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諸経費と感想� 捨�退き費用についてーその２
競売物件購入にかかわる経費と感想を管理人なりにまとめました。
１、居住者を立ち退かせる費用。
２、マンション・・滞納管理費・積立金・駐車場料等一切
３、利回り目的のアパート、マンション、ビ ル等の場合
４、借地権付建物の場合
５、万一トラブル発生の場合の訴訟費用
６、あとは、通常の中古物件購入にかかる諸経費です。
７、競売物件は、想定外の費用が発生する場合があります。
８、雑費
大体、経費としてかかるのは、以上の項目です。
今日は、強制執行についてのお話をさせて頂きます。
。。。。。。
１、居住者を立ち退かせる費用�◆�―強制執行
（所有者居住として、お話致します。）
住んでる所有者が、何度 話をしても立退かなくて困った、という状況があります。
そういう時は、強制執行で立退かせることができます。
取り敢えず、手続き的なお話は、後にまわします。
強制執行は、お金がかかる、というイメージをお話します。
必要書類が揃いますと、「強制執行の申立」をします。
申立する場所は、裁判所執行官室です。
強制執行は、「執行官」が仕切るためです。
申立時に、前払金があります。
「予納金」といいます。
「予納金」は、執行官等の日当が含まれています。
金額は、マチマチです。
首都圏では、￥７万前後が普通のようです。
物件の数等で、額は増えます。
執行場所によっても違ってくる場合があります。
詳細は、物件を管轄する裁判所で確認されてください。
ある裁判所は、申立時、数十万円を払うところもあります。
（これは、予納金というより、強制執行全体の費用概算でしょう。）
「強制執行」に対する一般の方のイメージは、
家財をドンドン戸外に搬出する、と思っている方が多いです。
でも、即家財搬出、ではありません。
順番があります。
実際の強制執行の流れはこうなっています。
執行官が現場に赴きますと、
住んでいる人に、ここを退去するように言います。
退去しない場合、１ケ月後には、家財を搬出（これを「断行」と言います）する旨を伝えます。
これを「催告」と言います。
当日は、相手が不在のときもあります。
その為、開錠技術者（＝鍵やさん）も同行します。
占有者が在宅しており、鍵やさんの出番がなくても、日当は払います。
鍵やさんの日当は、予納金とは別途、その場で支払います。
額は、裁判所によってマチマチですが、￥５０００円位から数万円位のようです。
留守の場合も、その日（＝催告の日）から１ケ月後の家財搬出（断行）は変わりません。
（「立会」と呼ばれる人もきますが、この日当は予納金から支払われているようです。）
催告後、債務者に対して、
再度、多少の金銭の提供を申出でて、引っ越すよう交渉すれば、
普通は退去します。
強制執行までの間の任意交渉に応じず、自分勝手な論理を展開してうるさいことを主張する人がいます。
頭を下げることを嫌う、プライドの高い人に多いようです。
こういう人、断行までの間に、立退き料も貰わずに、サッサと引っ越してしまうケースもあります。
どうしても、引越しをしない人の場合、次は「断行」です。
当日は、作業をする専門職が多数来ます。
強制執行は、執行官が現場にいる短時間の間しか、行えません。
どのような家財かを記録する目録を作成しながら、手際よく、家財が搬出されます。
普通、玄関に止めてあるトラックに詰め込まれていきます。
衣類等は、ダンボールに入れてトラックへ、です。
普通の引越しのように見えますが、凛とした緊張感が漂っています。
マンションで、エレベーターの有無・・
一軒家でも、道が狭く、玄関までトラックが入れない・・
搬出する家財にピアノ金庫などの重量物がある・・
いろんなケースで、料金は加算されます。
（催告時、見積もってくれます。）
強制執行費用は、地域によって相当に格差があるようです。
神奈川県の物件主体の当社では、床面積３０坪位の一戸建で、約￥１００万位を想定しています。
所有者が抵抗する場合だって、たまにあります。
そんな時は、警察官が来、連行されます。
搬出された家財等は保管されます。
１ケ月保管して、所有者が取りに来なければ、
落札者（＝買受人）が自ら購入してから処分します。
それまでにかかった費用一切は、本来債務者所有者の負担ですが、実際は落札者が負担します。
所有者に請求しても、回収は殆ど無理。
ただ、強制執行は、単に占有者を退去させる、という側面だけではありません。
空家の場合でも、物件によっては、このスタイルが良い場合があります。
強制執行で、執行官（＝裁判所＝国）から引渡しを受けていれば、
後日、
大切な宝物がない、
などと占有者から文句をつけられた場合、
損害賠償請求の相手は、買受人ではなく、「国」となります。
空家だから構わないだろう、
と勝手に鍵を開けて、残置した動産類を処分しますと、
後日、もし、損害賠償請求があれば、買受人に来ます。
それで約￥３００万位支払わされた例がありますので、要注意です。
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