裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

教訓集

競売物件に対する心構えと私の感想です。

昨年末、2件の相談がありました。

明暗を分けた内容でした。


競売物件は安い、その安い価格のまま購入したい。

これは誰でも思う事。

でも、安い物件を安い価格のまま取得できる物件は、まず問題あり、です。

競売のプロの業者が参加して落札価格をアップさせなかった物件です。

プロが手をこまねいた欠点を有している物件です。

特別売却物件には、その傾向があります。


競売物件を検討する時は、事前調査が絶対に必要です。

裁判所の事前調査の集約が、「3点セット」です。

3点セットは、専門家(執行官・不動産鑑定士)の調査結果です。

実によく調べています。


ただ、私は今一つ、不満なんです。

購入後、使用するのに、不都合はないかな、あれば、その可能性も記載してほしいですね。

それを調査するのは、例えば興信所(探偵)のベテラン所員。


自殺を含めた殺人事件の有無・・・

落札者が住んだら、村八分にされかねない閉鎖性・排他性の濃い地域・・・

関係者に、アウトロウやそれに近い近い連中がいないか・・・


その調査報告があれば、

なにも知らない一般人が参加して、

怪我をすることも少ないのに・・・。


一般人が参加して怪我をし、

それ見た事かと嘲笑される・・。

この現象、なんか変。

販売元の、顧客サービス不足の感じ。


めちゃめちゃ安い大衆食堂で注文したカレー、

ルーに小さな釘がはいっていた、

知らずにうっかり食べてしまった、

値段が安いんだもの、

しっかり調べてから食べなさいよ!

釘に気付かなかった客が悪いのさ。

そんな感覚が許されていいのかなあ。


最初にもどります。


相談が明暗とわかれた原因は、事前調査です。

とにかく、入札する前の事前調査は徹底してほしいのです。


最近は、競売物件でのトラブルは滅多に起りません。

では、どんな時に起るのでしょう?

以下は、私の実体験。

自分なりの調査ができないにもかかわらず、

まあ、大丈夫だろう、

という安易な気持ちで入札した物件に限って、

本当に不思議なのですが、

見過ごした箇所に関連して、トラブルが起きました。

なんでかなあ?




競売に参加された一般の方が怪我をしませんよう、

心からお祈りして、この内容を、今年最初の記事としました。

今年も宜しくお願い申し上げます。




競売の基本が学べるホームページ。

大きな損失を防ぐための小さな出費は必要経費!!

テレビからの教え!



過日、テレビの特集で、競売にかかった老夫婦のドキュメント番組を見ました。

記憶はうろ覚えになっていますが、

確か、収益目的で落札した不動産会社が、

居住する債務者兼所有者の老夫婦に賃貸する、という話でした。

賃貸契約の内容については、不明です。


私が落札者で、

債務者兼所有者から貸して欲しいと相談されましたら、

昔の感覚で判断してしまう常で、

それはできません、と一蹴するでしょう。


でも、現在では、必ずしもそうとばかりは言えないかも・・・、

と、テレビを見ながら思いました。


賃貸市場は借手市場です。

賃借人が、年金生活者、あるいは生活保護者であれば、収入は確実です。

物件の規模と、賃借人の払える賃料が同じような水準であれば、

賃貸契約をして、引き続き住んで貰うのも良いのかも知れません。

それどころか、

普通に部屋さがしをして貸した人の家賃の滞納は増えるいっぽうとか。


そういえば、うちの会員様でも、

債務者兼所有者に貸している方がいます。

誰にでも、という訳ではないでしょうが、

競売になった経過を見、分析すれば、

将来の安心を把握できる賃借人かも知れません。


いつまでも、古い考えに拘束されていますと、

知らぬ間に、時代の流れに置いてけぼりを食わされている!

それを「安定」と勘違いして!!!





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教訓集ぁΑΧデ笋麓效呂忙呂泙蠎效呂暴る。5


競売不動産業界で、昔から言い伝えられた事は沢山あると思います。

私が覚えていますのが、以下の文言です。

。。。。。。

1、競売は、調査に始まって調査に終わる。

2、更地、空家は慎重に調査しよう

3、債務者の言う事は信用しない。

4、競売は借地に始まり、借地に終わる。

5、競売は、物件を買うのではなく、事件を買うものだ。


。。。。。。

「4 競売は借地に始まり、借地に終わる。」

の私見をお話させて頂きます。

この教訓は、業者向け、という感じです。


借地物件は価額が安いので、買いやすいです。

(その代わり、銀行ローン利用という面で売り難い、かも。)

低額資本で物件を購入できる、という観点から、借地権付建物は、うってつけです。

但し、高等な試験問題かもしれません。

業者として、いろんな問題にぶち当たって、解決方法を学ぶ模擬テスト、の感じでしょう。


今ほど精密な調査資料(三点セット)がない頃に言われた言葉です。

調査は、自分だけが頼りです。

この物件で利益を上げられれば、

「業者としてのスタートは一応成功」

そして、いろんな経験を積み、又、借地権付建物の競売物件を検討します。

最初の頃の観点とは全く違う見方ができるのでしょうね。

そして、相当の利益を上げ得る物件が匂うのかも知れません。

(管理人は、残念ながら、その域には達しておりません。)

釣師の諺に【鮒に始まって鮒に終わる】というのがあります。

深い意味は分かりませんが、同じかもしれません。
 
今なら、【(特売物件の)借地に始まり、(特売物件の)借地に終わる】という処かも。



一般の方は、借地権付建物を検討される場合、

まず地主に必ずあたってください。

地主の意向確認です。

借地契約をしてくれるか、

名義書換料は幾ら、

地代は?

それらを確認しておきましょう。

評価書には、借地権の場合の名義書換料を算出しています。

その数値は、売却基準価額算出の一応の試算、と思ってください。

地主の意向を確認しての数値ではありません。

たま~~~に、ガメツイ地主がいて、ビックリ、なんてこともあります。

そういう地主は裁判で痛めつけてやる、なんて発想は、プロの分野。

一般の方は、そんな物件は、触らぬ神に祟りなし、で避けた方が無難でしょう。

メチャメチャ法知識の抜け道に詳しい事件屋がついていた、なんてことがありました。

正規の手続きなんてお構いなし。

お陰で、大分裏技・裏道を勉強させてもらいました。

でも、結局気付きました。

裏道は、(当然ですが)陽が当たらない寒〜〜いエリアなのです。



今は昔、驚いたことがありました。

競売にでた建物は、「建物収去土地明渡し」の判決が確定していました。

落札しても、建物の所有者は建物を取り壊して、土地を明渡しなさい、という確定判決です。

当然、誰も買わないと思っていました。

特別売却(早い者順に買える)物件になっていました。

ところが、超々ベテランの競売業者が、嬉々として買っていきました。

裁判所は、

「お宅、これ、判決が確定してるんだよ。」

業者は、そんなことは百も承知、という感じで、皺だらけの顔は大きくうなづいていました。

偶々、私はそこに居合わせて、やり取りを見ていました。

彼は、競売業界では、雲の上の存在です。

私が直接お話ができる人ではありません。

以下は、私が聞きかじりで知った彼の特徴です。

威かすようなことはしません。

弱い者いじめもしません。

嘘を言って騙したりは絶対しません。

頭で儲けるタイプです。

今でも、不思議でなりません。



たまに、

「土地が使用貸借で、建物が競売」

と表現された物件が出るときがあります。

これは、価格がメチャメチャ安いです。

建物の材料の値段プラスアルフア位。

安い!なんて喜んで飛びつかないで下さい。

「使用貸借」とは、金銭の授受ナシの貸借のこと。

土地を使用する権利は殆どありません。

土地所有者から、

「建物を取り壊して出て行け」

と裁判を起こされましたら、まず、負けます。

教訓集・・債務者の言うことは信用しない。5


競売不動産業界で、昔から言い伝えられた事は沢山あると思います。

私が覚えていますのが、以下の文言です。


1、競売は、調査に始まって調査に終わる。

2、更地、空家は慎重に調査しよう

3、債務者の言う事は信用しない。

4、競売は借地に始まり、借地に終わる。

5、競売は、物件を買うのではなく、事件を買うものだ。


  
今回は、「債務者の言う事は信用しない。」についてお話させて頂きます。


最初にお断りしておきます。



この文言は、債務者の方が「嘘つき」ということでは絶対にありません




事前調査で、競売にかかった物件を訪問して、債務者所有者に面談した時の心構えについて言っています。

債務者は、不安いっぱい、それこそ毎日悩んでいます。

勝手に訪問して来た第三者が、答えの分からない質問をする場合もあります。

一番触られたくない、「痛み」の部分かもしれません。

適当な返事で追い返してしまおう、と思う方がいても当然です。


そういう場合の会話からでも、債務者の「情報」を読み取れ、と、この諺は言っています。

初めて訪問した人間に、債務者(所有者)が発した言葉に隠された情報を感じ取れ、と教えています。


任意売却の話が進行している場合は、債務者が相談している人から、言動を拘束されている場合もあります。

債務者は、あなた様が訪問する数ヶ月前、

差押されて数日後には、業者が訪問しています。

都内の物件では、数十人(社)の訪問がある、という話も聞いています。

所有者は、沢山の訪問者の応対で疲れています。

中には、神経を逆撫でするような言動の訪問者もいたかもしれません。

面談できれば、相手の人間性をみておけばいいのです。

例えば、訪問しますと、睨んで「帰れ」という人もたまにいます。

それはそれで「情報」です。

立ち退きの交渉に、多少強い態度も必要かなあ、という「情報」の獲得です。

一般の方が訪問して、心配の余り、

『出ていってくれますか?』

等と聞いたりする方がいるようです。

聞きたいお気持ちは分かります。

でも、こういう質問はあまりしないほうが良いでしょう。

そのような質問をされましたら、10人のうち9人までは、不快の念を持ちます。

そうでなくても、追い詰められているのです。

ムッとするでしょう。

心を閉ざしてしまいます。

「銀行と話がつきましたか?」とか、

「色んな人が訪問して大変ですね。あッ、私もその一人ですが・・。」

位に、フワッといくといいのですが・・。



かって、私の現地調査での失敗話。



『競売の話はついていますので競売にはなりません。』

  明るく言い放った奥さん。


別の物件では、


『色々動きましたが、競売で処理するしか方法はありません。』

  うなだれる60歳過ぎの男性。



言葉と雰囲気が一致しています。

私は両方とも信用し、次の行動をとりました。

結果は惨めでした。

債務者の言葉は、全く反対だったのです。

私は地団駄踏んでいました、自分のあさはかさに、です。

やっぱり、諺は活きている!

普段、えらそうなことを言ってる割には、結構ドジのしまくりです、幾つになっても。


教訓集◆Α更地、空家は慎重に調査しよう5





競売不動産業界で、昔から言い伝えられた事は沢山あると思います。

私が覚えていますのが、以下の文言です。



1、競売は、調査に始まって調査に終わる。

2、更地、空家は慎重に調査しよう

3、債務者の言う事は信用しない。

4、競売は借地に始まり、借地に終わる。

5、競売は、物件を買うのではなく、事件を買うものだ。




今回は、「2、更地、空家は慎重に調査しよう」について、お話します。

これは、競売の法律が今より未整備だった頃の教訓です。

今でも一部通用すると思います。

更地、空家は、利害関係人が直接見えません。

誰も居ないのですから。

特に、空家の場合。

調査した時点では、無人だったのに、

入札したあと、行ってみたら誰かが占有しているようだ。

たま〜〜に、こんなケースがあります。

決して、不安をあおるわけではありません。


数週間前にも、同様の相談がありました。

業者の場合、事前調査のとき、資料、現場の様子で、

何となく、リスク、嫌な臭いを感じる場合はあります。

普通のエンドユーザーの入札希望者の方は、

ちょっと、分らないかも知れません。



落札後、そのような事態が発生した場合、

裁判所を通じて処理することです。

方法は、それほど難しくはありません。

話合(金銭提供)での解決は、ドロボーに追い銭、でしょう。


落札後、心配だから鍵だけでも変えておこう、

これは、止めたほうが良いです。

引渡に関して、

簡易手続きで占有者を退去させる引渡命令によっての処理が、

出来なくなる可能性があります。

そのあと、誰かが占有しても、

裁判所は、もうこちらは関係ないよ、と、とりあってくれないでしょう。

新たに訴訟を提起して排除するようになります。


「誰も居ないのだから、

これは、債務者が、将来の落札者に、

任意に明渡したと判断できるから、

室内に残置してある家財は、勝手に処分してもいいはずだ。」



こんな判断は絶対にしないで下さい。



正式な手続きを踏み、裁判所を経由して、物件の引渡を受けておくのが基本です。

業者は、経験上、関係資料・現場の確認で、なんとなく分かる場合が多いですが・・。


一般の方は、人が住んでいますと、敬遠する傾向にあります。

所有者でしたら、住んでいたほうが、建物が傷みませんので、良いですよ。

明渡交渉が大変だろうなあ、というお気持ちは分ります。

でもね、所有者居住でしたら、それほど大変じゃあありません。

但し、時間と、(業者へ支払う報酬の)金額を節約しようという気持ちのある方に限ります。

実際に、うちの主催する会の会員様で、

時間のある方は、皆様、自力でやり遂げています。

なかには、1件目があまりに簡単に出来たものですから、

2件目は、当初から、弊社に相談なし。

ドンドン進めていました。

執行抗告されて、初めて相談にきた方もいました。

「思い切ってやってください。

手に負えなくなったら、あと処理は引き受けます。

ただし、報酬はもらいますよ。」

その会員様は、

「報酬を盗られてたまるものか、節約してやる〜〜〜〜!」

きっと、そう心に念じたのでしょう。

結局、ご自身で上手く解決。

暫くして、「転居通知」が来ましたので、それが分りました。

残念!!

業者としては、できれば依頼してほしかったのですが・・。


逆の例があります。

賃貸中のワンルームマンションやアパート。

落札して、訪問したら、既に退去。

これは、結構あります。

特に、女子大生の賃借人にその傾向が見られます。

田舎の親のアドバイスでしょう。

娘を持つ身としては良く理解できます。

ただ、落札者から見れば、賃料が入らず、反対に、リフォーム代が出費。

痛!


教訓集ー◆ΑΧデ簓堝飴困蓮調査に始まって調査に終わる。◆叱獣歪敢5



競売不動産業界で、昔から言い伝えられた事は沢山あると思います。

私が覚えていますのが、以下の文言です。



1、競売は、調査に始まって調査に終わる。

2、更地、空家は慎重に調査しよう

3、債務者の言う事は信用しない。

4、競売は借地に始まり、借地に終わる。

5、競売は、物件を買うのではなく、事件を買うものだ。





今日は、{1、競売不動産は、調査に始まって調査に終わる。}について、現地調査の実際を検討します。


マイホーム取得の場合と収益用物件の場合の、ちょっとした調査の気配りです。




1、マイホーム取得

慣れない方は、ゆっくり物件の前に立ち止まって物件を観察する、という事がなかなか出来ません。

ドキドキして、突然扉が開いて出てきたらどうしよう、と思ったりします。

心配要りません。

競売物件を調査に行って、殺された人は、未だかって聞いたことがありません。

怪我をした人も聞いた事がありません。

{滅多にありませんが、怒鳴られる(経験あり・・約30年間で1回)位です。}

ゆっくり、のんびり見て見ましょう。

玄関は、住む人の顔です。

いろんな事を教えてくれます。

訪問してみよう、という勇気のある方は、この言葉だけは注意して下さい。

(私はアチコチで書いていますので、知ってる方も多いと思います。)

「落札したら出ていってくれますか。」

10人のうち、8人までは、怒り出すか、それ以上の会話はストップしてしまうでしょう。

相手は、「家を盗られる」感覚です。

そこに追い討ちをかけるような言葉をあびせることになります。

神経を逆撫でする言葉は避けたほうが良いのでは・・。

「債権者と話がつきましたか。」位が妥当と思います。

それに対する回答で、任意売却をすすめていれば、その進行具合がわかるかもしれません。



2、収益用物件の場合

借りている物件が競売、と知って、転居する賃借人が結構います。

三点セット記載事項を鵜呑みにしないで下さい。

空き室かどうか、直接確認しておきましょう。

分譲マンションの一戸でしたら、管理人さんに聞いてもいいです。

玄関扉の上あたりについている電気メーターが動いているかどうか、チェックできれば良いです。

郵便ポストの状況も、ある程度は分かります。

ポストの中に手をいれてチェックする、という業者さんもいるようです。

(あえて、私と言わない所がいやらしいかな。)

ベランダなどからの観察も分かる場合があります。

最近は、入札期間が過ぎてから転居、というケースもあります。

この場合、困るのは、

(予定していた)賃料が入らず、

(予定していなかった)リフォーム代がかかること、です。

現地調査の更に詳しいやり方は、

ここです。



教訓集 櫚 ΑΧデ笋歪敢困忙呂泙辰督敢困暴わる 嫉駑祖敢5





不動産業界で、昔から言い伝えられた事は沢山あると思います。

競売業界で、私が学んだのが、以下の文言です。


1、競売は、調査に始まって調査に終わる。

2、更地、空家は慎重に調査しよう

3、債務者の言う事は信用しない。

4、競売は借地に始まり、借地に終わる。

5、競売は、物件を買うのではなく、事件を買うものだ。



今日は、{1、競売は、調査に始まって調査に終わる。}について、お話させて頂きます。


現在の裁判所の調査(所謂3点セット)程しっかりした調査機能が発揮できなかった頃の教訓です。

然し、現在でも充分に通じますね。


裁判所には、競売物件の資料が備えてあります。

通称「三点セット」と呼ばれ、


 ∧件明細書(書記官作成)
◆現況調査報告書(執行官作成)
、評価書(不動産鑑定士作成)


の三点をさします。


ネット上でも、殆どの裁判所の資料が見られます。

但し、ネット上では、個人名が隠され、アルファベットで表記されています。

入札する、と決まりましたら、裁判所に出向いて、個人名を確認しておいたほうが良いでしょう。



各資料につきましての詳細は、他で述べていますので、ここでは省きます。

これらの資料に対して、どのように対応していけばよいのか?

三点セットの作成は、入札期間の始る数ヶ月前に作成されています。

△慮酋慶敢妻鷙霆颪蓮∧件に誰が住んでいるかなどの調査結果を記載しています。

ただ、数ヶ月前の調査結果です。

現在までの数ヶ月間に、状況が変わっているかもしれません。

特に収益物件の場合、テナントが退去している場合もあります。

引続き賃貸契約をして即賃料を貰おう、として落札した処、

空家となっており、リフォームで、余分の出費がでた、という例は結構あります。


の、評価書は、主に役所関係で記載事項をチェックしましょう。

記載されている事項が誤り、という事はあまりありません。

記載されていない事柄をチェックしましょう。

これは、多少知識がありませんと、難しいかもしれません。

例えば、道路計画の有無、再建築の際の確認申請の附帯条件など、

最近は記載されていますが、まだまだ御用心。


,諒件明細書は、上記△鉢5擇啝温融駑租から判断して作成されます。

その物件に対する裁判所の最終判断と注意事項が記載されています。

注意事項につきましては、特に必ず確認して下さい。


収益用物件の場合で問題が多いのは、敷金保証金の額です。

「短期賃貸借の廃止」という民法の改正で事例は減ってきましたが、まだ、改正前の賃貸契約はあります。

物件明細書記載の敷金等は、裁判所が「適正」と判断した額です。

実際の授受された金額と違う場合があります。

争いのもととなるかもしれません。


「但し、買受人の代金納付より6ケ月の引渡猶予あり」


このような文言が記載されている場合、民法改正後の賃貸借契約です。

賃借人の敷金保証金について、買受人は、引き継ぐ義務はありません。


ただ、三点セットは裁判所が作成したのだから「正しい」とは思わないで下さい。

その点につきましては、物件明細書の注意書にも記載されています。


結構、三点セットを見ない方が多いです。

或は見ても、初めての単語や文言が多いので、理解できないから、読むのはや〜めた、

物件が良いので何とかしたい、と落札します。

その後、トラブルにあってから、慌てて三点セットをみてもなかなか良い解決方法は?????です。


私道が第三者名義とは知らず、私道の奥の物件を落札したら、私道部分を閉鎖されて通行できなくなった、という真剣なご相談もありました。

エンドユーザーの方は、入札前に、できれば専門家に相談されて下さい。

相談料は、保険と思ったら如何でしょうか?


購入後、どのようなトラブルの発生も、予定外の時間と費用がかかりますので困ります。

業者は、トラブル発生を折込済で、購入していますが、

「裁判、どんと来い」というエンドユーザーの方以外は、

トラブル含みの物件は避けたほうが良いと思います。」



調査によって、最新のより確実な情報把握を心掛けてください。

競売物件は、調査、調査、調査です。



他に、転売を目論む業者は、幾らで売れるか、という調査もあります。

これは、何十年やっても難しい作業です。

コンピューターとカンピューターとをフル回転しても、・・・、難題です。


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今は、
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本当にありがとう!!

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管理人 千葉 重雄 

トラブル嫌いです。

トラブルどんと来い、
そういう強気の業者さん、
たいてい
いつの間にか
姿を見せなくなってます。

無事故をめざしつつ、
慎重に、慎重に
約40年近く競売業務に従事。
でも、
多少のトラブルを経験しました。
残念ながら!!!

不動産コンサルテイングマスター
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