裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

気になる判例等

クイズですーーーその2(引渡命令の申立人について)


前回のブログクイズの、問題「5」に関連した記事です。



今日の問題は、初心者の方には、難問です。

ただ、覚えておくと良いと思いますので・・・・。



以下の場合、誰が引渡命令の申立をすることができますか?



。。。。。。。。。。


競売執行手続きによる不動産の買受人Aは、

当該不動産の売却許可決定が確定した時点で、それをBに転売。

Aの代金納付手続き終了して1ケ月後、Bへの所有権移転登記が完了。

その1ケ月後、Bは、Cに再転売。

契約締結して、3週間後の決済待ち、という状況。

当該不動産には、当該競売手続き上の債務者兼(元)所有者Xが居住しています。

この場合、Xに対する引渡命令の申立ができるのは誰でしょうか?

(時期は、Aの代金納付手続き終了後6ケ月以内です。)


イ、買受人のAだけができます。

ロ、登記簿上の現所有者Bだけができます。

ハ、A、Bともに申立ができます。

但し、Bが申立てる場合は、Bの所有権登記された登記簿謄本の添付が必要です。

ハ、Cも所有権移転登記が終われば、A、Bとともに、申立ができます。

但し、Cの所有権登記された謄本が必要です。


。。。。。。。。。。




回答は以下↓です。











































これは、買受人Aだけが申立をすることができます。
(東京高裁決昭和61、11,15)




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一般の方からの相談・・競売物件購入転売を繰返して利益を上げたい。



たまに、業者さん以外の方から、上記タイトルのようなご相談を持ち込まれます。

お金が遊んでいるので、競売で活用したいのだが・・・。

競売物件を何度か転がして儲けたい、と言います。


――さあ、連続してやれば、宅地建物取引業法違反になるかもしれませんよ。

1年に1回くらいならよいかも知れませんが・・・。


――でも、裁判所は、落札者に売却の許可をしていますよね。

もし、落札者に不都合があれば、不許可となるのでしょう。

裁判所が競売の法律に則って許可しているものを、他の法律で否定できるのですか?

裁判所の許可をえて購入したものをどう処分しようが、所有者の勝手と思いますが・・。

その行為を制限するなんて財産権の侵害じゃあないですか?

おかしいでしょう。

それに、千葉さんだって、いい筈。

仕入れと販売でWで稼げるんですよ。


こちらの心を、「ソラソラ、どうだどうだ」とばかりに巧妙にくすぐってきます。


ここで、20年近く前の某裁判所競売係の書記官との会話が思い出されました。


落札物件の評価書に、重要な見落としがありました。

見た目では分からない土地の欠陥の不記載です。

この土地は、建築確認をとるためには、改めて工事する必要がありました。

工事費用は、落札価額の倍以上です。

裁判所に行き、競売係で状況を説明しました。


「これは、普通の取引でしたら、契約解除で、最悪でも白紙でしょう。」

と主張する私に対して、

書記官曰く、

「競売はね、民事執行法という法律でやってますッ。宅建業法は関係ないのですよッ!」

冗談じゃあないよッ。

これはたまらない、白紙にもどしてもらわないと、と思い、自信をもって、執行抗告という形で異議申立をしました。

普通の不動産取引では、まず、こちらの言い分が認められるケースです。

ところが、執行抗告は却下されました。

特別抗告もダメでした。


競売物件が宅建業法に関係ないのなら、

相談を持ち込んだお客様の言う通り、反復継続の転売は自由にできるのかな・・・。

ふと思ってしまいました。


一応、判例を調べてみるか?

ありました・・・・・・ありましたが・・・・。

こちらに都合の悪い判例です。

最高裁決定平成16年12月10日。


詳細は長くなりますのでさけて、結論のみ記載致します。

。。。。。。。。

民事執行法上の競売手続きにより、宅地または建物を買受ける行為は、宅地建物取引業法2条2項にいう宅地又は建物の「売買」にあたります。

よって、複数回、競売物件を購入して販売する行為には、不動産免許が必要です。

無免許の場合、3年以下の懲役若しくは300万以下の罰金又は併科です。

。。。。。。。。


最高裁決定の詳細は以下↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓です。

http://www.retio.or.jp/info/pdf/63/63_01.pdf#search='http%3A%2F%2Fwww.retio.or.jp%2Finfo%2Fpdf%2F63%2F63_01.pdf'


参考条文:::宅地建物取引業法のうち、

(用語の定義)
第二条  この法律において次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号の定めるところによる。

二  宅地建物取引業 宅地若しくは建物(建物の一部を含む。以下同じ。)の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行なうものをいう。

(無免許事業等の禁止)
第十二条  第三条第一項の免許を受けない者は、宅地建物取引業を営んではならない。

第七十九条  次の各号のいずれかに該当する者は、三年以下の懲役若しくは三百万円以下の罰金に処し、又はこれを併科する。

二  第十二条第一項の規定に違反した者


無免許営業についての参考資料は以下↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓です。

http://www.retio.or.jp/attach/archive/70-052.pdf




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保証金の額は間違わないように!


入札保証金の額は、しっかり確認しましょう。

まあ、普通、入札保証金の金額を間違うことは滅多にないと思います。

でもね、ウッカリミスは、本当にウッカリ気分の時、

たまぁ〜〜〜に起こるかも知れません。。


かって、こんな事がありました。


Aさんは、保証金が¥4、946、400円の処、うっかり、400円少ない¥4、946、000円を保証金とし、入札に参加しました。

開札期日において、執行官は、Aさんを開札に加えず、他の入札者の中からYさんを最高価買受申出人としました。

Aさんは文句をつけました。

結果、執行官の措置に対して、著しく不当である、として、Yさんは 売却不許可決定となりました。(仙台高裁決定平成2,1,10)


それから約半年経過。


Bさんは、保証金が¥1、384、000円のところ、4、000円少ない¥1、380、000円を保証金と思いこみ、その額で入札に参加しました。

開札期日において、執行官は、Bさんを入札に加え、最高価買受申出人としました。

この措置に文句をつけられました。

結果、執行官のこの措置は、売却不許可事由にあたる、としました。(大阪高裁決定平成2,7,12)


全く正反対の判断です。


これあ、現場の執行官の先生方も、「どうすりゃいいんだ思案橋!」(←昭和演歌の引用)で、頭にきているかも知れません。


まあ、保証金の額は、間違わない事が一番です。




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落札物件の瑕疵が判明した場合、どうすればいいのーーぁ宗充殺等事故死の場合


前回、事前調査についてお話させて頂きました。

でも、事前調査しても分らない場合があります。

以下の事例は参考までに。


◎空家物件で、三点セットには、自殺についての記載は全くありませんした。

落札してから、自殺があった物件、という事がわかりました。

買受人は、現況調査を担当した執行官が自殺の事実の調査を怠ったのは執行官の調査ミスとして、国家賠償法に基づく損害賠償の請求の訴えを提起しました。

さいたま地裁において、平成21年1月30日、執行官に過失があるとはいえない、として、この訴えは棄却されました。


◎元所有者が競売建物内で自殺した事を縁由とし生活環境が結果的に当該建物の交換価値に減少をきたしたとして民事執行法第75条第1項を類推適用して売却不許可決定がなされた事例。(福岡地裁平成2、10,2)


◎競売の目的居宅内で所有者の夫が自殺した事が判明した場合について民事執行法第75条第1項を類推適用して売却許可決定が取り消された事例。(札幌地裁平10、8,27)


◎事故死かどうかは不明ですが、債務者兼所有者が競売物件であるマンションの一室で死亡し、その遺体が4ケ月も放置され腐乱した状態で発見されたため売買価額を減額せざるを得ない時は、競売物件の交換価値が著しく損なわれたものであり、民事執行法第75条1項の損傷に当たるとされた事例。(名古屋高裁決平22、1,29)
これは、原審では、売却許可決定の取消の申立が却下され、執行抗告で逆転、認められた事例です。


いろんなケースで、裁判所の判断もいろいろのようです。

不幸にして、落札物件が事故死物件だった場合は、

売却不許可決定の申立、或いは売却許可決定の取消の申立をして、

白紙に戻す事を考える、というのも一法です。

ただ、希望通りいくかどうかは分かりませんが、

申立書作成につきましては、弁護士・司法書士など専門家に相談されたほうが良いでしょう。


以下、民事執行法第75条(再掲載)、民事執行規則第29条を掲載させて頂きます。

参考にされて下さい。

。。。。。。。。。

第75条  

1.最高価買受申出人又は買受人は、買受けの申出をした後天災その他自己の責めに帰することができない事由により不動産が損傷した場合には、執行裁判所に対し、売却許可決定前にあつては売却の不許可の申出をし、売却許可決定後にあつては代金を納付する時までにその決定の取消しの申立てをすることができる。ただし、不動産の損傷が軽微であるときは、この限りでない。
2.前項の規定による売却許可決定の取消しの申立てについての決定に対しては、執行抗告をすることができる。
3.前項に規定する申立てにより売却許可決定を取り消す決定は、確定しなければその効力を生じない。

。。。。。。。。。

(現況調査報告書)
第二十九条
1 執行官は、不動産の現況調査をしたときは、次に掲げる事項を記載した現況調査報告書を所定の日までに執行裁判所に提出しなければならない。
一 事件の表示
二 不動産の表示
三 調査の日時、場所及び方法
四 調査の目的物が土地であるときは、次に掲げる事項イ 土地の形状及び現況地目ロ 占有者の表示及び占有の状況ハ 占有者が債務者以外の者であるときは、その者の占有の開始時期、権原の有無及び権原の内容の細目についての関係人の陳述又は関係人の提示に係る文書の要旨及び執行官の意見ニ 土地に建物が存するときは、その建物の種類、構造、床面積の概略及び所有者の表示
五 調査の目的物が建物であるときは、次に掲げる事項イ 建物の種類、構造及び床面積の概略ロ 前号ロ及びハに掲げる事項ハ 敷地の所有者の表示ニ 敷地の所有者が債務者以外の者であるときは、債務者の敷地に対する占有の権原の有無及び権原の内容の細目についての関係人の陳述又は関係人の提示に係る文書の要旨及び執行官の意見
六 当該不動産について、債務者の占有を解いて執行官に保管させる仮処分が執行されているときは、その旨及び執行官が保管を開始した年月日
七 その他執行裁判所が定めた事項
2 現況調査報告書には、調査の目的物である土地又は建物の見取図及び写真を添付しなければならない。
。。。。。。。。。


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三点セットをしっかり作成しなさい、という判例。4

数年前のことです。

この判例に接したとき、私は本当に驚きました。

この事例、及びこれに似た事例では、いつも買受人が泣いていました。


ベテランの、ある先輩業者は、

。。。。。。。。。。。。。。。。

「裁判所の資料は、あくまで参考程度、自分の調査結果を信じなさい。」

裁判所のウッカリミスは、それを信じた買受人のミス。

そんなことが見抜けない(調べられない)ようでは、プロではないよ。」

。。。。。。。。。。。。。。。。


そんな業者の自虐的?なプロ(美)意識が、結果的に、民事執行法制定前の裁判所の調査を甘いままにしておいた一因かもしれません。

(今の公売のよう。)

買受人が、(普通の不動産業者とは明確に一線を画する)競売のプロ集団の間は、それがまかり通ったのでしょう。

新法制定後、エンドユーザー(的業者含む)がドンドン参加しています。

エンドユーザーは、無知を武器にします。

売り手側に、100%の責任を追求します。

不動産競売業界も、通常の取引常識(消費者保護)が持ち込まれました。


。。。。。。。。。。


◎判例の要旨を新聞記事より掲載します。
                         

競売ミス、裁判所に責任/国に330万円賠償命令

京都地裁が実施した競売で

土地・建物を落札した京都市内の不動産業者が

「法的規制で建物の建て直しができない物件なのに評価書に記載がなく、転売できなかった」

として、国に約2700万円の損害賠償を求めた訴訟の判決が26日、京都地裁で言い渡された。

 八木良一裁判長は

「建築制限の存在という重大な事由を開示しなかった」

などと裁判所側の責任を認め、国に約330万円の支払いを命じた。

 原告が競売手続きに詳しい業者であることなどから、請求の大半を過失相殺した。

(四国新聞・・2002/07/26 )


。。。。。。。。。。


画期的判断、と私には思えました。



それまでの裁判所の姿勢のように、


落札したら自己責任で解決しなよ、それが腕でしょ。


なんて、高みの見物はもう出来ない流れ。


この判例まで、全く同様の事例が結構ありました。


友人の業者が買受人でした。

執行抗告で、売却許可決定の取消しを求めました。
(=入札行為を白紙に戻し、保証金の返還を求める為の異議申立。)


高裁は、認めませんでした。


。。。。。。。


業者が、そんなこと、自分で調べないでどうするの。

自己責任で解決してよ、

転売できないって?

なに言ってるの。

競売は、転売目的の業者に販売しているのではないよ。

今の状態で充分に建物は使えるんだから、使いなさいよ。

不動産競売は、宅地建物取引業法とは関係ありませんッ。


。。。。。。。


こんな内容でした。

本当に、隔世の感です。







会員制について


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こんな記事がありました。

日経からの抜粋です。


担保不動産、競売の民間開放を検討・法務省

 法務省は現在は裁判所しかできない担保不動産の競売の民間開放の検討に着手する。

現行制度は手続きが厳格なため、売却までに1年以上かかる事例も少なくない。

米国では民間に委ね、3カ月程度で終了していることから、日本で導入した場合の問題点などを洗い出す。

 7日に「競売制度研究会」(座長・山本和彦一橋大教授)を設置し、2年程度で結論を得たい考え。

民間開放する場合、民事執行法改正案か新規立法を国会に提出する。



。。。。。。。




会員制について

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3点セットをしっかり見る必要性を実感する判例。


                                     
裁判所・不動産競売訴訟 女性の上告を棄却、国の賠償責任が確定−−最高裁 /石川

 金沢地裁の不動産競売で土地を落札した金沢市の女性が、地裁が過大に面積を表記した新聞広告を出したために損害を受けたとして国に賠償を求めた訴訟で、最高裁第3小法廷(藤田宙靖(ときやす)裁判長)は11月30日付で、女性側の上告を棄却する決定を出した。国に約400万円の賠償を命じた名古屋高裁金沢支部判決(今年2月)が確定した。

 2審判決によると、女性は02年、新聞広告で面積約580平方メートルと表記された土地を落札したが、実際の面積は約100平方メートルも小さかった。

 女性は支払い済みの入札保証金と慰謝料など総額約890万円の賠償を求めたが、2審は「女性にも正確な面積が記載された書類をほとんど調べなかった過失がある」として、1審より賠償額を約140万円減額した。このため、女性側が判決を不服として上告していた。毎日新聞・・16/12/4【小林直】





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空家に残置された動産類を処分して損害賠償。



これから数回、新聞に掲載された、競売に関する記事を転載します。

最初は、空家(と思われた)居宅内の動産類を勝手に処分して、損害賠償を請求された事例。


。。。。。。。。。。

                              
東京地裁、自宅競売、思い出の品勝手に処分――落札業者に賠償命令。

 競売された自宅に残した思い出の品を勝手に処分されたとして、東京都内の女性らが落札した札幌市の不動産業者に約二千万円の損害賠償を求めた訴訟の判決で、東京地裁は二十二日、不動産業者に慰謝料二百万円を含む三百三十万円の支払いを命じた。
 高橋利文裁判長は「何物にも代え難い貴重なものをごみと一緒に廃棄され、多大な精神的苦痛を受けた」と認定。不動産業者が建物内に残された品物を保管する手立てを一切講じなかったことについて、「所有権を侵害した違法行為」と述べた。
 判決によると、女性は一九九三年に金融機関から融資を受け自宅を購入、九五年に東京都に転居した。その後返済が滞り、自宅は九七年に競売にかけられた。建物には祖父母の代から受け継いだタンスや五月人形などが残されていたが、無断で廃棄された。(日本経済新聞 2002/04/23)

。。。。。。。。。。



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今は、
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本当にありがとう!!

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管理人 千葉 重雄 

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