裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

競売物件の長所と欠点

競売物件の問題点―――


問題点とは、通常の不動産取引に馴染んだ一般人が、競売物件購入を検討する時のネックとなる点として、お話させていただきます。

中古の一戸建あるいはマンションで、

所有者居住物件を前提とします。

以下は、管理人が選んだ問題点です。


。。。。。。。。。。



 入札しても、必ず買えるとは限りません。

◆∨悗匹現金払いで、ローン利用は難しい

G篌臑Δ提供する販売資料(三点セット)は専門用語満載ですが、通常の不動産取引における重要事項説明遺書を説明する取引主任のような存在がおりません。

ぁ通常の不動産取引では、普通に行われている内見(建物内部を見る事)ができません。

ァ∧件明渡(引渡)交渉は買受人が自分でしなければなりません。



。。。。。。。。。。



今日は、イ砲弔い董△修里話させて頂きます。

一般の方で、競売物件を嫌う大きな理由は、明渡交渉を自分でやらなければならない、という点です。

そんな 難しいことはとてもできないよ、と思い込んでいる方が多いです。

経験からいいますと、

所有者が常識的な人でしたら、

一般の方が初めて明渡交渉をしましても、

交渉はまとまると思います。


でも、常識的なひとかどうか、どこで分るのだろう。

このブログで以前お話しておりますので、重なるところがありますことはご容赦ください。


一般の方は、入札前に、住んでいる所有者がどんな人かの情報を集めましょう。

そして、ある程度の判断をします。


三点セットでは、現況調査報告書を読んで下さい。

「関係人の陳述等」「執行官の意見」の内容で、ある程度、常識人かどうか読み取れるケースがあります。

「調査の経過」では、執行官と占有者との折衝経過が記載されています。

執行官に対して協力的かどうか、読み取れる場合があります。

協力的な人は、常識人でしょうね。

ただ、三点セットを見ての判断は、慣れないと難しいかも知れません。


誰でもチェックできる方法は?

まず、104で、所有者の電話番号を調べましょう。

登録していれば、まあ、普通の人かな、と判断しています。

最近、登録していない方が増えています。

特に首都圏にその傾向は顕著です。

無いからといって、普通じゃあない、とはきめつけないで下さい。


次の方法は。

インターネットで、所有者の名前を検索しましょう。

情報を得られる場合があります。

もし、謄本で所有者以外の個人名がありましたら、同様の方法でチェックです。

法人名がありましたら、法人名を検索します。

更に、法人の謄本をとり、役員名をネットで検索。

この方法は、所有者及びその関係人が問題があるかどうか、の調査を兼ねています。

これらの事前調査で、新聞にものった詐欺師、

強烈な反社会的勢力が係わっていたことが分かった例があります。

こういう類の連中とはあまりかかわりたくないものです。
(とにかく非常に非常に疲れます。)


謄本では、どこから借りているのか、もチェックしましょう。

ただ、最近は、都市銀行が反社会的勢力とも取引があるようですので、ちょっと困ってしまいます。


一戸建ての現場では、玄関扉をチェック。

シールが貼ってあれば、それをチェック。

N○Kなどのシールがあれば、私は明渡交渉はまあうまくいく、と思ってしまいます。

築年数が比較的新しい建物にはなんのシールも貼っていない玄関も結構ありますが・・。


表札に、家族全員の氏名が載っている、これも問題なしかな。

ご近所を訪問して、どんな人か聞くのもいいです。

ご近所が留守、という場合は結構あります。

名前を控えて帰り、夜、電話で聞く方法もあります。

その家が競売にかかっているのは知ってる方も多いです。

オロオロしながら、

「入札を考えているのですが、どんな人か心配なのです。

ヤクザなんかではないでしょうね。」

大抵笑いだして、教えてくれる場合が多いです。

教えてくれなくとも、笑いだせば、それが回答です。


マンションの場合ですと、やはり管理人にきくのが手っ取り早い方法です。

「個人情報」を持ち出され、回答が拒否される場合があります。

三点セットの現況調査報告書には、滞納管理費についての記載があります。

滞納が少ない程、話せば分る人かな、そして室内も荒れていないのでは、なんて思っております。


以上は、時間とお金のかかる強制執行はできるだけ避け、

反社会的勢力とは接触したくない、という希望をもつ私が、

予め所有者情報を集めておく為の独りよがりの方法です。

他にも調査方法はあると思います。

ご自身で考え、自分に合ったスタイル・方法でやってみましょう。





競売の基本が学べるホームページ。

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競売物件の問題点―――



問題点とは、通常の不動産取引に馴染んだ一般人が、競売物件購入を検討する時のネックとなる点として、お話させていただきます。

中古の一戸建あるいはマンションで、

所有者居住物件を前提とします。

以下は、管理人が選んだ問題点です。


。。。。。。。。。。




 入札しても、必ず買えるとは限りません。

◆∨悗匹現金払いで、ローン利用は難しい

G篌臑Δ提供する販売資料(三点セット)は専門用語満載ですが、通常の不動産取引における重要事項説明遺書を説明する取引主任のような存在がおりません。

ぁ通常の不動産取引では、普通に行われている内見(建物内部を見る事)ができません。

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。。。。。。。。。。


今日は、い砲弔い董△話させて頂きます。

競売を司る法律の民事執行法の≪六十四条の二≫では、内覧について規定されています。

一定の条件をクリアすれば、内見できるという条文です。

ただ、実際には殆ど活用はされておらず、有名無実の条文です。

買受希望者が内部の状態をいくらかでも知る手掛かりは、

三点セットのうち、現況調査報告書に添付してある写真だけです。
(あとは、訪問して玄関から内部を見通せる場合、空家の場合はカーテンのない窓から中を覗く位でしょう。)

それも、全部屋が写っている訳ではありません。

間取り図に振られた番号が、各写真にも振っています。

間取り図で、添付写真がどの部屋の内部か、特定してみましょう。


写真をとられていない部屋があったとします。

添付写真が綺麗でも、写真添付のない部屋まできれいとは限りませんので要注意です。

私の勝手な想像ですが、

綺麗な写真を掲載し、マイナスイメージの写真は添付しないような傾向があるのかしら、と思ってしまいます。


取引先の業者で、社長は大工さんあがりです。

現場にいき外観をみれば、

内部にどんな材料がつかっているか、傷んでいる箇所はどこか、

大抵分ると言います。

もし、知合いで年配の大工さんがいれば、物件を見て貰うのはいいかもしれません。


もう20年以上も前の話です。

一般住宅ではなく、無人の工場併用住宅でした。

状況はわすれましたが、代金納付前に、内部を見ることができました。

写真添付の無い倉庫があり、なんと天井までビッシリ部品の山。

強制執行したら、大変な費用がかかりそうです。

焦りました。

それでなくとも、空工場の場合は、

残置物について、暴力団が絡んでくる事もあると聞いていました。

正直ビビってしまいました。


こういう事態の防御でしょうか、調査の段階で、強引に室内を見せろ、と要求する業者もいるようです。

気持ちはわかるのですが、はてさて・・・・。





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以下は、管理人が選んだ問題点です。


。。。。。。。。。。




 入札しても、必ず買えるとは限りません。

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ぁ通常の不動産取引では、普通に行われている内見(建物内部を見る事)ができません。

ァ∧件明渡(引渡)交渉は買受人が自分でしなければなりません。


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今日はについてお話させて頂きます。

今までの記事と重複している部分があります。

あれ!前に読んだよ、という方は、とばして下さい。


このブログをご覧頂いている方々はすでにご存知と思いますが、

競売物件の資料は、裁判所のホームページで公開されています。

http://bit.sikkou.jp/

いわゆる「三点セット」とよばれている資料です。

三点セットは、専門的な用語であふれています。

初めて競売に関心をもたれた方が三点セットを見、その内容を理解するのは到底無理でしょう。

ただ、やる気さえあれば、殆どの専門用語の意味はネットで調べられます。

手前味噌で恐縮ですが、本ブログでも、相当の知識は吸収できると思います。


管理人のHP(=http://www.keibai.co.jp)でも、実務面のお話をしています。

実践知識を、ストレートに公開したつもりです。



できましたら、専門業者に三点セットを提示して、問題点の有無を確認されて下さい。

近所に業者がいない場合、

物件明細書・現況調査報告書についての疑問点は、裁判所競売係で聞いて下さい。

昔と違い、今は結構親切に教えてくれるはずです。


評価書についての疑問点は、役所等で調べて下さい。

特に「特記事項」欄記載事項はしっかり調べましょう。


あとで欠陥が見つかり、その解決の為、大変な費用がかかってしまった、という話は偶に聞きます。

ただ、競売物件はトラブルを内蔵している場合があります。

専門家がどんなに事前調査をし、なんら心配ないと判断していても、予測できないトラブルがおこる時もあります。

それだけは、しっかり認識されておいて下さい。


落札した物件に瑕疵が発見された時、

それに対する裁判所の対応は、

落札者(=買受人)が業者であれ、一般人であれ、あまり斟酌はしてくれません。
(落札後の訴訟では、若干斟酌してくれる判例もありますが・・。)

裁判所は、

瑕疵の重大性と、

瑕疵が三点セットに何らかの形で記載されているか、

或いは、不記載でも、売却基準価額算出過程でそれなりの減価がなされているか、

それらを判断基準(=正当防衛?)としているようです。

提供した資料に対する購入希望者の理解度は脇におかれます。

普通の不動産取引における、消費者(買主)保護の姿勢がどうも薄いようです。

安いんだから、多少の欠陥は自分で解決しなさいよ、

そんな姿勢がまだまだ感じられます。



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競売物件の問題点―――




問題点とは、通常の不動産取引に馴染んだ一般人が、競売物件購入を検討する時のネックとなる点として、お話させていただきます。

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所有者居住物件を前提とします。

以下は、管理人が選んだ問題点です。

。。。。。。。。。。

 入札しても、必ず買えるとは限りません。

◆∨悗匹現金払いで、ローン利用は難しい

G篌臑Δ提供する販売資料(三点セット)は専門用語満載ですが、通常の不動産取引における重要事項説明遺書を説明する取引主任のような存在がおりません。

ぁ通常の不動産取引では、普通に行われている内見(建物内部を見る事)ができません。

ァ∧件明渡(引渡)交渉は買受人が自分でしなければなりません。

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今日は△砲弔い討話させて頂きます。


競売物件をローンで購入したい、

これは、一般の方には、当然のご希望でしょう。

実際に、ローン利用の場合の代金納付手続きにつきましては、

競売を司る民事執行法という法律の条文(82条2項)でも明文化されています。

詳しくは、東京地裁民事執行センターのホームページに掲載されています。↓  ↓  ↓  ↓  ↓  ↓  ↓  ↓
http://www3.ocn.ne.jp/~tdc21/hudousan/h-haitou/haitou03.html

これを見て、普通の不動産購入と同じように、ローン利用ができるんだ、

と思って、検討にはいったらちょっと期待外れが起こるかも、です。

金融機関は、競売物件と言いますと、なかなか首を縦に振ってくれません。

金融機関は、競売というとイコール「リスク」あり、と判断しているところが多いです。

競売のローンを扱うのを嫌がります。

都市銀行などはその最たる感じです。

まッ、減点主義の体質でしょうから無理からぬ点はありますが・・。

それと、都市銀以外の金融機関で、競売ローンを承諾した場合でも、

不落札が続きますと、「もう勘弁してよ」という面、これは相当に強いと思います。

これなんかは、金融機関の担当者に同情してしまいます。

私の経験では、当社の会員様ですが、

ご自身の取引銀行が、事前審査で3回承諾しましたが、3回とも不落札。

4回目は、さすがに・・・。

ところが4回目落札。

あわてて、冷汗をかきつつ、他の金融機関を探した経験があります。
(会員様の勤務先がA+クラスだったので、なんとか出来ました。)


もし、ローンをご希望の場合、ご自身の取引金融機関や労金にまず相談されては如何でしょうか。

ただ、簡単にOKが貰えるとは思わない方が良いでしょう。

業者の場合は、根枠を組んでいますので、その枠内でローンを組んでいます。

また、落札後に当てにしていたローンが利用できなくなった、という場合、ペナルテイがあります。

保証金が没収されます。(民事執行法80条1項後段)

普通の取引ですと、返還されるお金が没収ですから大変です。

その上、代金不納付により行われる再売却の期間入札にも参加できません。(民事執行法71条4号ロ)

もともとは、業者の談合防止という意味合いから設けられた内容ですが、

今は、知識不足の一般人を苛めているような側面がみられ、

普通の不動産取引の消費者保護の面に欠けるような印象をうけるのは、

なんとも皮肉です。


競売代行業者さんのサイトで、ローン利用可、というHPがあります。

なんとか一般人が買いやすい環境を設定したいという企業努力でしょう。

ただ、競売以外の普通物件に対するローンと同様の条件と安易に判断しますと、

期待倒れになる事もあるかも知れません。









競売の基本が学べるホームページ。

大きな損失を防ぐための小さな出費は必要経費!!

競売物件の問題点―――


問題点とは、

通常の不動産取引に馴染んだ一般人が、

競売物件購入を検討する時のネックとなる点として、お話させていただきます。

中古の一戸建あるいはマンションで、

所有者居住物件を前提とします。

以下は、管理人が選んだ問題点です。

。。。。。。。。。。

 入札しても、必ず買えるとは限りません。

◆∨悗匹現金払いで、ローン利用は難しい

、売主側が提供する販売資料(三点セット)は専門用語満載ですが、

  通常の不動産取引で重要事項説明遺書を説明する取引主任のような、

   専門家のサービスがありません。

ぁ通常の不動産取引では、普通に行われている内見(建物内部を見る事)ができません。

ァ∧件明渡(引渡)交渉は買受人が自分でしなければなりません。


。。。。。。。。。。




まず、,砲弔い董△話させて頂きます。

同様の趣旨は、

競売物件の良いところ−−−、通常、売物件が殆ど出ない地域にも売り物として出る。http://www.e224.com/archives/2013-10-19.html

でお話させていただいています。

本日のお話と重複部分がありますが、ご容赦下さい。


初めて競売に関心を持った方は、

裁判所がたたき台として計算した価格に驚きます。

この価格で買えればすごい。

でもね、はっきり申し上げます。

その値段で購入できるのは、物件に相当問題あり、の場合です。

問題のない物件の落札価格は、相当にアップしているのが実情です。

物件の規模、状態にもよりますが、

エンドユーザー向けの物件は、

買受可能価額の倍以上、なんてことはしばしば。

それでも、買受人(=大半は転売を目論む業者)は、

相場よりは安い、という認識をもっています。

◎入札価格を検討する場合、まず、相場を調べてください。

ネット上で、相当の調査はできるはずです。

慣れないうちは、

買受可能価額から幾らアップすれば良いのかな、

という発想をします。

スタートが買受可能価額から始まります。

プロは、末端価格の相場を調べる処からスタートします。

そして、諸経費、利益を考えます。

また、滅多に売物件が出ない人気地域に競売物件が出ることがあります。

この場合は、相場があってないようなものです。

その物件を最高に評価した方が超高値で持っていく可能性が大です。

物件に付加価値をつけて転売する業者も高値でくるでしょう。

落札できる可能性はなかなか難しくなっています。


開札期日までの手続き上の処理として、

「取下げ」「取消し」「変更」あるいは「延期」があります。

せっかく入札しても、

それらの原因で入札が無駄になるケースもあります。


入札して、落札までは、結構いろいろあります。

がんばっていきましょう。






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競売物件の良いところ−−−


競売物件で、よく言われる代表的な良いところは次の3点です。

これらは、エンドユーザー、業者という立場を超えた共通のものでしょう。


。。。。。。。。。。


 安く購入出来る。

◆⊆莪先が国の為、安心。

、通常、売物件が殆ど出ない地域にも売り物として出る。



。。。。。。。。。。


今日は、について、お話させて頂きます。

その物件が、占有面や諸条件などで、特に問題のない場合を前提とします。

普通の不動産市場では、中々売り物がでない地域があります。

人気があり、沢山の買い手希望者が殺到するだろう、と思われる地域です。

競売ですと、そういう地域でも、たまに売物がでます。


えッ、こんな所に出た!値段も安い!ようし、安く買えれば、ふふふ!

喜んで意気込みます。

でも大抵は無理。

そういう物件を安く買おう、と思うこと自体、どうでしょう。。

水を差すような言い方ですみません。

でも、現実をお伝えしなければいけませんので。


結果は、

販売力のある業者が、相場又は相場にちかい価格でさらっていく・・・、

或いは、

その場所を賢明に欲しがるエンドユーザーが相場以上の価額で落札・・・。


辛うじて、収益用物件の場合の落札価額は、利回りに若干拘束されるかも知れません。

こういう地域の物件を探していたのでしたら、

落札するにいは、思い切った価額を設定する他はないでしょう。


最近は少なくなりました活発な商業地、

伝統的な高級住宅地などで、この傾向が見られます。


相場を調べようにも、取引事例がありません。

相場は、業者の漠然とした勘?


一体幾らで入札すればいいのかな?

エンドユーザーの方は考えます。

ご自身の予算内で、精一杯の金額を提示することです。

精一杯の金額とは、

もし落札できなくても、後悔の残らない金額です。

勿論、諸経費を含めた予算の範囲内です。


繰り返します。

滅多に売物の出ない人気のある地域の競売物件を検討する時、

安く買えれば、と思った瞬間、

その物件は貴方様からは遠ざかっていく可能性が高いでしょう。



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競売物件の良いところーーー



競売物件で、よく言われる代表的な良いところは次の3点です。

これらは、エンドユーザー、業者という立場を超えた共通のものでしょう。


。。。。。。。。。。


 安く購入出来る。

◆⊆莪先が国の為、安心。

、通常、売物件が殆ど出ない地域にも売り物として出る。



。。。。。。。。。。



今日は、△砲弔い討話させて頂きます。

一般の契約でたま〜〜におこる、

手付金を持ち逃げされた、

残金を払ったのに、所有権移転登記をしてくれない、

というような事態は

裁判所を通じて競売物件を購入した場合、

取引先が国ですので、起こりません。

相手が逃げない、という事です。

入札保証金を納付後、日本国が崩壊、なんて状況になれば別でしょうが・・・。

代金を払えば、100%確実に所有権移転登記はしてくれます。

競売物件につきものの、

(根)抵当権や差押、仮差押登記など、余分な登記は、基本的には抹消してくれます。

抹消されない登記は、物件明細書に記載記載されるのが普通です。

代金納付手続きをして早ければ数日後、

裁判所から「特別送達」という配達方法で書類が来ます。

「登記識別情報通知」つまり「権利証」が送られてきます。

「登記識別情報通知」については、(※1)(※2)を参考にされて下さい。

※裁判所は、重要な書類は「特別送達」という配達方法をします。※

取引先が国、という事で安心なのは、この手続きに関してのみ、と思って下さい。


入札を検討する時、三点セットという資料をみます。

裁判所が作成した資料だから100%大丈夫だろう、と思いがちです。

でもね、三点セットの最初に登場する「物件明細書」という資料の末尾の≪注意書≫に、

ここの記載事項は絶対ではありません、間違いもあるかもしれませんよ、

というような意味が丁寧な言い回しで書いています。

競売物件は、トラブル含みのものもあります。

そういうトラブルが発生した場合も、裁判所が解決してくれるだろう、なんて気楽に構えている方がたまにいます。

裁判所は、通常の不動産市場における物件の仲介業者でも売主でもありません。(難しい学説はこの際考慮外とします。)

物件にトラブルがあろうとなかろうと、

あくまで、買受人の自己責任で購入する事になります。

要注意です。

決して安心はしないで下さい。

勿論救済方法はありますが、一般不動産市場においての同様な状況に比して、非常に狭き門、被害を認めてくれない、と思って下さい。


現段階では、競売物件の購入は、慎重の上にも慎重にして下さい。

そうして、用心して物件を選択した場合、

結局殆ど何も起こらないのが競売です。

そう思って油断しますと、不思議になにか起こるのも競売です



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競売物件の良いところ−ーー

よく言われる、或いは、一般的にそう思われている

競売物件の良いところは、

当り前のことですが、普通のの不動産取引に比べての比較です。

これから数回にわたり、お話させて頂きます。

まず、良いところと思われている事項は以下です。

。。。。。。。。。。

 安く購入出来る。

◆⊆莪先が国の為、安心。

、通常、売物件が殆ど出ない地域にも売り物として出る。


。。。。。。。。。。


について、本当かどうか、一般住宅を前提に、最近の競売状況をお話したいと思います。

あくまで神奈川県の競売に携わっている一業者の感想です。

以下の私見にあわない地域、或いは業者さんもあるでしょう。

異論のある方は、一業者の戯言ですので、ご容赦ください。


。。。。。。。。。。

競売物件の特長は、相当に安く買える、と思っている一般の方が多いです。

確かに、昔、法が未整備だった頃は相当に安く買えた時代もありました。

誰でも買えた、という訳ではありません。

ある組織の強烈な管理下のもと、殆ど絶対的とも言える談合にしばられ、

落札できたのは、極々限られた一部の常連業者等限定でした。


現在、一般の購入希望者が漠然と思っているほど、

相場の3割4割安位の金額で、

本当に買えるのでしょうか。

残念ながら「否」と言わざるを得ません。

確かに、裁判所が提示する(買受可能)価額は非常に安いです。

これに惑わされてしまいます。

その価額はあくまで「たたき台」です。


入札者は業者が多いです。

業者は何度もチャレンジしていますが、

落札できない時の方が圧倒的に多いのです。

だから、良い物件は何としても取りたい。

入札価額をアップしよう。

参加している業者は、資金繰りの心配は殆どありません。

競売市場は、そういう業者のバトルの場です。

そういう状況を生み出すには、当然、不動産市場が沸騰している場合と思いがちです。

ところが、不動産市場がいまいちなのに

競売市場だけ沸騰している、という地域もあるようです。

一般の方が思うほどには安く買えない、というのが実感です。


競売物件を落札しているのは、不動産会社が圧倒的に多いです。

転売目的が大半です。

住宅需要のある地域の物件に殺到します。

諸経費、利益をギリギリに抑えた、目いっぱいの金額で入札した業者が落札しています。

とにかく薄利で勝負しています。

諸経費コストが、予定した金額よりうっかりオーバー、なんて事になれば、殆ど利益が出なかったり、

極端な場合は赤字になったり、という話も聞いています。


住宅需要の多い地域で、相場の3割4割安く落札、なんてのは夢の又夢。

あれ、あの金額なら相場だよ、という落札価格もあります。

2割安位で落札できれば上出来でしょう。


通常の不動産市場で、需要の多い地域の物件で、

物件に瑕疵がなければ、値引きなど期待できません。

そこで、一般の方が2割引で購入できれば相当お得です。


以上が、

安く購入出来る。

というイメージに対する実感と私見です。
                          
。。。。。。。。。。




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是非、又お越し下さい。
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ありがとうございました。

管理人 千葉 重雄



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慎重にして慎重。
細心にして細心。

小心と言う人がいます。
若い頃はちょっと不愉快。

今は、
「小心」大いに結構。

猪突猛進は、大怪我のもと。
下手をしたら、命とり。
競売には「小心」が一番。

この頃、
自分が選んだのではなく、
神様がくれたこの性格に
心から感謝しています。

本当にありがとう!!

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管理人のこと


管理人 千葉 重雄 

トラブル嫌いです。

トラブルどんと来い、
そういう強気の業者さん、
たいてい
いつの間にか
姿を見せなくなってます。

無事故をめざしつつ、
慎重に、慎重に
約40年近く競売業務に従事。
でも、
多少のトラブルを経験しました。
残念ながら!!!

不動産コンサルテイングマスター
(5)第14994号

宅地建物取引士
(東京)第016382号

042-748-1876
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