか?

例えばサッシを外すとか玄関を外すとか。
手段としては順番を踏むつもりですが、あまりに強硬すぎる手段でしょうか?


◎管理人の回答です。


明渡交渉の開始時期は、色んな考え方がある所です。

正式には、代金納付手続きをして所有権を取得し、所有権に基づいて交渉開始でしょう。


ただ、普通、業者さんは、その前から交渉開始が多いようです。


交渉開始時期は、

落札後、

売却許可決定後、

売却許可決定が確定後(代金納付期限通知書が送達された後)、

代金納付手続き終了後、


など、色々のようです。


みい様のお考えの、

引渡命令が相手方に送達されてからの交渉というお考えは、

それはそれで良いと思います。

>相手が期日までに明け渡しに応じない場合は家の中に動産が残ったまま不動産を壊したりは可能ですか?
例えばサッシを外すとか玄関を外すとか。。。手段としては順番を踏むつもりですが、あまりに強硬すぎる手段でしょうか?


相手が期日までに明渡しに応じない、という場合の期日とはいつをさすのでしょうか?

強制執行の「催告」で決められた、明渡の期日に応じないのでしたら、その日に家財等は搬出され、物件はみい様に引き渡されます。

その後、みい様がその不動産をどうしようと、だれも文句は言えません。


もし、(代金納付手続き終了後の)任意に約束した期日をさすのでしたら、

その日に引越さないから、と言って

建物を壊すのは如何でしょう?

いくら所有権に基づいての行動といっても、賛成はできません。

強引過ぎると思います。

正式に引渡を受けていませんから。


他の方のご意見を待ちたいと思います。


窪田 徹郎氏(競売歴50年の超ベテラン)の回答です。


まず最初に「落札しました」と云うことですが「競落」と云う法律用語は改正されまして現在では「買受」といいます。
(その人のことを「買受人」と云います。)

その買受も裁判所からの「売却許可決定」があったからと云って明渡の交渉は控え代金納付が終わってからにして下さい。
(所有者となっていないので)

引渡命令は、その日に申し立ててもかまいません。

万一の場合、その引渡命令も債務者(所有者又は占有者も含む)からの異議によって取り消しとなることがありますから、その引渡命令が確定したことを裁判所に問い合わせ確認してから交渉に入って下さい。
(確定しておれば「執行文付与申請」をして下さい。)

勿論のこと執行官から引渡を受けるまでは、サッシを外すとか玄関を外すとかは絶対にしないで下さい。

それは犯罪となります。
(所有者でなくても占有権と云う権利は相手にあります。)

最も、話し合いが成立すればかまいません。

話し合いが決裂したときは、必ず、執行官に引渡の申請し、執行官から引渡を受けて下さい。





ご質問・・立退料について


◎山姥様のご相談。

引っ越し前家賃とかの費用はが全然無いのですが…競売で買い受けた方に幾ら位出して貰えるものか


◎管理人の回答です。


山姥様が債務者(関連)の立場を想定してお話致します。

債務者は、買受人(落札者)に占有している物件を速やかに引渡さなければいけません。

引越料が貰える立場にはありません。

ただ、買受人は、債務者が任意に引渡をしない場合、

強制執行という、裁判所を経由する手続きで引渡を受けておくのが、後日のトラブル防止となります。

買受人によっては、その手続きは面倒、と感じる方もいます。
(管理人の感想・・・実際面倒です。)

そういう場合、買受人は、多少の引越料を債務者に提示して、任意退去の交渉をします。

金額は色々です。

地域、物件の立地や規模、家財の量・・を勘案して、

又は、強制執行した場合にかかる費用を検討して、その何割かの金額提示、

或いは買受人が一定金額を決めている場合もあります。

引越料を出さない買受人もあります。

つまり、ケースバイケースですので、

この位は貰えるでしょう。

とは言えません。

ザックバランに、実情をはなしてお願いする、という方法も一法かも知れません。




ご質問ー強制執行で明渡に要する期間・・占有者のいる場合と空家の場合で違いはあるか?



◎タカシ様のご相談

多少残置物のある空家の強制執行と占有者がいる場合の強制執行とでは、

明渡しに要する期間は違うのでしょうか?

占有者がいない分早く手続きが進むのでしょうか。



◎管理人の回答です。

占有者のいる物件の強制執行は、

最初は「催告」、次に「断行」、

という2段階の段取りで行われます。

最初の「催告」は、占有者に立退くよう、

立ち退かなければ、1ケ月後、「断行」すると警告します。

「断行」は、家財を戸外に搬出して、買受人に物件を引き渡します。


残置物のある空家の場合、

執行官が残置物を無価値物と判断した場合、

私の経験では、

残置物の処理を債権者(買受人)に依頼して、

その場で引渡をします。


残置物が価値あり、と執行官が認めた場合、

その後の流れは執行官の判断でしょう。

申し訳ありませんが、

私は、そういう場合の強制執行の経験がありません。

他の方のご意見を待ちたいと思います。


窪田 徹郎氏の回答です。


空家で残置物があったとしても、明らかに放棄しているとみれば、それらは捨てるなりして、そのまま引渡を受けて占有を開始してもかまわないです。

それは代金納付が終われば、その日でもかまわないです。

実務では、その「明らかに放棄」と云う判断が難しいですが、少しでも危険を感じたならば引渡命令で裁判所から引渡を受けて下さい。

次に、その引渡命令で引渡を受ける期間ですが、引渡命令は執行抗告ができますので、そのようなことを考えますと、3ヶ月も6ヶ月もかかることはありますが、一般的には、引渡命令があって、その後、2ヶ月もあれば全部終わりになります。

それらは占有者があってもそうでなくても期日的には同じです。

ただし、執行官の判断で残置物(遺留品と云います。)が全て無価値と判断すれば、即、引渡を受けることができます。

それならば、1〜2週間で終わります。

無価値と判断できなければ、後日、競売となります。

鍋、釜、衣類は差押えできませんが、その場合は全て競売となります。



ご質問・・強制執行で執行不能となった、寝たきり老人に出ていって貰う方法は?



◎渡辺様のご相談

使用貸借で老人が占有しています。

寝たきりです。

強制執行は執行不能でした。

この場合、どうしたら老人に出ていってもらえますか?


◎管理人の回答です。

事前調査で、そのような物件はパスしますので、

ご質問の状況に直面した事がありません。


以下、私見です。


(占有者の身内の方とは色々話合った結果の執行でしょうか。)


そのような占有者が物件内で存命中は、

人道上の観点から、

執行で退去させる事は、難しいと思います。


執行できる状態になるまでの間、

勿論只ではなく、

建物の賃料に相当する使用損害金の請求を検討して実践する方法。


自治体に相談して、対応を依頼・検討する方法。


等々が考えられますが、

詳しい方のご意見を待ちたいと思います。


◎窪田 徹郎氏の回答です。


寝たきりの老人の執行も経験がありますが、私の場合、成功しました。

やりかたは、第1回目の催告の才に一応断行日は予定しますが、その執行調書を証拠として市町村役場に上申します。

市町村で「緊急保護扱い」で施設に転居させました。

市町村では、実務のうえで、そのような案件は皆無と思いますが、明渡の強制執行に限らず、例えば、火災で焼け出された場合、又は、家族の逮捕などで生活ができないならば、保護法で保護しなければならないことになっています。

その法律が、今回の場合に適用されるかどうかは疑問もありますが、私の実務扱いでは、それを押し切っています。





明渡交渉での債務者の駆引き





昨日、1件、強制執行で、執行官から引渡を受けました。

空家のマンションで、現況調査報告書の写真では、多少家財が残置されているようです。

落札後、所有者を探し、手紙を出しました。

多少の金銭の提供をするので、任意の明渡をして欲しい、という内容です。

私は、簡単にケリがつく案件、と思っていました。

どうみても、債務者に都合のよい提案です。

案の定、債務者から連絡がありました。

期日を決め、物件の前で待合わせをしました。

当日、高齢の債務者が鍵をあけました。

私、「さあ、中に入りましょう。」

債務者、「いや、私は入らない。入るのはあんた一人で入ってくれ。」

私、「なに言ってるんですか。なかに入って、いるもの、要らないものを確認して、書類にサインをもらって、それで引渡が終わるんです、そこでお金を渡します。」

債務者「冗談じゃあない。私の意思に反して売られたんだよ。そんなことはできない!あ、そう。じゃあ、この話はなかったものにしよう。」

そう言うと、サッサと物件に鍵をかけて、エレベーターに歩き始めました。

その姿は、なにか不自然です。

私があわてるのを期待しているような感じです。

私「ちょっと、待ってください。書類に目を通して、それから決めてはどうですか?」

債務者、「いや、いやだ。私はどんな書類にもサインはしない!」


私は、債務者が誰かに入れ知恵をされている、と確信しました。

「そんなら結構です。」

今度は、私が拒否しました。

債務者と私は、無言のまま、一緒にマンションの玄関をでました。

債務者が先に車に乗り込み、帰りました。

私が帰る途中、債務者の車が路肩に止まっていました。

私が追いかけてくるのを待っているようです。

あえて、私はその車を無視し、追い越しました。

この時、強制執行で処理しよう、と決めていました。

駆引きをしてくる債務者と、任意の話合をしましても、こちらが振り回されるのがオチです。


どうも最近、以前と異なり、明渡交渉に素直な態度で応対する債務者が幾分減ったような印象です。

一般の方でしたら、駆引きに応じるケースがあるかも知れません。

専門業者としての私は、債務者の下手な駆引きには、嫌悪感を感じるだけ。

最初に提示した条件が良いだけに、何か裏切られた気持ちになっていました。


そして、昨日の執行です。

残置物が無価値物と執行官が判断すれば、1回の執行で終わります。

それが狙いです。

そうしましたら、執行費用は数万円です。

開錠技術者に数万円払っても、トータル5〜6万円で済みます。

しかし、開錠してみなければわかりません。

なにか搬入されているかも知れません。

現況調査報告書添付の写真ではそれほどでもないのに、実際は天井まで物が積み重なっていたこともあります。

中に入るまでは不安がありました。




室内は、ホコリのかぶったソフア、事務机、壊れた照明器具の一部でした。

執行官は、無価値物、と判断しました。

その場で引渡を受けました。

代金納付手続きからは3週間ほど経過していました。





諸経費と感想 捨退き費用についてーその25



諸経費と感想 捨退き費用についてーその2


競売物件購入にかかわる経費と感想を管理人なりにまとめました。

1、居住者を立ち退かせる費用。
2、マンション・・滞納管理費・積立金・駐車場料等一切
3、利回り目的のアパート、マンション、ビ ル等の場合
4、借地権付建物の場合
5、万一トラブル発生の場合の訴訟費用
6、あとは、通常の中古物件購入にかかる諸経費です。
7、競売物件は、想定外の費用が発生する場合があります。
8、雑費


大体、経費としてかかるのは、以上の項目です。

今日は、強制執行についてのお話をさせて頂きます。

。。。。。。

1、居住者を立ち退かせる費用◆―強制執行
(所有者居住として、お話致します。)

住んでる所有者が、何度 話をしても立退かなくて困った、という状況があります。

そういう時は、強制執行で立退かせることができます。

取り敢えず、手続き的なお話は、後にまわします。

強制執行は、お金がかかる、というイメージをお話します。


必要書類が揃いますと、「強制執行の申立」をします。

申立する場所は、裁判所執行官室です。

強制執行は、「執行官」が仕切るためです。

申立時に、前払金があります。

「予納金」といいます。

「予納金」は、執行官等の日当が含まれています。

金額は、マチマチです。

首都圏では、¥7万前後が普通のようです。

物件の数等で、額は増えます。

執行場所によっても違ってくる場合があります。

詳細は、物件を管轄する裁判所で確認されてください。

ある裁判所は、申立時、数十万円を払うところもあります。
(これは、予納金というより、強制執行全体の費用概算でしょう。)


「強制執行」に対する一般の方のイメージは、

家財をドンドン戸外に搬出する、と思っている方が多いです。

でも、即家財搬出、ではありません。

順番があります。

実際の強制執行の流れはこうなっています。


執行官が現場に赴きますと、

住んでいる人に、ここを退去するように言います。

退去しない場合、1ケ月後には、家財を搬出(これを「断行」と言います)する旨を伝えます。

これを「催告」と言います。


当日は、相手が不在のときもあります。

その為、開錠技術者(=鍵やさん)も同行します。

占有者が在宅しており、鍵やさんの出番がなくても、日当は払います。

鍵やさんの日当は、予納金とは別途、その場で支払います。

額は、裁判所によってマチマチですが、¥5000円位から数万円位のようです。

留守の場合も、その日(=催告の日)から1ケ月後の家財搬出(断行)は変わりません。

(「立会」と呼ばれる人もきますが、この日当は予納金から支払われているようです。)


催告後、債務者に対して、

再度、多少の金銭の提供を申出でて、引っ越すよう交渉すれば、

普通は退去します。

強制執行までの間の任意交渉に応じず、自分勝手な論理を展開してうるさいことを主張する人がいます。

頭を下げることを嫌う、プライドの高い人に多いようです。

こういう人、断行までの間に、立退き料も貰わずに、サッサと引っ越してしまうケースもあります。


どうしても、引越しをしない人の場合、次は「断行」です。

当日は、作業をする専門職が多数来ます。

強制執行は、執行官が現場にいる短時間の間しか、行えません。


どのような家財かを記録する目録を作成しながら、手際よく、家財が搬出されます。

普通、玄関に止めてあるトラックに詰め込まれていきます。

衣類等は、ダンボールに入れてトラックへ、です。

普通の引越しのように見えますが、凛とした緊張感が漂っています。

マンションで、エレベーターの有無・・

一軒家でも、道が狭く、玄関までトラックが入れない・・

搬出する家財にピアノ金庫などの重量物がある・・

いろんなケースで、料金は加算されます。
(催告時、見積もってくれます。)

強制執行費用は、地域によって相当に格差があるようです。

神奈川県の物件主体の当社では、床面積30坪位の一戸建で、約¥100万位を想定しています。


所有者が抵抗する場合だって、たまにあります。

そんな時は、警察官が来、連行されます。


搬出された家財等は保管されます。

1ケ月保管して、所有者が取りに来なければ、

落札者(=買受人)が自ら購入してから処分します。


それまでにかかった費用一切は、本来債務者所有者の負担ですが、実際は落札者が負担します。

所有者に請求しても、回収は殆ど無理。


ただ、強制執行は、単に占有者を退去させる、という側面だけではありません。 

空家の場合でも、物件によっては、このスタイルが良い場合があります。

強制執行で、執行官(=裁判所=国)から引渡しを受けていれば、

後日、

大切な宝物がない、

などと占有者から文句をつけられた場合、

損害賠償請求の相手は、買受人ではなく、「国」となります。

空家だから構わないだろう、

と勝手に鍵を開けて、残置した動産類を処分しますと、

後日、もし、損害賠償請求があれば、買受人に来ます。

それで約¥300万位支払わされた例がありますので、要注意です。

昔の出版本から3

今日のお話は、固い文言で分かり難い部分があると思います。

申し訳ありません。





「執行官事務に関する協議要録」という本があります。

執行官の実務とその関連についての、

各裁判所の見解を示した内容です。

相当以前の出版です。

発行者は、法曹会。

編者は、最高裁判所事務総局です。

いろんな事例があり、面白いです。

次の場合はどうなるか、記事がありました。

。。。。。。。。。。。。

(167)引渡命令において将来の引渡しを命ずることの可否。

代金納付日から6ケ月以内に期間が満了しない賃借権者等に対し、

競落不動産を将来引き渡すべき旨を命ずることができるか。

。。。。。。

これができたら、買受人は楽でしょうね。

その判決文をチラつかせながら、交渉できます。

でも、これは、ダメでした。

残念!!!


。。。。。。。。。。。。



(378)退去を拒む債務者を退去させる方法


家屋明渡しの強制執行に際し、債務者及びその家族が屋内からの退去を拒むときは、その身体にふれて屋外に退去させることができるか。   

。。。。。。


強制執行で、家財は全部搬出されても、

債務者がそこを動かなかったら、困ります。

その場合の方法です。

こう記載されています。

。。。。。。


○ 債務者及びその家族が病気でない限り、積極に解する。

ただし、人体に傷を負わすおそれのある行為はさけるべきである。


。。。。。。


これを読みますと、

じゃあ、病気になれば、強制執行は逃れられるかな、

なんて、不埒な輩は考えるでしょうね。

こんな記事もありました。

。。。。。。


(447)債務者の妻が病気と称して寝ている場合の建物収去の執行方法

(「建物収去」とは、「建物の取り壊し)です。)

(1)、建物収去事件につき、債務者と同居している内縁の妻が、病気と称して寝ており、医師の診断を拒否している場合の執行方法及び執行の限度はどうか。

(2)、右の場合、執行官の権限で医師の診断を受けさせることができるか。
医師の同行及び診察等に関する費用の負担関係はどうか。

これに対する協議内容は、

○ (1)、医師の診断を拒否している場合でも、その者の病状に関する医師の外見上の所見、近隣居住者からの事情聴取又は執行官の現場における観察等により病気を装った消極的抵抗と認定できるならば執行を実施する。しかし、病状について正確な判断ができないときは、執行不能とせざるを得ない。

(2)、診察を拒否する者に受診を強制することはできない。医師の同行に要する費用、所見手数料及び医師の診察に応じた場合の費用は、債権者に予納さすが、執行手続に必要な費用として、最終的には、債務者の負担となる。

。。。。。。

なにか、分り難い表現ですが、これは仕方のない処でしょう。

実際は、その場その場での執行官の判断ですから。

まあ、結局、執行妨害する輩に得(=徳)はない、という事でしょう。

。。。。。。

大分前の著書です。

対応が変わっている場合もあると思います。

こんなお話もある、位の感じでどうぞ。



その気になれば、代行費用の大幅節約ができるかも。
会員制について(短期間に知識吸収)



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chiba30

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今は、
「小心」大いに結構。

猪突猛進は、大怪我のもと。
下手をしたら、命とり。
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この頃、
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神様がくれたこの性格に
心から感謝しています。

本当にありがとう!!

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管理人 千葉 重雄 

トラブル嫌いです。

トラブルどんと来い、
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いつの間にか
姿を見せなくなってます。

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約40年近く競売業務に従事。
でも、
多少のトラブルを経験しました。
残念ながら!!!

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