裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

収益用物件について

賃借人との契約書の交わし方


◎田中美妃様のご相談

もう一点、素人の疑問点なのですが、新たな契約をし直さない場合、賃借人の方とどのように契約を結んだら良いのでしょうか?(現在、賃借人の方が持っている契約書には前所有者の方の名前が記入されていると思います。)
同じ雛形の契約書を新たに入手して行うのか、賃借人の方が持っている契約書の前所有者の名前などが記載してある項目に二重線などで訂正をすれば良いのか...など契約の手続き(新たな契約書を作らないでの契約の引き継ぎ方)について教えて頂けないでしょうか?沢山質問してしまい本当に申し訳ありません。
ご回答よろしくお願いいたします。

◎管理人の回答です。

その契約書には、不動産業者が記載されていませんか。
あれば、その業者に依頼されるのが一番と思います。

もし、不動産業者が記入されていない場合は、どこか業者を選択して、今までの契約書を提示して、承継或いは新たに契約を締結する事務手続きをしてもらったほうが良いです。

多少の事務手数料を払っても、そのほうが良いように思います。
なにかあった場合は、その業者を介してお話合いをするようなスタイルが良いと思います。

承継する場合は、今までの契約書を活用するのが手っ取り早いですね。
冒頭の貸主の所を、田中様に直し、末尾に、その説明を入れておきます。

説明文の一例です。
。。。。。。。。

本件不動産は、○○地方裁判所で競売に付されていた処、田中美紀が買受け、平成○年○月○日、その代金を納付して所有権を取得したので、本件賃貸借契約の貸主の地位を、田中美紀とする事で、借主○□は承諾した。
依って、本日以降の賃料は、田中美紀の指定する金融機関に振込むことを、借主○□は、あわせて承諾した。
。。。。。。。。
従来の契約書を利用する場合は、こんな感じの文言をいれて、
承継した期日をいれ、新たに貸主・借主の自著押印をしておく、というスタイルもあるでしょう。
その辺は、業者に任せれば、上手くやってくれると思います。

要注意は、借主は、田中様が落札した事は、恐らく知らないと思います。
できるだけ早く、落札の事実を知らせてやることです。
代金納付期限通知書がきましたら、代金納付手続きの日を決め、その日以降の賃料は田中様に支払うよう通知しておくことです。
賃料の二重払いを防ぐ為にも、速やかに連絡してください。
これも業者に言えばやってくれるはずです。

最初はなにかと不安でしょうが、これは、ご自身でなんでもやらなくてはいけない、と思い込んでいる方に多いようです。
対価をはらっても、上手く不動産業者を活用する事をお勧めします。

(一言)

既にご承知とおもいますが、賃借人が旧所有者に預託した保証金・敷金は、田中様のご負担となります。


最先の賃借権について



◎田中 美妃さまのご質問

投資用で最先の賃借権がついている物件を落札いたしました。
現状、占有者は賃借人が家賃を払って住んでいる状況です。
不動産屋に依頼して契約状況を引継いだまま、新たに契約し直そうと考えています。
そこで、全く分からないので教えて頂きたいのですが、賃借人と前所有者が結んでいた契約を破棄する手続きを(例えば前所有者に連絡をとって了解を得るなど)しなければならないのでしょうか?
前所有者に対してはこちらから何か連絡をとってやらなければならない手続きなどあるのでしょうか?(例えば2年後などに賃借人が引っ越して出て行った後に、いきなり前所有者から連絡が入り、置いていたはずの時計がないなどの言い掛かりなど)も心配しています。
物件の明け渡しは(そのまま賃貸するつもりですが)占有者の賃借人と私で契約をし直すだけで良いのか、それとも前所有者も含めて3人で契約などの手続きをしなければならないのか、分からないので教えていただけたらと思います。
よろしくお願いいたしますう。

◎管理人の回答です。

最先の賃借権の場合、買受人は、旧所有者と賃借人との賃貸借契約を引き継ぎます。
基本的には、旧所有者と賃借人との賃貸借契約の貸主(の地位)が、旧所有者から買受人に交代するということです。

勿論、賃借人との話合で合意を得れば、新たに契約をし直すこともありでしょう。
賃借人との契約に関しましては、旧所有者の関与は必要ありません。

旧所有者と連絡をとるとすれば、物件によっては、建築確認書や設計図など、或いは色々な鍵などある場合、貰っておければよいので、そういう場合でしょう。
只、無償で譲渡はしないでしょう。
多少の金銭の提供はしなければいけないかもしれません。

私より詳しい方が回答している掲示板があります。
もし、よければ、更にお尋ねされては如何でしょうか。

http://8247.teacup.com/224/bbs



ご質問・・賃借人の敷金、保証金について。


◎J&S様のご相談

競売物件を入札しようと考えているのですが、その物件は賃貸借契約されており、保証金が月額賃料の4年分となっています。

保証金は通常1年分くらの賃料だと思うのですが、このようなケースでも賃貸人が退去の際には、この過大だと思われる賃料を支払うしかないんでしょうか?

競売を想定して偽装の賃貸借契約に思えます。


◎管理人の回答です。


物件明細書で、その賃貸借契約が、
「3 買受人が負担することとなる他人の権利」欄に記載されていますか。


記載されていれば、落札者は、賃貸契約を引き継ぐことになります。

但し、(買受人・賃借人双方に言えますが)その記載内容に納得がいかず、話合をしても不成立の場合は、裁判で決めて貰う事になります。


「3 買受人が負担することとなる他人の権利」欄に記載がなければ、落札者(=買受人)は、その賃貸借契約に拘束はされません。

落札者が代金納付手続きをした時点で、その賃貸借契約は、買受人に対しては無効となります。

買受人は、賃借人が旧所有者に預託していた敷金や保証金の返還義務はありません。

それまでの賃借人は、「不法占有者」という立場になります。


できれば、三点セット等を弁護士等専門家に見て貰い、意見を求めては如何でしょうか。

性質の悪い賃借人の場合、物件明細書記載事項など無視して、強引な方法で、自分の主張だけしてくるかも知れません。

最終的には、訴訟も選択肢にいれておいたほうが良いケースもあります。


滅多にはないのですが、
物件明細書最下段≪注意書≫記載のように、物件明細書の記載内容が訴訟等で異なる判断がなされる可能性もありますので、慎重にご検討下さい。



ご質問・・賃借人がどんな人か調べる方法は?



◎リエ様のご相談

はじめまして!
最近競売物件に興味を持っています。

私が狙っている競売物件は、賃借人が入居している築浅物件です。

投資用として考えています。

ただ、どのような人が住んでいるかが詳しくわからないので少し不安です。

このような物件を落札するにはどのようなことに気をつけたらよいのでしょうか?

落札する前に管理会社に疑問点を質問しても良いのでしょうか?


◎管理人の回答


管理会社があるのであれば、そこに聞いてみるのも一法でしょう。

その管理会社が、信用がおければ、入居審査はしっかりしているでしょう。

ただ、管理会社の信用判定は、一般の方には少し難しいかも。

管理会社を直接訪問してみたり、電話をかけてみて、良い印象かどうか、なども一つの判断基準になるかも知れません。

しかし、管理会社(あるいはそこの関連)が入札を検討している事もあり、その時は藪蛇、なんてこともあるかも知れません。


現況調査報告書をじっくり見て、執行官に対する態度やそのほかが読み取れれば、そこから管理会社と賃借人について何らかの情報が得られるかもしれません。


又、休みの日に物件の一戸一戸を訪問して、情報を得る、という事も考えられます。


以上、普段やっている事を羅列しいてみましたが、取止めのない内容になってしまいました。

多少でも参考になれば嬉しいのですが。


窪田 徹郎氏の回答です。


どんな人かは、受け取る側との関係で、仮に、逢ったとしてもわからないのではないでしようか ?

通常の賃貸では家主さんが借りたいと云う人と逢ってから貸す、と云うようなことを聞いたことありますが、競売の場合は不可能です。

管理会社や近隣で聞いたとしても、好みなどわからないでしよう。

買った後で判断し、貸したくないなら引渡命令等の手続きしてはどうでしよう。

「どのようなことに気をつけたらよいのでしょうか?」といいますが、何をどのように気をつけたとしても、人は10人10いろですから、気をつけようがないと思います。





お問合せ色々(アパートを落札いました。家賃はいつからもらえるのですか?)5




お問合せ色々(アパートを落札いました。家賃はいつからもらえるのですか?)

意外と多いお問合せがあります。

賃借人のいるワンルームマンション、或いはアパート、マンションを落札しました。

家賃はいつから貰えるのですか?


まず、あなたが落札したことを、裁判所は賃借人に知らせる事はしません。

落札者本人が、賃借人に連絡しなければいけません。

家賃は、物件の所有権を取得した時点から、貰う権利も発生します。

所有権の取得はいつからでしょう。


よく勘違いしますのが、代金を裁判所の口座に振り込んだ時点、と思っている方がいます。

代金を全額払ったのだから所有者だ、これは間違いです。


裁判所に、代金を振り込んだ控え(裁判所提出用)、住民票(資格証明)、入札書におした印鑑などを持参して、代金納付手続きを終えた時点で、晴れて「所有者」となります。

収益用物件でしたら、家賃はこちらで貰います、と主張できます。

事前に、賃借人には、知らせておかなければ、何も知らない賃借人は、今まで通りのスタイルで、家賃を既に支払っているかも知れません。

最近は、そのアパート、マンションを管理している業者が、その物件が競売にかかった事を理由に、管理をやめてしまうケースも結構あります。


できましたら、落札した時点、或いは売却許可決定が言い渡された時点で、

「こんど所有者が私になります。

正式な所有権移転の時期は、はっきりしましたらご連絡いたします。」

位の通知は、お客様である賃借人には、お知らせしておきたいものです。







入札価格の決め方は本当に難しい!!!1





中部圏のある裁判所。

収益物件が出ています。

弊社主催の会の会員様が入札を検討。

売却基準価額¥1121万

買受可能価額¥896,8万

。。。。。。

私の精査結果、

収益用物件として、落札価格の目安は¥2760万前後と報告しました。

。。。。。。

数日後、会員様から再度メール。

幾ら位が合格ラインか、

入札本数は何本位か?

難問です。

。。。。。。

自宅に戻り、持ち返った資料で再検討。

やっぱり、¥2700万〜¥2800万の間かな、という結論。

入札本数は、10本以上でしょうが、あとは分りません。

その旨、メール報告。

ついでに、以下を書き加えました。

。。。。。。

開札結果は、蓋を開けるまで分らないこと。

当選かな、と思っての入札が落選。

全くその逆もあります。

そんなことがしょっちゅうです。

結論は、

予算の範囲内で、

もし、落選しても後悔のない金額での入札をして下さい。

。。。。。。

これ、コンサルになっていないかな。

でも、これ以上の言い方は出来ません。

。。。。。。

会員様が幾らで入札したかは、不明。

。。。。。。

開札日です。

会員様が、入札状況を教えてくれました。

ここの裁判所は、全入札価格を発表してました。

入札件数19件。
 

>1200
> 1436
> 1555
> 1559
> 1625
> 1651
> 1666
> 1685
> 1805
> 1822
> 1852
> 1901
> 2001
> 2089
> 2350
> 2336
> 2560
> 2581
> 2810最高価 個人


これが、入札価格状況です。

落札価格¥2810万

残念です。

私の予想価格では、落札できませんでした。

一応、算出した金額に、もう一押し

+アルフアを加算して、ダメ押しすべきでした。

会員様、どうもすみませんでした。m○m

。。。。。。

とにかく、皆様、落札予想価格は幾らだ、との質問が圧倒的。

当然です。

プロは、それに答えなければいけないでしょう。

でも、「正直、分らない。」というのが本音なのです。

あくまで、予想屋の域です。

だから、裁判所の競売市場は健全に機能している、と言えます。







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収益用物件の昨今。2




相変わらず、大家さんになろう、というブームがムンムン。

将来的な安定的収入の確保です。

競売市場も、そのブームにスッポリつつまれている感じ。


でも、私は、怖いなあ、と思っている事があります。

業者としては、とても言い難いことです。


金融機関から借金して、

賃料で返済を予定する計画で、購入。

借入額にもよりますが、


この方法が成功するには、大前提があります。

「賃料相場が下落しないで、継続的に収入確保ができること。」


その背景は


1、 物件の需要が供給を上回っていること。

あるいは、競合物件よりプラス面の特長があること。

ただ、特長によっては、すぐ真似されます。

2、 安定的に地価(=賃料)が上昇していること。


ここをしっかり認識していませんと、大変です。

家族を巻き込んで地獄行き。

10数年前のバブルの崩壊という、

貴重な現実を思い出してください。


購入した物件担保に借り入れて新たな物件購入。

それを繰り返していく。

一見、無駄がなく、素晴しい方法です。

でも、それで失敗した人が沢山います。

どうも、私の知る限り、

一時的に成功しても、結局はダメ。


堅実に自己資金でまかなうのが一番のようです。

私は、幸い?に、都心から1時間以上かかる地域に住んでいます。

(予算の関係で、ここしか住めないのですが。

不動産市場の悪い動きは即現れます。

アパート、マンションの空室が目立ちます。

これが段々、各駅停車の速さで都心に向かうのかなあ。



但し、例外があります。



友人の業者は、奥さんと二人でやっています。

彼の事務所近辺は、

テレビコマーシャルで知られる有名賃貸業者の支店がズラリ。


彼は、約500室ほど、預かっています。

ほとんど、入居しています。

彼は、偏屈、頑固ですが、アイデアマンです。

2棟並んだアパートの1棟が彼の管理。

満室です。

もう1棟は、全国的知名度のある業者の管理。

1部屋も埋まっていません。

一連のアイデアを聞いて、すごい、と舌を巻きました。

ただ、ここでそのアイデアの公開は出来ません。

彼、

「そのうち、真似されるだろうなあ。」

大手業者は実行できないアイデアでした。


彼が、賃貸専門に切り替えた頃。

「賃貸業は奥が深いよ〜〜〜。

簡単に出来ると思ったけど、

とんでもないね。

家賃決めるのでも、ものすごく微妙だよ。」


こういう業者に出会えたことに感謝です。







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都心部の収益用物件調査の実際。3


都心部の物件の調査依頼がありました。

実際の現地調査の記録です。

多少、参考になるかも知れません。


雨が止んだ曇り空の昨日、調査のため、都心部にでました。

地下鉄最寄駅で下車。

ネットで取得した地図を頼りに、トコトコ歩きます。



物件は、収益用の一棟マンションです。

とにかく、買受可能価額が安いので、相当の購入希望者はあるはず・・。


途中、既存の賃貸用マンションがあると、玄関から訪問。

管理人にギラリと睨まれますと、ニッコリ。

私は怪しい者ではありません、というPR作戦。

管理人がいなければ、ポストチェック。

入居状況を確認します。

都心部でも結構空室がありました。

家賃設定が悪いのかな。

今は、貸主が強気の時代ではありませんよ〜〜。

ただ、弱気になる地域ではありません。

相場だったら、心配のない地域です。

勿論、ワンルーム、1K、1DKの単身者用の間取りに限ります。

何件かマンションを見て、

まッ、退去者が出た場合、

長期間空き室となる心配はない地域と確信。


不動産屋の貼紙もチェック。

売物件、賃貸マンションの内容から、情報を得ます。

以前は、訪問していました。

今は、地域によっては、していません。

そこの業者がライバル、というケースがあります。

何回か、自分のお人好し、を実感させられました。




物件到着。

静かな住環境です。

これは、OK.

将来、更地にしても強気で売れる土地です。


全体的には汚れた印象です。

これは仕方に無いところ。

手をかければ、見違えるようにリフレッシュ可能です。


マンション内に立ち入ります。

三点セットでは、満室です。

1件1件、ドアの上の電気メーターの回転を確認。

1件、停止の部屋あり。

水道の使用開始の場合のパンフレットがドアノブに下がっていました。

退去しています。

競売になって、退去者1名は上出来。

普通は、もっといます。


近隣の奥さんに話を聞きます。

「(入居者は)若い方が多いですよ。

おじいさんも一人いますけど、いい人です。

とにかく、毎日すごいですねえ、見にくる人が。」

「オーナーは、どこの人ですか。」

な〜に、知っていますが、聞いてみます。

なにか情報があるかも知れません。

「さあ、時々きますが、お嫁さんかなあ、上品な人ですよ。」

これは、良い情報です。

品の良い人は、自らトラブルをあまり創りません。


奥さんと話している間も、見に来た人あり。

奥さんに丁重にお礼を言い、退去。


物件近辺を再度ウロウロ。

なにか、マイナス点はあるかな・・。

ありません。


物件から少し離れたところの所有者宅訪問。

インターホン越しの会話。

弁護士に一切任せています、という。

弁護士の名前確認。


これは、落札した後、

三点セットの問題点をつくのかな、という疑問。


この物件、実は三点セットに問題がありました。

少なくとも、私が債務者なら、

イチャモンをつける箇所発見。

(場合によっては、売却許可決定がひっくりかえる?
まあ、これは無いでしょうが、・・・。)

ズーッと、それを心配した物件です。


弁護士に電話。

「落札されたら、落札者に全面協力。

ゴタゴタ言いませんよ。

ただね、任意売却してくれ、という話が多いですよ。

こっち(債務者)はOK。

債権者との話がつけばね。交渉はそっちでやってよ。」



「実は、三点セットの記載事項と○さん(債務者)の主張が違うんです。

落札したあと、

そこをつつかれて文句をつけられては困るものですから。」

「えッ、そうか。

まだ、資料は見てないんだよ。

でもね、そんなことはしないよ。

綺麗に引き渡すから。」

ほッ。

今までの、ズーと感じていたモヤモヤが雲散霧消。


事務所に戻ります。

こういう、トラブルのない報告書作成は気分さわやかです。

相場、落札価格の予想は、報告書に記載。


あとは実際の入札価格の検討。

これは、依頼者の方の分野です。







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借りている物件が競売になった時。3



ある日、突然、

自分の借りているマンション・アパートに、訪問者。

裁判所の執行官です

といって、来られたらビックリしてしまいます。

全くの晴天の霹靂、とはこのこと。

「競売になっているので、室内を見、写真を撮ります。

契約書もあれば、提示して下さい。」

身分証明を提示されます。

エー、そんなこと、聞いてないよ〜〜〜。

突然来て、冗談じゃあないよ!!!

(お気持ちはわかります。)

なにもしていないのに、

勝手に、部屋の中を見られたくないよ、

掃除もしていないし!?


どうしても、その時に見られて都合が悪ければ、

改めて、日時を相談すれば、応じるでしょう。



「断固拒否します。」

なんて、非協力的な態度は取らないで下さい。

罰則があります。

普通の賃借人に対する適用はまだ聞いたことがありませんが・・。

結構重いのです。

。。。。。。。。

裁判所の競売は、民事執行法という法律で運用されています。

民事執行法という法律は、

沢山の人に競売物件を馴染んでもらおう、という側面をもっています。

一般の方に買ってもらうための色々な工夫をしています。

(売ってやる→買って頂く、という姿勢に変わりつつあります。

この点、滞納処分で差押えた物件の公売とはちがうようです。)

。。。。。。。

分りやすい資料を作成しよう。

詳しい物件の説明をしよう。

関心をもった購入希望者に、より良い情報を提供しよう。

このような気持ちが伝わってくる資料(三点セット)です。

。。。。。。。

民事執行法(57条2項以下)は、

執行官の物件調査のやり方等を定めています。

それに反抗(非協力的)すれば、罰則(同法205条)があります。

6月以下の懲役、或は50万以下の罰金です。

。。。。。。。。

最近借りたばかりなのに、

という場合もあるでしょう。

賃貸借契約の時に、

業者から説明をうけた重要事項説明書をみてください。

その物件に抵当権等担保権が設定されている、という説明がありますか。

なければ、業者の手落ち、というケースもあるかも知れません。

金銭的な補償の発生もあるかも知れません。

ただ、業者が、そのような事態発生の予測ができない場合もあります。

都道府県の庁には、業者を監督する課があります。

そこで、相談してみる、

という方法も考えられます。







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アパートオーナーの勝組的気配りと、空室打破の方法。5

ここでお話した友人との会話。



彼は、

小田急線の各駅停車駅、

徒歩10数分の住宅街に、

築15年位のワンルーム4所帯のアパートを所有。

普通なら人気のない物件です。

私の基準では、お客様に購入のお奨めはできない物件です。

ところが、常時満室です。

物件周辺のアパートは空室が目立ちます。

彼は、敷金、礼金、更新料などは一切なし。

普通、礼金敷金ナシの場合は、

家賃は相場よりも「高め」の設定。

彼は、更に家賃をさげます。

業者への報酬は、持ち出しで支払っています。

空室になりますと、リフォームします。

賃料10ケ月分位はかけて、ピカピカにします。

「儲けは、2年目からだよ。」

家賃を下げたら、

それまでの賃借人の家賃はどうします?

「勿論、皆、安い家賃に改定するよ。」

黙っていれば分らないのに、何故そんなことをするのですか。

「そういうことをすると、結局破綻するんだよ。

 今入居している賃借人を守ることが、

 最終的には自分を守ることだよ。」

へえ、そんなものですか。

半信半疑の私。  

「この辺は空室が沢山あるよ。

 でも、僕のアパートはお陰さまで入ってもらっている。

 今のお客様(賃借人)を大切にしていくこと、

 それが次のお客様を呼ぶんだよ。」

あれれ、それって、船井幸雄氏、斉藤一人氏の言う「波動」のこと?

でも、彼は、あの世とか波動とかは全く信じない超現実派。

「僕は宇宙について徹底的に勉強した。

 結局、あの世は存在しない、という結論に達したよ。」

私は、全くの反対。

「あの世」も「波動」も、

船井氏、斉藤氏という有名人が言いますので、

私は、無条件に信じる信じる!単細胞です。

でも、目先の「欲望の芽」を摘みきれません。

それどころか、しっかり水をやって

大きくな〜〜れ、大きくな〜〜れ、・・・

「欲の芽」を育んでいます。



◎アパートを持って、空室で困っているオーナー様の方に提案です。

空室をかかえて収入ゼロを脱出する方法は、

この友人の方法はどうでしょう。


【友人が、この土地を購入したのは、バブル崩壊寸前。

 しかも、銀行借り入れです。

 当時、それなりの利回り計算はしたと言います。

 でも、超巨大台風の前には、あとかたもなし。

 土地の坪単価は、4分の1位に下落。

  借金が4倍になったと同じこと。】



発想の転換を図りませんか。

地域によりますが、思い切って家賃を下げて募集しませんか。

そして、賃借人が決まったら、

その家賃で、他の賃借人の賃料を改定しませんか。

これは、非常に難しい判断です。

でも、はっきり申し上げます。

近い将来、一定地域のオーナーは、そうせざるを得ない状況になるのでは?

(とっくになっている、という声もきこえます。)

それは嫌だ、というオーナーの物件は、

更地にしての売却が一番の有効活用かな、という感じです。

アパート購入時(建築時)と時代背景が全く違っていますので、

当初の計画は、忘れたほうが良いかも知れません。








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収益用物件についての私見1





賃貸市場についての感想は、なんども書いています。

でも、書かなくては、という強い衝動にかられます。

同じようですみませんが、やっぱり書きます。




私は、不動産業界に約30年以上身をおいています。

不動産(=地球)がとても大好きなのです。

不動産を大好きな人も、とても大好きです。

その方たちのために、私がここ暫く感じている恐れを書きます。

業者としては、非常に抵抗を感じつつ、

踊らされているかもしれない方々に、

少しだけ聞いて頂ければ、と言う気持ちで。



「世の中シンプル」

「シンプルがベスト」

という発想は、一世を風靡したIT産業社長のモット−でした。

その通りでしょう。

需給面も同じです。

今の日本をみてください。

確実に人口が減っています。

しかし、賃貸物件を含めた物件の供給は、メチャメチャ増え続けています。

住宅超過剰供給の時代に完全に入っています。

今までの、住宅不足を前提にした「大家さんとしての成功法則」は崩れていく感じ。

収益物件の購入=長期的な、安定収入の確保

この図式は成り立たなくなっています。



今、一人歩きしている、

過去の幻影

に惑わされないで下さい。



神奈川県のように人口が増えている地域でも、

周辺部の立地条件がいまいち、という物件は空きっぱなし。

我が家は、小田急線急行停車駅の「相模大野」徒歩12分。

道路を挟んだ斜め向の築数年のアパートは、

10所帯のうち、1階5所帯は相当以前から空き室。

管理会社は、テレビに出てくる全国規模の有名会社。



周辺部の物件は、空き室率50%なんて当り前、

そんな流れが来る可能性は高いですよ。

悲観的な意見、というかも知れません。

でも、そうなりますよ、と言わざるをえません。

地域によっては、影響がない、

と思う方もおられるでしょう。

確かに、一部の地域においては正解です。

でも、これから賃貸物件を選定する場合、厳しい条件を設定してください。

物件を購入して同時に全体の収益も確保、

なんて、甘い発想はしないで欲しいです。

最悪の場合、即売却できるかどうか、自力で良〜〜〜く見極めてください。

勿論、購入額の何割引きかの価格で、です。



物件購入後、数年で、

将来の収入計画は崩れる可能性が大です。

家賃保証だって、安心は出来ません。

本体がなくなればお終いです。


不動産に限らず、将来の夢を商品にしている分野は沢山あります。

でも、「高価」という点では不動産がトップクラスでしょう。

手持資金なら良いのですが、借金してのお買い物は、

「失敗が命取り」の確率は相当に高い商品です。

結構きついですよ、そうなりますと(経験上)。



競売物件でも、

その罠にはまった末の物件が良く出てきます。

所有者に会いますと、「きつさ」を実感します。



今日は、否定的な内容を書きました。

でも、賃貸市場が必要なのは、厳然としています。

全体を良く見て、

失敗は避けましょう。


最後に一言。


収益物件の技術論のテキストを開く前に、

賃貸市場の動向を調べて欲しいと思います。

野球でも、相撲でも、サッカーでも、

いくら技術を磨いても、

観客がいなければ、ネッ。



会員制について


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賃貸市場の一こま4


30年来の友人業者と銀行で待ち合わせ。

入札保証金を振り込んで、入札書類の作成。

その間に四方山話。

彼は、小田急線A駅に、ワンルーム4所帯のアパートを所有しています。

駅から徒歩10数分、築15年位です。


この駅は、賃貸物件の空室の多いところです。

距離、築年数とどちらも、普通は嫌われる条件です。


「今、入ってますか。」

「満室だよ。」

「立派ですね。」

「なあに、家賃をさげれば良いんだよ。」



最近のワンルームは、結構中年熟年の単身者が多いということです。

彼のアパートにも、熟年男性が借りています。

契約して2ヶ月目から家賃滞納。


仲介業者は、借り手の生活保護の申請のお手伝いです。

何件もやっているから、手馴れたもの。

「お陰で、(家賃は)順調に入っているよ。」

(ここでは公開できない裏技的現実にビックリ)

。。。。そんな手があったんだ。。。。


それにしても、マンション建築は益々増えています。

賃料ダウンで勝負しなければならない物件が増えるでしょう。


従来の利回計算では対応できない地域が拡大することは必至。


収益用物件を検討する時は、よ〜〜〜く物件と地域性を観察したいものです。







会員制について


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賃貸市場の勝組負組

私が管理しているホームページのうち、

全国裁判所の所管区域を、数年ぶりに見直しました。

「平成の大合併」の凄さを実感しました。

郡、町、村がドンドン消え、「市」の一部になっています。

体の良い市町村のリストラ?

勝組、負組がこれから序々に鮮明になっていく合併劇。

物件も、勝組の地域に所有したいものです。


不動産の賃貸市場に変化がでています。

全国規模の賃貸業者が、借り手をゴッソリさらっていきます。

地元業者に頼っていたオーナーが、仕方なく、大手業者に依頼。

更に、賃貸物件の供給に、大手が参入し始めています。

個人が所有するアパートが、

賃貸市場の大きな流れからおいてきぼり。

時間をかけて、ゆっくりと進行しています。



今、アパート購入を目的に必死にがんばっている人たちがいます。

成功者の話に、我も我も。

そういうブログやHP、著書をみるたびに、

へそ曲がりの私は、なぜ?

幻影と現実とを、明確に峻別できているのかなあ。




今まで、いろんなブームがありました。

そして、去りました。

台風と同じ。

吹き荒れて、根こそぎ、財産を傷めつけます。

でも、

台風は、ダムをいっぱいにします。

ブームは、税金を沢山納めます。

結局、国民に還元されるので、その意味では良いのかも。



アパート購入を考えるなら、

利回りを考える前に、地形の良いものを選択すべきです。



個人が、投資用に物件を所有するなら、

分譲マンションの一戸を所有していくのが、比較的安全。

とにかく駅近、日当たり、築浅の物件でしょう。

そして管理。

これをなおざりにしている売主の物件は、

一事が万事、

他の部分もなおざりがきっとあるかも。



物件を所有して勝組の仲間入りと思っていたら

5〜6年後、なぜか負組、

こういう状況は避けて欲しいものです。




会員制について

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収益物件の{供給>需要}に負けない為に、管理人の勝手な妄想。

妻とドライブ中、発見です。

小田急線相模大野駅徒歩5分位の場所で、32階のマンションが計画されていました。

某上場会社跡地です。

まだ建つの?というのが実感です。

首都圏は、戸数だけの面では、とっくに、供給が需要を上回っています。

そういえば、「た○ニュータウン」は、高齢者ばかりの「た○タウン」。

「○○ハイタウン」と呼ばれている物件は、人影の少ない「○○タウン」。

神奈川県北部の大手高級分譲地1000区画に1000所帯が居住していました。

ここにきて、200件が空家です。

これからも空家は増える傾向にあるようです。

これじゃあ、公休分譲地?

こういう現象に、従来の私は、悲観的なメージだけ。

所が、斉藤一人さんにはまっている現在、ごく自然に、視点を替えて見ようとしています。

超ド近眼の、度のあわないメガネを通して、プラス発想で見ようとしています。

暗〜〜〜〜〜くならないんですよ、不思議に。

なにか考えましょう。



閑話休題。



賃貸物件は、特定地域では、氾濫した洪水のような勢いで、供給されているようです。

賃貸市場は激変しています。

国内外の資本が、ファンドという形で、強烈な掃除機の先端で吸い取った沢山の小口資本を加えて更に巨大化しています。

それがテナント物件に姿をかえて、一定の地域にドッカンドッカンと打ち込んでいます。

テレビでは、都心の不動産業者が、空き室が埋まらない、と嘆いていました。

でも、あわてなくてもいいと思っています。

まず、従来の利回りの概念を、一時、棚上げしませんか。

利回計算は、安定市場という前提があって初めて成立します。

一般的には、安定市場とは、需要が供給を上回っている状態を指します。

逆転現象の今、一時的に、従来の利回計算方式という呪縛から解放されてはどうでしょう。

幾らで貸せるか、という発想だけで物件を見る時、ドンドン家賃が下がるかも知れません。

良い借り手がいる地域か、という物差で見ませんか。

そのへんの判断は、沢山物件(その周辺の環境)を見ることと思っています。

そうしますと、何となく、分ってきます。

突如、賃貸市場に集まった資本は、賃貸市場が低迷すれば、サッサと引き上げます。

利回り一筋で提供された物件は、心が無いんです。

若い頃の私には分らない視点です。

じゃあ、物件にこもった心ってなんですか。

大袈裟なことではないのです。

オーナーが、自分の子供か、親戚のためにはどうするか、と考えれば良いのです。

ちょっとした気配りが感じられるかどうか、です。

ちょっとした気配りでも、奥底に暖かい思いやりがなければ決して現れない事象です。

分譲マンションを、賃貸用に購入して、内装する場合も同様です。

採算面だけでギュウギュウおしても、どうでしょう。

例えば、壁紙でも、安いものではなく、良いものを使用してはどうでしょう。

借り手は、分るんです、いやいや、分る借り手を募集できる地域の物件を選びませんか。 

実際に、テナントサイドの内装で、賃料収入を安定させている友人がいます。

そこのテナントさんは、凄い収入の(=うるさい)キャリアウーマン達です。

賃料が相場より約1万円高いのですが、非常に満足している、とのことです。


今、競売市場で、1棟売りのアパート、マンションが超高値で落札されています。

新たに土地を手当てして建築することを考えれば、結構安上がりかも知れません。

でも、中には、あくまでも、あくまでも、中には、ですよ。

物件を購入すれば、

あとはなにもしなくても、

全所帯の賃料がそっくり収入になる、

という幻影を抱いて購入・・・。

アー、恐ろしい!!!!!!

。。。。。。。。。。


以上、本日は、管理人独断の、好き勝手な妄想でした。

これに対する議論は一切しませんので、悪しからず、ご了承ください。

誤解の無いように一言。

利回計算は絶対に大切です。

但し、そこに賃貸経営の入口を求めて良い状況なのかなあ、という?です。







会員制について

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過日、K会員様の入札。

K会員様は、すでに2戸、収益用マンションを落札。

順調に賃貸収入を確保。

今回、3戸目確保のために入札。

株もやっています。

昨年は、株で約¥180万の損失。

今年は、昨年の損をカバーして、さらにワンルーム一戸分位の利益を確保。

K会員様は、非常にきめ細かい計算の上、入札価格を決めています。

万事大雑把の私は、いつも教えられることばかり。

投資用の専門家ではありません。

競売でトラブらないよう資料、現場のチェックが私の分野。

これからも、縁の下のお手伝いを頑張らなければ・・。



法改正で、着々と競売市場の環境が整備されていきます。

皆の市場創りを目指しているようです。

とても良い事と思います。

専門業者のコンサルで、誰でも気軽に参加できるような環境になってほしいものです。



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収益用マンションの現地同行調査 

         


2日前の土曜日夕方、私鉄沿線の駅で会員のMさんと待ち合わせ。

収益用マンションの下見です。

Mさん曰く

「僕が、良いなあ、と感じるかどうかを大切にしています。」

その感覚は、私も大賛成。

    自分の感覚>販売業者の説明+説得

物件までにコンビニを発見。

若い人対象のアパート、マンションに、コンビニは必須事項。

物件到着。

土曜日で、管理人さんは、午前中のみ。

午後は、管理人室は閉まっています。

オートロックです。

暫く立ち話。

その内、住人がきました。

そのあとから進入。

物件のドア前まで行けました。

内部を見ておくのも、大切です。

Mさん、物件は気に入ったようです。

近くのファミレスで打合せ。


私の中で、ひとつの基準があります。

 △匹Δ靴討蘯茲蠅燭な件。

◆¬詰しない範囲で、取りたい物件。

、取れれば取りたい物件。

但し、あくまで、予算の範囲内。

その意味では、3つとも「無理をしない」という事になりますが・・。


この物件はどの範疇にはいるかなあ。

(物件を見た瞬間区分はできていますが、ここでは秘密。)


打合せの最後に、入札書一式を数部渡しました。

Mさんの家は遠方で、いつも郵送での入札です。

最終的な入札価格は、あとで聞きます。

Mさんの物件選びの感覚は、いろんな点で、私とほぼ同じ。

安心できます。

さあ、あとは、落札できることを祈るだけです。


。。。。。。。。。。。。。。。。。。。


このMさん、非常に珍しい考え方、生き方をしています。

私のように、

「長いものにはすすんで巻かれます。

ひたすら権力者のご機嫌をとります。

権力者がかわれば、そちらに絶対服従致します。」

そして「保身を計る」という生き方の発想は、Mさんには全くありません。

戦時中に生きていれば、堂々と「戦争反対」を主張。

「非国民」のレッテルで、獄中で拷問でしょう。

会社の不正、或は不合理のことには、自己保身、というブレーキが全くきかなくなる異常(スミマセン)体質(?)。

不正、不合理に対して、アクセルいっぱいの踏み込み。

車ごと、突っ込んでしまうようです。

いづれ、機会があれば、「その生き様」を簡単に紹介させて頂きます。

。。。。。。。。。。。。。。。。。。。


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1棟売の収益用マンションを案内しました。




昨日は、収益用物件、一棟売マンションの案内をしました。

競売物件ではなく、普通の仲介物件です。

私鉄の各駅停車駅から徒歩10分以内。

駅周辺には、風俗等の店はありません。

物件まで寂しい道もありません。

適当に、いろんな店が並んでいます。

コンビニが途中にあります。

広い通りをひょいと曲がって1分位に物件です。


さあ、物件です。

6〜7ケ所見た物件から選択しました。

(今の段階ではここには書けない、重要なポイントを備えています。)

下見の時は、車を使わず、電車等の交通機関で現場までいきます.

時間を使いますが、こうしませんと、地域と物件の把握が出来ません。



お客様はある程度は気に入ったようです。


賃貸市場の現状と将来については説明済。


一棟のマンション、或はアパートを購入した場合、


決して満室の場合の賃料収入の想定はしないで下さい。

大資本が、設備の良い賃貸物件をドンドン造っています。


収益物件の将来について、どうなるか、誰も分からないのでは・・。

はっきりしているのが「少子高齢化」という避けられない現象。

賃貸市場から分譲マンションへの移動が多い現状。

業者としては、テナントが切れないだろうと思う地域の、しっかりした物件を選択するしかありません。


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これからの収益物件の危険性




今、収益物件が売れています。

余計な事を、というお叱り覚悟で、探している方にひと言、ちょっとご注意を。



過日、賃貸ビル(住居用)を所有し、収益を得ている会社の社員さんに話を聞きました。

建築時、設備には相当に配慮しています。

一番新しいビルの建築費は、分譲仕様の設備で、坪単価は¥90万とのことでした。

この会社は、将来の賃貸市場を厳しく把握しているようです。


「素晴らしい。」


私が漠然と感じている賃貸市場のリスクを見事に見通して、対応しています。


物件は供給過剰で、住宅は余っています。

少子化で、人口は減っています。

これからは、厳選された地域の厳選された物件だけが、継続的に(上質の)テナントを確保していくでしょう。

上質とは、賃料不払いなどを発生させる可能性の非常に低いテナントのことです。

従来の賃貸物件の理論のなかに説明される「空室率」は、今までは、それなりに意味のあった数値です。

これから、一定の数値を「空室率」で計上することで収益物件の見通しを予想するのは、私は危険と思っています。

「率」ではなく、{ゼロ%」か「100%」か・・。

(極端な結論ですが、いずれそうなると思います。)

オーナーは、「100%」となるための努力を求められます。


賃貸物件の絶対的な需要はあります。

オーナーとして物件を提供する場合の最強のライバルは、分譲マンション(仕様)の賃貸物件でしょう。

単にオーナー側の効率重視の賃貸物件は、テナントからは敬遠される可能性が高いと思います。

(勿論、物件設備の劣性は我慢しても立地条件が最優先、という地域はありますので、全てではありません。)


例えば、




。。。。。。。。。。

セキリュテイの配慮がない。

バストイレが一緒。

キッチンはミニキッチン。

洗濯機置場がない。

。。。。。。。。。。


遠い昔、バブルのころの常識は、今、通じる(テナントが選ぶ)かどうか疑問です。

(これも、地域、賃料の設定によっては充分に通じますので、あくまで一般論ですが。)


不動産屋さんに部屋探しに行った方に、或はネットで、図面を見た段階でパスされる可能性の高い物件だけは避けたほうがよいと思います。

来年、さ来年、・・・と時間が過ぎる程、設備の劣る物件は敬遠されるでしょう。


◎◎◎◎

収益用物件を購入すれば、それだけで100%(満室)の継続的な収益を得られると錯覚しないで下さい。

中古物件を購入するというのは、古い設備を購入する事です。

場所(地域)によっては、相当にリフォームしなければいけないかもしれません。

リフォームしてテナントが期待できる地域であれば、良いのですが・・。

場所にもよりますが、一度空いたら、なかなか埋まらない地域、物件が結構増えています。

目先の利回りは、あくまで目先ですよ。

利回りが高い、というよりも、継続的な収益を得られることがポイント、ではないでしょうか。

◎◎◎◎

収益物件を所有すれば、何の努力もなしで、(満室時の)賃料が入る、なんていう「過去の幻影」で、未来を見ないで下さい。

「(満室時の)賃料が入る」イメージは、住宅供給が少ない時の発想です。

「・・れば」「・・たら」で判断しないほうが良いと思います。

冷静に、物件とその周辺を見て下さい。


◎◎◎◎


物件の質がかわりつつあるように、テナントの質もかわりつつあります。

「部屋(住む所)がないから探す」から、「もっと設備、条件の良い物件を探す」に移りつつある傾向も否定できません。。

良い物件なら、賃料相場が多少高くても、テナントはいます。


◎◎◎◎



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田舎に行ってきました。


田舎に行ってきました。

人口約36万の中堅地方都市です。

一戸建はガレージは2台分、という風景が結構みられます。

賃貸アパートでも、1所帯あたり2台分確保しているものがあって、これには驚きでした。

地元で聞きますと、アパート、マンションが多すぎる、と言います。

完全な借手市場です。

収益用物件購入を考える時、選択基準をしっかり見極める必要性を新たに痛感しました。

目先の利回りだけで判断する方が多すぎます。

礼金敷金なしで、若干高い家賃でテナントを募集、一時的に満室、高利回りにして売却してしまう業者が出てきたりします。

テナントの質もとても大切なのです。

そこを見過ごしますと、利回りはあっと言う間に下がってしまいます。

これは、現に私も失敗しています。

(業者のくせに恥ずかしい限り、ト、ホ、ホ、ホ、ホです。)




会員制について

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これからの一棟の収益物件



友人の業者が遊びに来ました。

会話の内容が、アパート、マンションになりました。

小田急線(相模大野駅とその周辺の駅)も、ちょっと駅から離れていたり、古い物件は空いたままです。

貸す側の計算で建てられて、借りる立場を考慮せぜ、経済効率重視の物件に空き室が多い、という事です。

彼は、数年前、都内に女性専用のワンルーム・ミニマンションを設計して建てました。

まず、

セキリュテイを絶対重視。
バストイレ別は当然。
タップリ広め。
高い天井。
キッチン設備は普通サイズ。
壁紙なんかも高いのを使用しました。

家賃は、相場より、ギリギリに抑えても1万円ちょっと高くなりました。

が、いける、という自信はあったようです。

近所の業者は皆、高い、と笑ったそうです。

借り手は何組も付きました。

皆、キャリアウーマンです。

年収は凄く、家賃の高低よりも、設備・間取りが気に入っていました。

この間、契約更新です。

借り手曰く、こういうワンルームは他にないので、満足しています。


これからの賃貸アパート、マンションは、分譲マンション以上の設備等をそなえませんと、地域にもよりますが、徐々に徐々にスラム化していく可能性が高い、というのが、彼の意見でした。

ひとつの見識でしょう。

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会員様の収益用物件の入札をしました。5

今日は、会員様の収益用物件の入札をしました。

既に、ワンルームマンションを2戸落札、収益をあげています。
今回は3戸目獲得を目指して入札です。

銀行で待ち合わせ。
会員様がパソコンを取り出し、記載台におきます。
私が提出した精査資料に基づいて、諸経費、物件の相場、賃料の相場の金額を、パソコンに打ち込んであります。
それを見ながら、最後の打ち合わせ。

パソコンの扱いは、私には無理です。

ひたすら感心しています。

会員様の勤務先は、中堅の不動産会社です。
こういう計算はお手のもののようです。


「これ位は計算しなければ」と言います。


会員様が、投資用マンションを購入する目的を聞きました。

すると、

早く一定の収入を確保して、海外に行きたいといいます。

東南アジアのF国にいって、事業で成功している友人と共同で仕事をすること、だそうです。

収益マンションを土台に、海外に羽ばたく準備・・・。


還暦を迎えた私も負けてはいられません、でも、どうしよう?

焼酎の紅茶割を飲みながら、じっくり、考えようっと。


でも、妻の意見には絶対服従で、反対意見はいえません。

もし逆らえば、その時は私の命日です。








収益用物件の落札価格・・高いですね。5


昨日、横浜地裁の開札日。

東白楽200mのアパートがありました。

土地が約30坪、建物が延41,6坪で昭和60年築。

最低売却価額が1556万円。

会員様に対する私の落札予想価格は、エンドユーザーの方が目一杯でいれても¥3384万前後でしょう、と報告。

蓋をあけますと、

入札数49、法人が、¥3482万円で落札。

またまた、私の予想は見事に外れてしまいました。

それにしても、各裁判所のこの状況は、どのような原因からくるのでしょう。

或いは、どのような予兆なのでしょう。

まったく分りません。

バブル崩壊を予見したマスコミ、政府機関が、少なくとも、私の知る範囲では見当たりませんでした。

それどころか崩壊後も、数年で地価はアップする、という期待を政府機関は持っていたように感じました。


いづれにしましても、大変革の真っ只中の、激しく渦巻く渦の中にいるのは確実です。

ある先輩の助言です。

渦の中にいては渦の方向は見えないよ。
渦から離れて渦を見下ろす立場に自分を置かなければ、無理々。

そして、その先輩は、深夜座禅をして見つめる、と言っていました。

でも、私には難しい提案でした。

毎日、深夜は、へべれけに酔っ払って眠っています。


収益用1Rマンション選び5

今日は、至急の記録精査、2件。

両方、収益用物件のワンルームマンション。

急がねば・・。

依頼された会員様は、1時間でも早く知りたい筈。



入札するかどうか。

入札価額をいくらにするか?

占有関係は、一つは問題なし。
もう一つは、再度現場チェックの必要あり。

良くあるのが、債務者関係の人が賃借してる場合。
うっかり見逃すと、大変です。

家賃は遅れる、だけでなく、不払いが続く。

明渡しは、裁判が必要・・・なんて事もあるんです。

裁判なんて、プロ以外はマッピラでしょう。

スムーズに目的通りの物件を選択するには、事前の調査が大切です。

但し、プロがやっても100%完璧なものはありません。

しかし、限りなく100%に近づく調査の必要性が大切です。

なにか自分(業者)を宣伝するようで恐縮ですが、やはりプロに資料をチェックしてもらう事は必要と思います。

そして、エンドユーザーの方でトラブルを嫌う方は、その物件を諦める、という勇気をもってもらいたいものです。

私も、会員様に「これはパスしましょう」と言うのは、とても勇気が要ります。

「プロが、そんなことが処理できないの?」と思われるのだろうなあ、と最初の頃は恥ずかしくなりました。

処理できる場合が多いですが、万が一を考えてしまいます。

今は、会員様に安全な道を歩いて頂く、という事に徹しています。

◎なんだか、最後の方は、PRになっています。

(^^;)・・・。(^^;)・・・

しきりに恐縮しています。




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本当にありがとう!!

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管理人のこと


管理人 千葉 重雄 

トラブル嫌いです。

トラブルどんと来い、
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たいてい
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姿を見せなくなってます。

無事故をめざしつつ、
慎重に、慎重に
約40年近く競売業務に従事。
でも、
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残念ながら!!!

不動産コンサルテイングマスター
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