裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

各資料調査のポイント

競売物件の謄本で見た根抵当権設定仮登記って?--その


前々々回、根抵当権設定仮登記について、お話させて頂きました。

その関連です。

数年前の実話です。

西日本の会員様から、

メールで、三点セット等の調査依頼がありました。

謄本が添付されていました。

謄本には、

根抵当権設定仮登記がありました。

(ちょっといかがわしい金融業者が登記する時は、
現時点では殆どが個人名義です。)

その仮登記の権利者は個人名義のAでした。

そして、法人Yに譲渡されています。

法人の住所がちょいと気になりました。

譲渡前の個人Aの住所は西日本のある県ですが、

法人Yの住所は遠く離れた県です。

なんかおかしいな。

胸にドロ〜〜ンと胡散臭さがたちこめました。

早速ネットで、その法人の謄本を取り寄せ,

役員名をネットで調べました。

ヤクザでした。


三点セットを見ました。

物件は賃貸中です。

現況調査報告書からは、

賃借人の質がどうもしっくりきません。

キチンキチンと家賃を払っているのかなあ、

現況調査報告書の行間からは、

危ない、危ない、という警告のささやきが低く心に響いてきます。

こりゃあ危ない.

止めて貰うようにしなければ・・。


依頼人の会員様に、

「 こういう物件は見送りましょう 」

そう報告しました。

依頼人からのメールです。

。。。。。。。。。。。


この入札は止めます。

実は、金融機関のローン内諾は既に得ていたんですが・・。

。。。。。。。。。。。

良かった!

こういう返事はうれしいものです。

競売で安い物件を購入するという目的は大切ですが、

トラブル回避はもっと大事です。

(すみません、管理人の信条です。)

トラブル解決の費用と費消される時間を金額に換算すれば、

恐らく購入した価額の安さをはるかに上まる額面、

つまり高い買物をしてしまった、という結果となるでしょう。

当初の目的からは完全に逸脱してしまいます。

それ以上に悩まされるのが、精神的な混乱と苦痛です。

これ、結構きついです(実感)。

この混乱と苦痛を消すための金額を算出するのは無理。

その為に、処理する金銭の額をアップしたからといって、

キレイサッパリ浄化できるものではないようです。

万一、大切な家族に何らかの被害があっては大変です。

そんな物件は、プロの業者に、はい、どうぞ、です。


丁寧に調べれば、

物件調査経験の浅い方でも、

インターネット社会ですので、

ある程度は深い箇所まで、じっくりチェックは可能、と思います。



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法定地上権付建物って、なあに?


競売物件の中に、

たまに、"法定地上権"付の建物があります。

法定地上権って、なんだろう。

慣れない言葉です。

競売不動産限定の専門用語です。

その物件の売却基準価額は、相場よりかなり安いです。

飛びつきたくなるような価格です。


実は、私の主催する会員様からの相談がありました。

「法定地上権付の建物を入札したいのですが・・」

私の返事は、即、

「止めて下さい。いくら安くても、

そんな物件を落札したら、それからが大変です」

会員様、諦めきれないようです。

なんだかんだと、「欲しい」「欲しい」という激しい欲望を、

携帯の向うから強~〜くぶっつけてきます。

お前ならなんとかなるだろう、

金を払うんだ、何とかしろ!

心の声がビンビン、私の頭をこづきます。


でも、だめなものはダメ。


不動産の特性である、「換金性」がまるで低いのです。

市場性がほとんどゼロ。


だいぶ昔の実経験です。

小田急線の世田谷代田駅数分にある、

法定地上権付のお屋敷の販売を言いつけられました。

まあ、・・・・・・・・苦労しました。

結局、売れませんでした。

食付きはいいのです。

安いですから。

法定地上権の説明をします、

その時点で、買主或いは仲介業者は引いてしまいます。

話を進展させようとしますが、まったくダメ。

そこでストップでした。


私の営業センスのなさもあるでしょが、

どうも、それ以前の問題のようでした。


法定地上権の法的意味(その1その2)は、ネットでお調べ下さい。

このブログの管理人としましていえるのは、

とにかく、お止め下さい。


その法定地上権付建物の謄本をじっくり御覧下さい。


時間とお金に余裕がある方には、

落札した法定地上権付き建物を、

市場性のある、まともな不動産にする方法が以下です。

(ただし、運が良ければ、の話・・・
つまり底地の土地を取得できるかどうか、という事です)


複数の担保がついており、

最先の担保権者が競売申立者だったら、

後位の担保権者が、土地の競売申立をするかも知れません。

その時、それを購入して、

通常の市場性のある不動産にする、という方法。

又は、

配当等がある程度期待できる後位の担保権の譲渡を受けて、

自ら競売申立をして、自ら入札して落札する、

という手段もあります。
(これは、不動産の相場とか、競売手続きに明るい人でないとちょっと難しいかも)

どちらも、底地ですから、

入札の競争相手は少ないでしょうが、

まあ、1年以上はかかるでしょうね。


◎以上の記事に対して、ところが・・ところが、いやあ、まいりました。

この記事の公開予定日の1週間前です。

ある方が、私の事務所に訪問されました。

その方は、以前、法定地上権付の建物を落札しておりました。

そして、確実に収益用として、賃料を稼いでいます。

その方法がビックリ。

とてもここでは公開できない秘中の秘の裏技でした。

こんな方法もあるんだと、ただただ感心のひとときでした。

いやあ、凄い人がいるものです!!!!






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滞納管理費等を負担した買受人は、元所有者に返還請求できるのかなぁ?。

三点セットの最初に、物件明細書があります。

ほとんどのマンションでは、物件明細書の下段

「5 その他買受けの参考となる事項」欄にて、

「管理費(等)の滞納あり」と記載されています。

そうして、評価書では、売却基準価額算出過程で、

滞納管理費等が一定割合で控除されています。

その分、売却基準価額は安くなっています。

滞納分は、買受人負担です。

買受人が、前所有者の滞納分を管理組合に支払います。

買受人が払った滞納管理費は、前の所有者に請求できるのでしょうか?


これについては、ひとつの裁判例があります。


滞納管理費の額(¥200万以上)が凄かったので、

買受人Aは、所有者Yに対して、

「滞納管理費等は、立替えたのだから、返してよ!」

と、裁判を起こしました。


所有者Yは、

「冗談じゃあない!物件明細書に滞納あり、とかかれているでしょう。

アンタ、それを承知で買ったんでしょ。

しかも、評価書では、

売却基準価額算出の時は、控除措置がされているんだから、

その分、売却基準価額は低かったじゃあないか、

冗談じゃあない、

俺に返還義務はないよ」



でも、結果、東京地裁でYさんの負け。



「おかしいよ、こんな判決」

Aに滞納管理費の求償権なんかあるものか!

Yさん、控訴しました。

あれえ、Yさん、訴訟資金を持っていたんだ!

結果は、



やっぱりYさんの負け(東京高判平17年3,30)。



現実面では、Aさんのように、滞納分を請求する買受人は少ないです。

私の周辺では、聞いたことがありません。

請求しても、元債務者兼所有者は、無一文の状態が多いです。

請求する時間と費用が無駄になる可能性大。


すると、あれかッ、

Aさん、実はYさんは現金を持っている、という情報でも掴んだのかな。

それとも、額が大きかったので、判決をとっておき、

じっくりチクチク返済をもとめるつもり?、

あるいは、裁判前のYさんとの話合いで、感情的になったのな!

どっちにしろ、Yさん、食っていくためにはどっかに勤めるのだろうから、

勤めたら給料をおさえて、回収作業でもするつもりかな。

でもね、小さな会社だったら、

そんな社員はいませんが・・・。

なんてとぼけられることもあるかも、です。


※上記、東京高判平成17・3・30におきましては、
「最低売却価格」の文言が用いられていますが、
ここでは、それを「売却基準価額」と読み換えました。



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競売物件の謄本で見た根抵当権設定仮登記って?・・その

根抵当権設定仮登記の法的な専門的知識は、ネットでお調べ下さい。

競売物件の謄本で、この仮登記を見たときの私の反応は?

私なりの感想をお話させて頂きます。


根抵当権設定仮登記の権利者が個人名の時は、

この仮登記はマチ金からの借入の場合が多いです。

私などは、根抵当権仮登記で権利者が個人名ですと、

それだけで、あれれ、マチ金だあ。

所有者が、資金繰りで追い詰められ、マチ金に手を出してしまったんだ、

だいぶんいじめられたんだろうなあ!

なんて思ってしまいます。

所有者は、勤め人より自営業者の方が多いでしょうね。

本業が苦しいから、

手軽な高利に手をだしてしまったんだ・・。

気持ちはわかるよ、でもなあ・・・・

そういう物件の所有者と明渡交渉で話がついても、

100%信用するのはどうかなあ、

支払うと約束した立退き料の前渡しは、

懇願されても、絶対にできないな。

そういう考えになります。


競売は、換価目的です。

落札され、買受人が代金納付手続きをしますと、

その売却代金は、債権者に支払われます。

具体的な手続きとしまして、

登記された担保権が複数ある時は、

その登記の時期のはやいものから順次、

規定にそって、その債権者(=担保権者)の配当金に充当されていきます。


現在の不動産市況では、

根抵当権仮登記まで配当がまわる事例はあまりないようです。

尤も、仮登記に配当される分があっても、

仮登記の悲しさ、仮登記権利者に配当はされず、供託されます。

(その仮登記が本登記となっているか、

本登記するための書類がそろっている場合、

配当は実施されます。・・・・この点は裁判所に確認の要あり。。。)


配当があろうとなかろうと、買受人代金納付手続きをすれば、

裁判所は担保権を抹消してくれます。

担保仮登記の大部分は、殆ど配当もなく抹消されています。



では、どうしてそんな仮登記をするのでしょう。



まず、抵当権等の仮登記は、

登録免許税が、不動産ひとつにつき、¥1000円です。

(本登記の登録免許税は債権額の4/1000です。

建物につきましては、条件により軽減措置あり。)

自分で登記申請をしますと、¥1000円で済みます。

専門家に頼んだところで安上がりです。

とりあえず、つけておくのでしょう。


この物件を任意売却するときは、

例え仮登記でも、抹消しなければいけません。

仮登記権利者は、自分の権利を堂々と主張できます。

抹消したいのなら協力しますよ、お金さえ貰えれば!

そこが狙い目なのでしょう。


おっと、

競売で落札されても、万に一つ、

配当にありつける奇跡が絶対に起こらないとは限らない・・・ウーン、ね。


競売物件の謄本で、この種の仮登記を見つけても、

普通、買受人にどうという事はまずありません。

但し、私は、そういう個人名は必ず調べてみますが・・。



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裁判所作成資料(三点セット)の見方・・評価書・・超初心者向


普通の不動産売買の取引では、契約締結の前に、その物件の概要が説明されます。

その説明書は,「重要事項説明書」というタイトルの一式書類です。

その「重要事項説明書」にあたるのが、

競売物件の場合、「三点セット」とよばれる資料でしょう。

これまで、物件明細書と、現況調査報告書につきましての基礎知識の一部は、

お話させていただきました。

もう一つ、「評価書」という資料があります。

これは,普通は不動産鑑定士が作成します。

その物件の、競売市場における価額({売却基準価額})が記載されていますが、算出過程も記載されています。


ただ、専門の用単語が非常に多い資料です。

一般の方には、どこをどう見ればいいのか、チンプンカンフンかもしれません。

絶対に見ておくべき、理解しておくべき箇所があります。


評価書の構成は、


1、評価額

2、評価の条件

3、目的物件

4、目的物件の位置、環境等

5.評価額算出の過程


となっています。


ここで、{4、目的物件の位置、環境等}という項目を見て下さい。

物件ごとの特性が記載されています。

最後に「特記事項」という欄があります。

ここは必ず目を通しておいて下さい。

通常は、作成者の不動産鑑定士が、購入希望者に注意を促す内容が記載されています。

ここの欄に、あまりたくさんの行数で記載があれば、

内容にもよるでしょうが、ちょっと問題物件かもしれません。

怠け者の管理人は、行数を見て、内容も確かめずにパスしています。

注意事項が多かったり、

ややこしい為に多行数の説明をしている物件は、

「問題あり」で、一般の市場性のうすい物件のため、

不動産の特性である換金性に乏しい、と判断しています。

あまり行数がなければ、

そこに何がかいてあるのか、チェックしおておくことです。

「建築違反」という文言があれば、

その建物を利用する目的で、

しかもローン利用なしの現金購入でなら、検討を続ける余地はあります。

ただ、その建物を解体して建て直す場合に問題があれば、

そこでパスしておいたほうが無難です。

また、「さらに専門家の調査を要する」などという文言があれば、

まあ、やめておいたほうが良いケースが多いかも、です。

また、道路についての記載があれば、必ず内容をチェックしてください。

裁判所の係の人に訊いてもいいでしょう。

道路は、日当たり、敷地形状とともにとても大切です。

私道に接面した敷地で、私道の持分ななかったため、

意地悪をされた、などという話は、たまに聞く話です。


不動産訴訟で一番多いのは、道路関係だと聞いたことがあります。

住宅ローンも、道路に問題があれば、

まともな金融機関で、組むことは殆ど難しいでしょう。

前面道路が公道4M以上を選んでおけばまず無難です。

私道の場合は、位置指定道路を選ぶことです。

道路位置指定があるかどうかは、普通は評価書に記載されています。

位置指定道路の所有者は、個人、複数の個人、或いは法人です。

位置指定を受けている道路でも、

所有者のなかには、

滅多にありませんが、偏屈者がいて、通常の使用が難しかった、なんてケースもあります

役所にいけば、当事者同士で話し合って下さい、と、突き放されます。

現地での調査(=聞込みと現状確認)もしっかりする事です。

「道路位置指定」につきましては、ネットにてお調べください。

http://shido.iinaa.net/itisitei.html
↑これなんかは、よく説明しているホームページですよ。







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裁判所作成資料(三点セット)の見方・・現況調査報告書・・超初心者向


裁判所作成資料(三点セット)のなかで、「現況調査報告書」があります。

これは、「執行官」という肩書の人が、競売物件の現場に行って、

誰が、どんな権原で、その不動産を利用しているか、などを調べ、

その内容をまとめて作成した報告書です。


マンションの場合は、管理費等の滞納が殆どあります。

それは、落札者負担となり、所有者となれば、管理会社に納付しなければいけません。

その為、売却基準価額算出過程で、凡その滞納額は控除されています。

物件明細書には、「管理費等の滞納あり」とだけの記載ですが、凡その金額はここに書かれています。

現況調査報告書の次が物件目録、そして次のページの中ほどに、「管理費等の状況」という項目があります。

その金額は、調査時点での金額ですから、実際はもっと増えています。

別紙で、管理会社からの回答がある場合もあります。

その下の項目に、「管理費等の照会先」というのがあります。

管理会社名と電話番号がありますが、電話番号は、ネットでの閲覧では消されています。

具体的な番号は、裁判所に出向くか、管理会社のホームページから調べます。

電話して、凡その金額を言い、一応確認しておきます。

その時、落札したら、「払わなければいけませんので」という文言を会話のなかにいれますと、電話口の応対は、まあ、親切になるのが普通です。

ついでに、「この問合せは結構ありますか」と聞いておきます。

あれば、入札を検討している人がほかにもいるかも知れません。


建物が競売になっていれば、普通、間取図が綴じ込まれています。

間取図には、番号と矢印が一緒になって、書きこまれています。

番号は、後ろのページに添付された写真の番号で、矢印は、撮影方向を示しています。

全ての部屋が撮影されているわけではありません。

撮影されない部屋等もあります。

写真の部屋がキレイでも、他の部屋に結構大きな損傷があったりしている場合もあります。

添付写真の印象で、全体を想像はしないほうが良いです。







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裁判所作成資料(三点セット)の見方・・現況調査報告書・・超初心者向


裁判所作成資料(三点セット)のなかで、「現況調査報告書」があります。

これは、「執行官」という肩書の人が、競売物件の現場に行って、

誰が、どんな権原で、その不動産を利用しているか、などを調べ、

その内容をまとめて作成した報告書です。

あくまで、調査日時点での状況等報告、と思って下さい。


ネットでの資料閲覧は、個人名が黒く塗ってあり、具体的な名前が判りません。

実際に裁判所に行って、資料は見てください。

個人名が消されていないので、見ることができます。


流れとしましては、現況調査報告書の表紙の次には、「物件目録」があります。

これは、住居表示とは異なる表示がされています。

謄本は、ここに記載されている地番、家屋番号で取得します。

住居表示は、次のページの上段に記載されています。


次、「関係人の陳述等」「執行官の意見」「調査の経過」と続きます。

良く読んで下さい。

判らなくてもいいです。

あまり長い記述のは、パスしたほうがよいです。

問題がある物件は、どうしても長い記述になり勝ちです。

初心者は避けたほうがよいかもしれません。


判らない箇所は、「判らない」とほっておかないで、裁判所に聞くことが大切です。

その説明が理解できない場合、できれば専門家に依頼されたほうがよいかも、です。


私の場合、「調査の経過」は何度もよみます。

占有者の人間性が沁み出ている場合があります。

明渡で、できれば強制執行での方法は避けたいのです。

お金と時間がかかり、特別の場合を除いて、あまりメリットがないのです。

話合で退去してくれるかどうか、判断の尺度が読み取れる場合がありますので。

そのほかの尺度としましては、

登記簿謄本チェック、

実際に訪問しての面談、

近隣の聞込み、

ネット検索での情報収集なんかもありますが・・。



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裁判所作成資料(三点セット)の見方・・物件明細書・・超初心者向



「物件明細書」は、以下の構成です。

1 不動産の表示

2 売却により成立する地上権の概要

3 買受人が負担することとなる他人の権利

4 物件の占有状況等に関する特記事項

5 その他買受の参考となる事項


以上の欄に、いろんな文言が記載されます。

今日は、3月28日に引き続き、

5 その他買受の参考となる事項

について、お話致します。


この欄は、裁判所が、買受希望者に、注意を促す事柄が記載されています。

前回の滞納管理費等のほかに、問題点があれば、ギュッと凝縮した短い文章で、サラリと表現しています。

例えば、道路関係に問題がある場合、占有者の内装費支出の主張その他色々です。

その詳しい内容は、現況調査報告書、評価書に記載されていますので、調べて下さい。

どうも分らない、という場合は、裁判所の競売係できくのが良いです。

又、物件が借地権の場合は、その旨が記載されます。

例えば

≪・本件建物のために、その敷地(地番、地積、所有者)につき、借地権が存する。買受人は地主の承諾又は裁判等を要する。≫

借地権の物件は総額が安いので、手持ち金でもなんとかなるか、などと、ついつい目をむけます。

でも、初心者の方が独力で扱うには荷が重いでしょう。

それと、地域にもよりますが、転売を企画する時、スムーズに買手がみつかるかどうか、危惧してしまいます。

できましたら、戸建の場合は、この欄が空白の物件を選択しておいた方が無難です。

ただ、物件そのものの瑕疵等の問題点が必ずこの欄に記載されるとは限りませんので、要注意です。

三点セットのうち、評価書の「特記事項」欄のチェックも忘れずにしておいて下さい。






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「物件明細書」は、以下の構成です。

1 不動産の表示

2 売却により成立する地上権の概要

3 買受人が負担することとなる他人の権利

4 物件の占有状況等に関する特記事項

5 その他買受の参考となる事項



以上の欄に、いろんな文言が記載されます。

今日は、

5 その他買受の参考となる事項

について、お話致します。

ここも、重要です。

非常に、凝縮された文言が記載されます。

その詳しい内容は、

現況調査報告書、或は評価書に記載されています。


でも、慣れない方には、凝縮された文言の詳細を、

現況調査報告書、或は評価書から探し出し、

理解することはなかなか大変です。

分り易い文言としては、マンションの場合、


・ 管理費等滞納あり


≪この文言は、このマンションには、滞納している管理費等がありますよ。

それは、買った人が負担する事になります。

予めお知らせしておきます。≫


という意味です。


競売物件では、滞納管理費等は、落札者(=買受人)が負担します。

その為、売却基準価額算出時、滞納管理費等を差し引きます。

ただ、基準価額算出時までの滞納額であり、

それ以降の滞納額は反映されていないのが普通です。

滞納管理費等は、現況調査報告書等に記載の額に、

8〜10ケ月位の管理費等を加算して見ておいたほうが良いでしょう。


滞納管理費等に、損害金が加算されている場合もあります。

この場合は、マンション管理規約に基づいての請求です。

払わなければいけません。


よく、管理費の交渉はできないか、という質問があります。

交渉の余地あるとすれば、

滞納が5年以上に及ぶ場合です。

最高裁判例で、滞納管理費等の時効を5年としています。
(平成16年4月23日 最高裁第二小法廷判決)

でも、そこに居住する場合でしたら、

よく考えたほうが良いでしょう。

近隣のお付き合いにプラスにならない事もあるかも知れません。


買受人が、旧所有者分を負担して支払った滞納管理費等は、当然、買受人が旧所有者に請求はできます。

が、実際請求したところで、返済される可能性は実に低いでしょう。


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今日のお話は、競売物件からマイホームを探す場合、参考にされて下さい。

。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。

物件明細書は、以下の項目順で記載されています。

1 不動産の表示

2 売却により成立する地上権の概要

3 買受人が負担することとなる他人の権利

4 物件の占有状況等に関する特記事項


5 その他買受の参考となる事項

以上の欄に、

いろんな文言が記載されています。

今日は、上記のうち、3,4についての大雑把な見方をお話させて頂きます。

慣れない方の一番の心配は、

住んでいる人がスムーズに退去してくれるかなあ、

これで頭を悩ませます。

。。。。。。。。。。

ここでいう「スムーズに」の意味は、一般の方と業者では違うイメージのようです。

一般の方のイメージは、占有者が、買受人に対して、

「よくぞ落札してくれました。数日以内に引越ますので、あとは宜しく」

そんなことを言って引越ししてくれればスムーズなのだが・・。

そういう占有者は、少なくとも首都圏では、まず9割以上の確率で居ないと思います。
(過疎地域などではその限りではないかも知れません。)

業者の「スムーズな退去」のイメージは、一般の方とは違うようです。

業者の感覚では、強制執行で退去させられれば、スムーズ、というのが大半でしょう。

。。。。。。。。。。。


強制執行で退去させられるかどうかの判断基準は、物件明細書に記載されています。

物件明細書の3,4の欄の記載文言から推測できます。

まず、

「3 買受人が負担することとなる他人の権利」欄は、

「なし」と記載されている物件を選んでおくと無難です


まず、この文章の意味をお話します。

「買受人」とは、物件を落札して、代金を納めて所有権を取得した所有者の事です。


「負担することとなる他人の権利」とは、

本日の前提である「マイホーム探し」に沿ってひらたく言えば、

「その物件を使用する時の障害(=他人の権利)の有無、あればその内容」

ということです。

ここに何らかの、他人の権利内容が記載されている場合、

買受人が自由にその物件を使用しようとしても、ちょっと無理かも!

という注意です。

障害は排除しなければいけません。

排除する為には、それなりの手続きが必要です。

任意手続き、法的手続き、それらを併合した手続きを、相手の出方に応じて使い分ける必要があります。

時間的な余裕があれば,自力で出来る場合もあります。

専門家に依頼しても排除できないかもしれない占有者も9ます(最先の賃借権など)。

この物件を落札して競売の勉強をしてみたい、という方以外は、そんな面倒はさけましょう。

とにかく大金です。

どうしてもその物件でなければダメ!という特別な事情がある場合以外は、

さっさとその物件の入札は諦めましょう。

こういう物件は、超初心者向けではありません。

疲れるだけです。

(今は、マイホーム探しの方へのお話、という事を思い出して下さい。)

この欄が「なし」で、更に、次の

4 物件の占有状況等に関する特記事項

欄の記載事項が、


≪本件所有者が占有している。≫

≪本件共有者らが占有している。≫


という類の文言のものを選び、

上記文言以外の文言は記載されていないものが良いです。


一般の買受人が専門家を頼らず自力で占有者の立退交渉をせざるをえない場合、

書類上は一番容易な範疇にはいります。

所有者(共有者)は、競売手続きが始まる前から、ローン不払いで金融機関と折衝、その過程で序々に心構えを固めています。

明渡の話を持っていっても、青天のへきれきではありません。

余程の変人でも無い限り、

ローンを借りた覚えはない、などと突っぱねるっことおはせず、

まあ、交渉の席にはつくでしょう。

過去に例外はありました。

その場合は、強制執行で解決しいましたが。



空家の場合でも、上記2例の文言だけが記載されているのもを選んでおくことです。

家財が残置していても、

家財が全くなくガランとしていても、

空家だから、だれも住んでいないのに、≪占有≫ってどういう意味?

占有とは、

居住の有無にかかわらず、その物件を支配下に置いている事です。

空家は、所有者の支配下にあります。

仮に所有者が行方不明でも、です。

こういう場合、

どうせ空家だから構うものか、建物内の家財なんか片付けてしまえ!

なんて勝手に対処はしないことです。

きちんと手続き(=強制執行)を踏んでおくことが大切です。

一般の方にとっては、強制執行というと、イメージは悪いのですが、

「後日トラブル防止対策」と言いなおしても良いでしょう。

ただ、時間と費用が馬鹿にならないというマイナスはあります。

法的な手続き、手順は、

たいていの裁判所は、競売係がきちんと教えてくれる筈です。



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裁判所作成資料(三点セット)の見方・・物件明細書・・超初心者向

競売物件については、裁判所が資料を作成しています。

それを「三点セット」とよんでいます。


裁判所のホームページ(不動産競売情報サイト・http://bit.sikkou.jp/)で、だれでも見ることができます。

ただ、ネットでの閲覧は、「個人情報の保護に関する法律」により、資料にでてくる個人名は黒く隠されています。

裁判所に行き、直接三点セットを閲覧すれば、個人名に黒塗りはなく、具体名が分ります。


三点セットとは、次の3点から構成されます。

(件明細書

現況調査報告書

I床曾


まあ、とにかくホームページで見て下さい。

慣れない方には、チンプンカンプンです。

なんかやたらに専門用語があって分り難い、というのが恐らく第一印象でしょう。

そうしたら、お金はかかりますが、仕方ありません、

専門業者に依頼してすすめるほうが安全です。


◎余談です

。。。。。。専門業者は、競売物件の背後にあるかも知れないリスクの説明をしてくれるかどうか、これで、その業者さんの信頼度がある程度測れます。

リスク説明は、徒に不安をつのらせるばかりだから、という理由で、

「100%大丈夫、うちに任せてくれれば心配はありません。」

その割には、委任契約の条文には、ちゃっかり、トラブった時の費用は負担してください、などと、しっかり明記していたり・・。

しっかりした業者が物件をチェックすれば、恐らく9割以上の確率で心配は起らないでしょう。。。。。余談終了。。。。


現在の競売物件では、法整備のおかげで、妙な占有屋の介入は減っています。

が、絶対にないとは言えません。

そういう状況は回避したいものです。

超初心者の方は、トラブルような、或いは明渡に時間がかかるような物件には、最初から接触しないようにすればよいですね。

面倒なものかどうか、とりあえず、物件明細書の記載事項から予想していきます。


ただ、物件明細書を含む三点セットの記載事項が100%正しいという訳ではありません。

その事は、物件明細書の最下段の≪注意書≫で、裁判所も注意を促しています。

≪注意書≫の抜粋です。。。。。。。

1、本書面は、現況調査報告書、評価書等記録上表れている事実等を記載したものであり、関係者の間の権利関係を最終的に決める効力はありません。(訴訟等により異なる判断がなされる可能性もあります。)

2、記録上表れた事実等がすべて本書面に記載されている訳ではありませんし、記載されている事実や判断も要点のみを簡潔に記載されていますので、必ず、現況調査報告書及び評価書並びに「物件明細書の詳細説明」を御覧下さい。以下略。。。


これは、

。。。。。記載事項にはミスがあるかもしれません。

自己責任でしっかり調査して下さい。

記載事項が裁判でひっくり返ることもあるかもしれません。

その辺は注意してくださ〜〜〜い。。。。。。

という意味です。


次回から、物件明細書の見方について、超初心者向けの非常に大胆に、大雑把にお話させて頂きます。

あくまでも一民間人の感想です。

異議のある方はご容赦下さい。



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最近はあまり見かけない登記と、利害関係人の検索調査


マイホーム用物件を落札・転売している業者さんからの質問です。

「謄本で、あまり見かけない登記があったのですが、なにか注意する事はありますか?」



 崗魴鑄嫩村攜∪瀋蟆湘亠」

◆嶌抵当権設定仮登記」



両方とも、買受人が代金納付手続きをすれば、抹消される登記です。

あまり気にしなくて良いですよ。

ただ、仮登記権利者がどのような類か、調べられたら、調べておくと良いでしょう。

その結果によっては、入札を見送る場合も生じてくるかもしれません。

あとでゴタゴタに巻き込まれるよりは良いのでは・・。

              これは、上記質問に対する私の回答です。


以下は、上記 ↓△梁膸把な説明です。


まず、 崗魴鑄嫩村攜∪瀋蟆湘亠」 について。


これは、抵当権や根抵当権などの担保権の抵当権者の金融機関等が、その担保権と併用してこの登記していました。

抵当権の内容の債務不履行が生じた場合に、金融機関等がその不動産を借りて利用する権利を保全しておいたのです。

昔はよく見られた登記です。

今は、意味がありませんので、非常に少なくなりました。



つぎ、△痢嶌抵当権設定仮登記」について。


この登記は、マチ金を利用した場合に多いです。

所有者は、自営業を営んでいる方が多いです。

商売を潰すまいと、資金繰りに奔走した痕跡です。

自営業者の管理人には、この気持ち、痛いほどわかります。

お勤めの方がマイホームを購入後、競売になった物件の登記簿には少ないです。

権利者が個人名の場合は、その住所は遠くはなれていたり、また女性名だったりしているのもあります。

法人の場合は、会社謄本をとって、役員名を検索しておきたいですね。

もちろん、会社そのものも、検索しますよ。



管理人は、所有者、債務者を含めて謄本からたどれる個人名は全て検索してみます。

かって、その検索で、アウトローや新聞に出た詐欺師が浮上したことがありました。



小心な管理人は、用心深さを第一として調査しています。

それでもねえ・・・・なかなか・・・。

             



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一般の方に対してーー入札を見送る勇気と物件の選択基準――


エンドユーザーの方が競売物件に魅力を感じる最大のポイントは、「価格の安さ」です。

当然ですね。

ただ、安さに隠れて、うっかり物件の欠点を軽く見過ごしてしまうと大変です。

幾ら安いといっても「不動産」です。

かなりまとまった金額が凍結したり、利用する為には更なる大出費を必要としたり、というケースもあります。

専門業者の手なれた交渉力と実践知識を持たない一般の方がなるべくかかわらないほうが良いと思われる物件の特徴を列挙します。
(これら以外の特徴もあるとは思いますが、とりあえず、思いつくままです。)


  売却対象外物件(件外物件)の存在。

◆ 無道路地。

   接面道路がいわゆる道路ではなかった。

   道路と公道の間に第三者の土地が介在。

   接面道路は私道ですが持分が無い。

、 違反建築の建物。

   再建築不可、建築不可の土地。

ぁ 借地権の無い建物。

ァ 共有持分のみの売却。

Α 事故物件

これらは、業者以外の方は、避けておくほうが賢明です。

三点セットの内、物件明細書の最下段「5 その他買受けの参考となる事項」欄に普通は記載されています。

ここの記載事項とは関係なく、評価書で、「目的物件の位置、環境等」欄の末尾「特記事項」欄で、問題点が記載されています。

但し、問題点が記載されていない事もあります。

調査をした人のうっかりミス、としか思えないような場合です。

売主側に説明不足があり、

あとでその事実が分り、購入するのを止めた、と言っても中々認めてくれないのが競売です。

そこはしっかり認識されて下さい。


そして、上記 銑Δ量簑蠹世鬚かえた物件に対しては、

普通の金融機関は、まず融資をしませんので、ローンは組めません。

仮に、貴方様が現金で購入されたとしまして、

何らかの事情で売却する場合、

購入希望者はローン利用が難しい、という事になります。




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一般の方に対してーー入札を見送る勇気と物件の選択基準ーー




一般の方が入札に参加、その後の処理も自力でやってみよう、というご希望の場合、

自分が背負える物件の選択が大切です。

少なくとも半分以上の物件は、初めての方でも背負えます。

事件性が少ないのです。

気にいった物件がでた場合、三点セットを見て、単純な内容かどうか、みてみます。

複雑でない内容を選びましょう。

そういう物件を探す方法ですか?

絶対とは言えませんが、一つの目安です。


三点セットの中の現況調査報告書に、「関係人の陳述等」というタイトルのページがあります。

そこが簡単に、数行の文章で終わっていれば、表面上は、まあ、事件性はないかな、という気がします。


三点セットの中の評価書で、「特記事項」という欄があります。

そこの欄にあまり多数の記載事項がありますと、それを理解するのは、一般のかたには難しいかも知れません。

なんの記載も無い方が、問題は少ないように思えます。


あとは、現地と謄本でチェックです。

三点セットの記載事項の確認、記載されていないマイナス点の発見・・。

そうして、評価書についての疑問、特に「特記事項」の記載事項は、役所役場等で調べます。


大きな買い物です。

わけあり物件でも結構の金額です。

業者以外の方は、見送る事も立派な勇気、と認識されて下さい。



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一般の方に対してーー入札を見送る勇気と物件の選択基準ーー



新会員様からの三点セット等資料の精査ご依頼です。

競売の落札は以前経験済みです。

その時の処理は、専門業者さんにお願いしました。

今度は、できればご自身で処理にあたってみたいそうです。

業者への報酬をコストダウンしたい、というご希望もありますが、

何より、ご自身で経験をしてみたい、という欲求が強いようです。


まず、ご依頼物件の三点セットをチェックしました。

まともではありません。

所有者は、占有関係で、色々細工をしています。

但し、急ごしらえの印象です。

誰かの入知恵で動いているかんじです。

細工の結果は、現在の民事執行法では認められない状況を演出しています。


裁判所の、占有関係の調査結果の最終判断を示した「物件明細書」の

【3 買受人が負担することとなる他人の権利】

【4 物件の占有状況に関する特記事項】 

欄では、それらの細工はあっさり否定されています。


業者の感覚では、これらの細工からみますと、執行抗告は充分考えられます。

その分、明渡の時期が多少遅れそうだ、位の印象です。

ただ、一般の、慣れない方が明渡交渉をするには骨がおれそうです。

相手の主張に振り回される可能性大です。

業者だったら聞き流す相手の言い分でも、

一般のかたには、なにか尤もらしい事実に聞こえてくるかも知れません。

思わず耳を傾けるかも知れません。

その結果、ズルズル明渡を引き伸ばされるかも知れません。

というより、確実に引き伸ばされます。

買受人の、明渡が終るまでの精神的な負担は相当なものになるでしょう。


私の作成した精査報告書には、細工の具体的な説明をし、

なぜ、裁判所がその細工を否定したかの詳細を記述しました。

もし、やるのでしたら、

入札後の処理は、専門家に依頼されたほうが良いでしょう、という結論を示しました。


数日して、メールがきました。

今回は見送る、という内容です。

それを見、この結論が正解、と思いました。


物件を落札し、明るい未来を想像していたのに、

その物件に含まれた事件性が首をもたげて噛みつかれ、振り回されて、

その後の楽しい筈の人生が、重くて暗い、休息の出来ない時間の経過となってしまい、

その時点でご相談を受けた事が何回かあります。


とにかく金額が金額です。

野菜を買って、ここ腐っているから捨てよう、という訳にはいきません。




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民事執行の事件記録を閲覧しよう―ーぁ頁禺人の立場でー2)



落札物件が収益用物件の場合、

債務者(所有者)と賃借人との賃貸借契約書(写)が綴じ込まれている場合があります。

首都圏の裁判所では結構多いです。

これからも賃貸したい、という場合に参考になります。

でも、無い場合もありますので、要注意。


所有者(個人)の住民票は綴じ込まれています。

住民票に本籍の記載がある場合は見ておきましょう。

勿論、買受人は、落札後、所有者の住民票を取ることはできると思います。

ただ、本籍まで記載されている住民票を取得するのは、

自治体によっては?かも知れません。


空家物件の場合、

所有者の「本籍」が分りますと、

行方不明の所有者を探す手掛かりがつかめる場合があります。

所有者宛の手紙を本籍に出したら、その後、連絡がとれた事が数回あります。

とにかく、手紙を出したり、行ってみたり、

ダメ元と思ってやってみるのも一法です。

近隣の聞込みで、所有者の色んな情報が得られる事もあります。


ただ、人探しはあくまで素人の域。

プロにはかないません。


今は昔、東京渋谷です。

金貸しからまとまったお金を借りたまま、姿を消した男がいました。

金貸しは、必死に探すも全く手掛かりすらつかめません。

仕方なくプロの興信所に依頼して7日目。

興信所は、彼が大阪のドヤ街に潜んでいる事をつきとめてきました。

凄い!!!






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民事執行の事件記録を閲覧しよう―ー(買受人の立場でー1)

事件記録には、

三点セットでは見られない資料が綴じ込まれています。

買受人としましては、一応、チェックしておいたほうが良いですね。


空家の場合。

所有者の転居先が分るかもしれない資料が綴じこまれている事があります。

債権者からの「上申書」というスタイルで、

債権者が債務者の居所や勤務先を調べて、

その内容が記載されている事があります。


「郵便送達報告書」はまず綴じ込まれています。、

これは、債務者(所有者)が、

裁判所からの郵便物(不動産競売開始決定)をどこで受け取ったかの、

郵便局作成の資料です。




そっくり家財をおいたままの空家の場合、

所有者の行方が分からず、

強制執行で引渡を求めますと、費用と時間が馬鹿になりません。

私は、とにかく、まず所有者を探します。

所有者を見つけて話合で解決できれば、

費用と時間のコストダウンを図れるかも知れません。

事件記録は、所有者探しで、結構な手掛かりとなる場合があります。


一部業者の、

空家の残置物は勝手に処分するよ、という話を聞いても、

一般の方は絶対にしないほうが良いでしょう。

滅多にありませんが、

旧所有者からの損害賠償請求なんて起こされては面倒です。

へんな連中から、

「俺の大切なものを勝手に処分して、どうしてくれる!」

こんなトラブルは嫌ですね。


知合いで、勝手に処分している業者がいます。

彼は、後日の為、建物内外の写真をしっかり撮っておきます。

何度か、文句をつけられました。

結局、お金で決着。

額は¥10万位で済んじゃう、との事でした。

これは業者だからできることです。

また、偶々、それで済んだから良いようなものの・・・・。


競売申立され、差押登記後、所有者が破産した場合、

三点セットに記載されていない時があります。

この場合は、明渡の交渉相手が違ってきます。


私の経験です。

残置物を放置した空工場が競売、お客様が落札。

お客様曰く、

無人の工場だし、マッ、勝手に処理してしまおうよ。


私、


それはまずいですよ。

それに、ちょっと待って下さい。

一応、事件記録を見てみましょう。


事件記録を閲覧。

所有者の法人は、差押登記後、破産。

破産管財人(弁護士)がいました。

三点セットには一切記載されていませんでしたが、

明渡交渉の相手が分かりました。

明渡がされなければ、

管財人相手に、引渡命令の申立を行えます。







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民事執行の事件記録を閲覧しよう―ー

以前、

民事執行の事件記録を閲覧しよう―ー

で、「民事執行の事件記録」(以下単に「事件記録」と言います。)を閲覧する場合に準備する書類等についてお話させていただきました。

「事件記録」って、一体なに?

三点セットが「事件記録」って言うんじゃあないの?

こんなふうに思っている方もいるようです

もうちょっと、ぶあつい資料の束です。

三点セットを含む、その競売事件の一連の手続き等の関係書類が綴じ込まれている記録を「事件記録」といいます。

三点セットにあらわれない事実が分ったりします。


「事件記録」の外形を目にする事ができるのは、開札期日です。

執行官が、

入札書を事件(物件)毎に分けて、分厚く綴じられた一冊の書類に挟み込んでいます。

あの分厚い書類が「事件記録」です。


事件記録の中身は、入札者なら誰でも見ることができます。

ただ、何時でもみられる、というわけではありません。

開札期日の翌日から売却許可決定が確定するまでの間、

或いは、

売却許可決定の日から確定までの期間

この相違は、裁判所の都合です。

閲覧する場合は、事前に確認してください。


利害関係人と閲覧可能時期につきましては、

東京地裁民事執行センターの

「執行事件記録の閲覧謄写申請に際してのご注意」

が参考になります。


入札者が事件記録を閲覧する場合の効果は、

例えば入札価額が2番手の入札者の場合、

万に一つですが、

仮に、最高価買受申出人(開札期日のトップ当選者)の入札書記載事項や保証金の提出方法でミスがあったりした場合、

異議申立や執行抗告でそのミスを指摘、

あわよくば主張が通り、自分が最高価買受申出人になれるかも・・・。


どんな場合かといいますと、

開札期日の開札風景から推測、なんて方法も。


執行官が、入札者・入札価額等読み上げる段階で、

執行官・書記官が、

重ねられた入札書の一番上や次をめくって見ながらヒソヒソ話合ったり、

或いは、専門書をめくったりして、

スムーズに最高価買受申出人の読み上げをせず、

暫くしてやっと読み上げたような時、

ひょッとしたら、

最高価買受申出人の入札書記載事項や保証金提出方法に問題が発生したかも、と疑ってみるのも良いかも、です。

でも、こんな例は、1000件に1件もあるかどうか、の低い確率ですけれども。


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家財がそっくり残置されている空家?の対処の一例


今年初めに処理した一戸建のお話です。

三点セットによれば、家財をソックリ残して、所有者は1年以上前に転居しています。


落札後、裁判所で、「事件記録」を閲覧。

(「事件記録」の閲覧等は、利害関係人に限定されます。
事件記録につきましての詳細は、ここ(※)をご覧下さい。)

チェックしたのは、陳述書郵便配達報告書です。

これで、今回の空家の解決の手掛りをつかもうと思っています。

差押登記の時期から入札期間までの期間は、標準です。

所有者が行方不明、という事はないだろう、という感触はもっていました。


陳述書とは、執行官が所有者に対して、不動産の占有状況について問い合わせた質問書です。

回答は、丁寧に書かれていました。

記載された提出日は、提出期限の数日前です。

所有者はキチッとした常識人のようです。

話せば分る人物でしょう。

氏名欄の下に携帯の番号が書いてありました。


よし、連絡先は分った。

ただ、携帯は、一度連絡できても、2度目は拒否されかねません。

携帯に電話する時期は慎重にしよう。

これが分っただけでも、事件記録を閲覧した甲斐がありました。

現況調査報告書には記載されない事です。
(記憶違いでなければ、陳述書は、三点セットに綴じ込まれている事もあったような気がしています。)



郵便送達報告書は、裁判所が所有者に送った重要書類(競売開始決定正本)の受取状況が記載されています。

書類は、郵便局窓口にて受領していました。

こちらからの手紙も、受取る可能性はあるようです。

転居先は分りませんでした。


翌日、現地に行きました。

人の気配はありません。

門扉が開いています。

入りました。

門扉の脇の郵便受けに郵便物が数通投函されていました。

所有者と家族あてです。


変だな、本当に転居していれば、郵便受けはDMやチラシで溢れているはず。

どうも郵便物は取りに来ているようです。


庭は草ぼうぼう。

盆栽は転がったままです。


近隣の聞き込みでは、1年以上前から所有者家族の姿は全く見ていない、という事です。

ただ、時々、深夜に2階の窓のカーテンがボーと明るいことがあるので、誰かがいるかも、という話です。


念のため、電気メーターを探しました。

建物の裏にありました。

メーターは、取外されておらず、ゆっくりと回っています。

誰かが出入りしいているのは間違いありません。

郵便ポストの状態から、恐らく所有者、という気がします。


翌日、市役所で、所有者一家の住民票を申請しました。

登記簿謄本・売却許可決定の写し・三点セットの一部を添付しました。

関係を担当者に説明。

家族全員を申請したのですが、所有者だけしか取れません。

それも、本籍などは不記載のものです。

所有者は住民票を動かしていませんでした。


翌日、切手を貼らない手紙を直接郵便受けに入れました。


数日後、現地に行きました。

郵便受けに手紙はありませんでした。



連絡がくるかな、とりあえず待とう。

1週間ほど待ちました。

連絡はありません。

再度手紙を出しました。

手紙の文面は、微妙に変えています。

やはり、連絡はありません。


まさか、手紙を取りに来るのを張り込む訳にもいきません。

どうやら、私の分析は甘かったようです。

仕方がない、強制執行も視野にいれるか。


残代金納付手続きが終わりました。

引渡命令の申立をしました。


3度目の手紙を出しました。

法的には不法占有者、という文言をいれています。

10日ほど待ちましたが、連絡はありません。

恐らく、引渡命令は受領しているはず。

裁判所に確認しましたら、受領済です。

いよいよ携帯電話に連絡をいれるタイミングかな。

お昼時、電話しました。

繋がりました。

面談の約束をとりました。


2度目の面談から1週間後、家財一切が完全に搬出されました。

所有者は、諸設備の仕様書と鍵をこちらに渡してくれました。

廃棄書兼放棄依頼書には、しっかりサインを貰いました。

勿論、立退料は払いました。


代金納付手続きから約1ケ月経過していました。

強制執行ですと、2ケ月はかかってしまいます。

費用も結構かかります。

これが最善かな、と自分を納得させて、一件落着です。



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物件明細書の見方



◎みぃ 様のご質問

3点セット、何度か見直しておりましたが。知識不足で理解出来ない部分がありますので、良かったら教えて頂けないでしょうか?

売却によって成立する法定地上権は なし です。

買受人が負担する他人の権利も なし です。

その他買受人が参考となる事項は

本件は建物だけのためにその敷地(家族名義)につき使用借権が存する。買受人は敷地利用権の設定を要する


以上の事の記載があります。


競売の価格を算出する所に市場修正率で0.6とあります。建物だけの単独売却のためとあります。

お忙しいとは思いますが、宜しくお願い致します。


◎管理人の回答です。

まず、物件明細書の見方のご質問です。

>売却によって成立する法定地上権は なし です。

ここに、一定の文言が記載される事例は、そう多くはありません。

専門の業者さん以外は、この欄は「なし」と記載されている物件を選択しておけば無難です。

法定地上権とは、競売物件独特の用語です。
競売により、同一所有者だった土地・建物の所有者が別人となった場合、建物を保護する為に、一定の条件のもと、その建物の敷地利用権としての地上権が発生する、と法で定めており、これを法定地上権といっています。

>買受人が負担する他人の権利も なし です。

所有者が占有している場合は「なし」です。
マイホームを探されている方などは、この欄が「なし」の物件を選んでおけば良いでしょう。

「なし」は、買受人が負担しなければいけない他人の権利がない場合です。


ここに記載されるのは、主に法で保護された賃貸借です。
買受人(落札者)は、ここに賃借権が記載されていれば、その賃貸借契約は引き継がなければいけません。
収益用物件をさがしている場合は、良いと思います。

>その他買受人が参考となる事項は
本件は建物だけのためにその敷地(家族名義)につき使用借権が存する。
買受人は敷地利用権の設定を要する。


この欄は、買受希望者に注意を促す事項が記載されます。

この建物の敷地利用権は、使用貸借ということです。
落札しても、建物に敷地利用権はありません。
敷地が利用できるよう、敷地所有者と話し合う必要があります。

話合の成行によっては、
敷地所有者から、
建物を取り壊して土地を返せ、
と裁判を起こされれば、敗訴になる可能性大です。
と注意しています。

評価書についての内容です。

>競売の価格を算出する所に市場修正率で0.6とあります。建物だけの単独売却のためとあります。

この場合、敷地利用権のない建物だけが売却対象であり、そのリスクを考慮して、通常の価格の6割が相当、と評価人が判断した、ということです。

以上、回答いたしました。

内容は、実務家が頭にうかんだ事をお話させて頂いたものです。

正式には専門書で調べるなりされてください。



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入札前の謄本(全部事項証明書)チェックは必要か?



◎hiroshi様のご相談

お世話になります。

教えてください。

入札期間中に登記簿事項の内容が変更されることはないでしょうか?(競売妨害になるような)

入札前(保証金振込前)に一般の不動産取引のように登記事項を再度確認の必要があるのでしょうか?


◎管理人の回答です。

ご質問、ありがとうございます。

>入札期間中に登記簿事項の内容が変更されることはないでしょうか?(競売妨害になるような)

滅多にありませんが、絶対にない、と断言はできません。

>入札前(保証金振込前)に一般の不動産取引のように登記事項を再度確認の必要があるのでしょうか?

これは、そうすべきでしょう。

執行妨害の有無のチェックもさることながら、登記事項に目を通しておく事は必要と思っております。

私は必ずチチェックしています。

所有者の性格など想像して、明渡交渉の参考にしています。

因みに、差押登記がついてから、何らかの登記がされている場合、その登記は法的な対抗力はありません。

抹消されます。

ただ、そういう事を行う相手と認識して、明渡手続きは、強制執行で処理されるのが良いと思います。




評価書・・私が特に見るところ。


評価書は、おおよそ以下の流れで構成されています。
(裁判所によっては、若干相違あり)


。。。。。。

1、評価額

2、評価条件

3、目的物件

4、目的物件の位置、環境等

5、評価額算出の過程

6、参考価格資料

7、付属資料の表示

。。。。。。

このうち、私が特にチェックするのは、


4、目的物件の位置、環境等


これは、更に項目が分れます。

一戸建の場合、

1 対象土地の概況及び利用状況等

2 建物の概況及び利用状況


マンションの場合

1 敷地の概況、利用状況等

2 建物の概況

(1)一棟の建物の概要

(2)専有部分の概要

いろんな項目が並び、それぞれ説明があります。

最後の項目が


「特記事項」


というタイトルです。

ここは、評価人(=不動産鑑定士)が、入札希望者に対して、

予め知らせておいたほうが良いと思った事実を記載しています。

主に、物件の瑕疵、

調査しても不明な点,

これは知っておいたほうが良い、と評価人が判断した事項

などが記載されています。


ここは、例え簡単な短い文章でも、見逃さないよう注意します。


業者以外の方は、ここの記載事項につきましては、

あまり気にとめない方が結構おられるようです。

チョットお待ち下さい。

高価なお買物です。

専門家に聞くなり、

役所等の部署で説明を受けておくとよいです。

ご質問・・専有部分が共有持分のマンションの競売



◎spirits_tm様のご相談


所有権共有名義のマンションについてご教授下さい。

夫5分の4、妻5分の1の所有持分で、融資は全額夫名義で借りており、その担保権者からの申立による競売です。

妻名義では融資は受けておりません。

その場合、買受人は妻名義の所有権がある為に、物件を使用・処分等が出来ず、所有権持分の買取請求などの段階を踏んでからしか自由に出来ないものでしょうか?

以前も似た質問もありましたら申し訳ございませんが、宜しくお願い致します。


◎管理人の回答です。


夫の持分だけの競売なのでしょうか。

物件目録を見て下さい。

夫の持分と妻の持分とが、記載されていると思います。

そうであれば、心配はいりません。


マンションの専有部分、或いは一戸建ての建物とその敷地などが共有名義の場合、物件目録に記載された各持分を合計して「1」になれば、特に問題はありません。



◎ご質問ーー「売却外物件」について




◎桃多郎様のご相談


ご回答いただきありがとうございました。
(出張で家を空けていたため遅くなりすみません)

今日確認してきましたが、今回の物件も裁判所の3点セットにかなり読み込まれた跡があったので、競争率が高そうです。

様子を見るためにいつも入札開始日に3点セットの確認をしてしまいます、臆病者です^^;

bitの検索時に一覧の種別のところで、オレンジの文字で「売却外物件」とありますが、ここでもある程度判断できるでしょうか?

だいたいが持分の問題のような気がします。



◎管理人の回答です。


[売却外物件]

という文字があれば、要注意です。

大抵は、競売にかかっている土地の上に、

競売にかかっていない建物がある場合に、

このような、

[売却外物件]

という文言が記載されています。


折角落札した土地に他人の家が建っているのです。

これ、問題です。


物件明細書で、

[売却外物件]

の説明がされています。


[売却外物件]の建物が敷地を利用する法的根拠と、

建物所有者の意向を確認すべきと思います。


業者以外は手を出さないほうが良い・・かも知れません。


ご質問・・持分について



◎桃多郎様のご相談


先日はご丁寧に回答いただき、ありがとうございました。

お蔭様で記念すべき第一回目の入札を無事終えることができました。

結果は惨敗でしたが、いい経験になりました。


今回は持分の見方で質問いたします。

様々な3点セットを見ていると、物件目録で約半数くらいの物件で共有者の持分があることが記載されています。

物件明細書の5で特に持分について記載されていない場合は、その物件全体が競売に掛かっていると判断してもよろしいのでしょうか?


以前に見た物件の中には、買受けても利用できない可能性があるというような特記があったように記憶しています。

色々見ている限りでは、最後の価格の計算の所で持分割合が1になってれば問題ないと勝手に思っていますが、それであっているのでしょうか?

持分の判断方法(見方)を教えてください。

基本中の基本だと思いますが、いつまでも持分という文字を避けたくないので、よろしくお願いいたします。



◎管理人の回答です


落札できず残念ですね。

懲りずに頑張って下さい。


「物件目録」に記載されているのが、売却対象です。

一戸建なら建物とその敷地、マンションなら専有部分について、

複数の所有名義人がおり、

それぞれ持分が記載されている場合、

持分を合計して、その和が「1」であれば、問題はないでしょう。

共有名義人の間柄は、夫婦、親子、兄弟などが多いです。


私道、ボミ置場、マンションの敷地や共有部分の持分は、

普通は、その状態で問題はないでしょう。





ご質問・・引渡命令について




◎初心者様のご相談


物件を入札しようと三点セットを見ていたら物件明細書に

4物件の占有状況、Aが占有している。同人の占有権原は使用借権と認められる

と書いてあるんですがこの場合引渡命令は出してもらえるんですか?



◎管理人の回答です。


物件明細書の

{3 買受人が負担することとなる他人の権利 }欄が「なし」となっており、

{4 物件の占有状況に関する特記事項 }に記載されている占有者は、

基本的には、引渡命令が出ると思って良いです。


ご質問の占有者の占有権原は「使用貸借」です。

使用貸借とは、賃料が只の貸借です。

引渡命令は出ると思って下さい。


使用貸借での占有者は、所有者の配偶者、親子、兄弟など、

或いは、

所有者が法人の場合は、その役員など、

の場合が多いです。





ご質問・・競売で落札された店舗の賃借人の立場




◎ご相談内容

店舗が地主様の対銀行債務不履行によって競売にかかり、新たな不動産会社J様によって落札されました。

J様は将来的に隣接地との合体売却を目論んでの購入だったようです。

当店の賃借権は、建物の抵当権設定前の賃貸契約で「買受人に対抗できる」となっていますが、実際に売却の際は金額によっては立ち退いて、別の場所で商売をしてもよいと思っています。

現在、新たな賃貸契約を交渉中で、敷金と10月までの原契約の継承は了承してもらいましたが、高い賃料と安い立退き料(今のうちに決めておきたいようです)に納得できない場合は最終的には当店にどんな権利があってどんな方法があるのでしょうか。


◎管理人の回答です。


物件明細書の「3 買受人が負担することとなる他人の権利」欄において、
賃借権として、あなた様と前所有者との賃貸契約の内容が記載されており、
「対抗できる」、という文言があれば、
落札者(買受人)は、原契約の貸主の地位を承継する、という事です。

賃借人からみれば、原契約で、大家さんが代わっただけ、という事です。

契約更新時、買受人が、契約を更新しない、と主張しても、基本的には、認められません。

それが、「対抗できる。」という意味です。

勿論、落札者が新たな契約の申出をするのは自由ですし、賃借人がその申出に応じる、応じないも自由です。


現在の交渉が不成立ならば、原契約内容を主張して、従来の賃料を供託して対抗する、という方法が考えられます。

できれば、早い段階で、弁護士に相談しておくのが良いと思います。

そうすれば、買受人もあまり無理な要求はしないのでは、と思いますが・・。


◎窪田 徹郎氏の回答です。

それは「現在、新たな賃貸契約を交渉中で・・・」と云う点に問題があるのではないでしようか。

即ち、どんな内容の契約であっても旧契約は破棄しますので、新契約に拘束されます。


旧契約を維持していた方が好条件ならば、わざわざ好条件を破棄してまで新契約の必要はないと思います。

もっとも、立ち退き料とのかねあいですが。







岡山の競売物件で起こった殺人事件について。



既にご存知の方も多いと思います。


岡山県美作市で、競売物件で事件が起きました。

数十年に一度位の確率で起こっているかなあ、というのが、私の印象です。

買受人から明渡交渉を依頼された業者が、4月21日、債務者に殺害されたのです。

業者は、昨年秋ごろから明渡交渉を開始していました。

何度も債務者宅に足を運んだようです。


この記事を掲載された新聞を読み、首を傾げた業者は多いと思います。


どうして、引渡命令を利用しなかったのだろうか。

そうすれば、とっくに処理ができているのに。

確かに、占有者の排除だけでしたら、そうでしょう。


被害者の業者さんは61歳。

何事にも、幅広く考えられる、或いは考えてしまう年齢です。

強制執行で処理することは、

広い意味での買受人に対する弊害を考え、

あくまで任意交渉を選択、だったのかもしれません。

結果を見て、あーだこーだとは言えますが、あくまで結果論。

当事者にしか分らない部分があったはずです。



こういう事態を100%回避する方法はないと思います。

できるだけ可能性を低める手段として、


現況調査報告書を良く見る、

謄本チェックを必ず行う、

現地調査を徹底する




等々、事前調査をしっかり行い、

債務者の人間性(常識的かどうか)を出来るだけ把握する他ないのでは、

と思わざるを得ません。








ご質問・・・短期賃借権について



◎なかじょう様のご相談  

短期賃借権について教えてもらえますか?
この不動産を落札した場合には、不動産引渡し命令を使うことが出来ますか?

買受人が負担する権利

期限定めなし
上記賃借権は、抵当権設定後の賃借権です

との記載があります。

この賃借権は、平成4年に設定された。
当初の期間は平成4年10月6日から平成7年10月5日までの3年間。
短期賃借権。
その後、法定更新されてきている。
家賃は1月15万円。敷金は、500000円と記載されている。
この賃借人は、初めの1年のみ家賃を払いその後は家賃を払っていない。
所有者は、賃貸借契約の解除の意思表示をしていない。
買受人は、いつでも解約の意思表示ができると記載されています。
この場合、買受人は、解約の意思表示をして、もし相手が任意に出て行かない場合には、正式な裁判を起こす必要がありますか?

。。。。。。

◎管理人の回答です。

物件明細書の
「3 買受人が負担することとなる他人の権利」欄に記載されている占有者に対しては、
基本的には、引渡命令の相手方とはなりません。
引渡命令がでませんので、つかう事ができません。

買受人が解約の意思表示をしましても、占有者が任意に退去しなければ、裁判を起こす必要があります。

賃借人がどのような類なのか、調べられる範囲で調べては如何でしょうか。

。。。。。。

>◎窪田 徹郎氏の回答です。


平成4年ですから、旧法で進めますので、賃借権を負担しています。

従って、引渡命令の対象ではないです。

明渡は、期限を決めて(2〜3ヶ月でも可)解除します。

その後は明け渡すよう内容証明郵便で通知します。

その日が経過すれば明渡訴訟し、その債務名義で強制執行します。

なお、競売で買った場合、その競売が抵当権実行て゜、かつ、賃借権が抵当権設定後ならば、契約解除の理由が「競売で取得」が正当理由となります。







登記簿謄本(全部事項証明書)を見ての雑感5



暮れも押し詰まってきました。

私が主催する会員制システムで、三点セットの精査を、今年は約150件近くやらせていただきました。



登記簿謄本は、以前は三点セットに綴じ込まれていました。

外されてから、大分経ちます。

どうして外したのか、その意図が分かりません。

三点セットチェックの際、謄本は必ず取り寄せ、内容を確認します。

これは、必要な作業、と認識しています。

謄本は、物件の身上書のようなもの、と思っています。

競売業界に入って、最初に叩き込まれたのが謄本の見方でした。

その頃の謄本、グチャグチャです。

甲区も乙区もにぎやかなのが多かった。

利害関係人の行列です。



登記簿を確認して、入札を見合わせるよう、コンサルさせて頂く時があります。

今年は2件、都内の物件です。

共に、根抵当権仮登記がありました。

根抵当権仮登記は、町の金融業者が設定しているケースが多いです。

普通は、特に気にしません。

ただ、仮登記の権利者名を見て、なにか引っかかりました。

ネットで、権利者名を検索してみました。

普通の感覚では、絶対に係わりたくない類のそれでした。



そういえば、こんなケースもありました。

会員様が、落札した後で、明渡の相談依頼がありました。

明渡のご相談は、原則、入札前に三点セットを精査した物件限定でコンサルさせて頂いております。

そうは言っても、むげに断ることはできません。

既に、若干、独自で交渉をしていました。

その経過が、メールに書かれていました。

交渉過程での占有者(所有者)の応対に、なにか違和感を感じました。

ネットで名前を検索してみました。

占有者は、以前、警察に逮捕され、新聞紙上にも登場した人物でした。



最近、入札前に謄本を見て、感じることがあります。

シンプルな内容の謄本が多いです。

債権者は、住宅ローンを組んだ金融機関のみ。

なんで競売になるんだろう、ほかに方法はなかったのかな?

三昔前には、とても考えられない現象です。



そんなことを感じながら、来年を迎える為、いろんな作業が、妻から命令されています。

換気扇、窓ガラス、風呂場、神棚・仏壇の掃除。

妻には絶対逆えません。

ハイハイ、やらせていただきます。

掃除って、結局自分の気持ちを磨いているようです。

前期高齢者、頑張ります!!




三点セットのどこが大切??5



今日のポイント・・収益用物件の賃借人の立場と、買受人の敷金に対する対応の一つの考え方


物件明細書の「3 買受人が負担することとなる他人の権利」欄が「なし」という記載で、

次の「4 物件の占有状況に関する特記事項 」で、次のような文言が記載されている場合の、私がコンサルする現実的な対応についてお話させて頂きます。


普通の賃借人とします。


どれも、「○○が占有している。」

という文言の後に続く文言です。

「同人の占有(又は賃借権)は(仮)差押えに後れる。」

「同人の占有(又は賃借権)は滞納処分による差押えに後れる。」

「同人の賃借権は抵当権に後れる。但し、代金納付から6ケ月明渡が猶予される。」

「同人の賃借権は差押(仮差押え、滞納処分による差押)後に期間が経過している。」


このような文言がありますと、落札者が代金納付手続きを終了し、その物件の所有者となった時点で、賃借人の立場は天国と地獄位に変わってしまいます。

賃借人が旧所有者と交わした賃貸借契約は、新所有者(買受人)には全く通用しないのです。

新所有者の前では、従来の賃貸借契約書は消滅してしまい、無効、なのです。

賃借人は、立場が、合法的賃借人から、なんと不法占有者になってしまいます。

敷金をいくら預けたんだよ、と契約書片手に新所有者に詰め寄っても、法律は守ってくれません。

それどころか、居座ろうとしても、(表現が悪いのですが)強制執行で叩き出されてしまう運命にあります。

買受人に対しては、契約自体が無いのですから。



そこで、買受人の対応です。

大抵、収益用物件を取得するのは当然、家賃が目当てです。

できれば、今の賃借人に引続き借りて貰いたいです。

いったん退去されますと、まずリフォーム、並行して、入居者の募集。

結構経費がかかってしまいます。


買受人の中には、法律の判断を優先して、

現在の賃借人と契約をする時、新たに敷金を要求する方がいます。

これ、必ずもめます。

あたり前です。

賃借人は、何の悪さもしていません。

青天の霹靂の被害者です。

そうして、賃借人は、面白くない、と退去するケースがあります。

今、敷金なし、なんて物件も結構あります。

冗談じゃあない、のです。


私が収益用物件取得を目的とした依頼者にする基本的コンサルは、敷金を負担したほうが良いです、というアドバイスです。

但し、1年以上は借りてください、などという条件をつけたら如何ですか、と。

せいぜい敷金は多くても賃料の2ケ月分です。

退去されて入らなくなった賃料のマイナス分と、新たに募集するのに支出する金額の合計額のほうが敷金よりはるかに上回っているはずです。

まあ、例外的な場合もあるでしょうが・・。



商業ビルの場合は別です。

なんといっても、保証金の額が違います。

その辺の判断は、専門業者と相談されてください。





三点セットのどこが大切 ? 5



今日のポイント・・収益用物件の注意

物件明細書の「3 買受人が負担することとなる他人の権利」の欄に「賃借権」として、概要が記載されている場合があります。

その場合、買受人(=落札者)は、そこに記載された賃貸借契約を引き継がなければいけません。

従来の貸主の立場を、買受人が引き継ぐ、つまり、買受人が貸主の立場になります。

そうして、従来の賃貸契約は続行しなければいけません。

敷金についても、買受人は、借主に対して、返還義務を負います。

預かってもいない敷金を返還するなんて不合理だ、と思う方も多いはずです。

裁判所もそれは承知しています。

評価書をみれば分りますが、売却基準価額算出の過程で、買受人が負担する敷金分を控除しています。


問題は、
「3 買受人が負担することとなる他人の権利」が「なし」となっている場合の賃借人に対する、収益用を目的に購入した買受人の対応です。

法律を前面に押し出す対応によっては、結果的に損をするかも知れません.

その辺は次回お話させて頂きます。。



三点セットのどこが大切?5




今日のポイント・・物件明細書記載文言のうっかり見落とし要注意


物件明細書の最後の欄に

「5 その他買受けの参考となる事項」があります。

ここに記載される文言は、とても短いので、うっかりしますと、見過ごしてしまう事があります。

でも、大切な文言です。

中には、ギュッと絞ったトラブルの塊のような文言もあります。

慣れない方は、勝手に判断せず、専門家に確認されてから、入札の準備に入ったほうが良いでしょう。


良くみられるのは、マンションで、「滞納管理費あり」という文言です。

初めて競売物件に接する人には、この文言を読んで、単に「管理費の滞納がある。」という認識しか浮かばないでしょう。

この滞納分は、結局は落札した人が払うようになります。


借地権の物件で、

地代代払いの許可あり」という文言が記載されている事があります。

ちょっと勉強された方は、この文言で安心されるかも知れません。

この文言には、結構深い意味が隠されています。

以下、この文言の意味をお話します。

。。。。。。。。


借地の建物が競売になりました。

建物所有者は、地代の支払をせず、大分たまっています。

このまま、地代の不払いが続けば、地主が借地権の解除をするかも知れません。

そうしますと、物件の担保価値は大幅に減少、債権回収が難しくなります。

競売を申し立てた金融機関等の債権者は、そのような事態を避けるため、建物所有者にかわって、地代を代払いする許可を裁判所からもらって、代払いします。



ここで、安心しないでください。



まず、債権者が、きっちり地代を払い続けているかどうかは分りません。

数ケ月分だけ払って、あとは未払い、なんてこともありました。


次、地主が地代を受領するかどうか、分りません。

受領拒否しているかも知れません。
(その場合、債権者は供託するでしょう。)

スムーズに、借地権が買受人に承継されるかどうか、?です。

場合によっては、裁判になるかも知れません。


この位の状態が「地代代払いの許可あり」の背景に考えられます。

。。。。。。。。


ここに記載される文言は、必ず、チェックされて下さい。

ただ、困ることがあります。

裁判所によって、同じ現象なのに、記載されたりされなかったり、ということがあります。

私の知る限り、東京地裁は丁寧に記載されている印象があります。

競売件数も多く、それだけトラブル件数も多いから、かも知れません。

結構大雑把だなあ、という裁判所支部も時折見かけます。

しっかり、三点セットを精査することが大切です。





三点セットのどこが大切?..5



今日のポイント・・マイホームを探す方は、主に三点セットのどこを見ればいいのか?



裁判所は、競売物件購入希望者のために、独自に物件調査をしています。

調査結果をまとめた資料を、「三点セット」とよんでいます。

一定期間、誰でも閲覧できます。

ほとんどの裁判所は、インターネットでも見る事ができます。



三点セットは、

「物件明細書」

「現況調査報告書」

「評価書」

の3部作で構成されています。


いろんな観点で、見るところが違ってきます。

マイホームを探す方は、自分が使用する目的です。

買ったら、賃借人がいてすぐ使用できない、では困ります。

その判断材料としては、

「物件明細書」というタイトルの資料を見てみましょう。

物件明細書には、1〜5までの欄があります。

「3 買受人が負担することとなる他人の権利」という欄があります。

まず、ここが「なし」と記載されている物件を選びましょう。

さらに、

「4 物件の占有状況に関する特記事項」欄で、

「本件所有者が占有している。」と記載されている物件を選びます。

所有者」のところは、「共有者」或いは「債務者」という」文言でも同じです。

理由は、買受人の、立ち退いてくれ、という要求に占有している人が、居座れないからです。

買受人が新所有者となりますと、立ち退かない相手に対して、即、強制執行で立ち退かせる、という方法が認められています。

ただ、強制執行は、時間とお金がかかります。

できれば、話合で引っ越ししてもらいたいものです。






持分の売買には気をつけよう。5





今日のポイント・・買受可能価額が安いから、と言って、すぐ飛びつかない事。


一般の方からのご質問は、買受可能価額のかなり安い物件についてが多いです。

安い物件の理由はいろいろです。

結構見落とされているのが、持分の売却です。

道路、マンションの敷地なら良いのですが、

一戸建とその敷地、マンションの専有部分などが持分では困ります。

例えば、夫婦で半分づつ持分があって、夫の持分だけ競売になっている時。

買っても使用できない場合がほとんど。

そして大半の方が嫌う、購入後のゴタゴタの発生です。

持分につきましては、

物件明細書の

「1 不動産の表示」

「5 その他買受けの参考となる事項」

に、記載しています。

でも、あまりの安さに気が動転していて、

「持分」という文字が目に入らないようです。

入った方でも、気にしないようです。

こういう方が結構おられます。

相談をして、指摘されて、目が覚めます。

でも、面白い共通点があります。

説明しますと、さッと現実に戻ります

悪酔い、二日酔いされる方がいないのです。


「不動産の表示」で、

建物とその敷地、マンションの専有部分で持分がありましたら、

足してみてください。

合計が「1」未満の場合は、パスしたほうが良いでしょう。


教訓集 櫚 ΑΧデ笋歪敢困忙呂泙辰督敢困暴わる 嫉駑祖敢5





不動産業界で、昔から言い伝えられた事は沢山あると思います。

競売業界で、私が学んだのが、以下の文言です。


1、競売は、調査に始まって調査に終わる。

2、更地、空家は慎重に調査しよう

3、債務者の言う事は信用しない。

4、競売は借地に始まり、借地に終わる。

5、競売は、物件を買うのではなく、事件を買うものだ。



今日は、{1、競売は、調査に始まって調査に終わる。}について、お話させて頂きます。


現在の裁判所の調査(所謂3点セット)程しっかりした調査機能が発揮できなかった頃の教訓です。

然し、現在でも充分に通じますね。


裁判所には、競売物件の資料が備えてあります。

通称「三点セット」と呼ばれ、


 ∧件明細書(書記官作成)
◆現況調査報告書(執行官作成)
、評価書(不動産鑑定士作成)


の三点をさします。


ネット上でも、殆どの裁判所の資料が見られます。

但し、ネット上では、個人名が隠され、アルファベットで表記されています。

入札する、と決まりましたら、裁判所に出向いて、個人名を確認しておいたほうが良いでしょう。



各資料につきましての詳細は、他で述べていますので、ここでは省きます。

これらの資料に対して、どのように対応していけばよいのか?

三点セットの作成は、入札期間の始る数ヶ月前に作成されています。

△慮酋慶敢妻鷙霆颪蓮∧件に誰が住んでいるかなどの調査結果を記載しています。

ただ、数ヶ月前の調査結果です。

現在までの数ヶ月間に、状況が変わっているかもしれません。

特に収益物件の場合、テナントが退去している場合もあります。

引続き賃貸契約をして即賃料を貰おう、として落札した処、

空家となっており、リフォームで、余分の出費がでた、という例は結構あります。


の、評価書は、主に役所関係で記載事項をチェックしましょう。

記載されている事項が誤り、という事はあまりありません。

記載されていない事柄をチェックしましょう。

これは、多少知識がありませんと、難しいかもしれません。

例えば、道路計画の有無、再建築の際の確認申請の附帯条件など、

最近は記載されていますが、まだまだ御用心。


,諒件明細書は、上記△鉢5擇啝温融駑租から判断して作成されます。

その物件に対する裁判所の最終判断と注意事項が記載されています。

注意事項につきましては、特に必ず確認して下さい。


収益用物件の場合で問題が多いのは、敷金保証金の額です。

「短期賃貸借の廃止」という民法の改正で事例は減ってきましたが、まだ、改正前の賃貸契約はあります。

物件明細書記載の敷金等は、裁判所が「適正」と判断した額です。

実際の授受された金額と違う場合があります。

争いのもととなるかもしれません。


「但し、買受人の代金納付より6ケ月の引渡猶予あり」


このような文言が記載されている場合、民法改正後の賃貸借契約です。

賃借人の敷金保証金について、買受人は、引き継ぐ義務はありません。


ただ、三点セットは裁判所が作成したのだから「正しい」とは思わないで下さい。

その点につきましては、物件明細書の注意書にも記載されています。


結構、三点セットを見ない方が多いです。

或は見ても、初めての単語や文言が多いので、理解できないから、読むのはや〜めた、

物件が良いので何とかしたい、と落札します。

その後、トラブルにあってから、慌てて三点セットをみてもなかなか良い解決方法は?????です。


私道が第三者名義とは知らず、私道の奥の物件を落札したら、私道部分を閉鎖されて通行できなくなった、という真剣なご相談もありました。

エンドユーザーの方は、入札前に、できれば専門家に相談されて下さい。

相談料は、保険と思ったら如何でしょうか?


購入後、どのようなトラブルの発生も、予定外の時間と費用がかかりますので困ります。

業者は、トラブル発生を折込済で、購入していますが、

「裁判、どんと来い」というエンドユーザーの方以外は、

トラブル含みの物件は避けたほうが良いと思います。」



調査によって、最新のより確実な情報把握を心掛けてください。

競売物件は、調査、調査、調査です。



他に、転売を目論む業者は、幾らで売れるか、という調査もあります。

これは、何十年やっても難しい作業です。

コンピューターとカンピューターとをフル回転しても、・・・、難題です。


諸経費と感想ぁ歇效聾付建物について5



競売物件購入にかかわる経費と感想を管理人なりにまとめました。

1、居住者を立ち退かせる費用。
2、マンション・・滞納管理費・積立金・駐車場料等一切
3、利回り目的のアパート、マンション、ビ ル等の場合
4、借地権付建物の場合
5、万一トラブル発生の場合の訴訟費用
6、あとは、通常の中古物件購入にかかる諸経費です。
7、競売物件は、想定外の費用が発生する場合があります。
8、雑費

大体、経費としてかかるのは、以上の項目です。

4、借地権付建物の場合

につきまして、お話させて頂きます。

今日は、前半です。

。。。。。。

借地権付建物が、一般市場に売物として出る場合、

普通は、土地所有者(=地主)は、建物所有者が建物を第三者に売却することを承諾しています。

その際の名義書換料は、事前に決めています。


競売物件の中に現れる借地権付建物は、

地主の承諾の有無に関係なく、売却に付されます。

買受人(=落札者)は、落札後、地主との交渉が残っています。

交渉とは、

◎ 、借地権を認めてもらうこと。

◎ 、名義書換料の額を決めること。

◎、その他諸条件を決めること。


競売の借地権付建物の価格は、名義書換料を暫定的に定めています。

三点セットの内、「評価書」という資料があります。

「評価書」は、

通常取引の「重要事項説明書」記載事項と物件の価格算出の過程等が記載されています。

その中で、名義書換料についての記載もあります。

ただ、この数値は絶対的な金額ではありません。

地主を拘束する金額ではありません。

落札後、評価書記載の書換料を提示しても。

地主が承諾するかどうかは分かりません。


事前に地主を訪問して、条件などを聞いておいたほうが良いでしょう。

「裁判所の決めた通りでいいよ。」

「管理会社に任せているので、そちらで聞いてくれ。」

「弁護士に一任しているから。」

「承諾は一切しない、帰れ帰れ。」

・・・・・・・

いろんなケースがあります。


訪問、或いは電話での会話で大切なポイントがあります。

地主の人間性を見ておくことです。

トラブルを好むか、どうか。

ただ、現在はたくさんの人が訪問等しています。

多少、営業センスも必要かも知れません。


登記簿謄本(全部事項証明書)の閲覧について




登記簿謄本(全部事項証明書)の閲覧について


最近、三点セットに登記簿謄本(全部事項証明書)を添付する裁判所が少なくなりました。

理由は不明です。

でも、私は、入札する物件の謄本は必ず見ます。

土地付建物の競売のとき、土地と建物の両方の謄本を見ておけば結構でしょう。

プロ、と呼ばれる人たちもそうしているのでしょうか。

私が競売業界に入った当時のプロたちは違いました。

建物の謄本を見てチェック、土地をあまり見ません。

初め、理由がわかりませんでした。

おそらく、費用を節約しているのだろう、と単純に思っていました。

暫くして理由がわかりました。



土地、建物の謄本の権利関係は殆ど同じ内容です。

首都圏の一戸建は、土地の大半が建物の敷地で、あとは車庫、庭があれば少々、というスタイルが殆どです。

事件屋と呼ばれる不逞の輩は、競売物件に悪戯をする場合、建物の謄本に細工をこらして、落札者(=買受人)から何らかの金銭を詐取しようと企む場合が多いです。

それで、まず、建物の謄本をチェックしていたのでした。

なにかおかしい、と感じたら、次に土地謄本をチェック、という順番でした。
(土地の面積が建物に比べて広く、空地の部分になにか細工を凝らせる場合は別ですが、)

但し、平成15年の民法395条の改正(平成16年施行・短期賃借権の廃止)で、大分、執行妨害は減っています。


謄本は、結構いろんなことを教えてくれます。

所有者の生き方や考え方、人間性なんかも、何となく想像されることがあります。

明渡が、話合で済むか、強制執行までいくか、なんかもなんとなく感じられたりします。

入札を考える方は、無駄と思っても、謄本は見ておくことをおすすめいたします。






「配当要求終期の公告」について5









4月から長期休眠(=冬眠=春眠)に入ります。

今ある在庫ネタを公開させていただきます。




「配当要求終期の公告」という言葉、エンドユーザーの方には、初めて聞く方が多いかもしれません。

このタイトルのついた冊子が裁判所で、誰でも閲覧できます。

これは、

「競売にしてください。」

と、銀行などが裁判所に申し込んだ物件の概要が記載されています。

ホヤホヤと、湯気のでている新しい競売情報です。

毎月1回まとめての公告、数日に1回の公告など、裁判所により色々です。

青いビニールのファイルで、背表紙に

「配当要求終期の公告綴り」というようなタイトルがついています。

競売の手続きは、債権者が裁判所に「競売の申立」をするところから始ります。

そうしますと、裁判所は、数日で、申立てられた物件に「差押登記」をします。

そして、それらの物件目録を公告します。

これが「配当要求終期の公告」です。



閲覧場所は、競売物件の閲覧場所に据え置かれている場合が多いようです。

閲覧室に係員がいれば、「配当要求終期の公告」は、どれですか、と聞いて下さい。

ただ、全く不動産の知識のない方は、見てもチンプンカンプンでしょう。

これは、業者が所有者に任意売却を勧めるために利用されています。

(本来は、その競売事件の謄本に表れない債権者に、競売を知らせる為の手段としての公告です。)

まず、業者は、物件の謄本を取ります。

所有者の住所、氏名が判明します。

債権関係が分ります。

夜討ち朝駆けで、所有者を訪問して、任意売却を勧めます。

でも、私の経験では、確率が非常に低かったです。

(これは、私の営業センスの無さも大きな原因でしょう。)

所有者が承諾しても、債権者が応じない場合も結構あります。

その時、思いました。

将来、これをビジネスとする業者が現れるはず、

でも、専業としたら、

相当余裕がないと、もたないだろうなあ。


ただ、こんな物件が競売に出るかもしれない、

という予想には役立ちますよ。





その気になれば、代行費用の大幅節約ができるかも。
会員制について(短期間に知識吸収)


姉妹編HP




「不法占有」と法改正の感想等5






他人の不動産を使用している形態は、大まかですが、次の3つに区分されます。


1、 賃貸借

2、 使用貸借

3、 不法占有


。。。。。。


今日は、「不法占有」についてお話させて頂きます。


競売物件の「不法占有」とは、

買受人に対して、

何の権原もないのに、勝手に他人の不動産を占有することです。

最近、少なくなっていますが、まだ若干みられます。


◎、建物について。


神奈川県内でいえば、X支部管轄の物件に偶にあります。

三点セットで空家と認定されているのに、

暴力団が占有している。

強制執行が出来るとはいえ、

経験上、精神的には物凄く悪いです。


。。。。。。


以前、驚いたことがありました。

関東近県のある小さな裁判所(支部)執行官室に、

強制執行の申立書記載の件で電話しました。

女子事務員、ごく普通に

「相手方(=占有者のこと)は、債務者ですか、ヤクザですか。」

え〜〜〜ッ、何て地域だろう・・あ然・・。


。。。。。。


空家に「占有している」という貼紙をして、

素人の落札者から何がしかの金銭をたかるスタイルが、

一時期、全国に蔓延しました。

最近は見なくなりました。

ひょっとしたら、逮捕されたか、

身の危険(=逮捕)を感じて姿を消したのかもしれません。


。。。。。。


平成16年4月1日から、改正民法395条が適用になりました。

競売物件の賃借人が、一定の条件下において、

不法占有者と同視される法的立場に置かれます。

債権回収・執行妨害を図る悪質占有者とは、はっきり区分される、

全くの善意の賃借人が、

買受人が代金納付手続きを終えた瞬間、

一転して、不法占有者の仲間入りです。

預託した敷金・保証金は、新しい所有者(買受人)には、請求できません。

これは、お気の毒、としか言いようがありません。

これの関連記事は、このブログのここ()でお話しています。


。。。。。。


ただ、競売物件を買受ける側の立場としては、

至極当然の改正、というのが実感です。

法の盲点をついた、悪質極まりない輩の跋扈は目にあまりました。

一般人が多数参加するようになった競売市場で、

「だからシロウトは手をだしてはダメ。」

この文言がまかり通るようでは、

まだまだ法的に未成熟な市場でしょう。

国が主催して、一般人の参加を促して来たのです。

一般人こそ保護すべきです。

その為の法改正は、ドンドンして欲しいです。

善良な賃借人の保護も必要ですが、

別の手立てを採用すべきでしょう。


。。。。。。


以下、テナントビル等の募集についての余談です。

担保権が設定された物件は、テナントが敬遠するかも知れません。

現在は、賃貸契約の段階になって、

やっと、重要事項説明で、担保権の有無が説明されます。

将来、テナント募集の際、

担保権の有無が、

賃料、間取りや設備状況等と同じように、

物件案内の前に説明されるようになるかもしれません。

特に、多額の敷金・保証金を預託するケースにおいては、です。


預託金保険、のような商品が出現。

貸主、借主の双方、或は一方が加入して、

借主の預託した金額の全額、あるいは何割かが、

いざ、という場合に保全される制度ができるかも、ですね。

(でも、そうなると、それを狙った保険金詐欺の発生、なんてことが・・。)


。。。。。。


◎ 件外建物の競売申立について。


競売になった土地(敷地)の一部に、

第三者名義の建物が建っているケースがあります。

建築時期は、抵当権設定後です。

執行妨害に悪用しようという意図ありありのケースでも、

訴訟での解決しか、ありませんでした。

話合では、法外な金銭の要求です。

とても応じる事はできません。


改正民法で、このような場合の解決策を示しました。

抵当権者に対抗できない第三者の建物は、

土地と一緒に競売の申立ができます。

「一括競売」といいます。

この場合の建物は、土地の賃借権はありません。

建物の評価は、その現在価額のみです。

土地は、更地価格としての評価です。


。。。。。。


今回の民法・民事執行法改正の1〜2年前から、

法の盲点を食い物にして、悪銭を稼いだ輩のうち、

目先の利いた連中は、

サッサと、法の未整備な他の業界に移って行ったとの事です。

(私にこの情報を提供した業者?も、その後サッサと消えてしまいました。)

ただ、不動産競売の闇の部分の解消は、

貸金業界の浄化とも関連しているような気がしています。

難しいですね。





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「使用貸借」について5




競売物件で、自分の所有権ではない不動産を使用している形態は、大まかですが、次の3つに区分されます。


1、 賃貸借

2、 使用貸借

3、 不法占有


。。。。。。

今日は、「使用貸借」についてお話させて頂きます。

「使用貸借」の意味は、業者にとっては普通ですが、

一般の方は、なにか難しい権利かな、と悩んでしまう方もおられます。

メールでのお問い合わせも結構あります。

「使用貸借」とは、

お金のやりとりをしない、

只での貸し借りです。

借りてる方の権利は、極めて弱いです。




まず、建物の占有者について、お話します。

具体的には、「物件明細書」の

「物件の占有状況等に関する特記事項」欄には、

「○○が占有している。同人の占有権原は使用貸借と認められる。」

というような記載になります。

よくある事例では、


。。。。。。

離婚して、所有者の夫が転居、元妻が(子供と一緒に)居住。

所有者の親、或は子供が居住。

。。。。。。


建物が個人名義、

その個人が代表者をする法人が占有。


或は、建物が法人名義、

その法人の代表者個人が占有。

法人と個人間に賃料の授受はなし、という使用貸借。

。。。。。。


こんな例もあります。

当初は賃料を払っていたが、最近数年は未払い状態で、

使用貸借、と判断されている場合もあります。

いずれも、基本的には、立退きを拒めば、強制執行の対象となります。



次、建物とその敷地で、たまに見られる事例のお話をします。

親の所有する土地に、子供が建物を建てている場合など、です。

親子ですから、借地契約などせず、気軽にスタート。

権利金も地代もありません。

金銭など、払う気も貰う気もありません。

そして、建物が競売となりました。

この場合、建物の敷地利用権は、使用貸借です。

借地権ではありません。

売却基準価額は、建物の現在の価値に、若干の土地使用権利を加算したものになります。

とても、安い価格です。

値段に惹かれて、うっかり買ったら大変です。

土地所有者から、建物を取り壊して土地を明け渡せ、

と要求されましたら、裁判でもまず敗訴。

事前に土地所有者に会って、意向を確認しておきましょう。



ただ、経験上、大化けする物件は、必ず何らかの瑕疵ある物件です。

綺麗な物件は、誰がみても綺麗です。

入札者が殺到します。

儲けは、私の頭髪と一緒で、非常に薄いです。

(おっと、見栄をはりました。私は皆無でした。)







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三点セットの見方・・「現況調査報告書」の見方5


競売物件を検討する時、

裁判所作成の資料をチェックする事は、絶対に欠かせない作業となります。

資料とは、

 ◆嵎件明細書」:(書記官が作成)
◆◆峺酋慶敢妻鷙霆顱廖А兵更坿浦鄒)
、「評価書」:(不動産鑑定士作成)

以上の事をさします。

総称して「三点セット」と呼んでいます。


「現況調査報告書」について、お話します。

三点セットのなかで、

現況調査報告書は、活きている資料、と感じます。

別に、物件明細書や評価書が死んでる訳ではありません。

現況調査報告書は、

執行官が現場に赴いて、

誰がどんな権原で、不動産を使用しているか、

占有者がいる場合、そのやりとりが記載されています。

そして、占有状況についての調査結果をまとめた資料です。

調査過程の経過が記載されています。

占有者の、執行官に対する応対はどうでしょう。

収益用物件の場合は、賃借人の対応はどうでしょう。

その辺を読み取るため、結構丁寧に目を通します。

債務者が破産して、管財人がいる場合の記載もあります。

室内で、死人の事故あり、なんて場合もここに記載。

読み飛ばすのではなく、丁寧にチェックしましょう。

家族構成も記載されていますが、年齢の記載まではありません。

それは、現場でチェックできれば、いいですね。






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三点セットの見方・・評価書の見方・・一戸建の場合◆Α紛界について)5



前回の道路の次に注意するのは、境界です。

境界でトラブッている物件を購入して、

トラブルを引き受けるのは、

エンドユーザーの方には、真っ平御免、でしょう。


境界につきましては、

現況調査報告書と評価書の両方で、確認して下さい。

執行官がトラブルの有無を確認している場合が結構あります。

記載のない場合は、現場で確認できれば、いいですね。

「境界不明確」という文言が記載されている場合があります。

これは、二つの解釈が出来ます。

(1)樹木等に遮られて、境界地点まで行けず、確認できない場合です。

鎌倉の古いお屋敷などにありました。

山林などにも、同様の例があります。

(2)境界点の付近まではいけるのですが、明確な境界の表示がない場合です。

一体の数筆の一部のみ競売になっている場合などです。

後日、測量をして、明確にする必要があります。

評価書に、地積測量図が添付されている場合は、境界ははっきりしています。

普通の住宅は、まあ、滅多に争いはありません。

(3)境界ははっきりしてるのですが、庇がはみ出していたり、塀が食い込んでいたり、ということもあります。


以下は、余談です。
競売物件のお話ではありません。

実際にあったことです。

中古建物の図面がまわってきました。
お客様を案内、
建物は取り壊しますので、外観と回りの環境チェック。
図面記載の面積より、広く感じます。
気にいって頂きました。
隣家を訪問。
いろいろ確認していますと、反対側の隣人もでてきました。
境界が違う、敷地が食い込まれている、と双方がいいます。
境界石はありません。

物件の前所有者は亡くなっていました。
建築業を営んでいました。
働き者で、毎日毎日、朝暗いうちに起きます。
リヤカーをひいて、市内の建築現場をまわります。
ほんの少し、気付かれない程度の資材を盗んだようです。
それらを、自宅敷地に置くとき、
境界ギリギリにおいてある建築資材を、
やはり、ほんの、ほんの少しずつ、両方の隣家敷地にずらしていきました。
それこそ、何十年もかけての、壮大な一大プラン。
気がつけば、1、5m位、両サイドの境界の樹木から食い込んでいます。
隣家の所有者も代替わりしていましたが、
「死んだおばあさんが悔しがっていました。
測量したって印鑑なんか絶対に押しませんッ!!」
「うちだって押しませんよ!冗談じゃない。」

結局、この物件は見合わせました、ヤレヤレ。

もう一つ、違う事例です。
ある地方の町。
タバコ、雑貨を商っていた商店の主人。
10M以上離れたバス停の標識を、遂に自宅商店真ん前に、もって来ました。
4〜5年かけました。
一日何ミリかの移動。
反対側の標識も同じ感じで移動。

まッ、大した執念です。
でも、見習いたいとは、思いませんが・・。





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民事執行の「事件記録」を閲覧しましょう。−5




「民事執行の事件記録」(以下単に「事件記録」と言います)を閲覧しましょう。

事件記録は、その競売事件の利害関係人のみ、閲覧できます。

事件記録とは、

その物件の競売申立から配当まで、

一連の手続きの流れの書類が綴じられている資料です。

三点セットも、綴じ込まれています。


◎落札できましたら、

一応、事件記録を閲覧しておいたほうが良いでしょう。

閲覧につきましての注意事項は、

事前に裁判所の競売係りで聞いてください。


持参するものは、

落札者が個人でしたら、

入札書に押した印鑑、

身分を証明する公文書(運転免許証、保険証など、)。


落札者が会社でしたら、

閲覧にいくのが代表者の場合、個人の落札者と同じ。

社員が閲覧にいく場合、

社員証明書と委任状が必要です。

それらの書類に押す印鑑は、入札書に押した印鑑と同じもの。

社員は、自身の「認め」と

身分を証する運転免許証などの公文書を持参。


三点セットや、物件調査の際の近隣の聞込みでは分からない事が、

分かる場合もあります。

一度見てみるのも良いと思います。




競売の基本が学べるホームページ。

大きな損失を防ぐための小さな出費は必要経費!!

三点セットの見方・・評価書の見方・・一戸建の場合・・道路について5




競売物件を検討する時、裁判所作成の資料をチェックする事は、

絶対に欠かせない作業となります。

資料とは、

 ◆嵎件明細書」:(書記官が作成)
◆◆峺酋慶敢妻鷙霆顱廖А兵更坿浦鄒)
、「評価書」:(不動産鑑定士作成)

以上の事をさします。

総称して「三点セット」と呼んでいます。

「評価書」の見方についての注意事項を、

これから数回お話させて頂きます。

「一戸建」の場合の選択基準、大切なポイントは沢山あります。

駅からの距離、交通の便、周囲の環境、道路関係、地形、日当り、排水状況、設備関係、・・・。

ちょっと思いつくままでも、色々あります。

どれも大切なポイントです。

日当りなんかは、晴れた日にみれば、誰が見たって分かります。

通常の物件でしたら、

仲介業者、或は売主の業者が、「重要事項説明書」で説明してくれます。

競売物件で、「重要事項説明書」に変るものが「評価書」です。

不動産鑑定士が作成します。

競売物件の売却基準価額を算出する過程が記載されています。

エンドユーザーの方が、独力で、評価書を理解するのは、少し困難でしょう。

できれば、不動産業者に「評価書」をみせて、解説してもらう事をお勧めします。


競売物件を扱ったことがない業者でも、都市計画法や、建築基準法は知っています。

全く、業者に知り合いが無い、という方の場合、最低限、チェックしておく事は、

まず、道路です。

公道か、私道か、の確認をしましょう。

私道の場合は、特に気をつけましょう。

競売物件として売却される土地の中に、私道が含まれていますか。

これは、とても重要です。

含まれていない場合は、

例え法的にはその私道を使用できても、問題がおこる場合があります。

何かの事情で、道路掘削の必要がある場合に、

私道所有者に承諾を貰うのに苦労する場合も考えられます。

銀行ローンが難しい場合も結構あります。

「自分は現金で買うからいいや。」・・でも、転売の時困るかも・・。

ローンがきかない、という事で、安く買い叩かれる可能性もあります。

道路問題で、裁判まで発展した事例も多いです。

折角落札したのに、途中の私道を閉鎖されてしまい、

物件まで行けなくなった、という相談が実際ありました。

又、再建築ができない、という場合もあります。

必ず、裁判所の資料をもって、

役所・役場の道路課や建築指導課で、

購入後、使用するのに問題があるかどうかを聞いて下さい。

民間でのトラブル可能性も聞いて下さい。

「あとは民々の問題です。」

こんな回答がされれたら、トラブル要因があるかも、

そう思っても良いでしょう。


一団の開発分譲地で、道路が開発者所有の場合があります。

必ず、聞いて下さい。

使用料のような名目の金銭を要求される場合があります。

拒否しても、法的な問題の無い場合もあります。

そういう場合の一番の敵は、私道所有者ではありません。


隣近所なんです。


私たちは払ったのに、あそこは払わないんですって。

お付き合いが気まずくなる場合があります。

開発業者も、そこは心得ていて、

金銭の額は、(払う気になれば払えるような)微妙な線を設定しています。


道路につきましてのチェックは、必ず、やりましょう。





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基本には忠実に。

昨日は、お客様と急に物件下見。

このお客様、ちょっと面白い方。

今はほとんど姿を消した占有屋のお手伝いもしていた人。

占有屋に指示された物件に住み込みます。

立退料を稼いでいました。

本人は、自分の行為がどのような意味があるのか、全く無関心。

人助け、のような感覚です。

渥美きよしさん演ずる「風天の寅さん」のような人柄。

そういえば、若い頃はそんな仕事もしていたという。

寅さんと違う点、

しっかりものの奥さんがおり、

不動産を購入できる現金の所有。

四角い顔全体から発せられる笑顔は明るく、

思わずこちらもニッコリニコニコ。

それはさておき、

貸して家賃をもらうか、ダメなら転売、という発想。

物件としては、まあまあ。

そこで、資料をチェック。

あれれ、前面私道の持分がないのです。

使用するのに、問題はないような感じ。

ただし、しっかりした金融機関は、融資を渋ります。

転売時、スムーズにいかないかも知れません。

入札締切日は間近。

私道持分者にあたっている時間はありません。



これは、パスしましょう。

うん、分かったよ。



近くのファミレスで結論。

普段なら、資料チェックの段階でパスします。

今回は、事情で、現場下見が先になってしまいました。

基本ルールをはずした事の時間の無駄でした。

いやいや、入札する前に気付いて、ついてるついてる、でした。





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トラブル嫌いです。

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