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「法定地上権」がどうして造られたか、その訳です。
(今日は、ちょっと専門的で、すみません。
)物件明細書「２ 売却により成立する法定地上権の概要」欄に、
「売却対象外の土地（地番○番）につき、本件建物のために法定地上権成立」
或は、
「本件 土地につき、売却対象外建物（家屋番号○番）のために法定地上権成立」
こんな文言が記載されている場合があります。
良くみると、建物とその敷地なのに、一方だけが競売で売り出され、
上記のような、訳の分らない文言が記載されています。
同一所有者の建物と敷地を一括で売却すれば良いものを、
わざわざ個別に売却して、
その結果、
建物と敷地の所有者を別にして、
複雑な権利関係を造り出して、
「法定地上権」なんて余計な言葉で、
一般の入札希望者を惑わせています。
「判りやすい権利関係をわざわざ複雑にして、
法定地上権なんて煩わしい！
」そう思ってしまう方もいるはずです。
まあ、待ってください。
この現象の起る法的理由はしっかりあるのです。
競売は、
基本的には、債権者、債務者（＝所有者）、入札希望者の三者から成り立っています。
競売の法律は、３者をできるだけ平等に、という視点で構成されています。
債務者の財産を守る、という視点もあるのです。
一戸建のマイホームが競売となり、
敷地は￥５００万
建物が￥８００万という、買受可能価額が算出されたとします。
例えば、借金￥３００万円で、マイホームの土地・建物が差押。
この場合、土地・建物の合計￥１３００万で売りに出さなくとも、
また、￥８００万の建物を競売に出さなくても、
敷地の￥５００万を売り出して買手がつけば、
￥３００万の借金は返済できます。
仮に、借金￥６００万なら、
￥８００万の建物を取りあえず競売に出して買手がつけば、
￥５００万の敷地は売りに出さなくとも、
￥６００万の借金返済はできます。
この時、建物に敷地を利用する権利が無いと、建物は単なる材木の集合体。
（建物だけの競売の入札者は、材木屋さんだけ？）
これでは、自治体も金融機関も困ります。
折角建築した建物を保護することは、国家経済上必要なことです。
一定の条件のもと、
同一所有者の建物とその敷地が、競売で、異なる所有者となった時、
建物に敷地を利用する権利を、国が設定しました。
これが「法定地上権」とよばれています。
敷地と建物をどうして一緒で売りに出さないのでしょうか。
敷地も建物も、それぞれ債務者（＝所有者）の大切な財産です。
上記の事例のように、
建物とその敷地のいずれか一方を売却して、
債権者が請求する借金を返済できるかもしれない場合、
債務者が事前に土地・建物の一括売却に同意しない限り、
敷地とその建物を一括売却することはできません。
これを超過売却の禁止（民事執行法第７３条）といいます。
「借金返せ」と裁判所に申立てた債権者の借金の額が、
不動産一個（例えば、敷地か建物か）の売却で返済できる場合、
余分な不動産の売却は禁じられています。
それで、「法定地上権」というシステムができました。
（◎今日のお話は、競売申立費用につきましては、考慮外としました。）
（色んな知識を寄せ集めた、巷の業者の独断です。間違っていたら、ごめんなさい
）その気になれば、代行費用の大幅節約ができるかも。
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