裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

三点セットについて

裁判所作成資料(三点セット)の見方・・評価書・・超初心者向


普通の不動産売買の取引では、契約締結の前に、その物件の概要が説明されます。

その説明書は,「重要事項説明書」というタイトルの一式書類です。

その「重要事項説明書」にあたるのが、

競売物件の場合、「三点セット」とよばれる資料でしょう。

これまで、物件明細書と、現況調査報告書につきましての基礎知識の一部は、

お話させていただきました。

もう一つ、「評価書」という資料があります。

これは,普通は不動産鑑定士が作成します。

その物件の、競売市場における価額({売却基準価額})が記載されていますが、算出過程も記載されています。


ただ、専門の用単語が非常に多い資料です。

一般の方には、どこをどう見ればいいのか、チンプンカンフンかもしれません。

絶対に見ておくべき、理解しておくべき箇所があります。


評価書の構成は、


1、評価額

2、評価の条件

3、目的物件

4、目的物件の位置、環境等

5.評価額算出の過程


となっています。


ここで、{4、目的物件の位置、環境等}という項目を見て下さい。

物件ごとの特性が記載されています。

最後に「特記事項」という欄があります。

ここは必ず目を通しておいて下さい。

通常は、作成者の不動産鑑定士が、購入希望者に注意を促す内容が記載されています。

ここの欄に、あまりたくさんの行数で記載があれば、

内容にもよるでしょうが、ちょっと問題物件かもしれません。

怠け者の管理人は、行数を見て、内容も確かめずにパスしています。

注意事項が多かったり、

ややこしい為に多行数の説明をしている物件は、

「問題あり」で、一般の市場性のうすい物件のため、

不動産の特性である換金性に乏しい、と判断しています。

あまり行数がなければ、

そこに何がかいてあるのか、チェックしおておくことです。

「建築違反」という文言があれば、

その建物を利用する目的で、

しかもローン利用なしの現金購入でなら、検討を続ける余地はあります。

ただ、その建物を解体して建て直す場合に問題があれば、

そこでパスしておいたほうが無難です。

また、「さらに専門家の調査を要する」などという文言があれば、

まあ、やめておいたほうが良いケースが多いかも、です。

また、道路についての記載があれば、必ず内容をチェックしてください。

裁判所の係の人に訊いてもいいでしょう。

道路は、日当たり、敷地形状とともにとても大切です。

私道に接面した敷地で、私道の持分ななかったため、

意地悪をされた、などという話は、たまに聞く話です。


不動産訴訟で一番多いのは、道路関係だと聞いたことがあります。

住宅ローンも、道路に問題があれば、

まともな金融機関で、組むことは殆ど難しいでしょう。

前面道路が公道4M以上を選んでおけばまず無難です。

私道の場合は、位置指定道路を選ぶことです。

道路位置指定があるかどうかは、普通は評価書に記載されています。

位置指定道路の所有者は、個人、複数の個人、或いは法人です。

位置指定を受けている道路でも、

所有者のなかには、

滅多にありませんが、偏屈者がいて、通常の使用が難しかった、なんてケースもあります

役所にいけば、当事者同士で話し合って下さい、と、突き放されます。

現地での調査(=聞込みと現状確認)もしっかりする事です。

「道路位置指定」につきましては、ネットにてお調べください。

http://shido.iinaa.net/itisitei.html
↑これなんかは、よく説明しているホームページですよ。







競売の基本が学べるホームページ。

大きな損失を防ぐための小さな出費は必要経費!!

裁判所作成資料(三点セット)の見方・・現況調査報告書・・超初心者向


裁判所作成資料(三点セット)のなかで、「現況調査報告書」があります。

これは、「執行官」という肩書の人が、競売物件の現場に行って、

誰が、どんな権原で、その不動産を利用しているか、などを調べ、

その内容をまとめて作成した報告書です。


マンションの場合は、管理費等の滞納が殆どあります。

それは、落札者負担となり、所有者となれば、管理会社に納付しなければいけません。

その為、売却基準価額算出過程で、凡その滞納額は控除されています。

物件明細書には、「管理費等の滞納あり」とだけの記載ですが、凡その金額はここに書かれています。

現況調査報告書の次が物件目録、そして次のページの中ほどに、「管理費等の状況」という項目があります。

その金額は、調査時点での金額ですから、実際はもっと増えています。

別紙で、管理会社からの回答がある場合もあります。

その下の項目に、「管理費等の照会先」というのがあります。

管理会社名と電話番号がありますが、電話番号は、ネットでの閲覧では消されています。

具体的な番号は、裁判所に出向くか、管理会社のホームページから調べます。

電話して、凡その金額を言い、一応確認しておきます。

その時、落札したら、「払わなければいけませんので」という文言を会話のなかにいれますと、電話口の応対は、まあ、親切になるのが普通です。

ついでに、「この問合せは結構ありますか」と聞いておきます。

あれば、入札を検討している人がほかにもいるかも知れません。


建物が競売になっていれば、普通、間取図が綴じ込まれています。

間取図には、番号と矢印が一緒になって、書きこまれています。

番号は、後ろのページに添付された写真の番号で、矢印は、撮影方向を示しています。

全ての部屋が撮影されているわけではありません。

撮影されない部屋等もあります。

写真の部屋がキレイでも、他の部屋に結構大きな損傷があったりしている場合もあります。

添付写真の印象で、全体を想像はしないほうが良いです。







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裁判所作成資料(三点セット)の見方・・現況調査報告書・・超初心者向


裁判所作成資料(三点セット)のなかで、「現況調査報告書」があります。

これは、「執行官」という肩書の人が、競売物件の現場に行って、

誰が、どんな権原で、その不動産を利用しているか、などを調べ、

その内容をまとめて作成した報告書です。

あくまで、調査日時点での状況等報告、と思って下さい。


ネットでの資料閲覧は、個人名が黒く塗ってあり、具体的な名前が判りません。

実際に裁判所に行って、資料は見てください。

個人名が消されていないので、見ることができます。


流れとしましては、現況調査報告書の表紙の次には、「物件目録」があります。

これは、住居表示とは異なる表示がされています。

謄本は、ここに記載されている地番、家屋番号で取得します。

住居表示は、次のページの上段に記載されています。


次、「関係人の陳述等」「執行官の意見」「調査の経過」と続きます。

良く読んで下さい。

判らなくてもいいです。

あまり長い記述のは、パスしたほうがよいです。

問題がある物件は、どうしても長い記述になり勝ちです。

初心者は避けたほうがよいかもしれません。


判らない箇所は、「判らない」とほっておかないで、裁判所に聞くことが大切です。

その説明が理解できない場合、できれば専門家に依頼されたほうがよいかも、です。


私の場合、「調査の経過」は何度もよみます。

占有者の人間性が沁み出ている場合があります。

明渡で、できれば強制執行での方法は避けたいのです。

お金と時間がかかり、特別の場合を除いて、あまりメリットがないのです。

話合で退去してくれるかどうか、判断の尺度が読み取れる場合がありますので。

そのほかの尺度としましては、

登記簿謄本チェック、

実際に訪問しての面談、

近隣の聞込み、

ネット検索での情報収集なんかもありますが・・。



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裁判所作成資料(三点セット)の見方・・物件明細書・・超初心者向



「物件明細書」は、以下の構成です。

1 不動産の表示

2 売却により成立する地上権の概要

3 買受人が負担することとなる他人の権利

4 物件の占有状況等に関する特記事項

5 その他買受の参考となる事項


以上の欄に、いろんな文言が記載されます。

今日は、3月28日に引き続き、

5 その他買受の参考となる事項

について、お話致します。


この欄は、裁判所が、買受希望者に、注意を促す事柄が記載されています。

前回の滞納管理費等のほかに、問題点があれば、ギュッと凝縮した短い文章で、サラリと表現しています。

例えば、道路関係に問題がある場合、占有者の内装費支出の主張その他色々です。

その詳しい内容は、現況調査報告書、評価書に記載されていますので、調べて下さい。

どうも分らない、という場合は、裁判所の競売係できくのが良いです。

又、物件が借地権の場合は、その旨が記載されます。

例えば

≪・本件建物のために、その敷地(地番、地積、所有者)につき、借地権が存する。買受人は地主の承諾又は裁判等を要する。≫

借地権の物件は総額が安いので、手持ち金でもなんとかなるか、などと、ついつい目をむけます。

でも、初心者の方が独力で扱うには荷が重いでしょう。

それと、地域にもよりますが、転売を企画する時、スムーズに買手がみつかるかどうか、危惧してしまいます。

できましたら、戸建の場合は、この欄が空白の物件を選択しておいた方が無難です。

ただ、物件そのものの瑕疵等の問題点が必ずこの欄に記載されるとは限りませんので、要注意です。

三点セットのうち、評価書の「特記事項」欄のチェックも忘れずにしておいて下さい。






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「物件明細書」は、以下の構成です。

1 不動産の表示

2 売却により成立する地上権の概要

3 買受人が負担することとなる他人の権利

4 物件の占有状況等に関する特記事項

5 その他買受の参考となる事項



以上の欄に、いろんな文言が記載されます。

今日は、

5 その他買受の参考となる事項

について、お話致します。

ここも、重要です。

非常に、凝縮された文言が記載されます。

その詳しい内容は、

現況調査報告書、或は評価書に記載されています。


でも、慣れない方には、凝縮された文言の詳細を、

現況調査報告書、或は評価書から探し出し、

理解することはなかなか大変です。

分り易い文言としては、マンションの場合、


・ 管理費等滞納あり


≪この文言は、このマンションには、滞納している管理費等がありますよ。

それは、買った人が負担する事になります。

予めお知らせしておきます。≫


という意味です。


競売物件では、滞納管理費等は、落札者(=買受人)が負担します。

その為、売却基準価額算出時、滞納管理費等を差し引きます。

ただ、基準価額算出時までの滞納額であり、

それ以降の滞納額は反映されていないのが普通です。

滞納管理費等は、現況調査報告書等に記載の額に、

8〜10ケ月位の管理費等を加算して見ておいたほうが良いでしょう。


滞納管理費等に、損害金が加算されている場合もあります。

この場合は、マンション管理規約に基づいての請求です。

払わなければいけません。


よく、管理費の交渉はできないか、という質問があります。

交渉の余地あるとすれば、

滞納が5年以上に及ぶ場合です。

最高裁判例で、滞納管理費等の時効を5年としています。
(平成16年4月23日 最高裁第二小法廷判決)

でも、そこに居住する場合でしたら、

よく考えたほうが良いでしょう。

近隣のお付き合いにプラスにならない事もあるかも知れません。


買受人が、旧所有者分を負担して支払った滞納管理費等は、当然、買受人が旧所有者に請求はできます。

が、実際請求したところで、返済される可能性は実に低いでしょう。


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今日のお話は、競売物件からマイホームを探す場合、参考にされて下さい。

。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。

物件明細書は、以下の項目順で記載されています。

1 不動産の表示

2 売却により成立する地上権の概要

3 買受人が負担することとなる他人の権利

4 物件の占有状況等に関する特記事項


5 その他買受の参考となる事項

以上の欄に、

いろんな文言が記載されています。

今日は、上記のうち、3,4についての大雑把な見方をお話させて頂きます。

慣れない方の一番の心配は、

住んでいる人がスムーズに退去してくれるかなあ、

これで頭を悩ませます。

。。。。。。。。。。

ここでいう「スムーズに」の意味は、一般の方と業者では違うイメージのようです。

一般の方のイメージは、占有者が、買受人に対して、

「よくぞ落札してくれました。数日以内に引越ますので、あとは宜しく」

そんなことを言って引越ししてくれればスムーズなのだが・・。

そういう占有者は、少なくとも首都圏では、まず9割以上の確率で居ないと思います。
(過疎地域などではその限りではないかも知れません。)

業者の「スムーズな退去」のイメージは、一般の方とは違うようです。

業者の感覚では、強制執行で退去させられれば、スムーズ、というのが大半でしょう。

。。。。。。。。。。。


強制執行で退去させられるかどうかの判断基準は、物件明細書に記載されています。

物件明細書の3,4の欄の記載文言から推測できます。

まず、

「3 買受人が負担することとなる他人の権利」欄は、

「なし」と記載されている物件を選んでおくと無難です


まず、この文章の意味をお話します。

「買受人」とは、物件を落札して、代金を納めて所有権を取得した所有者の事です。


「負担することとなる他人の権利」とは、

本日の前提である「マイホーム探し」に沿ってひらたく言えば、

「その物件を使用する時の障害(=他人の権利)の有無、あればその内容」

ということです。

ここに何らかの、他人の権利内容が記載されている場合、

買受人が自由にその物件を使用しようとしても、ちょっと無理かも!

という注意です。

障害は排除しなければいけません。

排除する為には、それなりの手続きが必要です。

任意手続き、法的手続き、それらを併合した手続きを、相手の出方に応じて使い分ける必要があります。

時間的な余裕があれば,自力で出来る場合もあります。

専門家に依頼しても排除できないかもしれない占有者も9ます(最先の賃借権など)。

この物件を落札して競売の勉強をしてみたい、という方以外は、そんな面倒はさけましょう。

とにかく大金です。

どうしてもその物件でなければダメ!という特別な事情がある場合以外は、

さっさとその物件の入札は諦めましょう。

こういう物件は、超初心者向けではありません。

疲れるだけです。

(今は、マイホーム探しの方へのお話、という事を思い出して下さい。)

この欄が「なし」で、更に、次の

4 物件の占有状況等に関する特記事項

欄の記載事項が、


≪本件所有者が占有している。≫

≪本件共有者らが占有している。≫


という類の文言のものを選び、

上記文言以外の文言は記載されていないものが良いです。


一般の買受人が専門家を頼らず自力で占有者の立退交渉をせざるをえない場合、

書類上は一番容易な範疇にはいります。

所有者(共有者)は、競売手続きが始まる前から、ローン不払いで金融機関と折衝、その過程で序々に心構えを固めています。

明渡の話を持っていっても、青天のへきれきではありません。

余程の変人でも無い限り、

ローンを借りた覚えはない、などと突っぱねるっことおはせず、

まあ、交渉の席にはつくでしょう。

過去に例外はありました。

その場合は、強制執行で解決しいましたが。



空家の場合でも、上記2例の文言だけが記載されているのもを選んでおくことです。

家財が残置していても、

家財が全くなくガランとしていても、

空家だから、だれも住んでいないのに、≪占有≫ってどういう意味?

占有とは、

居住の有無にかかわらず、その物件を支配下に置いている事です。

空家は、所有者の支配下にあります。

仮に所有者が行方不明でも、です。

こういう場合、

どうせ空家だから構うものか、建物内の家財なんか片付けてしまえ!

なんて勝手に対処はしないことです。

きちんと手続き(=強制執行)を踏んでおくことが大切です。

一般の方にとっては、強制執行というと、イメージは悪いのですが、

「後日トラブル防止対策」と言いなおしても良いでしょう。

ただ、時間と費用が馬鹿にならないというマイナスはあります。

法的な手続き、手順は、

たいていの裁判所は、競売係がきちんと教えてくれる筈です。



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裁判所作成資料(三点セット)の見方・・物件明細書・・超初心者向

競売物件については、裁判所が資料を作成しています。

それを「三点セット」とよんでいます。


裁判所のホームページ(不動産競売情報サイト・http://bit.sikkou.jp/)で、だれでも見ることができます。

ただ、ネットでの閲覧は、「個人情報の保護に関する法律」により、資料にでてくる個人名は黒く隠されています。

裁判所に行き、直接三点セットを閲覧すれば、個人名に黒塗りはなく、具体名が分ります。


三点セットとは、次の3点から構成されます。

(件明細書

現況調査報告書

I床曾


まあ、とにかくホームページで見て下さい。

慣れない方には、チンプンカンプンです。

なんかやたらに専門用語があって分り難い、というのが恐らく第一印象でしょう。

そうしたら、お金はかかりますが、仕方ありません、

専門業者に依頼してすすめるほうが安全です。


◎余談です

。。。。。。専門業者は、競売物件の背後にあるかも知れないリスクの説明をしてくれるかどうか、これで、その業者さんの信頼度がある程度測れます。

リスク説明は、徒に不安をつのらせるばかりだから、という理由で、

「100%大丈夫、うちに任せてくれれば心配はありません。」

その割には、委任契約の条文には、ちゃっかり、トラブった時の費用は負担してください、などと、しっかり明記していたり・・。

しっかりした業者が物件をチェックすれば、恐らく9割以上の確率で心配は起らないでしょう。。。。。余談終了。。。。


現在の競売物件では、法整備のおかげで、妙な占有屋の介入は減っています。

が、絶対にないとは言えません。

そういう状況は回避したいものです。

超初心者の方は、トラブルような、或いは明渡に時間がかかるような物件には、最初から接触しないようにすればよいですね。

面倒なものかどうか、とりあえず、物件明細書の記載事項から予想していきます。


ただ、物件明細書を含む三点セットの記載事項が100%正しいという訳ではありません。

その事は、物件明細書の最下段の≪注意書≫で、裁判所も注意を促しています。

≪注意書≫の抜粋です。。。。。。。

1、本書面は、現況調査報告書、評価書等記録上表れている事実等を記載したものであり、関係者の間の権利関係を最終的に決める効力はありません。(訴訟等により異なる判断がなされる可能性もあります。)

2、記録上表れた事実等がすべて本書面に記載されている訳ではありませんし、記載されている事実や判断も要点のみを簡潔に記載されていますので、必ず、現況調査報告書及び評価書並びに「物件明細書の詳細説明」を御覧下さい。以下略。。。


これは、

。。。。。記載事項にはミスがあるかもしれません。

自己責任でしっかり調査して下さい。

記載事項が裁判でひっくり返ることもあるかもしれません。

その辺は注意してくださ〜〜〜い。。。。。。

という意味です。


次回から、物件明細書の見方について、超初心者向けの非常に大胆に、大雑把にお話させて頂きます。

あくまでも一民間人の感想です。

異議のある方はご容赦下さい。



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土地と建物の名義が異なる場合、建物のみを落札した場合の借地権について—その2



◎みぃ様のご質問


回答ありがとうございます。
家族間の事なので、建てる時に、建てますとは宣言していたようですが、借地契約まで(きちんとした契約)は交わしてないような内容でした。

その場合、買受者の立場はどうなりますか?土地所有者から、何もプッシュが無ければその建物に住んだり利用したりすることは永遠に可能と言う事になるんでしょうか?
土地所有者は高齢の為に 自力で動く事は不可能です。落札になって、残代金も納付し登記も済んだ場合、土地所有者から新しい建物所有者に何か行動を起こすべきなのでしょうか?

◎管理人の回答です。

敷地利用権は、使用貸借っぽいようです。
ただ、三点セットでの、確認は必要です。
三点セット記載事項が絶対ではありませんが、記載事項を基本にして検討するべきと思います。

物件明細書にはどのような記載がされていますか?
評価書は、どのように算定していますか。

三点セットをもって、裁判所競売係りに行き、
敷地利用権はどうなっているのか、聞いてみるのも一法です。
又、司法書士とか弁護士に聞いても良いでしょう。

買受人の立場は、その結果である程度はわかると思います。

>土地所有者から、何もプッシュが無ければその建物に住んだり利用したりすることは永遠に可能と言う事になるんでしょうか?

そういう状況は、私には考えられません。

>土地所有者は高齢の為に 自力で動く事は不可能です。
落札になって、残代金も納付し登記も済んだ場合、土地所有者から新しい建物所有者に何か行動を起こすべきなのでしょうか?

考え方と思います。

買受人の出方を見て行動をおこすか、
話合を拒絶して即、訴訟を起こすか、色々でしょう。

同じことの繰り返しで恐縮ですが、まず三点セットの正式チェックから始めてください。



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土地と建物の名義が異なる場合、建物のみを落札した場合の借地権について



◎みぃ様のご質問

お久しぶりです。2010年頃に色々と教えて頂き、無事に競売を済ませたみぃです。

2010年の物件とは別に、知り合いに建物だけ競売に出て、建物が落札された方がいます。
土地は本人名義ではない、家族名義だった為に建物だけの競売となったようですが、この場合、土地は借地権等が発生するのでしょうか?

買受された方の名義になるのは建物だけです。これでも使い道は有るんですか?


◎管理人の回答です。

お元気のご様子、何よりとお喜び申し上げます。

建物の旧所有者と、家族の土地所有者の間で借地契約をしていれば、建物は借地権付建物となりますので、落札者は、基本的には借地権付建物を取得した事になります。

ただ、家族間、という事で、特に借地についての定めはしておらず、いわゆる「使用貸借」(=賃料の授受のない、只の貸し借り)の場合もあるかも知れません。

その場合ですと、建物に借地権が付いていませんので、落札者に対して、土地所有者から、建物収去土地明渡(建物を取壊して土地を返せ!)の訴訟をおこされれば、敗訴の可能性は高いと思います。

この場合の建物の売却基準価額は、借地権が無い分、非常に低額の設定となります。
競売について何も知らない人が、価格の超安さに目を奪われてうっかり入札に参加するケースです。

まず、三点セットで、裁判所がどのような見方をしているか、チェックされたほうが良いでしょう。



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入札前の謄本(全部事項証明書)チェックは必要か?



◎hiroshi様のご相談

お世話になります。

教えてください。

入札期間中に登記簿事項の内容が変更されることはないでしょうか?(競売妨害になるような)

入札前(保証金振込前)に一般の不動産取引のように登記事項を再度確認の必要があるのでしょうか?


◎管理人の回答です。

ご質問、ありがとうございます。

>入札期間中に登記簿事項の内容が変更されることはないでしょうか?(競売妨害になるような)

滅多にありませんが、絶対にない、と断言はできません。

>入札前(保証金振込前)に一般の不動産取引のように登記事項を再度確認の必要があるのでしょうか?

これは、そうすべきでしょう。

執行妨害の有無のチェックもさることながら、登記事項に目を通しておく事は必要と思っております。

私は必ずチチェックしています。

所有者の性格など想像して、明渡交渉の参考にしています。

因みに、差押登記がついてから、何らかの登記がされている場合、その登記は法的な対抗力はありません。

抹消されます。

ただ、そういう事を行う相手と認識して、明渡手続きは、強制執行で処理されるのが良いと思います。




ご質問・・明渡猶予について、物件明細書の見方のポイント



◎みやざき 様のご相談

>平成16年4月1日以降に賃貸借契約してその後に抵当権設定され差押さえされた物件についても<抵当権設定前・後に関係なく>明け渡し猶予後に引渡命令は基本にでると考えて良いのでしょうか?

◎管理人の回答です。

あくまでも担保権(抵当権、根抵当権)が設定されている建物について、平成16年4月1日以降に賃貸借契約が設定された場合につきまして、6ケ月の明渡猶予が適用(民法395条)されます。

担保権が設定される前の賃借権は、「買受人が負担することとなる他人の権利」となりまして、引渡命令での処理はできません。


。。。。。。。。。。


参考  


民法第395条〔抵当建物使用者の引渡の猶予〕


抵当権者に対抗することができない賃貸借により抵当権の目的である建物の使用又は収益をする者であって次に掲げるもの(次項において「抵当建物使用者」という。)は、その建物の競売における買受人の買受けの時から六箇月を経過するまでは、その建物を買受人に引き渡すことを要しない。
一競売手続の開始前から使用又は収益をする者
二強制管理又は担保不動産収益執行の管理人が競売手続の開始後にした賃貸借により使用又は収益をする者

∩姐爐竜定は、買受人の買受けの時より後に同項の建物の使用をしたことの対価について、買受人が抵当建物使用者に対し相当の期間を定めてその一箇月分以上の支払の催告をし、その相当の期間内に履行がない場合には、適用しない。

。。。。。。。。。。

◎物件明細書は、占有関係に付、現況調査報告書に基づく占有者に対する、裁判所の法的な判断が記載されています。

以下、物件明細書の大切なポイントです。

「買受人が負担することとなる他人の権利」欄が「なし」という記載の場合、

原則、

「物件の占有状況等に関する特記事項」欄に記載された占有者は、

引渡命令の対象(=相手方)となります。

任意で退去しない場合、強制執行で退去を求めることができる占有者、という事になります。


これは、物件明細書を見る時の大切なポイントです。



賃借人或いは占有者と引渡命令について


◎みやざきさまのご質問


賃借人ありマンション物件について
物件明細書<日付・23年4月8日>
<買受人が負担する他人の権利>
賃借権

期限 ・23年4月1日

賃借人は期限後の更新は買受人に対抗できると記載ありました

この場合4月に更新されていれば

通常賃借期間2年程度は明け渡し命令は不可
になり2年後は命令事体出せなくなるでしょうか?<6ケ月猶予との違い>
賃借権登記の可能性も有るのでしょうか?  

◎管理人の回答です。

物件明細書の<買受人が負担する他人の権利>欄に賃借権として記載があれば、その賃貸借契約は、買受人が引き受けとなります。

その契約の貸主の地位が、所有者から買受人に承継するもの(貸主の交代)、と思って下さい。


「賃借人は期限後の更新は買受人に対抗できる」とは、以下です。

買受人から賃借人に対して、契約の更新はしません、と契約解除を求められても、賃料不払い以外の理由では、基本的には、賃借人はその申出でを拒否できる、という意味です。


この賃借人に対して、引渡命令で退去を求めることはできません。

因みに、引渡命令の申立ができるのは、買受人が代金納付手続きをしてから6ケ月(明渡猶予の占有者がいれば9ケ月)以内です。


6ケ月明渡猶予の占有者とは、買受人が代金納付手続きをするまでは、賃借人の立場ですが、買受人が代金納付手続きをして新所有者となれば、不法占有者の立場になる賃借人のことです。

ただ、即、退去では気の毒なので、6ケ月間はその建物を使用していても良い、ということです。

勿論、その間の建物使用料は払わなければいけませんし、1ケ月滞納すれば、強制執行の対象となります。


賃借権登記は、今は殆どないようです。

(管理人は、法の専門家ではありません。正式な法解釈は、専門家に聞くか、専門書で研究されて下さい。)



ご質問・・未登記付属建物について




◎りん様のご相談


今回検討している物件に、

”未登記付属建物”なるものがあります。

付属建物なので主たる建物に付属しそうなのですが、

未登記なので抵当権の効力が及ばないのかな〜とか考えています。

(所有権とか法定地上権とか主張される?)

未登記増床部分とかもたぶん同じ扱いをするのでしょうが、

実務ではどうなるのでしょうか?

教えていただけたらありがたいです。

よろしくお願いいたします。


◎管理人の回答です。


付属建物ですから、

登記の有無に関係なく抵当権の効力は及び、

基本的に問題はない、と思います。


三点セットのどこに「未登記付属建物」という文言が記載されていますか。

物件目録に記載されていれば売却の対象となっていますので、

落札者の所有権となります。


物件明細書の

「5 その他買受けの参考となる事項」欄に記載があれば、

裁判所が買受希望者に注意を促しています。


三点セットで疑問を持った場合、

物件明細書を作成した書記官に、確認してみるのが良いと思います。


法的な解釈は解釈として、

所有者にあたってみるのは如何ですか。

人間性って、結構大切と思います。







現況調査報告書は、良く見ましょう。





ありがたいことに、色んなお問合せを頂きます。

一般の方の目線を知ることができます。

ご質問は、私の勉強の場です。


良くあるご質問で、

「なにか問題はありませんか?」


この「問題」の基準が問題なのです。

通常は、占有者の排除に関しての内容が多いです。


BITで、三点セットをチラ見します。

物件明細書を見ます。

「3 買受人が負担することとなる他人の権利」欄が

「なし」となっていれば、

業者としては、殆ど問題ありません。

明渡交渉が不成立なら、強制執行ができます。


この、業者の、ごく普通の選択肢の強制執行は、

一般の方には、プレッシャーのようです。


そこで、

現況調査報告書を見ます。

占有者の人間性が何となく分る場合があります。

任意の話合での退去の可能性を探ります。

初めて競売物件に接する方でも、

明渡交渉ができる相手かどうか、です。


現況調査報告書は、

何気なく見ている方も多いでしょう。

いろんな現況調査報告書をみて、

短い記載事項から、

何となく、占有者像が見えてきたりする場合もあります。

格好良く言えば、

「行間を読みましょう。」

(勿論、私も、読めない場合のほうが多いのですが・・。)


そこで、

ご質問に対する回答が出来て来たり、です。


登記簿謄本(全部事項証明書)を見ての雑感5



暮れも押し詰まってきました。

私が主催する会員制システムで、三点セットの精査を、今年は約150件近くやらせていただきました。



登記簿謄本は、以前は三点セットに綴じ込まれていました。

外されてから、大分経ちます。

どうして外したのか、その意図が分かりません。

三点セットチェックの際、謄本は必ず取り寄せ、内容を確認します。

これは、必要な作業、と認識しています。

謄本は、物件の身上書のようなもの、と思っています。

競売業界に入って、最初に叩き込まれたのが謄本の見方でした。

その頃の謄本、グチャグチャです。

甲区も乙区もにぎやかなのが多かった。

利害関係人の行列です。



登記簿を確認して、入札を見合わせるよう、コンサルさせて頂く時があります。

今年は2件、都内の物件です。

共に、根抵当権仮登記がありました。

根抵当権仮登記は、町の金融業者が設定しているケースが多いです。

普通は、特に気にしません。

ただ、仮登記の権利者名を見て、なにか引っかかりました。

ネットで、権利者名を検索してみました。

普通の感覚では、絶対に係わりたくない類のそれでした。



そういえば、こんなケースもありました。

会員様が、落札した後で、明渡の相談依頼がありました。

明渡のご相談は、原則、入札前に三点セットを精査した物件限定でコンサルさせて頂いております。

そうは言っても、むげに断ることはできません。

既に、若干、独自で交渉をしていました。

その経過が、メールに書かれていました。

交渉過程での占有者(所有者)の応対に、なにか違和感を感じました。

ネットで名前を検索してみました。

占有者は、以前、警察に逮捕され、新聞紙上にも登場した人物でした。



最近、入札前に謄本を見て、感じることがあります。

シンプルな内容の謄本が多いです。

債権者は、住宅ローンを組んだ金融機関のみ。

なんで競売になるんだろう、ほかに方法はなかったのかな?

三昔前には、とても考えられない現象です。



そんなことを感じながら、来年を迎える為、いろんな作業が、妻から命令されています。

換気扇、窓ガラス、風呂場、神棚・仏壇の掃除。

妻には絶対逆えません。

ハイハイ、やらせていただきます。

掃除って、結局自分の気持ちを磨いているようです。

前期高齢者、頑張ります!!




三点セットのどこが大切??5



今日のポイント・・収益用物件の賃借人の立場と、買受人の敷金に対する対応の一つの考え方


物件明細書の「3 買受人が負担することとなる他人の権利」欄が「なし」という記載で、

次の「4 物件の占有状況に関する特記事項 」で、次のような文言が記載されている場合の、私がコンサルする現実的な対応についてお話させて頂きます。


普通の賃借人とします。


どれも、「○○が占有している。」

という文言の後に続く文言です。

「同人の占有(又は賃借権)は(仮)差押えに後れる。」

「同人の占有(又は賃借権)は滞納処分による差押えに後れる。」

「同人の賃借権は抵当権に後れる。但し、代金納付から6ケ月明渡が猶予される。」

「同人の賃借権は差押(仮差押え、滞納処分による差押)後に期間が経過している。」


このような文言がありますと、落札者が代金納付手続きを終了し、その物件の所有者となった時点で、賃借人の立場は天国と地獄位に変わってしまいます。

賃借人が旧所有者と交わした賃貸借契約は、新所有者(買受人)には全く通用しないのです。

新所有者の前では、従来の賃貸借契約書は消滅してしまい、無効、なのです。

賃借人は、立場が、合法的賃借人から、なんと不法占有者になってしまいます。

敷金をいくら預けたんだよ、と契約書片手に新所有者に詰め寄っても、法律は守ってくれません。

それどころか、居座ろうとしても、(表現が悪いのですが)強制執行で叩き出されてしまう運命にあります。

買受人に対しては、契約自体が無いのですから。



そこで、買受人の対応です。

大抵、収益用物件を取得するのは当然、家賃が目当てです。

できれば、今の賃借人に引続き借りて貰いたいです。

いったん退去されますと、まずリフォーム、並行して、入居者の募集。

結構経費がかかってしまいます。


買受人の中には、法律の判断を優先して、

現在の賃借人と契約をする時、新たに敷金を要求する方がいます。

これ、必ずもめます。

あたり前です。

賃借人は、何の悪さもしていません。

青天の霹靂の被害者です。

そうして、賃借人は、面白くない、と退去するケースがあります。

今、敷金なし、なんて物件も結構あります。

冗談じゃあない、のです。


私が収益用物件取得を目的とした依頼者にする基本的コンサルは、敷金を負担したほうが良いです、というアドバイスです。

但し、1年以上は借りてください、などという条件をつけたら如何ですか、と。

せいぜい敷金は多くても賃料の2ケ月分です。

退去されて入らなくなった賃料のマイナス分と、新たに募集するのに支出する金額の合計額のほうが敷金よりはるかに上回っているはずです。

まあ、例外的な場合もあるでしょうが・・。



商業ビルの場合は別です。

なんといっても、保証金の額が違います。

その辺の判断は、専門業者と相談されてください。





三点セットのどこが大切 ? 5



今日のポイント・・収益用物件の注意

物件明細書の「3 買受人が負担することとなる他人の権利」の欄に「賃借権」として、概要が記載されている場合があります。

その場合、買受人(=落札者)は、そこに記載された賃貸借契約を引き継がなければいけません。

従来の貸主の立場を、買受人が引き継ぐ、つまり、買受人が貸主の立場になります。

そうして、従来の賃貸契約は続行しなければいけません。

敷金についても、買受人は、借主に対して、返還義務を負います。

預かってもいない敷金を返還するなんて不合理だ、と思う方も多いはずです。

裁判所もそれは承知しています。

評価書をみれば分りますが、売却基準価額算出の過程で、買受人が負担する敷金分を控除しています。


問題は、
「3 買受人が負担することとなる他人の権利」が「なし」となっている場合の賃借人に対する、収益用を目的に購入した買受人の対応です。

法律を前面に押し出す対応によっては、結果的に損をするかも知れません.

その辺は次回お話させて頂きます。。



三点セットのどこが大切?5




今日のポイント・・物件明細書記載文言のうっかり見落とし要注意


物件明細書の最後の欄に

「5 その他買受けの参考となる事項」があります。

ここに記載される文言は、とても短いので、うっかりしますと、見過ごしてしまう事があります。

でも、大切な文言です。

中には、ギュッと絞ったトラブルの塊のような文言もあります。

慣れない方は、勝手に判断せず、専門家に確認されてから、入札の準備に入ったほうが良いでしょう。


良くみられるのは、マンションで、「滞納管理費あり」という文言です。

初めて競売物件に接する人には、この文言を読んで、単に「管理費の滞納がある。」という認識しか浮かばないでしょう。

この滞納分は、結局は落札した人が払うようになります。


借地権の物件で、

地代代払いの許可あり」という文言が記載されている事があります。

ちょっと勉強された方は、この文言で安心されるかも知れません。

この文言には、結構深い意味が隠されています。

以下、この文言の意味をお話します。

。。。。。。。。


借地の建物が競売になりました。

建物所有者は、地代の支払をせず、大分たまっています。

このまま、地代の不払いが続けば、地主が借地権の解除をするかも知れません。

そうしますと、物件の担保価値は大幅に減少、債権回収が難しくなります。

競売を申し立てた金融機関等の債権者は、そのような事態を避けるため、建物所有者にかわって、地代を代払いする許可を裁判所からもらって、代払いします。



ここで、安心しないでください。



まず、債権者が、きっちり地代を払い続けているかどうかは分りません。

数ケ月分だけ払って、あとは未払い、なんてこともありました。


次、地主が地代を受領するかどうか、分りません。

受領拒否しているかも知れません。
(その場合、債権者は供託するでしょう。)

スムーズに、借地権が買受人に承継されるかどうか、?です。

場合によっては、裁判になるかも知れません。


この位の状態が「地代代払いの許可あり」の背景に考えられます。

。。。。。。。。


ここに記載される文言は、必ず、チェックされて下さい。

ただ、困ることがあります。

裁判所によって、同じ現象なのに、記載されたりされなかったり、ということがあります。

私の知る限り、東京地裁は丁寧に記載されている印象があります。

競売件数も多く、それだけトラブル件数も多いから、かも知れません。

結構大雑把だなあ、という裁判所支部も時折見かけます。

しっかり、三点セットを精査することが大切です。





物件内の自殺についての雑感






投資用として、ワンルームマンション、1DKなど、単身者用物件を探している会員様が結構おられます。

過日、現地調査をしたが、ひとつ調査をわすれた項目があるが、どうしよう、という相談を頂きました。

内容は、物件で自殺者がいたかどうかのチェックを忘れた、というのです。

横浜地裁管轄物件です。

私は、横浜地裁の、その点の調査はしっかりしているという印象をもっています。

その旨を告げましたが、確実ではありません。

念のため、判例を調べました。

今年1月の判例がありました。

さいたま地裁です。

物件内で自殺の事実があったのに、現況調査報告書にその事実の記載がまったくありませんでした。

買受人が、それについて、損害賠償を求めた事案でした。

裁判では、執行官の調査についての過失は認めていませんでした。

まあ、物件内の自殺事故なんて、滅多には起こりません。

でも、三点セット記載事項を鵜呑みにせず、しっかりした現地調査が大切、という認識を改めてもった次第です。



三点セットのどこが大切?..5



今日のポイント・・マイホームを探す方は、主に三点セットのどこを見ればいいのか?



裁判所は、競売物件購入希望者のために、独自に物件調査をしています。

調査結果をまとめた資料を、「三点セット」とよんでいます。

一定期間、誰でも閲覧できます。

ほとんどの裁判所は、インターネットでも見る事ができます。



三点セットは、

「物件明細書」

「現況調査報告書」

「評価書」

の3部作で構成されています。


いろんな観点で、見るところが違ってきます。

マイホームを探す方は、自分が使用する目的です。

買ったら、賃借人がいてすぐ使用できない、では困ります。

その判断材料としては、

「物件明細書」というタイトルの資料を見てみましょう。

物件明細書には、1〜5までの欄があります。

「3 買受人が負担することとなる他人の権利」という欄があります。

まず、ここが「なし」と記載されている物件を選びましょう。

さらに、

「4 物件の占有状況に関する特記事項」欄で、

「本件所有者が占有している。」と記載されている物件を選びます。

所有者」のところは、「共有者」或いは「債務者」という」文言でも同じです。

理由は、買受人の、立ち退いてくれ、という要求に占有している人が、居座れないからです。

買受人が新所有者となりますと、立ち退かない相手に対して、即、強制執行で立ち退かせる、という方法が認められています。

ただ、強制執行は、時間とお金がかかります。

できれば、話合で引っ越ししてもらいたいものです。






諸経費と感想◆歛敘軸浜費等について



競売物件購入にかかわる経費と感想を管理人なりにまとめました。

1、居住者を立ち退かせる費用。
2、マンション・・滞納管理費・積立金・駐車場料等一切
3、利回り目的のアパート、マンション、ビ ル等の場合
4、借地権付建物の場合
5、万一トラブル発生の場合の訴訟費用
6、あとは、通常の中古物件購入にかかる諸経費です。
7、競売物件は、想定外の費用が発生する場合があります。
8、雑費

大体、経費としてかかるのは、以上の項目です。

今日は、滞納管理費等につきまして、お話させて頂きます。



。。。。。。



2、マンション・・滞納管理費・積立金・駐車場料等一切

マンションには管理費・積立金があります。
(超小規模戸数で、「管理費なし」の場合は例外とします。)

競売の場合、管理費等の滞納は普通です。

裁判所が、購入希望者に見せる為に作成した資料、三点セットのうち、

物件明細書の最下段には、

「滞納管理費等あり」

という文言が記載されています。

裁判所が


滞納分は、落札者が負担するのですよ。」

という注意書きです。

金額は特定できませんので、記載されません。


入札を検討する場合、管理会社に連絡をして、

連絡した時点での確実な金額を聞いておくのも良いですよ。

BITで閲覧等の場合、管理会社の電話番号は消されている場合が多いです。

裁判所に直接行って三点セットを閲覧すれば、番号は分かります。


何年も滞納している場合があります。

管理会社は、全額を請求してきます。

全額に支払い義務があるのでしょうか。

最高裁は、5年分については、落札者に負担義務あり、としました。

でも、判例を、水戸黄門の印籠のように出しても如何なものでしょう。

マイホームとして、これからそこで生活していく場合、住人とのお付合いの関係もありますし、難しいですね。

滞納した駐車場料につきましては、色々意見のある所です。


滞納管理費・積立金・駐車場料等は、

管理組合規則にそって、対応していくべきでしょう。


滞納管理費で、観察できるポイントがあります。

三点セットのうち、現況調査報告書という資料があります。

そこに、現況調査報告書作成時直近の管理費納付状況が記載されています。

そこを見て下さい。

滞納分がなし、或いは数ヶ月という所有者は、

比較的スムーズに退去する方が多いです。

滞納分が1年以上、なんていう場合、別な面でも要注意。

室内が荒れているケースが多いです。

男児がいる場合もそうですが、リフォーム・修理代が嵩みます。

ただし、例外はありますので、鵜呑みにはしないで下さい。


登記簿謄本(全部事項証明書)の閲覧について




登記簿謄本(全部事項証明書)の閲覧について


最近、三点セットに登記簿謄本(全部事項証明書)を添付する裁判所が少なくなりました。

理由は不明です。

でも、私は、入札する物件の謄本は必ず見ます。

土地付建物の競売のとき、土地と建物の両方の謄本を見ておけば結構でしょう。

プロ、と呼ばれる人たちもそうしているのでしょうか。

私が競売業界に入った当時のプロたちは違いました。

建物の謄本を見てチェック、土地をあまり見ません。

初め、理由がわかりませんでした。

おそらく、費用を節約しているのだろう、と単純に思っていました。

暫くして理由がわかりました。



土地、建物の謄本の権利関係は殆ど同じ内容です。

首都圏の一戸建は、土地の大半が建物の敷地で、あとは車庫、庭があれば少々、というスタイルが殆どです。

事件屋と呼ばれる不逞の輩は、競売物件に悪戯をする場合、建物の謄本に細工をこらして、落札者(=買受人)から何らかの金銭を詐取しようと企む場合が多いです。

それで、まず、建物の謄本をチェックしていたのでした。

なにかおかしい、と感じたら、次に土地謄本をチェック、という順番でした。
(土地の面積が建物に比べて広く、空地の部分になにか細工を凝らせる場合は別ですが、)

但し、平成15年の民法395条の改正(平成16年施行・短期賃借権の廃止)で、大分、執行妨害は減っています。


謄本は、結構いろんなことを教えてくれます。

所有者の生き方や考え方、人間性なんかも、何となく想像されることがあります。

明渡が、話合で済むか、強制執行までいくか、なんかもなんとなく感じられたりします。

入札を考える方は、無駄と思っても、謄本は見ておくことをおすすめいたします。






「上記賃借権は最先の賃借権である。」ってどんな意味?5



今日は、物件明細書に記載されている、

「上記賃借権は最先の賃借権である。」

この文言の意味について、お話させて頂きます。


物件明細書の「3 買受人が負担することとなる他人の権利」欄に、

賃貸借契約の概要が記載されています。

最後に、

「上記賃借権は最先の賃借権である。」

という短い文言が付されている場合があります。

これはどんな意味があるのでしょう。


これは、法的には、とてもとても強い権利ですよ、という、

裁判所のメッセージなんです。

どんなに強い権利なのでしょう。


買受人は、そっくり、以前の賃貸借契約を引き継ぐことになります。

従来の賃貸借契約書の貸主の名前の部分が、

旧所有者から買受人に替わるだけ、と思って下さい。

家賃、契約期間、敷金・保証金その他従来の契約書の諸条件は、

全て新所有者が引き継ぎます。

入札される時は、少なくとも、

物件明細書に記載されている敷金・保証金の額は念頭に入れて検討されて下さい。

買受人が負担するのですから。

。。。。。。

具体的にはこうです。

契約期間終了したら「出て行け、更新はしない。」と要求しても、

拒否されれば、それまでです。

裁判で、

「明渡請求訴訟」を起こしても、

賃借人が家賃を滞納している以外は、まず勝ち目はありません。

貸主が、「自己使用の理由がありますので明渡して下さい。」

といっても、裁判所はなかなか認めてくれません。

賃借人が退去する時は、

買受人が預かってもいない敷金・保証金を、

契約書記載事項に沿って、

買受人の資金から、賃借人に返還しなければいけません。

(売却基準価額決定の際には、その金額は控除されていますが・・。)

。。。。。。

但し、収益目的の購入希望者には良い物件の場合が多いです。

長い間、恐らく家賃を支払い続けているのですから。

しかも、売却基準価額は相当ダウンしています。

「最先」という文言は、競売物件の専門用語であり、

以上のように、結構深い意味があります。


(◎当事者間で話し合って、あらためて契約を締結するのは、自由です。)

。。。。。。

一つ、要注意があります。

収益用物件で検討される場合です。

賃借人が債務者関連の場合です。

債務者本人が代表を務める法人が賃借人、なんていう場合。

賃料が幾ら高くとも、チョット待って下さい。

賃料がきちんと支払われるかどうかは疑問です。

毎月の賃料収入を当てにしたら、躓きかねません。

「払え。」「待ってほしい。」のトラブル続き、なんて事もあるかも。

「最先の賃借権」がどうしてあるの、につきましては、

いづれの機会でお話させて頂きます。




その気になれば、代行費用の大幅節約ができるかも。
会員制について(短期間に知識吸収)



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物件明細書の簡単な見方5




マイホーム探しで競売物件を検討する場合、

占有者が立退いてくれるかどうかは、最大関心事です。

エンドユーザーの方が一番悩む点です。

話合で出て行ってくれれば良いのですが、

話合が付かない場合、「裁判」なんてマッピラでしょう。

大変な費用、時間がかかり、精神的負担も大きいです。

そんな事する位なら、普通の物件を買いますね、きっと。

ややこしい物件は買わない事です。

立退かない場合は、

簡単な手続きで「強制執行」ができる物件かどうか、

最低それだけはの判断基準は持たれてください。

決して難しいことではありません。

競売物件を検討する時は、

まず、最初は資料を見ることからスタートするでしょう。

裁判所作成の資料を通称「三点セット」とよんでいます。

その中で、占有関係のポイントを記載しているのが「物件明細書」というタイトルの書類です。

以前は裁判官が作成していました。

今は、書記官が作成しています。

「物件明細書」の中ごろに

「3 買受人が負担することとなる他人の権利」という項目があります。

収益物件として利用されている物件で、

法的に対抗力のある賃借人が占有している場合、

ここにその概略が記載されます。

(「法的に対抗力のある」とは、

「賃借人が従前の賃貸契約を買受人に主張できる根拠=買受人から出て行け、といわれましても拒否できる法的根拠」のあることです。)

まず、ここに何も記載されていない、

或は「なし」とある物件に絞りましょう。

次に「4 物件の占有状況等に関する特記事項」を見てください。

そこに、

「本件所有者が占有している。」

或は、

「本件共有者が占有している。」

との記載のある物件を選択しましょう。

何の記載もない場合は、

一応「現況調査報告書」で、所有者の占有下にあるかどうかを確認してください。

そういう物件を選んでおけば、

絶対、とは絶対言えませんが、まず、心配ありません。





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「期限後の更新は買受人に対抗できる」の意味5

「期限後の更新は買受人に対抗できる」について、お話させて頂きます。



暖かい陽気のなか、裁判所に行ってきました。

物件明細書記載事項で、書記官に質問がありました。



賃借人のいるマンションです。

物件明細書の

「3 買受人が負担することとなる他人の権利」欄に

賃借権としてその概要が記載されています。

文末に、

「最先の賃借権である。期限後の更新は買受人に対抗できる。」

「最先の賃借権」とは、

競売物件に設定された担保権(抵当権、根抵当権)の登記の日付よりも早い時期に契約締結された賃借権のことです。


例えば、


平成5年10月1日  賃貸借契約。

そのあとで、銀行等からその物件担保に融資を受けて、

平成5年10月30日  抵当権設定。


こういう場合の賃借権です。

こういう賃借権のある物件を落札しますと、

契約期間満了の半年前に、

もう契約の更新はしないから出ていって、

と賃借人にいっても、

拒否されれば、法的には契約解除は無理。

家賃の滞納発生以外は、賃借人が契約続行を望めば、

引き続き、契約をしなければいけません。



賃借人が賃貸契約をしてから、

それを承知で、その物件担保で銀行は融資をしました。

その後オーナーが、返済不能になり、競売になっても、

賃借人が契約をした後で発生したことです。

賃借人にはかかわりの無いことです。

ですから、賃借人としての地位は、

買受人に主張(対抗)でき、法的にも保護されます。

それが、

「最先の賃借権である。期限後の更新は買受人に対抗できる。」

の意味です。



今回はこうです。

現況調査報告書で、賃貸契約の締結日を確認しました。

建物の謄本(全部事項証明書)をネットで取得。

あれれ、所有権移転登記と抵当権設定登記の日が、

現況調査報告書記載の賃貸借契約の締結時期と同じです。



質問は、

期日が同じなのに、何故、

「最先の賃借権である。期限後の更新は買受人に対抗できる。」

という文言が記載されているのか、です。

。。。。。。


物件明細書作成した書記官いわく、


「裁判官と相談した結果です。

所有権移転登記、抵当権設定登記、賃貸借契約締結、

日付は同じですが、

いずれも時間までは分りません。

賃貸借契約締結が抵当権に後れている、

と言う明らかな証拠はありません。

限られた資料で、

勝手な判断はできません。

よって、物件明細書記載の文言としました。」


。。。。。。


なるほど、無難な解釈です。


「期限後の更新は、買受人に対抗できない」賃借権として、説明。

実際は、

「期限後の更新は、買受人に対抗できる」賃借権だったら、

買受人に迷惑をかけるかもしれません。

自己使用を目的とした入札希望者もいます。

最悪の状況を説明しておけば、

それより良い結果になって、

文句を言う人はいません。

買受人保護の意味でも良い判断かな。





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「売却決定期日」について5


「売却決定期日」についてお話させて頂きます。


三点セットの(主に1枚目)表紙、

「期間入札の公告」というタイトルの紙面があります。

その下に、

「入札期間」、「開札期日」、「売却決定期日」、が記されています。


「開札期日」にトップ当選した入札者は、

「最高価買受申出人」とよばれます。


最高価買受申出人が決まりますと、

「最高価買受申出人、それまでの手続、その他」について、

法が定める枠内で、一定の審査をされます。

問題がなければ、

最高価買受申出人に対して、

「売却許可決定」が言い渡されます。

問題があれば、

「売却不許可決定」となります。

それを決めるのが、売却決定期日です。


開札期日が、「契約の申込」とすれば、

「売却許可決定」の言渡しは、

「契約の承諾」といえます。

この時点で、

「最高価買受申出人」は、「買受人」となります。

(但し、売却許可決定が確定して「買受人」と呼ぶべき、という異説あり。)

「売却許可決定」は、手続上の一つの節目です。

実務上では、大半が許可されています。


裁判所記録閲覧室には、

「売却許可決定」という小冊子が据え置かれています。

事件番号、物件詳記、買受人の住所、氏名、落札札価格が記載されています。

(これを利用してビジネスをはかる業者もいます。)


コピーをとっておくと、次のような時に便利。


・・銀行に提出、

・・売買契約締結の際の証明資料、

・・開錠技術者(鍵屋さん)に提示して開錠してもらう場合、

・・火災保険を申込む時(これは、保険会社により、色々ですが。)・・・・



コピーじゃあダメ、本物が必要、という場合は、

競売係りで、

売却許可決定の謄本を貰ってください。

「謄本交付申請書」という書類を作成して、

提出すれば、その場でくれます。

申請書の書き方は教えてくれます。

決して難しくはありません。

コピーした売却許可決定の数枚の綴りの末尾に、

「これは謄本である。」

と記載された用紙が1枚加えられます。

裁判所書記官の氏名が記載、朱の印が押されています。

或は、1枚目「売却許可決定」の書面の後段に、

「上記は謄本である 日付 裁判所名 民事部 書記官名」

の横判と朱印が押されています。
         

権威ある「公文書」となります。


数年前、これを悪用して、

多数の人からお金を騙し取った詐欺事件がおきています。


売却決定期日(翌日)から7日間は、

許可、或は不許可決定されたことにより、

被害を被った人の異議申立期間とされています。

この異議申立を、「執行抗告」といいます。


一時、抗告屋、という悪質詐欺集団が跋扈しましたが、

逮捕され、どっかに消えました。

(と思ったら、どっこいまたぞろ息を吹き返して、

アッチコッチで悪さをしています。

お金に困っている債務者から、巧言で金銭を詐取しています。)


落選した入札参加者は、

利害関係人として、

売却許可決定が確定するまでは、事件記録を閲覧できます。
(東京地裁の運用)


滅多にありませんが、

開札期日後、売却決定期日までに、

債務者から「停止」を取られることがあります。

(「停止」とは、手続がその段階でストップ、凍結されることです。)

この場合は、売却決定期日が開けません。

いつになったら手続が進行できるのか分りません。

裁判所からその旨の通知が来ます。


最高価買受申出人(含次順位買受申出人)は、

買受の申出を取消す事ができます。

取消をすれば、保証金も返還されます。







競売の基本が学べるホームページ。

大きな損失を防ぐための小さな出費は必要経費!!
















現地調査です。5





調査依頼の現地に行ってきました。

物件明細書には、「所有者が占有中」との記載です。

現況調査報告書では、「空家」。

室内写真は、家財がそっくり残っています。

「生活臭が感じられない。」という文言があります。



現地到着。

なかなか洒落た建物です。

庭が荒れていますが、これは空家ですから当然。

表玄関は、しっかり閉まっています。

暫く、全体を眺めました。

何か違うぞ。

微妙に人の出入りの匂いがします。

表玄関からドアまでの通路の感じが、

庭と違うのです。

現況調査報告書の文言の

「生活臭が感じられない」という文言は、

「人の出入りがない」という事ではありません。



。。。。。。

ご近所を訪問。

いろんな事が分りました。

人の出入りは、ありました。

利害関係人がチョコチョコ来ています。

但し、ここで宿泊はしていません。


所有者は、自営業。

数年前まで、相当に贅沢な生活を楽しんでいました。

夫妻とも、高級外車です。

夫の若い愛人が出産

で、

「生まれちゃった離婚。」

(今流行ってるのは、「できちゃった結婚」)

妻は、子供をつれて転居

その後、無理した設備投資のしわ寄せで、資金繰りピンチ

結果、自宅競売。

その他、ここでは書けない諸々の情報を得ました。

。。。。。。


現地調査に行き、

占有者に退去を求めるケースでは

「さあ、引渡命令は、どのようにしようかな。」

まず、私は、これを考えています。

私は、強制執行での退去は、基本的には、しない方針です。

但し、最悪の場合をいつも想定しています。

この物件は、記録上は非常に簡単ですが、

現実は、ちょっと、入り組んでいるようです。

手際良く処理しませんと、依頼者に迷惑です。

効率的な引渡命令の申立を考えておかねば・・・。

。。。。。。

裁判所資料(三点セット)で「空家」となっていても、

鵜呑みにはしないほうが良いですよ。

「弘法も筆の誤り」があるかも知れません。

もう、大分前ですが、鎌倉でも、同じようなケースがありました。


ある業者さん。

うっかり、「空家」と思って、家財を勝手に処分。

損害賠償請求で、

数百万の支払いを命じられた判例が数年前にあります。

おかしい、と思ったら、裁判所経由で処理しましょう


会員制について

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三点セットの見方・・「現況調査報告書」の見方5


競売物件を検討する時、

裁判所作成の資料をチェックする事は、絶対に欠かせない作業となります。

資料とは、

 ◆嵎件明細書」:(書記官が作成)
◆◆峺酋慶敢妻鷙霆顱廖А兵更坿浦鄒)
、「評価書」:(不動産鑑定士作成)

以上の事をさします。

総称して「三点セット」と呼んでいます。


「現況調査報告書」について、お話します。

三点セットのなかで、

現況調査報告書は、活きている資料、と感じます。

別に、物件明細書や評価書が死んでる訳ではありません。

現況調査報告書は、

執行官が現場に赴いて、

誰がどんな権原で、不動産を使用しているか、

占有者がいる場合、そのやりとりが記載されています。

そして、占有状況についての調査結果をまとめた資料です。

調査過程の経過が記載されています。

占有者の、執行官に対する応対はどうでしょう。

収益用物件の場合は、賃借人の対応はどうでしょう。

その辺を読み取るため、結構丁寧に目を通します。

債務者が破産して、管財人がいる場合の記載もあります。

室内で、死人の事故あり、なんて場合もここに記載。

読み飛ばすのではなく、丁寧にチェックしましょう。

家族構成も記載されていますが、年齢の記載まではありません。

それは、現場でチェックできれば、いいですね。






会員制について


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三点セットの見方・・評価書の見方・・一戸建の場合◆Α紛界について)5



前回の道路の次に注意するのは、境界です。

境界でトラブッている物件を購入して、

トラブルを引き受けるのは、

エンドユーザーの方には、真っ平御免、でしょう。


境界につきましては、

現況調査報告書と評価書の両方で、確認して下さい。

執行官がトラブルの有無を確認している場合が結構あります。

記載のない場合は、現場で確認できれば、いいですね。

「境界不明確」という文言が記載されている場合があります。

これは、二つの解釈が出来ます。

(1)樹木等に遮られて、境界地点まで行けず、確認できない場合です。

鎌倉の古いお屋敷などにありました。

山林などにも、同様の例があります。

(2)境界点の付近まではいけるのですが、明確な境界の表示がない場合です。

一体の数筆の一部のみ競売になっている場合などです。

後日、測量をして、明確にする必要があります。

評価書に、地積測量図が添付されている場合は、境界ははっきりしています。

普通の住宅は、まあ、滅多に争いはありません。

(3)境界ははっきりしてるのですが、庇がはみ出していたり、塀が食い込んでいたり、ということもあります。


以下は、余談です。
競売物件のお話ではありません。

実際にあったことです。

中古建物の図面がまわってきました。
お客様を案内、
建物は取り壊しますので、外観と回りの環境チェック。
図面記載の面積より、広く感じます。
気にいって頂きました。
隣家を訪問。
いろいろ確認していますと、反対側の隣人もでてきました。
境界が違う、敷地が食い込まれている、と双方がいいます。
境界石はありません。

物件の前所有者は亡くなっていました。
建築業を営んでいました。
働き者で、毎日毎日、朝暗いうちに起きます。
リヤカーをひいて、市内の建築現場をまわります。
ほんの少し、気付かれない程度の資材を盗んだようです。
それらを、自宅敷地に置くとき、
境界ギリギリにおいてある建築資材を、
やはり、ほんの、ほんの少しずつ、両方の隣家敷地にずらしていきました。
それこそ、何十年もかけての、壮大な一大プラン。
気がつけば、1、5m位、両サイドの境界の樹木から食い込んでいます。
隣家の所有者も代替わりしていましたが、
「死んだおばあさんが悔しがっていました。
測量したって印鑑なんか絶対に押しませんッ!!」
「うちだって押しませんよ!冗談じゃない。」

結局、この物件は見合わせました、ヤレヤレ。

もう一つ、違う事例です。
ある地方の町。
タバコ、雑貨を商っていた商店の主人。
10M以上離れたバス停の標識を、遂に自宅商店真ん前に、もって来ました。
4〜5年かけました。
一日何ミリかの移動。
反対側の標識も同じ感じで移動。

まッ、大した執念です。
でも、見習いたいとは、思いませんが・・。





会員制について


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三点セットの見方・・評価書の見方・・一戸建の場合・・道路について5




競売物件を検討する時、裁判所作成の資料をチェックする事は、

絶対に欠かせない作業となります。

資料とは、

 ◆嵎件明細書」:(書記官が作成)
◆◆峺酋慶敢妻鷙霆顱廖А兵更坿浦鄒)
、「評価書」:(不動産鑑定士作成)

以上の事をさします。

総称して「三点セット」と呼んでいます。

「評価書」の見方についての注意事項を、

これから数回お話させて頂きます。

「一戸建」の場合の選択基準、大切なポイントは沢山あります。

駅からの距離、交通の便、周囲の環境、道路関係、地形、日当り、排水状況、設備関係、・・・。

ちょっと思いつくままでも、色々あります。

どれも大切なポイントです。

日当りなんかは、晴れた日にみれば、誰が見たって分かります。

通常の物件でしたら、

仲介業者、或は売主の業者が、「重要事項説明書」で説明してくれます。

競売物件で、「重要事項説明書」に変るものが「評価書」です。

不動産鑑定士が作成します。

競売物件の売却基準価額を算出する過程が記載されています。

エンドユーザーの方が、独力で、評価書を理解するのは、少し困難でしょう。

できれば、不動産業者に「評価書」をみせて、解説してもらう事をお勧めします。


競売物件を扱ったことがない業者でも、都市計画法や、建築基準法は知っています。

全く、業者に知り合いが無い、という方の場合、最低限、チェックしておく事は、

まず、道路です。

公道か、私道か、の確認をしましょう。

私道の場合は、特に気をつけましょう。

競売物件として売却される土地の中に、私道が含まれていますか。

これは、とても重要です。

含まれていない場合は、

例え法的にはその私道を使用できても、問題がおこる場合があります。

何かの事情で、道路掘削の必要がある場合に、

私道所有者に承諾を貰うのに苦労する場合も考えられます。

銀行ローンが難しい場合も結構あります。

「自分は現金で買うからいいや。」・・でも、転売の時困るかも・・。

ローンがきかない、という事で、安く買い叩かれる可能性もあります。

道路問題で、裁判まで発展した事例も多いです。

折角落札したのに、途中の私道を閉鎖されてしまい、

物件まで行けなくなった、という相談が実際ありました。

又、再建築ができない、という場合もあります。

必ず、裁判所の資料をもって、

役所・役場の道路課や建築指導課で、

購入後、使用するのに問題があるかどうかを聞いて下さい。

民間でのトラブル可能性も聞いて下さい。

「あとは民々の問題です。」

こんな回答がされれたら、トラブル要因があるかも、

そう思っても良いでしょう。


一団の開発分譲地で、道路が開発者所有の場合があります。

必ず、聞いて下さい。

使用料のような名目の金銭を要求される場合があります。

拒否しても、法的な問題の無い場合もあります。

そういう場合の一番の敵は、私道所有者ではありません。


隣近所なんです。


私たちは払ったのに、あそこは払わないんですって。

お付き合いが気まずくなる場合があります。

開発業者も、そこは心得ていて、

金銭の額は、(払う気になれば払えるような)微妙な線を設定しています。


道路につきましてのチェックは、必ず、やりましょう。





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現場でのちょっとしたチェックの仕方3



昨日は、一戸建を3件見てきました。

1件目。

離婚した男性が単身で居住。

玄関ドアに、貼付ラベルは1枚もなし。


管理人が、

貼付ラベルで所有者の人間性が分る、

なんて、アチコチで書いているので、その影響?

そんなことはないでしょうが・・・。


まず、インターホーンを押します。

数秒経過。

人の気配です。

「はい」との声。

あれッ、昼間なのに、在宅だ!

「フジホーと言いますが、お住まいの件、話はつきました?」

文字にしますと単調。

無意識ながら、思いやりの気持ちを精一杯込めています。

債務者の気持ちを逆撫でしないよう、

気配りです。


ちょっと間。


「その件なら結構です。」

(チェッ、またかあ、うるさいなあ)

という感情をモロに滲ませつつ、

しかも理性で抑えながらの返事。


「そうですか、失礼しました。」

そして退散。

これでいいんです。

相手の人柄の把握ができました。

突然の非礼な訪問者にも、

短い言葉でしたが、表面上は丁寧な応対でした。

瞬間的に常識が働く人柄。

立退きは、話合でいく筈です。



現地調査は、

ちょっとした事でも、見逃さないことです。

そうしたら、結構情報収集はできます。


。。。。。。。


一般の方の永遠のテーマは、

{住んでる人が立ち退いてくれるのかなあ}

業者は、気にしません。

占有者が、強制執行で立退かせる類かどうか、

しっかり把握しています。

”強制執行”

家財等が搬出されて、他所に保管。

実際に経験すれば、その強烈さにはビックリ。

邪魔をすれば、1〜2時間後には確実に逮捕、連行。

30坪位の建物でしたら、数時間で、空っぽ。

業者は、

これに担保されている競売物件を選択しいる場合が多いです。


。。。。。。。








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三点セットをしっかり作成しなさい、という判例。4

数年前のことです。

この判例に接したとき、私は本当に驚きました。

この事例、及びこれに似た事例では、いつも買受人が泣いていました。


ベテランの、ある先輩業者は、

。。。。。。。。。。。。。。。。

「裁判所の資料は、あくまで参考程度、自分の調査結果を信じなさい。」

裁判所のウッカリミスは、それを信じた買受人のミス。

そんなことが見抜けない(調べられない)ようでは、プロではないよ。」

。。。。。。。。。。。。。。。。


そんな業者の自虐的?なプロ(美)意識が、結果的に、民事執行法制定前の裁判所の調査を甘いままにしておいた一因かもしれません。

(今の公売のよう。)

買受人が、(普通の不動産業者とは明確に一線を画する)競売のプロ集団の間は、それがまかり通ったのでしょう。

新法制定後、エンドユーザー(的業者含む)がドンドン参加しています。

エンドユーザーは、無知を武器にします。

売り手側に、100%の責任を追求します。

不動産競売業界も、通常の取引常識(消費者保護)が持ち込まれました。


。。。。。。。。。。


◎判例の要旨を新聞記事より掲載します。
                         

競売ミス、裁判所に責任/国に330万円賠償命令

京都地裁が実施した競売で

土地・建物を落札した京都市内の不動産業者が

「法的規制で建物の建て直しができない物件なのに評価書に記載がなく、転売できなかった」

として、国に約2700万円の損害賠償を求めた訴訟の判決が26日、京都地裁で言い渡された。

 八木良一裁判長は

「建築制限の存在という重大な事由を開示しなかった」

などと裁判所側の責任を認め、国に約330万円の支払いを命じた。

 原告が競売手続きに詳しい業者であることなどから、請求の大半を過失相殺した。

(四国新聞・・2002/07/26 )


。。。。。。。。。。


画期的判断、と私には思えました。



それまでの裁判所の姿勢のように、


落札したら自己責任で解決しなよ、それが腕でしょ。


なんて、高みの見物はもう出来ない流れ。


この判例まで、全く同様の事例が結構ありました。


友人の業者が買受人でした。

執行抗告で、売却許可決定の取消しを求めました。
(=入札行為を白紙に戻し、保証金の返還を求める為の異議申立。)


高裁は、認めませんでした。


。。。。。。。


業者が、そんなこと、自分で調べないでどうするの。

自己責任で解決してよ、

転売できないって?

なに言ってるの。

競売は、転売目的の業者に販売しているのではないよ。

今の状態で充分に建物は使えるんだから、使いなさいよ。

不動産競売は、宅地建物取引業法とは関係ありませんッ。


。。。。。。。


こんな内容でした。

本当に、隔世の感です。







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