裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

経費について

滞納管理費等を負担した買受人は、元所有者に返還請求できるのかなぁ?。

三点セットの最初に、物件明細書があります。

ほとんどのマンションでは、物件明細書の下段

「5 その他買受けの参考となる事項」欄にて、

「管理費(等)の滞納あり」と記載されています。

そうして、評価書では、売却基準価額算出過程で、

滞納管理費等が一定割合で控除されています。

その分、売却基準価額は安くなっています。

滞納分は、買受人負担です。

買受人が、前所有者の滞納分を管理組合に支払います。

買受人が払った滞納管理費は、前の所有者に請求できるのでしょうか?


これについては、ひとつの裁判例があります。


滞納管理費の額(¥200万以上)が凄かったので、

買受人Aは、所有者Yに対して、

「滞納管理費等は、立替えたのだから、返してよ!」

と、裁判を起こしました。


所有者Yは、

「冗談じゃあない!物件明細書に滞納あり、とかかれているでしょう。

アンタ、それを承知で買ったんでしょ。

しかも、評価書では、

売却基準価額算出の時は、控除措置がされているんだから、

その分、売却基準価額は低かったじゃあないか、

冗談じゃあない、

俺に返還義務はないよ」



でも、結果、東京地裁でYさんの負け。



「おかしいよ、こんな判決」

Aに滞納管理費の求償権なんかあるものか!

Yさん、控訴しました。

あれえ、Yさん、訴訟資金を持っていたんだ!

結果は、



やっぱりYさんの負け(東京高判平17年3,30)。



現実面では、Aさんのように、滞納分を請求する買受人は少ないです。

私の周辺では、聞いたことがありません。

請求しても、元債務者兼所有者は、無一文の状態が多いです。

請求する時間と費用が無駄になる可能性大。


すると、あれかッ、

Aさん、実はYさんは現金を持っている、という情報でも掴んだのかな。

それとも、額が大きかったので、判決をとっておき、

じっくりチクチク返済をもとめるつもり?、

あるいは、裁判前のYさんとの話合いで、感情的になったのな!

どっちにしろ、Yさん、食っていくためにはどっかに勤めるのだろうから、

勤めたら給料をおさえて、回収作業でもするつもりかな。

でもね、小さな会社だったら、

そんな社員はいませんが・・・。

なんてとぼけられることもあるかも、です。


※上記、東京高判平成17・3・30におきましては、
「最低売却価格」の文言が用いられていますが、
ここでは、それを「売却基準価額」と読み換えました。



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競売物件を取得した年度の固定資産税等は買受人にも負担義務があるの?


通常の取引(=任意売却)の場合、

決済時(=引渡時)において、

取得年度の固定資産税、都市計画税(以下「固定資産税等」と言います)は、

売主・買主が所有期間に応じて、

日割で精算して負担するのが普通です。


競売物件の場合はどうでしょう。

判例では、取得した当該年度の固定資産税等については、

買受人に負担義務はない、としています。

参考までに、判例の要旨を以下に掲載いたします。

。。。。。。。。。。

(東京高裁判決平成13.7,31)

地方税法は、固定資産税について、いわゆる台帳課税主義を採用し(同法343条)、かつ、賦課期日は当該年度の初日の属する年の1月1日であると定めております(同法359条)、法律上の納税義務は、同日の所有者名義人のみが負うとされていることが明らかである。

 また、都市計画税については、その賦課徴収は固定資産税の例によるものとされるとともに(同法702条8第1項)、その賦課期日は、当該年度の初日の属する年の1月1日とされており(同法702条の6)、都市計画税についても、法律上の納税義務は、同日の所有名義人のみが負うとされていることが明らかである。

 また、不動産の譲渡が当事者間の合意によって行われる場合には、当事者間で固定資産税又は都市計画税の相当額(以下「固定資産税等相当額」という。)の負担について合意により調整することが可能であるが、不動産競売手続においては、その余地は全くない。さらに、現在の不動産競売の実務において、固定資産税等相当額を買受人に負担させないことを当然の前提として、不動産の評価及び最低売却価格の決定がされていることは、当裁判所に顕著である。

 これらの事情を考慮すれば、不動産競売手続により不動産を取得した者が、その不動産について、取得日が4月1日から翌年1月1日までの間である場合にあっては、当該年度に係る固定資産税等相当額、取得日が1月2日から3月31日までの間である場合にあっては、当該年度及び翌年度に係る固定資産税等相当額を負担しないとしても、その不動産競売手続きにおいて上記固定資産税等相当額を買受人に負担させることを前提として不動産の評価がされ、最低売却価格が決定されたなどの特段の事情のない限り、上記固定資産税等相当額を不当に利得したということはできないというべきである。」

。。。。。。。。。。


マンションの滞納管理費等に対する扱いとはちがいますので、ご注意ください。

マンションの滞納管理費等は、買受人に負担義務がありますので、

売却基準価額算出の際、その時点で明らかな滞納額は、控除しています。

さらに、物件明細書備考欄に、

普通は、「管理費の滞納あり」という注意書が付されています。


固定資産税等につきまして、物件明細書に記載は一切ありません。

買受人に、取得年度の負担義務はありませんので、

入札希望者に注意を促す必要が無いからです。

売却基準価額算出過程におきましても、

固定資産税等の負担義務はない、という事を前提にしています。


以前、競売になった不動産の、

当該年度分の固定資産税等を全納していた旧所有者が、

その年度中に競売で所有権を取得した買受人に対して、

取得以降の期間に相当する固定資産税等に対して、

不当利得返還請求を求めましたが、裁判所は認めませんでした。
(大阪地判平23,2.7)



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強制執行費用の目安に対する私見で恐縮です。


立退(明渡)の強制執行は2段階に区分されます。

「催告」と「断行」です。

「催告」とは、△月▽日までに転居しないと家財等を搬出します、

と執行官が占有者に警告(=催告)をすることです。

「断行」とは、国家権力のもと、家財等を建物から搬出して建物内をカラッポにして、買受人に引き渡すことです。


今回は、「断行」の費用について、管理人の独断で、お話をさせて頂きます。

(費用は、地域地域で相当に格差があります事を、予めご承知おき下さい。)


(あくまで、神奈川及び東京の一部地域を前提でのお話です。
費用の高さは、恐らく全国でもトップクラスと思います。)



「断行」は、基本的には、執行官が現場にいる短時間の間に行われます。

家財等を梱包してトラックに積み、保管場所(倉庫等)まで搬送して一定期間保管します。

その保管中に、債務者が取りに来ない場合、買受人が買取ります。

そうして、買受人が所有権に基づき処分して、一件落着です。


費用項目の概略の内訳は以下の通りです。


作業員等の日当、

開錠技術者費用、

鍵交換費用、

梱包資材費用、

トラック費用、

保管(倉庫等)費用、

保管した遺留品を買受人が買取る費用、

買取った遺留品の処分費用、


等々です。

他に、放置車両がある場合、

又は、ピアノ、金庫等重量物がある場合、

物件の個々の特性により、余分な手間がかかる場合、

・・等々では、費用は加算されます。

どのくらいかかるかは、「催告」時、買受人が依頼すれば、執行補助者が現地同行して見積もってくれます。

執行補助者とは、強制執行時、実際に家財等をチェックして物件目録を作成して梱包、搬出、運搬、保管する業者です。



管理人は、神奈川及び東京の一部の、主に一般住宅用の一戸建やマンションに携る事が多いです。

床面積は、広くとも30坪〜40坪くらいです。

こういう物件に対する管理人の執行費用概算の出し方は、こうです。

床面積(単位:坪)に@4,5万円を乗じた金額を目安にしています。

例えば、床面積30坪の建物の場合。

30坪×¥4、5万円=¥135万円≒¥140万円

¥140万前後を想定します。

(以上は、買受人が執行補助業者に執行一切を委任した場合を想定しています。)

なぜ¥4,5万なのか。

今までの見積書から何となく割り出した数字です。

これは、放置車両、ピアノ、金庫など重量物がない場合です。

又、一戸建なら、トラックが物件前に横付けでき、

マンションの3階以上でしたら、エレベーターが利用できる場合です。


但し、この算式は地方の大規模住宅にはあてはまらない算出方法と思っています。


私の経験では、旧所有者が立退かず「催告」時までねばっても、

「催告」されたあとは、断行される前に、

 △海舛蕕悩禿抔鮠弔靴新覯未梁犁遏

或いは

◆∪衢者自らの意思で退去、

というケースが大半です。

,両豺腓蓮放棄書兼廃棄依頼書を貰っていますので、

強制執行を取り下げる場合が多いです。

△両豺腓蓮⊆茲蟆爾欧鬚擦挫嚢圓靴董⊆更坿韻ら引渡しを受けておきます。

相当に家財等が減っていますので、

執行費用は、最初の見積もり時より、相当安く収まっています。


管理人が携わった物件で、無理矢理「断行」で占有者を退去させた、という事例はここ30年近くありません。


最終的に、「断行」で処理した事例としましては、


空家で多少の残置物があり、所有者がつかまらなかったケース。

空家で多少の残置物がありましたが、債務者以外の第三者(=胡散臭い輩)の所有物が混入していたケース。

任意の話合いが成立し、所有者は退去し、残置物が少々であり、放棄書兼廃棄依頼書も貰っていましたが、所有者について今ひとつ信用が置けなかったケース。


以上の事例ですので、費用は小額ですんでいます。


強制執行で引渡しをうけるという事は、国(=裁判所)から引渡しを受ける事になります。

残置物の事でトラブルがおきたら、当事者は国であり、買受人は関係ありません。

損害賠償の相手方は国となります。

この点を利用したい為の対策でした。

実際、この方法で処理した為、事件屋の暗躍を阻止した事があります。

(※残置物その他の状況によっては、物件内に短期間保管して買受人が買取り、処分、という方法もあるそうですが、管理人はまだ経験しておりません。)

強制執行については、管理人のホームページ(※)でもお話しています。ここのお話と重複するところもありますが、参考になるかも知れません。


。。。。。。。。。。

10月13日の記事は、「 落札後、占有する所有者に対する交渉開始時期はいつから?」を予定しています。

。。。。。。。。。。









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ご質問・・強制執行の費用はどれ位かかりますか?


◎yumiさまのご相談


>初めて投稿します。

強制執行にかかる費用はだいたいどれくらいかかりますか?

全くのシロートなので宜しくお願いします。


◎管理人の回答です。

強制執行にかかる、大雑把な費用概算は、

一戸建やマンションで床面積が30坪位でしたら、

総額¥100万ちょい位が普通でしょう。

(ただ、地域によって差があるようですので、一概には言えません。)


金額は、


家財等の量・規模(重量物の有無)、

物件の立地条件(物件前に車が停められるかどうか、)、

マンションならエレベーターの有無など


諸々の条件に左右されます。

個々の条件で金額は異なってきますので、

申し訳ありませんが、非常に曖昧な表現となってしまいます。



◎窪田徹郎氏の回答です。

その強制執行と云うのは建物から退去の強制執行と思います。

それならば建物の大きさ、占有の人数、動産(遺留品と云います。)の種類と量、その他、運び安いか否か等々で大きく変わります。

おおよそ、1ルームで30万円から50万円ほどです。

しかし、最近では、それより安いところが幾つもあります。



諸経費と感想5




競売物件購入にかかわる経費と感想を管理人なりにまとめました。

1、居住者を立ち退かせる費用。
2、マンション・・滞納管理費・積立金・駐車場料等一切
3、利回り目的のアパート、マンション、ビ ル等の場合
4、借地権付建物の場合
5、万一トラブル発生の場合の訴訟費用
6、あとは、通常の中古物件購入にかかる諸経費です。
7、競売物件は、想定外の費用が発生する場合があります。
8、雑費


大体、経費としてかかるのは、以上の項目です。

今日は、

6、あとは、通常の中古物件購入にかかる諸経費です。
7、競売物件は、想定外の費用が発生する場合があります。
8、雑費

につきまして、お話させて頂きます。

。。。。。。


6、あとは、通常の中古物件購入にかかる諸経費です。


ちょっと、注意事項があります。

登録免許税が、固定資産税評価額の2%(1)がかかるのは、普通物件と同じです。

普通物件は、登記手続きをする司法書士に対して、報酬を支払います。

競売物件の場合、司法書士の代わりが裁判所です。

裁判所に手数料(=報酬)を払います。

物件1個につき、¥1000円です。

例えば、敷地、私道持分、建物の計3個の不動産の場合、

¥1000円×3=¥3000円

上記(1)+¥3000円が、登録免許税に加算されます。

「報酬」という項目はありません。


但し、ローンを利用する場合は、

司法書士等が、裁判所、金融機関、登記所のパイプ役となります。

司法書士に対する報酬が発生します。



7、競売物件は、想定外の費用が発生する場合があります。


  5の訴訟費用は除外します。

  諸設備の老朽化などは、

  実際に稼動(使用)しないと分らない場合があります。

  特に、収益用物件の場合に顕著です。

  浄化槽がダメになっていたり、

ドアが押しても引いても開かなかったり,

排水溝が詰まっていたり、

いろいろです。

  修繕費用、リフォーム代は、ある程度かかるもの、

  と思っていた方が良いでしょう。


8、雑費


  代金納付にかかわる雑費としては、

  印紙・切手代、謄本・評価証明書等取得費用、振込料等などです。

  金額としては、概算ですが、大体¥1〜2万円位でしょう。

以上、入札価額検討時の材料としてください。




諸経費と感想ァ櫂肇薀屮詒生の場合の訴訟費用4



競売物件購入にかかわる経費と感想を管理人なりにまとめました。

1、居住者を立ち退かせる費用。
2、マンション・・滞納管理費・積立金・駐車場料等一切
3、利回り目的のアパート、マンション、ビ ル等の場合
4、借地権付建物の場合
5、万一トラブル発生の場合の訴訟費用
6、あとは、通常の中古物件購入にかかる諸経費です。
7、競売物件は、想定外の費用が発生する場合があります。
8、雑費


大体、経費としてかかるのは、以上の項目です。

今日は、

5、万一トラブル発生の場合の訴訟費用

につきまして、お話させて頂きます。

。。。。。。

「競売物件にトラブルはつきもの」

これは、熟年の方の素直な印象かも知れません。

どんなトラブルなのでしょう。

多くの方が持っているのは、

誰かに文句をつけられるかもしれない、

突然、ヤクザがでてきたら怖いなあ、

漠然とした不安をイメージ化しているように思えます。

実際は、

「案ずるよりも産むが易し」

普通の個人が購入できる予算の範囲内の物件では、滅多に起こりません。

怪しげな物件は、最初から手を出さない事です。

多いのは、

「住んでいる人が居座ったらどうしよう。」

所有者が住んでいる限り、居座ることはできません。

そんなことを認めたら、競売物件を買う人がいなくなります。

強制執行という最終手段があります。

一般の方は、「強制執行」といいますと、凄いトラブルのように感じるようです。

業者は、事務手続きの一環と思っています。

ただ、時間とお金がかかる、という欠点があります。

かかった費用は、本来居住者の負担ですが、お金がありません。

買受人(=落札者)が負担しています。



競売物件を購入して裁判沙汰が起きますと困ります。

時間とお金がかかります。

折角安いからと購入して、一般市場価格よりも高くついては意味がありません。

そんな事態は避けたいものです。

裁判所が、競売参加希望者の為に作成した資料のうち、

物件明細書にも、

注意事項としての記載があります。

事前調査で、しっかりチェックする事が大切です。


どんな事例が裁判になるかは分かりません。

借地権付建物の地主との争いなんかは多いかも知れません。

空家に残置した家財を勝手に処分して損害賠償請求された例もあります。


段々少なくなっていますが、

賃借人が預託した敷金・保証金の額が、物件明細書記載と違う場合があります。

それでの訴訟もあるようです。


いずれにしても、一般の方は、トラブルは嫌います。

入札を考える時、疑問・不安を感じましたら、

代行業者に相談、総合的に検討されるのも一法かもしれません。

物件の見た目の良さに惑わされず、

入札を見送る、という勇気も大切です。


諸経費と感想ぁ歇效聾付建物について5




競売物件購入にかかわる経費と感想を管理人なりにまとめました。

1、居住者を立ち退かせる費用。
2、マンション・・滞納管理費・積立金・駐車場料等一切
3、利回り目的のアパート、マンション、ビ ル等の場合
4、借地権付建物の場合
5、万一トラブル発生の場合の訴訟費用
6、あとは、通常の中古物件購入にかかる諸経費です。
7、競売物件は、想定外の費用が発生する場合があります。
8、雑費

大体、経費としてかかるのは、以上の項目です。

4、借地権付建物の場合

につきまして、後半のお話させて頂きます。

今日は、経費について、というよりも、注意事項に入りそうです。

(すこし、難しいかも知れません。)

。。。。。。

「物件明細書」に、

「地代の代払いの許可あり」の文言がある場合があります。

これは、

建物所有者の借地人が、地代を滞納している場合の措置です。

地代不払いは、借地権解除になるかも知れません。

借地権のない建物は、敷地を利用できません。

敷地を利用できない建物は、建物としての用をなしません。

入札する人はいないでしょう。

担保価値が殆どゼロ。

金融機関等債権者が困ります。

それをガードするための方策です。

裁判所は、差押債権者の申出でにより、

建物所有者に代わって地代支払いをする事を許可することができます。

そうして、借地権を存続させようとしています。


ここで、ちょっと注意してください。

代払い許可があっても、キチッと地代を払っているとは限りません。

売却基準価額が決まるまで払って、あとは未払い、なんて事もあります。

地主が、地代受領を拒否しているかも知れません。

その辺は、地主に面談して確認しておきましょう。


滞納地代は、買受人は負担する、と思っておいた方がよいでしょう。


地主が借地承継を承諾しない場合、

裁判所が代わって承諾する方法(非訟事件)はあります。

但し、業者以外の方には、

時間と費用の関係で、如何なものかな、と思います。


非訟の申立をしたのですが、

性質の悪い(=こちらの解釈です)地主で、

1年半以上も無為に時間を引伸ばされた事があります。

(地主にとっては、恐らくこちらが性質の悪い買受人?。)

結局、利益は生まれませんでした.。





諸経費と感想ぁ歇效聾付建物について5



競売物件購入にかかわる経費と感想を管理人なりにまとめました。

1、居住者を立ち退かせる費用。
2、マンション・・滞納管理費・積立金・駐車場料等一切
3、利回り目的のアパート、マンション、ビ ル等の場合
4、借地権付建物の場合
5、万一トラブル発生の場合の訴訟費用
6、あとは、通常の中古物件購入にかかる諸経費です。
7、競売物件は、想定外の費用が発生する場合があります。
8、雑費

大体、経費としてかかるのは、以上の項目です。

4、借地権付建物の場合

につきまして、お話させて頂きます。

今日は、前半です。

。。。。。。

借地権付建物が、一般市場に売物として出る場合、

普通は、土地所有者(=地主)は、建物所有者が建物を第三者に売却することを承諾しています。

その際の名義書換料は、事前に決めています。


競売物件の中に現れる借地権付建物は、

地主の承諾の有無に関係なく、売却に付されます。

買受人(=落札者)は、落札後、地主との交渉が残っています。

交渉とは、

◎ 、借地権を認めてもらうこと。

◎ 、名義書換料の額を決めること。

◎、その他諸条件を決めること。


競売の借地権付建物の価格は、名義書換料を暫定的に定めています。

三点セットの内、「評価書」という資料があります。

「評価書」は、

通常取引の「重要事項説明書」記載事項と物件の価格算出の過程等が記載されています。

その中で、名義書換料についての記載もあります。

ただ、この数値は絶対的な金額ではありません。

地主を拘束する金額ではありません。

落札後、評価書記載の書換料を提示しても。

地主が承諾するかどうかは分かりません。


事前に地主を訪問して、条件などを聞いておいたほうが良いでしょう。

「裁判所の決めた通りでいいよ。」

「管理会社に任せているので、そちらで聞いてくれ。」

「弁護士に一任しているから。」

「承諾は一切しない、帰れ帰れ。」

・・・・・・・

いろんなケースがあります。


訪問、或いは電話での会話で大切なポイントがあります。

地主の人間性を見ておくことです。

トラブルを好むか、どうか。

ただ、現在はたくさんの人が訪問等しています。

多少、営業センスも必要かも知れません。


諸経費と感想−収益用物件について5




競売物件購入にかかわる経費と感想を管理人なりにまとめました。

1、居住者を立ち退かせる費用。
2、マンション・・滞納管理費・積立金・駐車場料等一切
3、利回り目的のアパート、マンション、ビ ル等の場合
4、借地権付建物の場合
5、万一トラブル発生の場合の訴訟費用
6、あとは、通常の中古物件購入にかかる諸経費です。
7、競売物件は、想定外の費用が発生する場合があります。
8、雑費

大体、経費としてかかるのは、以上の項目です。

今日は、

3、利回り目的のアパート、マンション、ビ ル等の場合

についてお話させて頂きます。

。。。。。。

競売物件から、収益用を探されている方は結構多いです。

確かに良い点があります。

賃借人がいれば、引き続いて、賃料収入が得られます。

空き室であれば、リフォーム・修理して、テナント募集ができます。


土地探しから始めて、建物の設計をし、建築して、それから募集・・、

黙って1年はかかります。

その間、無収入で、出費ばかりです。

マンションの1戸(専有部分)の場合、業者の卸値価格での購入ができるかも知れません。

普通の市場では、なかなか売物が無い地域での物件もあります。

ただ、注意点があります。


賃借人が旧所有者に預託した敷金・保証金(以下「敷金等」といいます。)です。


買受人(=落札者)が敷金等を引き継ぐ場合があります。

賃借人が、物件から退去する際、

買受人は、実際は預かっていない敷金等を、返還しなければいけない事例があります。


また、敷金等について、返還する義務が全くない場合があります。


その違いは、「物件明細書」という資料から読み取れます。

物件明細書の「3 買受人が負担することとなる他人の権利」欄を見てください。

そこに、賃借権としての記載があれば、

基本的には、買受人は、預かっていない敷金等の返還義務があります。

その欄に記載がない賃借人が、預託した敷金等を買受人に請求しても、

買受人は応じる法的な義務はありません。


ただ、ワンルームなどで、収益用として落札した場合、

従来の賃借人に新たに敷金を要求したとします。

賃借人は、旧所有者には敷金を預けています。

もう一度払うなんて、馬鹿馬鹿しいから退去する、という例が結構あります。

そうしますと、リフォームして、賃借人の募集です。

その間、収入はなく、出費のみ。

費用の面で、

今までの入居者の敷金を負担して契約を継続した方が得、という場合があります。

そこは、見極めたほうが良いでしょう。


あとは、従来の入居者と契約締結或いは書換えの場合です。

普通は、業者に事務手続きを依頼したほうがスムーズです。

その場合の事務手数料が発生します。


競売は、所有者が困窮を極めての結果です。

まず、物件の手入れは長期間していない場合があります。

諸設備は、再点検する必要があります。

諸経費と感想◆歛敘軸浜費等について



競売物件購入にかかわる経費と感想を管理人なりにまとめました。

1、居住者を立ち退かせる費用。
2、マンション・・滞納管理費・積立金・駐車場料等一切
3、利回り目的のアパート、マンション、ビ ル等の場合
4、借地権付建物の場合
5、万一トラブル発生の場合の訴訟費用
6、あとは、通常の中古物件購入にかかる諸経費です。
7、競売物件は、想定外の費用が発生する場合があります。
8、雑費

大体、経費としてかかるのは、以上の項目です。

今日は、滞納管理費等につきまして、お話させて頂きます。



。。。。。。



2、マンション・・滞納管理費・積立金・駐車場料等一切

マンションには管理費・積立金があります。
(超小規模戸数で、「管理費なし」の場合は例外とします。)

競売の場合、管理費等の滞納は普通です。

裁判所が、購入希望者に見せる為に作成した資料、三点セットのうち、

物件明細書の最下段には、

「滞納管理費等あり」

という文言が記載されています。

裁判所が


滞納分は、落札者が負担するのですよ。」

という注意書きです。

金額は特定できませんので、記載されません。


入札を検討する場合、管理会社に連絡をして、

連絡した時点での確実な金額を聞いておくのも良いですよ。

BITで閲覧等の場合、管理会社の電話番号は消されている場合が多いです。

裁判所に直接行って三点セットを閲覧すれば、番号は分かります。


何年も滞納している場合があります。

管理会社は、全額を請求してきます。

全額に支払い義務があるのでしょうか。

最高裁は、5年分については、落札者に負担義務あり、としました。

でも、判例を、水戸黄門の印籠のように出しても如何なものでしょう。

マイホームとして、これからそこで生活していく場合、住人とのお付合いの関係もありますし、難しいですね。

滞納した駐車場料につきましては、色々意見のある所です。


滞納管理費・積立金・駐車場料等は、

管理組合規則にそって、対応していくべきでしょう。


滞納管理費で、観察できるポイントがあります。

三点セットのうち、現況調査報告書という資料があります。

そこに、現況調査報告書作成時直近の管理費納付状況が記載されています。

そこを見て下さい。

滞納分がなし、或いは数ヶ月という所有者は、

比較的スムーズに退去する方が多いです。

滞納分が1年以上、なんていう場合、別な面でも要注意。

室内が荒れているケースが多いです。

男児がいる場合もそうですが、リフォーム・修理代が嵩みます。

ただし、例外はありますので、鵜呑みにはしないで下さい。


諸経費と感想 捨退き費用についてーその25



諸経費と感想 捨退き費用についてーその2


競売物件購入にかかわる経費と感想を管理人なりにまとめました。

1、居住者を立ち退かせる費用。
2、マンション・・滞納管理費・積立金・駐車場料等一切
3、利回り目的のアパート、マンション、ビ ル等の場合
4、借地権付建物の場合
5、万一トラブル発生の場合の訴訟費用
6、あとは、通常の中古物件購入にかかる諸経費です。
7、競売物件は、想定外の費用が発生する場合があります。
8、雑費


大体、経費としてかかるのは、以上の項目です。

今日は、強制執行についてのお話をさせて頂きます。

。。。。。。

1、居住者を立ち退かせる費用◆―強制執行
(所有者居住として、お話致します。)

住んでる所有者が、何度 話をしても立退かなくて困った、という状況があります。

そういう時は、強制執行で立退かせることができます。

取り敢えず、手続き的なお話は、後にまわします。

強制執行は、お金がかかる、というイメージをお話します。


必要書類が揃いますと、「強制執行の申立」をします。

申立する場所は、裁判所執行官室です。

強制執行は、「執行官」が仕切るためです。

申立時に、前払金があります。

「予納金」といいます。

「予納金」は、執行官等の日当が含まれています。

金額は、マチマチです。

首都圏では、¥7万前後が普通のようです。

物件の数等で、額は増えます。

執行場所によっても違ってくる場合があります。

詳細は、物件を管轄する裁判所で確認されてください。

ある裁判所は、申立時、数十万円を払うところもあります。
(これは、予納金というより、強制執行全体の費用概算でしょう。)


「強制執行」に対する一般の方のイメージは、

家財をドンドン戸外に搬出する、と思っている方が多いです。

でも、即家財搬出、ではありません。

順番があります。

実際の強制執行の流れはこうなっています。


執行官が現場に赴きますと、

住んでいる人に、ここを退去するように言います。

退去しない場合、1ケ月後には、家財を搬出(これを「断行」と言います)する旨を伝えます。

これを「催告」と言います。


当日は、相手が不在のときもあります。

その為、開錠技術者(=鍵やさん)も同行します。

占有者が在宅しており、鍵やさんの出番がなくても、日当は払います。

鍵やさんの日当は、予納金とは別途、その場で支払います。

額は、裁判所によってマチマチですが、¥5000円位から数万円位のようです。

留守の場合も、その日(=催告の日)から1ケ月後の家財搬出(断行)は変わりません。

(「立会」と呼ばれる人もきますが、この日当は予納金から支払われているようです。)


催告後、債務者に対して、

再度、多少の金銭の提供を申出でて、引っ越すよう交渉すれば、

普通は退去します。

強制執行までの間の任意交渉に応じず、自分勝手な論理を展開してうるさいことを主張する人がいます。

頭を下げることを嫌う、プライドの高い人に多いようです。

こういう人、断行までの間に、立退き料も貰わずに、サッサと引っ越してしまうケースもあります。


どうしても、引越しをしない人の場合、次は「断行」です。

当日は、作業をする専門職が多数来ます。

強制執行は、執行官が現場にいる短時間の間しか、行えません。


どのような家財かを記録する目録を作成しながら、手際よく、家財が搬出されます。

普通、玄関に止めてあるトラックに詰め込まれていきます。

衣類等は、ダンボールに入れてトラックへ、です。

普通の引越しのように見えますが、凛とした緊張感が漂っています。

マンションで、エレベーターの有無・・

一軒家でも、道が狭く、玄関までトラックが入れない・・

搬出する家財にピアノ金庫などの重量物がある・・

いろんなケースで、料金は加算されます。
(催告時、見積もってくれます。)

強制執行費用は、地域によって相当に格差があるようです。

神奈川県の物件主体の当社では、床面積30坪位の一戸建で、約¥100万位を想定しています。


所有者が抵抗する場合だって、たまにあります。

そんな時は、警察官が来、連行されます。


搬出された家財等は保管されます。

1ケ月保管して、所有者が取りに来なければ、

落札者(=買受人)が自ら購入してから処分します。


それまでにかかった費用一切は、本来債務者所有者の負担ですが、実際は落札者が負担します。

所有者に請求しても、回収は殆ど無理。


ただ、強制執行は、単に占有者を退去させる、という側面だけではありません。 

空家の場合でも、物件によっては、このスタイルが良い場合があります。

強制執行で、執行官(=裁判所=国)から引渡しを受けていれば、

後日、

大切な宝物がない、

などと占有者から文句をつけられた場合、

損害賠償請求の相手は、買受人ではなく、「国」となります。

空家だから構わないだろう、

と勝手に鍵を開けて、残置した動産類を処分しますと、

後日、もし、損害賠償請求があれば、買受人に来ます。

それで約¥300万位支払わされた例がありますので、要注意です。

諸経費と感想 捨退き費用についてーその15


競売物件購入にかかわる経費を管理人なりにまとめました。

1、 居住者を立ち退かせる費用(任意話合、強制執行)。
2、 マンション・・滞納管理費・積立金・駐車場料等一切
3、利回り目的のアパート、マンション、ビ ル等の場合
4、借地権付建物の場合
5、万一トラブル発生の場合の訴訟費用
6、あとは、通常の中古物件購入にかかる諸経費です。
7、競売物件は、想定外の費用が発生する場合があります。
8、雑費


大体、経費としてかかるのは、以上の項目です。

これから数回、経費の内容と感想について、お話させて頂きます。

。。。。。。

1、 居住者を立ち退かせる費用 叔ぐ嬾湛隋
   (所有者居住として、お話致します。)

初めての方が抱く不安

「居住する所有者は退去してくれるのかなあ。 」

この不安は、金銭で、大体解決できます。

民事裁判だって、つまる所「金銭」和解が主です。


落札したあとで、

「そんな費用は想定外。

住んでる所有者は、落札者に物件を引き渡す義務があるのに、

なんで立退き料を払うんだ。」

と怒った 処で、仕方ありません。

占有者は、お金がなくてホトホト困っているのが、大部分です。

ガス欠の車は走れません。

少しは、ガソリン補給 してやる事が必要です。


「金なんか払うものか。脅かして叩き出してやるよ。 」

そう胸を張る業者さんもいます。

それも一法でしょう。

ただ、これは、その業者さんだから出来ること。

エンドユーザーの方には難しい手法です。

管理人にも出来ない「わざ」です。


管理人は、立退き料を提示して、話合で退去を求めています。

まッ、管理人だけではなくて、大半の業者は払っています。

業者なりの理由があります。

強制執行で立退かせるには、費用と時間がかかります。

費用・時間のコストダウンを図っています。

占有者は、引越料が貰えて大助かり。

一石二鳥と言う訳です。


管理人は、さらにもう一つの視点があります。

「恨みを残さない」

漠然と、しかし、絶対的なポイントです。

(でも、相手の人間性で変わりますけど・・。)

これ、若いころにはありませんでした。



引越料の目安は、

強制執行費用の半分を上限として、

ケースバイケースのようです。

首都圏の普通の一戸建で、¥30万円位からでしょう。

物件の規模、状況によっては、数百万台もあります。


地域差が非常にあります。

一戸建を、収益目的で¥100万台で落札、

こんな場合の、立退き料¥30万は「高すぎ」でしょう。

でも、一戸建が¥100万台で落札できる地域の住民は、

スムーズに退去しているようです。


北海道のある小さな町です。

そこを管轄する裁判所(支部)に、引渡命令の申立をしました。

その支部始まって以来、と思われる程、珍しい事例でした。

債務者は、引渡命令を受け取りますと、数日で転居してしまいました。

近隣の話では、債務者は、よほど驚いたようでした。

隣家に鍵を預け、買受人に渡して、と伝言。

首都圏では、なかなかこうはいきません。


話合で退去しない方が、たま~~にいます。

そんな場合は、仕方ありません、強制執行です。
        
その費用等につきましては、近い機会にお話させて頂きます。

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