裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

明渡しについての色々

一般の方が単独での明渡交渉実践とその結果



3ケ月前、一般の方からのメールがありました。

落札した物件の明渡交渉は自分でやるつもりですが、

そのコンサルを依頼したい、という内容です。


依頼者は、都下在住。


物件は、私の居住する神奈川からは相当に遠方です。

なんとかギリギリ日帰りできる距離ですが・・・。


まず、三点セットを見たいとお返しメール。

状況によっては、コンサルをお断りする場合もあります。

私の交渉アドバイスによる実践が、慣れない方には、難しい場合があるからです。

即日、メールで、三点セットが添付されてきました。


物件は、居宅兼店舗事務所です。

現況「空家」。

今から1年前くらい早々と転居、差押えされる前です。

ただ、現況調査報告書に添付された写真では、残置物の量が相当あります。

不動産を落札しても、建物内の動産まで落札したわけではありません。

残置物は、その所有者のものです。

勝手に処分できません。

任意の話合か、強制執行での処理となります。


実際、空家の残置物を勝手に処分して、損害賠償を請求された業者さんがいました。

残置物の中に、容易に金銭に換算できない「思い出の品」があり、

第三者にはガラクタと映っても、これが債務者には貴重品!

判決文記載の賠償額に、驚いたことがあります。


強制執行となりますと、費用が心配です。

執行費用は、地域によって相当に差があるようです。

任意の話合での処理ができれば、総体的に安くあがります。


話合の結果、残置物の所有権が買受人に移転すれば、

或いは、所有権を放棄してもらえば、

あとは買受人のペースで、手持ち現金、暇な時間と相談しながら、

のんびり片付ければよいのです。


差押え前に転居を選択した債務者です、話のわかる人物でしょう。

さらに、三点セットのうちの「現況調査報告書」を入念にチェック、

競売初心者でも大丈夫、

交渉できる債務者兼所有者の物件と判断しました。

依頼者は、落札後「事件記録」を閲覧、

綴じ込まれた債務者の住民票から転居先を把握していました。

えらい、お見事!!!

コンサルを引き受けることにしました。


まず、代金納付期限通知書が届いていることを確認。

債務者とコンタクトをとらなければいけません。

債務者あて「案内状」を簡易書留で送ってもらいました。

届いてから10日位経過。

返事がありませんので、再度手紙をだしました。

手紙の内容は、当然違います。

2回目は一見やわらかい雰囲気です。


債務者が落札者に連絡し、手紙の内容を実践すれば、

債務者が金銭的に得となる内容です。

それでも、やはり連絡がありません。


こういう場合の債務者は、

相当頑固か、

プライドが高いか

投げやりな人間か、

びびっているか、

誰かの入れ知恵で、無視を決め込み、駆引きをしているか、

あるいは病気か、です。


差押え前に転居し、住民票もキチンとしています。

頑固か、プライドが高いか、病気か、と判断しました。

今回の依頼者、電話で数回話ましたが、とても人柄の良い方です。

3度目は、債務者宅を訪問してほしい、というコンサルをしました。

訪問時のちょっとした心構えなども伝えました。

面談すれば、債務者は、落札者の人柄に安心し、

快く話合に応じるだろうと判断しました。


1週間くらい経過して、メールがきていました。

放棄書兼廃棄依頼書と鍵を貰うことができた、という内容です。

行間が嬉しさで溢れていました。

メデタシ、メデタシ!






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買受人の明渡交渉の基本的心構えのヒント

「ほんまでっか」というテレビ番組があります。

過日のそれは、本ブログの、

「今は昔、ある債務者が好んだ唄」
http://www.e224.com/archives/2013-07-06.html

でお話させて頂いてことと同趣旨のことが、

コメンテーターである脳科学者澤口俊之氏の発言の一部にありました。

どん底にいる人間にとって、

人生の応援歌の明るい唄は何の役にもたたないそうです。

逆に腹立たしく、非常にイライラしてしまいます。

劣境にいる人間がなんとか前を向くのは、暗い歌といいます。

たしかにそのようです。


債務者の環境と同じような色彩の唄。

逆らわないで、馴染む唄。

債務者の現実を否定せず、ただただ肯く唄。

共感してほしい!のでしょう


やはりテレビ、

DOCTOURS3〜最強の名医〜

主演は、沢村一樹さん。

何回か前の放映です。

ベテランの看護婦さん曰く、

重病患者に対して、

私はただ、一緒に泣いてやるだけ。

それですっきりするみたいよ。



マイホーム競売の所有者(債務者)は、

マイホームを取得、家族が向うのは明るい未来のはずでした。

それが壊れた。

月々の支払いができなくなった。

ローン崩壊は、家族崩壊でもあります。

(家族崩壊はなかったように見える場合、各人が崩壊した自分を自力で立て直し、崩壊の部分は意識の中に隠蔽しているからのようです。)

マイホーム取得時よりも悲惨な環境にいる方が多いです。

こういう時、理詰めの正論は、チョット一休みしてもらいます。

買受人の明渡交渉の基本的心構えのヒントが、

前述の二つのお話に、

隠れているような気がしてなりません。




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今日は余談です(その5)・・・強制執行について


過日、↓↓こんな相談がありました。


落札物件の所有者が、なかなか退去しません。

立退き料を提示しても、額に不満そうな表情をして、

グズグズしています。

どうも、誰か入知恵する人間がいる模様。

次のようなことを囁かれているのかも・・・・。



―――

強制執行をするぞ、と言って来ても、

費用が結構かかるから、落札者の本心は強制執行での明渡は嫌がるんだよ。

立退き料を吹っかけても、そこそこ出してくれる筈だよ。

――――



強制執行した場合の費用を念頭において、

(強制執行を)やれるものならやってみなよ。

という態度です。

こういう場合、どうしたらいいのですか、という質問です。


下心見え見えの所有者、私も何人か会っています。

どうしたかっていいますと、

最初にあった時、こちらの方針を説明します。

その時の反応で、所有者の性格や考え方がある程度分ります。

1、その場で結論(退去日を明示)をだす人。

2、結論を先延ばしする人は、

 (1)、具体的理由が明確、

 (2)、単に時間とお金を稼ごうと意図する人。


(2)が問題だなあと、立退交渉に慣れない方は思うでしょう。

でもね、落札者は悩むことはないのです。

一次方程式です。

答えはひとつ。

占有者は、落札者が負担する(?)執行費用を盾にしているようです。

占有者は、強制執行の実態がピンと来ていません。


他人には見られても触られても嫌な肌着や貴重品などを含めて、

小物は、第三者の手でダンボールに詰め込まれ、搬出、保管されます。

もちろん、家具、家電なども搬出、保管されます。

建物内部も庭もきれいさっぱり、

動産類は全て撤去され、未入居新築物件のようになり、

人の生活の匂いは、あらかた消えてしまいます。

これが強制執行の「断行」です。

もちろん、旧所有者は敷地内部、建物内部に勝手に立ち入る事はできません。

「俺が住んでいたのだ」などと吠えてもダメです。


保管場所は、色々ですが、落札者が選択します。

大抵は、執行補助業者(※)が用意しています。


≪執行補助業者(※)=実際の強制執行において、

家財等の梱包、搬出、保管などの作業を行う業者≫



約1ケ月保管されます。

その間に、所有者は、必要があれば、保管物を取りにいきます。

結構面倒な対応を強いられます。

取りにいかなければ、落札者に二束三文で買取られ、

そのあとの処分方法は落札者の意向です。

大抵は棄てられてしまうでしょう。



本来、自ら転居しなければいけない所有者なのに、

落札者が費用を立て替えて、家財等を搬出・保管したのです。

こちらの足元をみている所有者とは、

一度面談して話し合ったら、以後は相手次第。

こちらからは、わざわざ機会を持ちません。


強制執行着手の第一段階「催告」が済みますと、

それから約1ケ月後の、

最終の強制執行である「断行」をする間には大抵はケリがつきます。

実際に執行官が臨場したあとでは、債務者も観念するケースがおおいです。


ここまできたら立退き料は払わない、という選択もできます。

そうしている業者さんも結構います。

気持ちはよっく判ります。


私は支払ってやるほうを選択しています。

但し、初めに提示した金額からそれまでに支出した費用はきっちり控除した額です。

これ、債務者には損です。

変な入れ知恵を選択しなければもらえた金額が減ってしまいました。

「ごね得」は絶対に排除します。


催告でケリがつかない場合、サッサッと強制執行の断行でケリをつけます。

気持ちをそう持っていきます。

迷いません。

この雰囲気、相手は敏感に感じ取るようです。


これから競売物件を扱っていきたい、という業者さんは、

強制執行の経験はしておいたほうが絶対に良いと思います。

その経験は、明渡交渉の際、強烈な迫力となって、相手方に伝わるでしょう。

(但し、以上は普通のマイホームを前提としてのお話ですので、念の為)




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明渡のコンサル完了

直近落札物件の明渡が終りました。

代金納付手続きが終わってから約1ケ月経過していましたが、

私の最終期限は2ケ月位をメドにしていますので、

まッ、いッか!

明渡当日の約束時間は夕方5時です。


落札会社の社員さんと現地到着。

高齢者男性の独り住まいです。

10分くらい早かったのですが、

インターフォンをおすと、「どうぞ」。

室内に入ります。

壁際に並んだ古いタンスは、動かした形跡なし。

その前に、ダンボールや衣類が、散らばり重なっています。


≪約3週間くらい前の面談にて≫


・・・・・・今度借りるのは、恐らく1ルームか1DK。

この家(4LDK)の家具を置くスペースはないと思います。

持っていくのは必要最小限にしたいのです。

殆ど置いていきたいのですが、良いですか?・・・・・・・


明渡は、とにかく、占有者の退去が最優先。

あとの残置物の処理はなんとでもなります。

「車は持っていきますね?」

「ええ」

大型冷蔵庫がありました。

「あれは?」

「あッ、持っていきますよ。」

それなら、良いかな。

残置物については、

「放棄書兼廃棄依頼書」で、

所有権について明確にしておけばよい、という判断です。


仏壇がなかったので、恐らく奥さんとは生き別れ。

でも、詳しい事は立入りません。


こういう状況でも、

多少なり金銭の支払いをするのが私のやり方です。

最近は、立退き料は払わない、という業者さんが増えています。

法的には、それでなんら問題はありません。

色々な考え方、やり方のあるところ。

自分の心情(=或いは会社の方針)に沿った方法で、

対処していくだけでしょう。

小心の私は、とにかく恨みを残さないようにと、こだわっているだけです。


放棄書兼廃棄依頼書にサインを貰い、鍵や建築確認書、検査済み証を受領。

約束のお金を渡しました。

1枚1枚、ゆっくりと数えていましたが、

「はい、確かに」

こちらで用意した領収書に、サインを貰いましいた。


それから私たちは内部点検です。

10分くらいあと、玄関からの声。

「それじゃあどうもォ〜〜」

債務者が長年暮らした家を去る時のあいさつ言葉でした。

私たちに云ったのか?あるいはこの家にも云ったのかな!



あとが大変でした。

残置物が、当初の予想をはるかにうわまわる量だった!

よく確認しなかった屋根裏部屋が広く高く、

そこにびっしり放り込まれていた物、物、物。

ハンパじゃあない量です。

でも、不確かな点をいくつもかかえながらの見切り発車は、

競売物件の宿命です。

こんな状況は、現在の競売の法律では避けられません。


三点セットの現況調査報告書には、物件写真が添付されています。

みると、室内は結構整頓されていますし、家財もそこそこ。

うっかりこんな写真を信用したら大変、という事態も何回かありました。


ここのところ、廃棄費用が大幅アップ。

まあ、強制執行での処理費用に比べれば安いのですが・・。

今回の物件も、

とにかく早く仕上げて再販体制のベルトコンベヤーにのっけなくては。


次の物件の検討には入っていますが、

以前より競売物件の件数が減っています。

そのなかから、売れる物件を選択することになりますが、

こんな時期に、あせってババ的物件を掴んでは最悪です。

ひとつ物件が塩漬けになりますと、

相当数物件の転売利益がまとまって吹っ飛んでしまいます。

気をつけて・・・気をつけて・・・・。



追記:

空家に残された位牌は、

所有者がつかまらず、強制執行の場合、

近所のお寺さんを探してお願いするようになるでしょう。





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債務者兼所有者の選択


差押えされた物件が市場受けのするよい物件ですと、

裁判所が物件の概要(=物件目録)を

配当要求終期の公告として公開した時点から

業者がワンサカ債務者兼所有者のもとに押し寄せます。
(以下、「債務者兼所有者」を「所有者」と短くまとめて、お話させて頂きます。)

DMでの勧誘であったり、社員が直接訪問したり。

そうして、いろんな提案をして、気をひきます。

それは、いろいろな知識・情報を所有者が吸収することにもなります。

それらの情報を基に、

所有者が耳学問でつくった頭の中の参考書は、ページ数が相当に分厚い量です。

でも、この参考書、どうもあまり所有者の為にならないこともあるようです。

情報提供者の宣伝用知識であり、

所有者の為を考慮した内容とは言い難いのもあります。

当然といえば当然ですが・・。


落札後、明渡の交渉を開始しようとしますと、

所有者の中には、駆引きをしてきたりする人がいます。

あきらかに、先の参考書か、誰かの入知恵が、所有者の言動を操っています。

こう言ったら落札者が困るだろう、あわてるだろう、そんな状況を仕掛けてきます。


そういう場合、私は、交渉を静かに打ち切ります。

そうして、粛々と強制執行の手続きをすすめます。

その途中で話合が成立する場合があります。

立退き料の金額は、当初より少ない額です。

これはペナルティというより、

余分にかかっってしまった費用は負担してもらう、という発想です。


そのくせ、駆引きなしにドーーーンとぶつかってこられて懇願されますと、

その正直さに負けて、

想定以上の金銭を提供してしまう事もあります。

こんなことしてたらダメですけどね、

まだまだ未熟!!

でも、この癖をなおすつもりは全くありません。



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管理人、叱られて大いに反省する。



今年早々、形式(的)競売にたずさわりました。

昨年に続き、2回目です。


形式(的)競売とは、

裁判所の競売手続きを利用しますが、

通常の競売のように、

貸したお金の返済を求める債権者や

借りたお金の返済が滞っている債務者はいません。

換価した金額を当事者間で分配します。

この手続きは、遺産分割や共有物分割などに利用されます。



今回は、遺産分割です。

物件は、一戸建の空家。

駅からは相当距離がありました。

海を見下ろす高台で、冷たい風に吹かれて建っていました。


この競売の落札後のコンサルです。


共有者は13人。

数人は、物件とは遠くはなれた住所です。

九州宮崎や宮城県の方もいます。


売却許可決定か確定して、代金納付期限通知書が送られてきました。

裁判所で、依頼者とともに事件記録を閲覧。


競売の申立人が物件を管理しています。

現況調査報告書添付の写真では、残置物が若干あります。


競売申立人宛、立退きの案内状を出しました。

このなかの文言で、一行、問題発言がありました。

普通の競売物件の債務者兼所有者にだす感覚で、

何気なく作ってしまった文章です。

形式競売とはそぐわない言い方をしてしまったのです。

配慮に欠けていました。

管理人のうっかりミス。

今回のこの競売は、上述しましたように、

お金を貸した債権者や、

お金を借りた債務者はいない事をすっかり忘れていました。


数日後、案内状を受け取った申立人から連絡がありました。

代理人の先生が窓口となってくれますので、そちらと話をしてほしい。


早速、依頼者と、先生の事務所にいきました。

先生は大変なご高齢のようです。

今まで清廉潔白な生き方を貫いてきた、と感じさせるオーラが

体全体から発しています。

曰く、このお手紙はあなたがつくられたのですか?

私が「はい」

先生、

「私は、これを見まして、書いたのは30才前後のお若い方かとおもっておりました。」

そして、手紙のなかの文言を指でなぞりながら、

「思慮をわきまえた年配の方が、このような、人を脅かすようなことを書くとは・・。

申立人のAさんがビックリして連絡してきましたよ。」

やわらかい口調はここまで。

それから数分は、きつく説教です。


形式(的)競売に債務者はいません。

「普通のお話合いで、落札者の意向にそった協力はします。

こんな脅し文句は、2、3回話合っても結論が出ない時のセリフでしょう。

最初から脅かして何のつもりですか」

静かな口調ですが怒っています。

先生の清廉な生き方をまともにぶつけられたようで、

丁度、水戸の黄門さまの印籠を突きつけられたようで、

一言も言い返せず、ひたすら平身低頭。
(もし言い返したら、そんな自分がきっとみじめになったでしょう。)

私なりにはやわらかい文言を使用したつもりでしたが・・。、


それでも、こういうお叱りをうけるのは、私の思慮不足です。

大反省です。


もちろん、引き上げるころには、

こちらの意図を理解してもらいましたが。


尊敬する故舩井幸雄氏(経営コンサルタント)が、

「人に恨みをかってはいけない。

かえば、その恨みが見えないシミとなって体に付着。

恨みをばらまいた人は、その付着したたくさんのシミで汚れながら、

不思議に不幸になっていく。」

たしかこんな意味だったかな、・・・・言ってます。


競売物件をあつかっているからこそ、

そういう点には注意していたのですが・・。

。。。。。反省しきりです。。。。。

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「代金納付日から6ケ月間明渡しが猶予される」に関する事。


賃借人がいる場合で、物件明細書には、「代金納付日から6ケ月間明渡しが猶予される」という文言記載がよくあります。

これは、民法395条に基づいた記載です。

条文は以下です。

。。。。。。。。。。


(抵当建物使用者の引渡しの猶予)

第395条 抵当権者に対抗することができない賃貸借により抵当権の目的である建物の使用又は収益をする者であって次に掲げるもの(次項において「抵当建物使用者」という。)は、その建物の競売における買受人の買受けの時から六箇月を経過するまでは、その建物を買受人に引き渡すことを要しない。

一 競売手続の開始前から使用又は収益をする者

二 強制管理又は担保不動産収益執行の管理人が競売手続の開始後にした賃貸借により使用又は収益をする者

2 前項の規定は、買受人の買受けの時より後に同項の建物の使用をしたことの対価について、買受人が抵当建物使用者に対し相当の期間を定めてその一箇月分以上の支払の催告をし、その相当の期間内に履行がない場合には、適用しない。

。。。。。。。。。


業者さんには馴染みの条文でしょう。

素人解釈ですが、大まかな意味はこのようです。

。。。。。。。。。。


建物に設定された抵当権の登記日より遅れてその建物を借りた賃借人は、

その建物を落札した買受人に対して、建物を明渡さなければいけません。

ただ、直ちに明渡させるのは酷、ということで、

代金納付日から6ケ月間、明渡が猶予されます。

勿論、その間、建物を使用した対価の支払いはしなければいけません。
(対価は、賃料ではなく、使用損害金です。)

抵当建物使用者が、

買受人から、1ケ月分以上の支払の催告を受けても、

相当期間内に支払をしない場合、

買受人は、引渡命令の申立ができます。

。。。。。。。。。


ここで、「建物を使用した対価」とは何を基準にすればよいのでしょう。

今までの賃料に相当する額なのか、

それとも、買受人が希望する金額でもよいのでしょうか。


例えば、賃料¥10万円で借りていた賃借人に、

まあ、極端な金額でしょうが、

例えば¥50万円を支払え、と請求して払わない場合、

強制執行の為の引渡命令の申立をして通るのでしょうか。

判例集をみてみました。

上記ほど極端ではありませんが、似たような事例がありました。


物件は銀座です。

今までの賃料は、¥125、000円です。

買受人は、「建物を使用した対価」として¥163、000円を請求しました。

抵当建物使用者は、従来の賃料の¥125,000円しか払いません。

そこで、買受人は引渡命令の申立をしました。

引渡命令を得て、強制執行を行い、

早々に立退いて貰おうと思ったのでしょう。

が、引渡命令の申立は認められませんでした。

それはないよ、と、高裁に文句をつけました(執行抗告)。

¥163,000円の根拠として、

不動産鑑定士に調査依頼した報告書、周辺の賃貸条件一覧表をつけ、

請求金額の正当性を主張しました。

添付書類等に対する裁判所の詳細な見解は省きますが、

結果、やはり認めてはもらえませんでした。

結論はこうです。

≪明渡猶予の催告にかかる建物の適正な使用の対価の額は、占有者の従前からの使用収益の継続を前提とした継続賃料の額をも考慮して算定するのが相当である。≫
(東京高裁決定平成22、9,3)


。。。。。。。。。。。


今年最後の記事となりました。

お立寄り頂きました皆様には、心から感謝致します。

どうぞ、良いお年を!!!


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書類作成上のちょっとした注意


このブロクで訪問者が多い記事は、以下です。



放棄書兼廃棄依頼書


占有者と買受人間で交わす合意書・約定書・覚書らしき書式



共に、占有者との立退交渉が成立したあとの書面について,

私なりに作成した書面を掲載しています。


普通、買受人や買受希望者の大半がトラブルを嫌います。

しっかりした書類を交わしておき、トラブルが起こらないようにしたい、

或いは、トラブっても、こちらが不利にならないよう保全しておきたい、

という考えでしょう。

ある弁護士先生曰く、

。。。。。。。。。。

契約書など書類をかわすのは、

将来発生するかもしれないトラブルを有利に展開する為、

勝つ為の準備、喧嘩の準備ですよ。

法廷は、ある意味、嘘のつきあいの場、という側面があるのは否定できません。

その時、しっかりした書面があれば、有利に闘えます。

。。。。。。。。。。

改めて「そうか」と認識させられました。

予防医学と一緒、病気(トラブル)発生を防止する為の書類作成。

大切ですね。


競売物件を扱う業者として、任意の交渉での処理が結構あります。

書類を作成します。

うっかり忘れるのが、最後の条文にいれる次の文言です。



「上記記載事項以外、債権債務の存しない事を特に確認する。」


というような内容の文言をいれる事です。


法律プロの弁護士・司法書士の先生方には常識でしょうが、

我々素人は、うっかり忘れてしまいがちです。

気をつけたいものです。

上記「放棄書兼廃棄依頼書」には入っていませんが、

文言をかえて記入することは出来るでしょう。













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形式的競売と明渡についてーーー



形式的競売と明渡についてーーー,砲弔い討蓮△海海鬚翰下さい。


形式的競売物件の明渡交渉です。

この形式的競売の明渡交渉については慎重にしました。

厳密には、交渉、というより、打合せです。

明渡してくれる事は明白ですが、

ゴタゴタしないような段取りをとらなければ・・。


各共有者(所有者)同士で争いがある為、結果的に競売になった物件です。

争いですから、

敵対する共有者がそれぞれ依頼した弁護士さんが二人(二組)以上はいるはずです。

売却許可決定した段階で、「事件記録」を閲覧。

≪「事件記録」につきましては、ここ(  )をご覧ください。≫

形式的競売の概要を把握。

弁護士さんは二組で、その氏名・住所を把握。


郵便送達報告書によれば、

各共有者は、

当然ですが、不動産競売開始の決定正本は、スムーズに受け取っています。

代金納付期限通知書がきたら債務者に出す「明渡のご案内」は、

この時点での発送はしませんでした。

先送りとしました。


代金納付期限通知書が来た段階で、

いつ納付するか、その期日だけを弁護士事務所に連絡。

明渡については、一切触れません。


弁護士さんの場合、

明渡の話合は、買受人が所有権を取得してからやりましょう、

という先生が大半です。

至極尤もな言い分です。


約1ケ月後、代金納付手続きを終了。

同時に各共有者相手に引渡命令の申立。

共有者全員を相手方として、申立書は1通としました。

弁護士事務所に、納付手続きを終えた事をFAX連絡し、

残代金の領収書(保管金受領証書)を添付。


同日夕方、各共有者宛、「明渡のご案内」の手紙を簡易書留でだしました。

各共有者は、引渡命令の判決と、「明渡のご案内」をほぼ同時に受け取るはずです。

その心理的効果を狙いました。

それぞれ依頼している弁護士さんに連絡を入れるでしょう。


「明渡のご案内」の文中には、明渡方法についての選択肢は入れてあります。

遠回しの言い方ですが、若干の「ペナルティー」的文言も。

文面は、弁護士さんが各共有者の意見をまとめやすいよう、工夫しました。

落とし所の設定です。

まあ、それで、明渡についての、ある程度のアウトラインはまとまる筈、という私の読みです。

そして、引渡命令が確定するのを待ちます。

その間、強制執行の申立をする為の書類準備はしっかり作成しておきます。


話の流れによっては、即、強制執行で処理、という姿勢をみせるつもりです。

その場合の執行費用は当然請求します、というこちら側の意思は、先の「明渡のご案内」に明記しています。(←これが「ペナルティー」的文言です。)


今までの経験です。

強制執行の書類準備をしっかりしていますと、

任意でスピード解決のケースが多いのです。

何とかなるだろう、

なんて気楽に構えて、何の準備もしないでいると、何故かごたつきます。

これは私だけのジンクスかも知れませんが・・・。


約10日後、

各共有者が引渡命令を受領した日を裁判所で確認。

同時に、「明渡のご案内」の受領日もネットで確認。


それから約10日後、

引渡命令が確定したのを裁判所で確認。

強制執行の申立は、いつでもゴーです。

この状態になり初めて、明渡についての打合せをしたい旨の連絡を、各弁護士事務所にいれました。

既に、明渡について、各共有者の意思統一はできていました。

2週間後、現地で、先生立会の上、書類と鍵を貰う事になりました。



約2週間後の明渡日はとにかく猛暑。

待ち合せの午前11時、

弁護士先生、暑い中、汗を拭きふき現地到着。

現場で、放棄書兼廃棄依頼書にサインを貰い、鍵を貰いました。

無事終了です。


ここまでのお話は、退屈な流れだなあ、と思いつつ読まれた方が多いと思います。

でもね、結構色んな、まだ起きないマイナス状況を想定しつつ、

そうして、そんな状況が起きないように、

私なりに「先読み」をしつつ?

先手をうってるつもり?の経過の流れでした。



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倒産会社の残置物の処理方法

≪前回の(形式的競売と明渡についてーーー 砲梁海を書く予定でしたが、どうも、まとまりません。
まとまり次第、お話させて頂きます。≫




法人所有の建物があります。

その法人は破産しており、会社登記簿は、閉鎖しています。

建物には、残置物があります。

破産管財人の手ははなれています。

この場合、残置物はどう処理すれば良いでしょう。


過去に私がとった方法です。

正式な手続きではありません。

文句が出なければ良いだろう、という現実的な発想。

法人の代表者を探しました。

見つけました。

物件前で会いました。

時間がたっていますが、肩を沈め、寂しさオーラがでています。

分るよなあ、私だっていつそうなるか。


彼、

「ちょっと待ってて下さい。」

建物内に入り、なにか物色していました。

何を探していたのか、分りません。

私は、見て見ぬふり、です。

玄関にいた私が室内に呼ばれました。

若干の金銭を提供して、一筆貰いました。

特別代理人選任にかかる費用と時間を節約したのです。

あれから8年以上経ちました。

なにも起こっておりません。

これは、代表者が見付かりましたので取った方法です。


もし、見つからない場合は、特別代理人を相手方として、引渡命令の申立を行います。

特別代理人がいなければ、引渡命令の申立時、選任の申立も併せて行います。




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形式的競売と明渡についてーーー


(先月、形式的競売の物件の処理が終りました。)


。。。。。。。。。。。。。。。。。。。


Sコース会員様からの資料精査のご依頼です。

三点セットをみました。

物件目録では、多数の共有者(所有者)の氏名と持分の記載があります。

現況調査報告書で、「債権者」、「債務者」という字句がありません。

「関係人の陳述等」のページでは、

競売の申立人を「債権者」と言わず「申立人」

物件の「所有者」という字句を使わず、「相手方」と言っています。

この表現方法は、確か「形式的競売」の一種かな。

(「債権者」、「債務者」の呼び方の形式的競売もありますので、念のため)


。。。。。。。。


・・・・「形式的競売」・・・・

耳慣れない方も多いと思います。

私も専門的な知識は知りません、

・・・実務ではあまり必要とはしませんので・・・。


担保物件の売却を裁判所に依頼して債権回収をはかる普通の競売(ケ)とは内容を異にします。

相続財産でもめた結果や、共有物分割請求に対応しての売却方法。

その換価手続きは、普通の競売手続きと同じ。

その程度の知識しかありません。

明渡交渉の予備知識としては、それで充分と思っています。

多数の共有者(所有者)がいる場合は争いがあるんだ、という程度の認識。

(専門書では、私の上記の認識をはるかに超える色んなケースが記載されていましたが、実務では殆どお目にかかったことはありません。)

。。。。。。。。


現況調査報告書によれば空家です。

普通に人が生活していた家が、突然、人だけが消えて何年も経過。

家財等はそっくりそのまま。

そんな印象の室内写真です。

物件明細書【4 物件の占有状況に関する特記事項】で、

建物は、「本件共有者らが占有している」という文言です。


登記簿謄本をチェックしました。

多数の共有者の住所は関東一円に散らばっています。

差押登記をしているのは、その中の一人です。

事件番号は(ケ)ですが、乙区に抵当権等の担保権はついていません。

相続人の意思統一ができないための「形式的競売」です。


この場合、

抗告屋による手続き時間の引延しや、

郵便物の受領先送り

などの妨害行為の心配はまず無いでしょう。


共有者間の意思が対立している中で、

明渡をスムーズに行うには、段取りが大切、さて・・・。

その為には、引渡命令の申立は必要不可欠でしょう。

各共有者を単独に相手方として、共有者の数だけ申立をおこなうか、

共有者をまとめて表示して1通の申立にしたほうが良いのか、

交渉に効果的なのは、どっちだろう。

そんな疑問がわいていました。

まッ、それは、その時まで考えよう。


会員様から、落札できた、という連絡です。

入札者は10名以上でしたが、無事落札。


さあ、これから、明渡交渉のスタートです。

事件記録を閲覧して、相手方の概要を把握する作業から始めます。

以下、次の機会に。



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以前あった妨害の一例・・怖くありません。


大分前ですが、こんな事がありました。

一時、空家の物件に張り紙をして、

恰も占有しているように装って、

エンドユーザーの落札者から何がしかの金銭をむしりとろう、

という執行妨害行為が繰り返されました。


空家のマンションです。

張り紙はありませんでした。

管理人のお客様が、そのマンションを落札しました。


あとで分ったのですが、何日か張り紙が貼られていたそうです。

調査に来た誰かが、張り紙を破り棄てたのでしょう。


お客様に手紙が来ました。

差出人は、所有者から物件の管理を委託されている、と主張しています。

遠回しに金銭を要求しています。

お客様は、青ざめています。


「私が対応します。

絶対に独断で行動しないで下さい。」


私は、この時、偶々ですが、

既に、遠方に転居していた所有者から鍵と一筆(引渡証)を貰っていました。

現実の引渡をうけていました。

手紙の差出人の名前を、所有者に聞きました処、全く知らないとの事。

念のため、その事実を確認した文書も貰っておきました。


「こりゃあ、現れたら面白い。

さあ、来い。

来れば、刑事事件だ。」


念のため、一度、手紙を出してみました。

もし、届いたら、警察に言おう。

手紙は、宛所には居ない、という理由で戻ってきました。


連絡を待ちました。

ところが、全く連絡は無く、それでおしまい。

考えたら、表面に出られる訳がないのです。

出れば逮捕につながるかもしれません。

訳の分らない手紙が来ましたら、

とにかく無視無視無視、です。

裁判所には手紙を見せて、

どのように対応したら良いか、

聞いておくほうがよいでしょう。

「お宅にも来たのですか。」

なんて事があるかも知れません。

そうして、例え空家でも、キチンとした手続きで処理しておくことです。

まあ、いいだろう、という気持ちでの処理は要注意です。

不思議ですが、そんな気分の時にトラブルは起こります。

。。。。。。。。。。

12月22日の記事は、今年最後となりますが、

「一般の方が競売物件を選ぶ時の見方考え方についての私見です。」

を予定しています。

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初めての立退(明渡)交渉について



初めての明渡交渉、

交渉前の一般の方の心境、

恐らく、頭は真っ白、何が何だか分らなくなる状況。

あまり長い時間だと、緊張感が持続できるかなあ。

第一、明渡交渉って、一体どの位の時間がかかるんだろう。

これは相手次第で、何とも言えませんが、

実際は結構短時間で終わってしまうケースが多いです。


落札者の不安以上に、

所有者の不安は大きいです。


面談する前に、手紙で、要件の概要は伝えています。

相手方は、不安ですが、ある程度の腹をくくっている方が多いです。


15分もあれば、もうお互い話すことがなくなっています。

交渉というよりも、打合せ。

こちらの提示案に、相手がどの位歩み寄れるか、です。


また、相手が願望を言う場合があります。

我々業者ですと、その場で判断できます。

即結論をだせます。

一般の方は、どうしても情がからんでしまう傾向になるようです。

困った、或いは返事のしようのない提案を切り出された時は、

その場で、相手の希望に沿った結論は出さないことです。

再度、面談の機会を約束し、さっさと帰りましょう。

提案は、持ち帰って良く考えましょう。

色々ネットで調べてみるのも良いでしょう。

そうして、2度目の面談で、キッチリ回答することです。


明渡交渉に自信が持てない方、

或いは時間がとれない方は、

初めから専門家に依頼された方が良いのでは・・、と思います。


明渡しについてだけでなく、物件選択につきましても、

事後処理に、あり得ないほどの金銭と時間を費消した事例は、

聞く度にウ〜〜ンと首を傾げ、

重〜〜い気持ちになってしまいます。


。。。。。。。。。。

12月8日の記事は、

「競売物件を買うと、誰かに脅かされたりしませんか。」

を予定しています。

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初心者ができる明渡交渉と占有者の区分



競売物件の明渡交渉は難しい、と言われて久しいです。

その間、国は、競売の法律をドンドン改正していきました。

それとともに、競売市場は、

一部の業者等の独占から、一般に開放されていきました。

執行妨害で買受人(=落札者)から金銭を搾取しようとする性質(タチ)の悪い連中が、

競売市場から撤退せざるをえない環境作りが多面的になされた事も大いに影響していると思います。

結局、競売市場への一般人の参入は、「時代の流れ」なのでしょう。

さらに、一般人が参加しやすくなる環境作りがなされていくでしょう。

(ただ、地方では、まだまだの感がある地域もあるようです。)


現在、物件の占有者は大まかに3パターンに区分けされます、


1、(空家を含む)所有者占有物件

2、賃借権が認められない占有者

3、賃借権が認められる賃借人


◎マイホームとして、競売物件を検討される初心者の方へ。


区分1につきましては、

初心者の落札者がご自身で明渡交渉ができるケースがあります。

(勿論、他の要因がクリアーできれば、ですが。)

サラリーマンの住宅ローン破たんの物件です。

住宅ローン破たんは、本人の責任もあるでしょうが、

社会情勢・経済環境の変化であり、

彼らは犠牲者、という側面が多分にあります。

大抵は、それほど癖のない、常識人です。

明渡交渉に慣れない初心者でも、

ある程度の立退料を提示して話せば、

結構スムーズにいくケースがあるかも知れません。

所有者も、明渡交渉の経験は初めてでしょう。

ドキドキはお互い様。

(原則、所有者と直接交渉することです。

第三者の介入は絶対に回避です。)

落札者自身が交渉すれば、業者に支払う手数料を節約できます。

首都圏等の地域では、馬鹿にならない金額です。

その分、立退き料を多少でも多く支払ってやれるかも知れません。

ただ、神経は相当に疲れるはずです、そこは覚悟。

そんな状況はまっぴらご免、という方は、

迷わず専門家にご依頼下さい。


区分2につきましては、

専門家と相談されながらすすめたほうがよいでしょう。


区分3につきましては、諦めて下さい。

収益用物件を探している方の物件です。


競売物件が、住宅ローン破たんが原因かどうか、

業者は、登記簿で大抵分ります。

難しければ、謄本を知合いの不動産屋さんに見て貰うのも良いでしょう。


又、債務者がどんな人か、謄本から推測できる場合もあります。

でも、物件の近隣で聞き込みをする方法が手っ取り早いです。

「◎◎さんの家が売りに出ています。

◎◎さんてどんな人なのか気にいなりまして。」

こんな感じで聞いてみます。

私は、「競売」という事は言いません。

でも、最近は、近隣の方々が、競売にかかっている家、と知っていますね。

それで情報を集められれば、そこで判断、というのも一法です。


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12月1日の記事は、

「初めての立退(明渡)交渉について」

を予定しています。

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空家の残置物に対する注意事項



多少残置物はありますが、空家と思っていたら、

「任意の話合での退去」という趣旨の電話があったりする場合があります。

電話の来る時期は、

大体、売却許可決定の言渡しが確定する前です。

執行抗告ができる期間を残しています。


こういう電話の共通点は、

基本的に、債務者本人からの直接の申出ではなく、

親戚や代理の者を名乗っている、という事です。

債務者以外の第三者の残置物が少しあるので、

ちょっとの間、置いておいてほしい、という依頼をしてきます。

うっかり承知してしまいますと、

引取りに来た電話の主は、

「あれが無くなっている、ここが傷ついている」

などとイチャモンをつけて来、暗に金銭を要求してきます。

無くなったもの、或いは傷ついた物は、代替えの効かない、思い出の品、という設定のようです。


他所で聞いた話ですが、要求の仕方は、半端ではありません。

買受人が、身の危険を感じるような、迫力ある脅しのようです。


この事例の前半部分、残置物の保管依頼は、

約2年位前ですが、私のコンサルを利用された会員様に実際起こった事です。


おかげさまで、キッチリ対応しましたので、トラブルには至りませんでしたが・・。


買受人が業者さんでしたので、強制執行で処理して頂きました。


競売に慣れない一般の方は、

立退いてくれるのなら、少しの期間なら置かしてあげよう、などと喜んでしまうかも知れません。

そこが付け目のようです。

こういう場合、最初に拒絶して、その後一切応答をしないことが一番良いでしょう。

その場合、執行抗告が出される確率は高いです。

でも、1〜2ケ月、手続きが延びるだけ、と思ってほっておけば良いです。

そうして、必ず、強制執行で処理する事です。

物件の引渡は、執行官から受けて置く事が大切です。


相手が文句をつけようとすれば、

文句をつける相手は、買受人ではなく、日本国です。

相手は、そんな事は百も承知しています。

ですから、彼らは、強制執行で処理される事を嫌がります。

なんだかんだと言って、強制執行をさせないように布石をうつかも知れません。

でも、強制執行で処理しておきましょう。

彼らは、せいぜい執行官に嫌みを言って、それでお終いです。



又、明渡しの話合いで面談する時は、

「申し訳ありませんが、初対面ですので、

本人確認のため、免許証を拝見させて下さい。」

というような、確認作業も必要でしょう。



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11月24日の記事は、

「初心者ができる明渡交渉と占有者の区分」

を予定しています。

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初めての明渡交渉がスムーズに成功した事例と分析。


次のメールは、初めての落札、明渡交渉を見事にやり遂げたHさんからのものです。
原文のまま、掲載させて頂きます。


。。。。。。。。。。。


千葉さま
お礼とその後のご報告です。
9月末に無事、引渡が完了しました。
アドバイス、放棄書兼廃棄依頼書ありがとうございました。

引渡し当日までに放棄書兼廃棄依頼書を先方へ郵送し、
記入を依頼しておきましたので、スムーズに受け取れました。
権利書や図面なども用意しておいて頂けて、
何事もなく無事終わり安心しました。

室内は相当汚れていましたが、
掃除したらかなり綺麗になりました。
10月から毎日のようにリフォームの見積や打合せで
大変でしたが充実した毎日です。
ありがとうございます。

幸いなことにお風呂(給湯器)やキッチンが
そのまま使えるので、リフォームも小額で済みそうです。
購入してから気がついたのですが、
今回は鉄骨造でしたので耐久性も長そうです。
(些細なミスが命取りですが、今回はラッキーでした。)

今回は幸運に恵まれ、
また千葉様からもアドバイスを頂戴でき、
何事もなく引き渡していただけました。
これにおごることなく気を引き締めて2棟目の入札に励もうと思っています。

ありがとうございます。
よろしくお願いいたします。

。。。。。。。。。。

最初のころのメールは緊張感がありました。


落札後、所有者の意向をうけたという業者の訪問がありました。

所有者に賃貸をしませんか、という提案です。

Hさんは、その提案は断りました。


所有者本人との直接の話合をします、と言って、その業者の介入を断りました。

そして手紙を出し、その後、無事明渡を終え、先のメールとなりました。

成功の原因を、頂いたメールから読み取ってみました。


1、 交渉に入る前の心構えがしっかりできていた事。

2、 所有者本人との直接交渉に限定、第三者の介入を入れなかった事。

3、 所有者に対する心配りを良くしていた事。

4、 所有者は、Hさんのお人柄、誠実さを感じ取れる人間性であった事。

5、 立退き料の支払いをした事。


などが理由と思われました。


Hさんに取っては、明渡が終わるまでの間は、大変な精神的疲労ではなかったかな、と想像されます。

Hさん、とにかく、大変お疲れ様でした。

そのうち慣れます。

これからも頑張って下さい。

(※メールの掲載は、Hさんの了解を得ております)





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「落札後、債務者(所有者)にだした手紙の後の行動


前回に続きます。


手紙を出しました。

連絡があれば、会う日取りと場所を決めます。

そして、面談。

面談についての注意事項はいずれ又。


連絡がない場合の債務者は、


超頑固な(=プライドが超高い)人、

超弱気(=無気力、放心状態)な人

入れ知恵をしている人がいる(=こちら側の更なる歩み寄りを画策・期待している)、

手紙を読まずにポイ捨てする人(=このタイプ、不思議と、アチコチに借金のある人が多いようです)、


・・・・・などなど、です。


こんな場合、再度手紙を出すか、訪問するか、或いは電話をしてみるか、です。

どの方法を選択するか、それぞれに、はっきりとした根拠はありません。

その物件の調査に入ったころから、その時までの総印象で、自然に選んでいます。


再度手紙を出すときは、プレッシャーを与えぬよう、注意します。

作成する文面では、連絡がなかった事を攻めません。

連絡の気持ちがあれば自然に連絡できるよう、配慮した文面をつくります。

落ち込んでいる(かもしれない)相手の気持ちを更に凹まさないよう、注意します。


電話して相手がでれば、連絡がなかった理由を問い詰めるような会話は控えます。

面談の約束を取り付ける事に専念するような会話をします。


訪問して面談できた時は、「上から目線」的な言葉にならないようにします。

真面目に働いてきたのに、何らかの事情で、現在の環境にいるのかも知れません。

現在は債務者の立場でも、かっては、それなりの社会的立場で活躍していたかも知れません。

(入札前の調査段階ですが、債務者として、閣僚経験のある元大物政治家(故人)さんもいました。)

礼を失するような言動は避けるよう、注意しています。

こうして、相手が気分的には、ホッとなるように留意します。

追い詰めません。


面談中、問われれば、強制執行の「断行」についての実態を伝えます。

強制執行の費用は、債務者に負担義務があることもお話します。

大袈裟な表現は極力避けて淡々とお話します。



ただ、この時、実は強制執行の第一段階「催告」での解決を視野にいれています。

「強制執行申立書」の作成準備も始めています。

面談した時の私の応対に、債務者は、目に見えない何かを感じているかも知れません。


。。。。。。。。。。


以上は、あくまで私のやり方にすぎません。

色んな方法があると思います。


会社の場合でしたら、マニュアル(或いは、らしきもの)があるでしょう。

それで積み上げた実績は、確固とした方針となりますので、それは立派な方法です。


以上、私がお話したやり方を第三者がして、スムーズにいくという保証はありません。

ここでの記事は、ご参考程度にとどめて下さい。


。。。。。。。。。。

11月3日の記事は、「今は昔のお話・・・立派な社長、立派な社員ですねえ。 」を予定しています。
息抜き話で、ちょっと小休止、というところです。

。。。。。。。。。。






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落札後、占有者(所有者)にだす手紙の雛型



前回に続きます。

手紙の内容は、以下を基本として、その都度、状況にあわせて手直しをしています。

。。。。。。。。。。

拝啓 

初めてお手紙致します非礼をお許し下さい。

私は、あなた様のお住まいを、裁判所の競売で買い受けた者です。

裁判所から、「代金納付期限通知書」が送達されました。

平成○○年○月○日に残代金納付の手続きをいたします。

つきましては、立退き等今後の事についてお話し合いを致しいと思います。

私としては、円満に立ち退いて頂くようお願いしたいのです。

今後の話合いにつきましては、第三者を介入させず、直接当事者同士での話合を希望しております。

大変失礼とは思いますが、引越料として、若干の金銭の提供は考慮しております。

できるだけ早いご連絡をお待ち致します。

ご家族様の為にも、宜しくお願い申し上げます。               
                                                                                                                   敬具                                                                 
平成○○年○月○日

         神奈川県相模原市南区上鶴間△丁目××番◎号
                             千 葉  重 雄
                    TEL ◎◎◎−×××−△△△△

      誠に申し訳ありませんが、ご連絡は○時から○時の間にお願いします。

 ▽△ ◎◆様
      机 下


。。。。。。。。。。

以上の内容です。

(落札後のコンサルを依頼されている場合は、抽象的な文言は避け、更に、このあと数行加えます。
交渉に臨む依頼者の気持ちを軽くして、強い姿勢で対応できる、おまじないの文言です。)



但し、この手紙でも、効果はあると思います。

とにかく、債務者のかたは、連絡をしたほうが得ですから。


連絡がない場合の債務者のタイプ、私の次の行動につきましては、次回でお話させて頂きます。

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10月27日の記事は、「落札後、債務者(所有者)にだした手紙の後の行動 」を予定しています。

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落札後、占有する所有者に対する交渉開始時期はいつから?



落札後の明渡し交渉のスタートは、いつ始めたらよいのでしょう。

開始時期は、業者でも色々だと思います。

その会社、あるいは担当者でそれぞれのスタイルがあるようです。


落札しましたら、その日のうちに訪問して交渉開始、

というところもあります。

債務者の中には、どんな人がいくらで落札したのか早く知りたい、という方がいます。

そういう債務者にとってこの訪問は、次の行動をとる為のいち早い情報となるでしょう。


正攻法というか、法的な根拠でいえば、

所有権を取得した後、所有権に基づいて交渉開始、

これが正論でしょう。


代金納付手続き終了まで、債務者には一切接触しない買受人もいます。

債務者は次第に不安になります。

納付手続き終了後、一気呵成に退去を迫ります。

債務者は不法占有者となっています。

そうい状況の中、ある奥さんが「怖い」と裁判所に相談したそうです。

相手にしてもらえなかったようですが・・。

買受人は所有権に基づき、当然の権利を主張しただけですから。


私の経験ですが、

所有者が破産して、破産管財人の弁護士先生が交渉相手の場合、

落札した旨の連絡をしますと、、

【登記簿で所有権移転が確認できてから】

或いは、

【代金納付手続きが終わったら】

「お話をお伺いしましょう。」

などと言われる事が多かったです。

その場合は、弁護士先生の言葉に従います。

そして所有権を取得してから交渉開始です。

交渉というよりは、打合せ、の感じです。

無茶をいう先生は、いませんでした。


私個人では、最近の交渉開始時期は、それよりは多少早いです。

売却許可決定が確定して数日後、「代金納付期限通知書」が送られてきます。

送られて来る時期は、開札期日からは、2週間ちょっと経過しています。
(執行抗告が出ていない場合です。)


「代金納付期限通知書」とは、

代金納付手続きを裁判所で行う期日が記載されている通知書です。

その日を確認して、案内の手紙をだします。

これが交渉開始のスタートです。

予備交渉、という感じです。


この時期が良いか悪いか、分りません。

支払義務のない立退料を払うのだから、これ位は許されるだろう、という勝手な解釈です。

強制執行は回避できれば回避したいので、話合いに応じる姿勢の有無の確認、という意味もあります。


どんな手紙か、文面の後半部分をはしょって、次回に公開させて頂きます。

全文を書きますと、

管理人へのコンサル依頼者が、
これから交渉するかも知れない債務者の方に手の内を見られてしまうかもしれません。

折角うまくいく交渉がスムーズに運ばないのでは困ります。

但し、掲載した文でも、結構通じるとは思います。


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10月20日の記事は、「 落札後、占有者(所有者)にだす手紙の雛型」を予定しています。

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強制執行費用の目安に対する私見で恐縮です。


立退(明渡)の強制執行は2段階に区分されます。

「催告」と「断行」です。

「催告」とは、△月▽日までに転居しないと家財等を搬出します、

と執行官が占有者に警告(=催告)をすることです。

「断行」とは、国家権力のもと、家財等を建物から搬出して建物内をカラッポにして、買受人に引き渡すことです。


今回は、「断行」の費用について、管理人の独断で、お話をさせて頂きます。

(費用は、地域地域で相当に格差があります事を、予めご承知おき下さい。)


(あくまで、神奈川及び東京の一部地域を前提でのお話です。
費用の高さは、恐らく全国でもトップクラスと思います。)



「断行」は、基本的には、執行官が現場にいる短時間の間に行われます。

家財等を梱包してトラックに積み、保管場所(倉庫等)まで搬送して一定期間保管します。

その保管中に、債務者が取りに来ない場合、買受人が買取ります。

そうして、買受人が所有権に基づき処分して、一件落着です。


費用項目の概略の内訳は以下の通りです。


作業員等の日当、

開錠技術者費用、

鍵交換費用、

梱包資材費用、

トラック費用、

保管(倉庫等)費用、

保管した遺留品を買受人が買取る費用、

買取った遺留品の処分費用、


等々です。

他に、放置車両がある場合、

又は、ピアノ、金庫等重量物がある場合、

物件の個々の特性により、余分な手間がかかる場合、

・・等々では、費用は加算されます。

どのくらいかかるかは、「催告」時、買受人が依頼すれば、執行補助者が現地同行して見積もってくれます。

執行補助者とは、強制執行時、実際に家財等をチェックして物件目録を作成して梱包、搬出、運搬、保管する業者です。



管理人は、神奈川及び東京の一部の、主に一般住宅用の一戸建やマンションに携る事が多いです。

床面積は、広くとも30坪〜40坪くらいです。

こういう物件に対する管理人の執行費用概算の出し方は、こうです。

床面積(単位:坪)に@4,5万円を乗じた金額を目安にしています。

例えば、床面積30坪の建物の場合。

30坪×¥4、5万円=¥135万円≒¥140万円

¥140万前後を想定します。

(以上は、買受人が執行補助業者に執行一切を委任した場合を想定しています。)

なぜ¥4,5万なのか。

今までの見積書から何となく割り出した数字です。

これは、放置車両、ピアノ、金庫など重量物がない場合です。

又、一戸建なら、トラックが物件前に横付けでき、

マンションの3階以上でしたら、エレベーターが利用できる場合です。


但し、この算式は地方の大規模住宅にはあてはまらない算出方法と思っています。


私の経験では、旧所有者が立退かず「催告」時までねばっても、

「催告」されたあとは、断行される前に、

 △海舛蕕悩禿抔鮠弔靴新覯未梁犁遏

或いは

◆∪衢者自らの意思で退去、

というケースが大半です。

,両豺腓蓮放棄書兼廃棄依頼書を貰っていますので、

強制執行を取り下げる場合が多いです。

△両豺腓蓮⊆茲蟆爾欧鬚擦挫嚢圓靴董⊆更坿韻ら引渡しを受けておきます。

相当に家財等が減っていますので、

執行費用は、最初の見積もり時より、相当安く収まっています。


管理人が携わった物件で、無理矢理「断行」で占有者を退去させた、という事例はここ30年近くありません。


最終的に、「断行」で処理した事例としましては、


空家で多少の残置物があり、所有者がつかまらなかったケース。

空家で多少の残置物がありましたが、債務者以外の第三者(=胡散臭い輩)の所有物が混入していたケース。

任意の話合いが成立し、所有者は退去し、残置物が少々であり、放棄書兼廃棄依頼書も貰っていましたが、所有者について今ひとつ信用が置けなかったケース。


以上の事例ですので、費用は小額ですんでいます。


強制執行で引渡しをうけるという事は、国(=裁判所)から引渡しを受ける事になります。

残置物の事でトラブルがおきたら、当事者は国であり、買受人は関係ありません。

損害賠償の相手方は国となります。

この点を利用したい為の対策でした。

実際、この方法で処理した為、事件屋の暗躍を阻止した事があります。

(※残置物その他の状況によっては、物件内に短期間保管して買受人が買取り、処分、という方法もあるそうですが、管理人はまだ経験しておりません。)

強制執行については、管理人のホームページ(※)でもお話しています。ここのお話と重複するところもありますが、参考になるかも知れません。


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10月13日の記事は、「 落札後、占有する所有者に対する交渉開始時期はいつから?」を予定しています。

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初心者の方の現場での注意事項、その他の雑感など。




普通、住い探しは、必ず現地を見ます。

競売に慣れない初心者のかたは、競売物件現地でなにを見ればよいのでしょう。

まず、絶対に日当たり。

次に環境を見、漂う雰囲気を感じます。

不動産も相性があるように思っています。

それは、見る方が感じることです。

ここまでは、普通の不動産市場での物件探しと同じです。


競売物件に関しては、次の事に注意しましょう。

住んでいる人がどんな人か、見える現象で推測します。

常識人かどうか、

常識人なら、立退きの話合も抵抗なくいく可能性が高いでしょう。

初心者の方は、落札後は立退きがうまくいくかどうかで、頭がいっぱいのようです。


玄関を見ます。

貼付シールがありますか。

私はNHKのシールをみますと、それだけでUターンしてしまう位です。

住人は常識をわきまえていると思ってしまいます。

ほかに白蟻消毒や赤十字など、これらもそれに準じます。
(シールがないから非常識、というのではありません・・念の為。)


表札も見てみましょう。

子供の名前を含めて、家族全員の氏名が書いてある表札があります。

フェンスに花が飾ってあったり、

庭に盆栽の棚が並んでいたりするのを見ますと、

暖かい家庭なんだなあ、きっと。


立退き交渉はスムーズにいくな、と思いこんでしまいます。


現場ではありませんが、マンションの管理費の滞納状況は結構参考になります。

1年以上滞納している人、案外、室内は荒れていたりします。

(男児がいれば、マンションでも一戸建でも、傷みはひどいかも・・。)

半年位の滞納は、差押えの前後から滞納が始まった人です。

まあ、普通です。

こういう人は、結構簡単な交渉で終わりそうです。


業者は、いざとなったら強制執行で処理できる、という頭があります。

そのくせ、強制執行はめったにないさ、  な〜〜に、ちょっと話せば出ていくものさ。

結構軽い気持ちで臨んでいるでしょうね。

現地では、商品価値としてどうかな、という観点を主にして見ています。

業者はこれでよいと思います。


一般の方にとっては、とにかくスムーズに出て行ってもらいたい。

強制執行などは、聞いただけでも大事件の印象です。

そんな事態は避けたいもの。

その為には、所有者のチョットした情報をこまめに集めて総合的に判断することです。


立退(明渡)交渉は、素人には難しい、と言われています。

たしかに、そういう状況もあるでしょう。

でもね、入札前に集めた情報から推察して、やればできる場合も結構あります。

相手だって初めての経験、という方が大半です。

初心者どうし、お互いにハラハラドキドキ、いつの間にか終わっていた、なんてことも・・・。


時間的に余裕のない方、

慣れないことはしない主義の方、

交渉ごとが大嫌いな方、

職業柄、社会的立場上、交渉の当事者になるのが不都合な方、

交渉が弱い者いじめみたいで、気がすすまない方、

これらの方々は、

悩まず、専門家にまかせたほうがよいでしょう。




競売の基本が学べるホームページ。

大きな損失を防ぐための小さな出費は必要経費!!

占有者と買受人間で交わす合意書・約定書・覚書らしき書式



占有者との退去の話合が成立しましたら、その内容を文書化して、お互いに保管しましょう。

これは、双方の安心のためです。

タイトルは、合意書でも約定書でも覚書でも何でもよいでしょう。

ページとページの間は、割り印を押しておきましょう。


以下のひな型は、立退き料支払を前提に、管理人が使用しているものです。

複数の文書を適当にミックスしたものです。

占有者によって、或いは物件の状況によっては、条文の内容はかえています。


条文4は、ペナルテイですから、金額が幾らでも、約束を守れば発生しない内容です。

買受人は、さりげなくその事を相手に告げましょう。

条文7は、このような合意書等では、必ず織り込んでおく文言です。

。。。。。。。。。。


                 合 意 書

 ○○地方裁判所(△△支部)平成  年( )第   号不動産競売事件(以下「本件競売事件」という)に係わる後記物件目録記載の土地・建物(以下「本件不動産」という)に付、本件競売事件の買受人のA(以下「甲」という)と、本件不動産の所有者兼占有者のB(以下「乙」という)との間において、下記条項に基づく合意書を締結しました。

                 条   項

1、乙は平成  年  月  日限り、本件不動産より退去し、第三者の占有があれば乙の責において排除し、占有者のいない完全な空家の状態で甲に引き渡す事を約しました(鍵の授受による)。

2、甲は、乙が前条を履行した時点で、鍵と引換えに立退料として、¥○○万円也を現金にて乙に支払うものとします。

3、第1条に定める期日において、本件不動産の内外に残置せる有体動産・残存廃棄物等(以下「有体動産等」という)がある場合は、乙及びその家族が所有権を放棄したものであり、乙は、甲が如何様に処分しても、後日一切の異議申立て等は為さない事を甲に確約しました。
又、有体動産等に第三者の所有物が混入している場合においても、乙の責において処分依頼したものであり、甲には一切の責任が生ぜず、乙の責において対処する事を甲に確約しました。

4、乙が第1条の期限を徒過した場合、乙は、第2条に定める立退料の請求権を放棄するものとし、且、徒過した日数に付き、1日あたり¥10,000円あたりの遅延損害金を支払うものとします。
その場合、本件不動産の内外に残置している有体動産等を甲が如何様に処分しても異議なく承諾するものとします。
又、強制執行を断行した場合は、その費用に付いては、民事執行法第42条に定める通り乙の負担となる事を特に確認しました。
この場合、甲は「執行費用額確定決定の申立」に基づき、乙に請求する事とします。

5、乙は、本件不動産を甲に引き渡すまでの間、善良なる管理者の注意義務をもって本件不動産を管理するものとします。
  万一、乙の責により、本件不動産を損傷したる場合は、甲は、その程度により、立退料の減額、損害賠償、刑事告訴等を行うことを予め乙に通知し、乙はこれを承諾しました。

6、乙は、甲に対して、本件不動産に係わる関係書類【建築確認書、設計図その他購入時売主より受領した関係書類一式(諸設備に対する仕様書を含む)】等を保有している場合は、引渡日までに譲渡するものとします。

7、甲乙とも本件以外何ら債権債務の存しない事を特に確認しました。


後日の証として本書2通を作成し、著名捺印の上、各1通を保有するものとします。


平成  年  月  日

      住所

      氏名(甲)                      印


      住所

      氏名(乙)                      印



              物件目録


。。。。。。。。。。

以上です。

競売に慣れていない方には、ちょっと分りにくい文章、字句と思います。

現在すぐに参考になるかどうかは分りません。

ただ、ここにこんな記事があった、と記憶して頂ければ、

いつか多少なりともお役にたてる時がくるかも知れませんので・・・。
    



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放棄書兼廃棄依頼書


物件の引渡を受ける時、放棄書兼廃棄依頼書は必ず貰っておくといいですよ。

以下の書式は、私が使っているものです。

複数の友人業者から見せてもらった書式のうちの一枚に、私なりに手直ししたものです。

内容は、一戸建を想定しています。

但し、

物件の種別、

債務者が居住していた場合、

空家の場合、

貰う時期、

によって、更に手直しして使用しています。


。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。

         放棄書兼廃棄依頼書

買受人 AB  DEF殿

私は、○○地方裁判所□□支部平成▲▽年(ケ)第◎×□号競売事件の債務者兼所有者である処、上記競売事件に対する別紙物件目録記載の土地、建物につき、目的建物内及びその敷地内外に存する家財道具、雑品、植木、その他一切の物品(動産類)を全部搬出し、本日、貴殿に対し、目的建物並びにその敷地を明渡(引渡)しました。

本日以降、目的建物内及び敷地内外に残置物がある場合は、所有者名義の如何を問わず、私が廃棄すべきものですが、すべての残置物の所有権を放棄いたしますので、塵芥等として処分して下さい。

尚、第三者名義の残置物がありたる場合、私の責において処分を依頼したものであり、後日、第三者より何らかの請求等生じたる場合も、私の責において解決し、貴殿には一切のご迷惑はお掛け致しません。

又、前記残置物は、どのように処分、処理をされても、異議、請求等の申し出は致しません。

後日の証として本書を作成し、署名押印の上、誓約致します。
(本人であることを確認するため、運転免許証の写しを添付致します。)

平成▲▽年△月◎◎日

氏名                         

氏名                       

。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。

大体、こんな感じです。

(本人であることを確認するため、運転免許証の写しを添付致します。)

の部分は、印鑑証明書の写しの場合もあります。

2枚目に「物件目録」をつけて綴じ、割り印をしておきます。

物件目録は、三点セットにありますから、コピーして使用しています。

これは、弁護士の先生に作成してもらったものではありません。

法的に正しい書式かどうかは分りません。

幸い、今まで、この書類でもめごとはおきておりません。






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明渡交渉と家族構成についての印象です。


(債務者限定ですが)
家族構成によって、明渡交渉に以下の傾向を感じます。

家族がいる場合、円満な話合で明渡交渉が成立する場合が多いです。

最初、話合いに応じない場合でも、強制執行の第一段階「催告」後は大抵応じてきます。

高齢者や子供がいて、強制執行される訳にはいかないでしょう。

大体、交渉の主導権を握っているのはご婦人です。

この時点では、既に前向き、バリバリ働いています。

立ち直れずグッタリしている夫を脇目に見ながら・・。


女性の独り住まいの場合は、最初自分にだけ都合のよい発想をする方が偶にいます。

私も若いころ、振り回された経験があります。

その分、余分な時間を浪費してしまいました。

ただ、その後の明渡交渉の良い勉強をさせて貰ったと思っています。


男性の独り住まいの場合、どうも常識から外れた方がたまぁぁぁ〜〜〜におります。

友人業者の実例です。

1、強制執行!上等だ!やれるものならやってみろ、と居直り、数時間の強制執行で出された商店主。

2、交渉には一切応じず、強制執行に行った執行官にスコップを持って殴りかかって来、1時間後、警察に連行された独身男。

3、交渉には一切口をきかず、何度目かの訪問時、首を吊っていた債務者。


私の大雑把な印象です。

女性は、自分を含め家族の将来を見すえています。
(というより、ひたすら今を生き切る、という感覚のようですが。)

男性の極々一部の方ですが、将来を見捨てています。

それまで費消したエネルギーの総価に潰されています。

自殺者で、男性が圧倒的に多いのも頷けます。

競売に限らず、土壇場に立った時、女性は強い・・・!!!・・・ですね。



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強制執行に絡んだ明渡交渉と注意事項


最近の明渡交渉の流れについての感想です。

落札できましたら、その日から、代金納付の手続きを終えるまでの間に、落札者の考えで、交渉開始時期を選び、任意の明渡交渉を行う場合が多いのでは、と思います。

落札者の期待に反して、

交渉に応じる姿勢を見せない占有者がいます。


首都圏では、最近結構多いようです。


仕方がない、強制執行で解決するか。

この場合の強制執行とは、国家権力で占有者を退去させることです。

具体的には、当該物件から家財等動産類一切を搬出します。

これは、待ったなしに行われます。


代金納付時、「引渡命令」の申立をします。

引渡命令とは、強制執行をする為の判決です。

書式は、裁判所競売係に雛型を置いている所が多いです。

ここ(※)にもあります。

判決が占有者に届いた頃を見計らって連絡をします。

この段階で、任意の交渉成立、となるケースがあります。


これで埒があかなければ、強制執行の申立をします。

申立書は執行官室にあります。

書き方は、訊けば教えてくれます。

そう難しくはありません。


強制執行は、「催告」と「断行」の2段階があります。

「催告」は、執行官が現場に行き、占有者に退去を促します。

占有者が留守でも、開錠して室内に立ち入ります。

約1ケ月後の日時を決めて、それまでに退去しない場合は、強制執行する(=断行・・家財等を戸外に搬出する)旨を告げます。

それらの事項を記載した公示書を壁等に貼付します。


この時、普通は、家財等を戸外に搬出する作業を行う執行補助者が同行します。

室内を見、強制執行(=断行)に要する費用を見積もります。

見積書は、数日で、買受人(=落札者)宛て、送られてきます。


注意するのは、キャンセルについての記載事項です。

ここはよく読んでおいて下さい。

キャンセル料が発生しない時期を念頭において、再度、或いは再々度、明渡交渉をします。

ここまでくれば、大抵の占有者は、退去に同意します。

引越してもらう時期は、キャンセル料の発生しない時期です。


占有者が転居する時、室内に残置家財等が有っても無くても「放棄書兼廃棄依頼書」は貰います。

その時、できれば、執行補助者にも来てもらい、現況での断行の費用を再見積して貰えればよいですね。


その後、強制執行の申立を取下げる場合と、

そのまま強制執行の手続きを続行、

「断行」により、執行官から引渡を受ける場合とがあります。


これは、占有者の質によります。


後日トラブルが発生するかも、と危惧する時は、執行官から引渡を受けておきます。

こうしておけば、占有者等が、大切なものが無くなった、などと、損害賠償を請求する場合の相手方は「国」です。

買受人は関係ありません。


強制執行での最終処理は、買受人に難癖をつけて金銭をむしりとろうと企画する占有者等が一番嫌うスタイルです。


任意の明渡交渉が成立しての明渡当日、「これ、ちょっと置いておいて。あとで運ぶから。」
などと、気軽に頼まれて応じたりしたら、大変な事になるかも、です。

そんな依頼には絶対に応じない事です。

こんな事を言ってくるのは、大抵、所有者の親戚、などと名乗ってくる輩が多いです。


こういう状況は、事前にある程度分ります。

強制執行で処理します、と言って、手続きをすすめておく事が大切です。


とにかく、交渉の主導権は買受人が握っている事です。

(引渡命令の申立、強制執行の申立、催告当日、それぞれ費用はかかります。)







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家財がそっくり残置されている空家?の対処の一例


今年初めに処理した一戸建のお話です。

三点セットによれば、家財をソックリ残して、所有者は1年以上前に転居しています。


落札後、裁判所で、「事件記録」を閲覧。

(「事件記録」の閲覧等は、利害関係人に限定されます。
事件記録につきましての詳細は、ここ(※)をご覧下さい。)

チェックしたのは、陳述書郵便配達報告書です。

これで、今回の空家の解決の手掛りをつかもうと思っています。

差押登記の時期から入札期間までの期間は、標準です。

所有者が行方不明、という事はないだろう、という感触はもっていました。


陳述書とは、執行官が所有者に対して、不動産の占有状況について問い合わせた質問書です。

回答は、丁寧に書かれていました。

記載された提出日は、提出期限の数日前です。

所有者はキチッとした常識人のようです。

話せば分る人物でしょう。

氏名欄の下に携帯の番号が書いてありました。


よし、連絡先は分った。

ただ、携帯は、一度連絡できても、2度目は拒否されかねません。

携帯に電話する時期は慎重にしよう。

これが分っただけでも、事件記録を閲覧した甲斐がありました。

現況調査報告書には記載されない事です。
(記憶違いでなければ、陳述書は、三点セットに綴じ込まれている事もあったような気がしています。)



郵便送達報告書は、裁判所が所有者に送った重要書類(競売開始決定正本)の受取状況が記載されています。

書類は、郵便局窓口にて受領していました。

こちらからの手紙も、受取る可能性はあるようです。

転居先は分りませんでした。


翌日、現地に行きました。

人の気配はありません。

門扉が開いています。

入りました。

門扉の脇の郵便受けに郵便物が数通投函されていました。

所有者と家族あてです。


変だな、本当に転居していれば、郵便受けはDMやチラシで溢れているはず。

どうも郵便物は取りに来ているようです。


庭は草ぼうぼう。

盆栽は転がったままです。


近隣の聞き込みでは、1年以上前から所有者家族の姿は全く見ていない、という事です。

ただ、時々、深夜に2階の窓のカーテンがボーと明るいことがあるので、誰かがいるかも、という話です。


念のため、電気メーターを探しました。

建物の裏にありました。

メーターは、取外されておらず、ゆっくりと回っています。

誰かが出入りしいているのは間違いありません。

郵便ポストの状態から、恐らく所有者、という気がします。


翌日、市役所で、所有者一家の住民票を申請しました。

登記簿謄本・売却許可決定の写し・三点セットの一部を添付しました。

関係を担当者に説明。

家族全員を申請したのですが、所有者だけしか取れません。

それも、本籍などは不記載のものです。

所有者は住民票を動かしていませんでした。


翌日、切手を貼らない手紙を直接郵便受けに入れました。


数日後、現地に行きました。

郵便受けに手紙はありませんでした。



連絡がくるかな、とりあえず待とう。

1週間ほど待ちました。

連絡はありません。

再度手紙を出しました。

手紙の文面は、微妙に変えています。

やはり、連絡はありません。


まさか、手紙を取りに来るのを張り込む訳にもいきません。

どうやら、私の分析は甘かったようです。

仕方がない、強制執行も視野にいれるか。


残代金納付手続きが終わりました。

引渡命令の申立をしました。


3度目の手紙を出しました。

法的には不法占有者、という文言をいれています。

10日ほど待ちましたが、連絡はありません。

恐らく、引渡命令は受領しているはず。

裁判所に確認しましたら、受領済です。

いよいよ携帯電話に連絡をいれるタイミングかな。

お昼時、電話しました。

繋がりました。

面談の約束をとりました。


2度目の面談から1週間後、家財一切が完全に搬出されました。

所有者は、諸設備の仕様書と鍵をこちらに渡してくれました。

廃棄書兼放棄依頼書には、しっかりサインを貰いました。

勿論、立退料は払いました。


代金納付手続きから約1ケ月経過していました。

強制執行ですと、2ケ月はかかってしまいます。

費用も結構かかります。

これが最善かな、と自分を納得させて、一件落着です。



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代金納付前に、勝手に解錠、動産類を搬出した行為に対して


◎猪子さまのご質問

はじめまして。

現在進行形の競売物件で対処が分からなくてご連絡させていただきました。


私の立場は次順位買受人です。

この競売不動産には、空き家で占有者があり、4t車数台分の動産が放置されています。

現在、「売却許可決定」まで終わりました。

しかし、「確定」まだしていない状態です。

にもかかわらず、最高価買受人は本件不動産に1階ベランダから侵入し、10人ほどの便利屋さんと共に1日がかりで動産を持ち去ってしまいました。

警察も来て全て事情聴取しましたが、「所有者である者からの被害届け待ち」とのことで引き上げました。


要は、未だ残代金を納付していないので、他人の不動産に侵入し、他人の動産を勝手に運び出した状態です。


そこで私は、「売却許可決定に対する取消し」を求めようかと考えたのですが、できるでしょうか?

私が思うに、このような法的手続きを無視した行為を前提に入札額を算定している者が、買受人になるのは、他の法的手続きを前提に入札額を算定している者の権利を害する。

見たいな趣旨なのですが如何でしょうか?

ご回答よろしくお願いいたします

◎管理人の回答です。

買受人が、所有者と話合い、承諾を得ての行為かどうかは、分りませんね。

買受人の勝手な行為、としてお話致します。

。。。。。。

手っ取り早い具体的方法は、裁判所の競売係にいって下さい。

物件明細書を作成した書記官に事実を述べます。

そうして、こういう場合、次順位買受(申出?)人として取るべき方法があるか、を聞いてみたら如何でしょうか。
。。。。。。

以下は、管理人の勝手な感想です。
(やはり、買受人の勝手な行為としての感想です。)

まず、猪子さまのご意見はもっともと思います。

所有権を取得していないのに、勝手に建物に侵入して動産類を搬出したのですから、これは、問題です。

ただ、猪子さまが売却許可決定に対して、その取消を求めて執行抗告ができるかどうか、疑問です。

この場合の抗告権者は、実際に被害をうけた所有者(債務者)と思います。


>このような法的手続きを無視した行為を前提に入札額を算定している者が、買受人になるのは、他の法的手続きを前提に入札額を算定している者の権利を害する。

見たいな趣旨なのですが如何でしょうか?


お気持ちは分ります。

でも、難しいかなあ、というのが第一勘です。


詳しい方の意見を求める為、

私のホームページ内の掲示板にご質問を投稿させて頂きます。

回答者は、私が尊敬する窪田さんです。

http://8247.teacup.com/224/bbs

是非参考にされて下さい。



ある債務者の「それから」


ちょっとした友人の自宅が競売になりました。

そこに転居して以来、良いことがありません。

自営業ですが、この不景気の結果の競売、

と本人も私も思っていました。

競売について、多少アドバイスはしました。

開札期日。

法人に落札されました。

彼、さっさと引越してしまいました。

立退き料などの金銭は貰わずに、

そうして現在まで約1年が経過。

世の中、不景気は益々深まっています。

彼も大変だろうなあ。

久々連絡をいれました。

不思議です。

あんなに暇だった彼が、今、結構忙しいのです。

昔のお客さんから、突然注文依頼が来たりしています。

転居した家は、ちっちゃな古いアパートの2階。

間取りは、鰻の寝床の2K。

ここに引っ越して来てから、不思議に落着くんだよなあ。

空気がうまいんだ。

窓からの景色もきれいだし。

前の(競売になった)家は、4LDKあったけれど、

なんだかいつも落着かなくて、イライラしていた。


事情を知っている友達が、

人相が良くなった、と言って笑うんだよ。


管理人は思いました。

こういう債務者、たまに見かけます。

「立つ鳥後を濁さず。」

と思い切りよくキレイに引越す人。

不思議と運命が好転しているようです。

キレイに引っ越せる人は、逆境に対して前向きです。


尤も、最悪の状態からのやり直しです。

好転する以外の道はないのかもしれませんが・・・。

彼の引越費用ですか、勿論借金してですが、そのお金はとっくに返済済み、という事でした。



立退料について


◎鈴木様のご質問。

始めまして、教えてください。
初めての競売入札で店舗付き住宅を入札しようか考えています。
もし、落札できたとして、その物件は所有者が占有して店舗で美容院をまだ営業中です。
その場合、立退料は店の営業権のようなものも払うのでしょうか?
回答を宜しくお願いいたします。


◎管理人の回答です。


所有者が競売物件を占有している場合、その所有者は、物件から退去しなければいけません。
その際、所有者が買受人(=落札者)に対して、立退料・引越料等の金銭を請求する権利はありません。
営業権の請求権もありません。

立退料を支払うのは、引越料の一部に充当して貰って、円満に退去してもらおう、という趣旨です。
強制執行での退去は、執行費用が結構かかりますので、費用の節約の意味もあります。

更に、もう一つ理由がありますが、ここでは伏せておきます。
メールにてお知らせ致します。


ご質問・・建物の使用貸借の占有者の明渡について



◎じゅん様のご相談


ご質問があります。

素人ですが競売物件入札を考えております。


競売物件の所有名義人の父が占有している物件です。
(所有名義人はその息子)

当初この物件3800万円を買うときに、父が2000万円支払い、その息子は1000万円くらい支払っています。

この物件を落札後、使用借権者の父をスムーズに立ち退いて頂けるか、アドバイスをお願い致します



◎管理人の回答です。


申し訳ありませんが、スムーズ(=話合で)に立退くかどうか、これは分りません。

その父の人間性、経済状態、生活環境等も関係するでしょう。

訪問して、直接面談できれば、ある程度、判断はできるかも知れません。

さらに、

一戸建なら、玄関や庭の様子、或いはご近所から、

マンションなら管理人から、

情報を得る、という方法もあるでしょう。


また、父の健康状態の確認はしておきたいですね。

強制執行で退去を求める場合も想定しておかれたほうが良いのでは、と思います。







ご質問・・不法占有者に対する、明渡までの賃料相当額の請求は?



◎sakura様のご相談


そこで質問をさせていただきたいのですが、

賃借人(同人の賃借権は滞納処分による差押に後れる)が、

明渡しもしくは強制執行までに占有していた期間の賃料は請求できるかどうかということなのですが。

物件明細書には、買受人が負担することとなる他人の権利「なし」と記載されております。

正直、話の通じない人でもめております。

立場を理解せず、

無茶な要求をしてくるので強制執行も視野に入れているのですが、

時間がかかりそうなので、せめて占有期間の賃料相当分を請求できればと考えております。

よろしくお願いいたします。


◎管理人の回答です。


当然できると思います。

但し、請求しても払わなければ裁判です。

また、占有者は、払ったとしても、

使用損害金という意識はなく、賃料という認識かも知れません。

今以上にゴタゴタするかも知れません。


明渡交渉は色んなやり方、考え方のあるところです。

どれが良いかは、

それぞれの物件で、買受人が方針に基づき判断することです。


以下は、私の交渉の基本です。


私は、代金納付手続き終了後、明渡までの期間に対する

賃料相当額の使用損害金の請求はしたことがありません。

退去して貰う事にポイントを絞っています。


ご質問の場合の占有者は

私でしたら、強制執行で処理します。

強制執行の「催告」までは、

(スムーズに手続きがすすんだとしまして)
引渡命令の申立から約1ケ月位でしょう。

強制執行の断行(家財を搬出)までは、

催告後約1ケ月後です。


相手方が何らかの対抗手段を講じて、

時間稼ぎをしてくるかもしれません。

それも、長くても数か月延びる位でしょう。

大半の業者は、時間的な経過は甘受しています。


それと、交渉の仕方ですが、

あくまで自分の土俵で行います。

そこで、相手の要求のうち、

譲れるものは譲ります。

但し、自分なりの基本的な線は崩しません。

毅然とした態度で臨みますと、

結構良い方向にいく場合が多いようです。


問題は、断行の費用です。

結構高いのです。

でも仕方ありません。


※ご質問の場合、

一日も早く、引渡命令の申立をすることが、

解決へのスタ−ト、と思います。

頑張って下さい。




強制執行の第二段階―断行―をしました。





先週、建て坪約40坪の戸建ての強制執行をしました。

第二段階の「断行」です。

私にとって断行は、20数年ぶり。
(断行とは、家財を戸外に搬出することです。)

そうして、

裁判所から物件の引渡を受けました。


この強制執行は、

ある理由から、

念には念をいれての処置です。


強制執行の第一段階の催告時、所有者は不在でした。

開錠技術者が玄関の鍵をあけます。

建物内部は、足の踏み場もない程、物であふれていました。

ゴミ?

イヤイヤ、所有者にとっては、それなりに価値があるようです。


断行時に家財搬出をする執行補助業者に見積を依頼しています。

業者曰く、すごいですね

私、見積金額の概算を聞いて、すごいですね


執行官は各部屋を点検。

断行日は、約1ケ月後です。


実は、ここの所有者とは、既に明渡交渉をしていました。

任意に明渡をする約束ができていました。

時期は、催告時から10日位後です。


どうも、今一つ、所有者の態度が、

感覚的にしっくりきません。

任意に引渡を受け、

それなりの書類を貰ったとしても、

スッキリ感はないでしょう。

気をつけな、という心の声が囁いています


それで、並行して強制執行の手続きを進めていました。

正式の引渡は、裁判所から受けておこう。

20数年、任意の明渡交渉一本で通してきた私ですが、

今回は、例外です。

例外と判断した理由は、・・・です。


任意明渡当日、

主な家財は殆ど運び出されていました。

所有者から鍵と放棄依頼書をもらいました。


催告時、見積した執行補助業者もビックリ。

執行費用は最初の見積よりは安くなっていました。


ここで、勝手に鍵を替えたりしません。

当然、断行の日まで、建物内部には入りません。

断行日、「執行不能」と執行官に判断されては困りますので。

毎日、物件を路上から見て、

誰かが入り込んでいないかチェック。


そして断行日。

放棄依頼書を執行官に手渡しました。


家財等が相当に減っていても、

作業員6名で、約3時間かかりました。

きれいに掃除をして、断行終了。

物件の引渡をうけました。


間もなく、執行調書がきます。

これが欲しいのです。


後日残置物でトラブルが起きても、当事者は裁判所(国)です。

これが強制執行の良い処です。






ご質問・・明渡時の注意点


◎みぃ様のご相談

おしぶりです。

当該物件明け渡しについて合意し、当該物件にかかわる債権債務不存在の確認をし、当該物件内に残る残置動産の放棄について合意  このような文言や他の文章を入れて先日、明け渡し合意と残置動産放棄の合意書に前所有者と連絡が取れ、署名捺印を頂き、今動産の片付けや処分に着手して貰っている最中です。

今月後半に残置動産がないことを確認した上でカギを貰って引渡を完了予定なんですが、鍵を貰う際、何か書類を交わした方が良いのでしょうか? 
預かるなら預かり証等でしょうが、、、、ただ、書類も交わさず鍵を貰って終わりで大丈夫なものか心配しておりました。

先日の明け渡し日の交渉では、念のためビデオでの撮影を前所有者様に確認、承諾の上、言った、言わない、知らない等お互いにないように撮影はして証拠としております。


◎管理人の回答です。


すごいですねえ。

ビデオまで利用されるとは・・。

管理人は、そこまでやったことはありません。

大変参考になりました。


鍵は、預かるのではなく、貰います。

鍵の授受に関しまして、

管理人は、特に書類はかわしてはおりませんが・・。


鍵を貰いましたら、即、鍵の交換をしたほうが良いでしょう。






ご質問・・所有者死亡、占有者行方不明の空家の対処は?




◎桂様のご相談



はじめてのコメントで不躾な質問になりますが
ご教授下さい

競売落札後に所有者が死亡、占有者が行方不明の事実が判明しました。

賃貸契約書によるとH23年1月までの契約です。

占有者は現在不住で行方不明です。

解錠し、残置物を撤去、リフォームまで行ってもいいのかわかりません。




◎管理人の回答です。


管理人としましては、ご質問の短い文面から、

開錠して残置物を撤去しても良いです、という回答はできません。

司法書士、専門業者に資料を見て貰い、意見を聞かれてはいかがでしょうか。

裁判所競売係で、手続きを聞くのも一つの方法でしょう。


管理人も一度、似たようなケースを経験しています。

その時、管理人が取った行動は以下の通りです。


行方不明の占有者を探しました。


【今回の場合、占有者は賃借人です。

賃貸契約書に仲介業者、連帯保証人が記載されていれば、

そこにあたってみます。】


死亡した所有者の親戚を探し、あたりました。

色々情報を集め、管理人の総合的な判断で処理しました。


相続人(一般承継人)を相手方とする引渡命令での処理は、

場合によっては時間がかかり過ぎる状況となるかもしれません。

そういう情報は、親戚をあたるうちに分ってくると思います。

その場合は、なにか簡易な方法を模索するでしょう。


これ以上のお話ができず申し訳ありません。

他の掲示板等で更にご意見を求められて下さい。


ご質問・・競売物件の空家の落札者に対する架空請求に関して。




◎はるさん様のご相談


先日は御回答いただきありがとうございました。

早速破産管財人の方に連絡をとったところ近日中に残置された動産放棄の書類を送っていただけることになりました。


さてそれとは少し別になるのですが、

今回得体の知れないところから「今回の空家物件には私の金庫が残置されている。証拠のデジカメ写真もある。

だから連絡をくれ」という旨の書留が届きました。

ある意味占有屋の一種みたいなものではないかと考えておりますが、お聞きしたいのはこういう内容の封書が買受人に送られてくるというのはこの業界ではよくあるのでしょうか?

またこのような荒唐無稽な訴えに対しても、そんなものは無かったことを証明するためには結局強制執行により残置物の目録を作成するしかないのでしょうか?

このような言い掛かりがまかりとおるならたとえ所有者の動産放棄書にサインを貰っても念のために必ず強制執行が必要になってしまうような気がするのですが…

すみません、アドバイスいただけると幸いです。


◎管理人の回答です。


これは、競売物件の落札者に対する、架空請求です。

こういう場合の対応は、いろいろあると思います。

管理人なら、次のように動くでしょう。


その書類を持って、裁判所に相談に行きます。

(ひょっとしますと、同様の相談が来ているかも知れません。

裁判所に認識して貰う為です。)


同時に、念のため、破産管財人にも事情を話して、実際はどうなのか、聞いておきます。

もし、可能であれば、動産放棄書には、第三者の遺留物があった場合の処置の文言も入れてもらっておきます。

強制執行での処理も視野にいれます。

得体の知れない手紙の差出人にはコンタクトは取りません。

一切無視です。

但し、警察には届けておきます。


因みに、最近多い事例です。

空家の落札者に、妙な手紙が送られて来ています。

「その物件を管理しているので、・・・・、」という意味のない内容です。

この手紙は、裁判所でも知っていて、警察に届けるよう言われています。


管理人は、手紙の内容に記憶がありました。

調べました。

約10年ほど前、空家の落札者に無差別に送られて来た内容証明と同じ文面でした。

管理人は、その文書を保管していました。

当時、その手紙に対する回答書を出していました。

空家の所有者からは、放棄依頼書を貰っていましたので、

出てきたら警察、と決めていました。

宛所に居ません、という理由で戻っていました。

今なら、差出人に対するコンタクトは一切とりませんが・・。



独力で明渡交渉をされた会員様からの嬉しいメールが届きました。




一昨日、首都圏在住の会員、Sさまから嬉しいメールが届きました。


。。。。。。


千葉様

いつも、お世話になります。

10月14日に、代金納付の手続きをし、即、引渡し命令を申し 立てを致しました。

そして、昨日、物件の明渡しがあり、本日、鍵 の交換を致しました。

無事に、明渡しが行なわれた事を、ご報告致します。

家族のみんな、小さなアパートから、大きな家に住まいが、変われることで、とても喜んでおります。        


千葉様には、大変お世話になり、本当にありがとうございました。

競売物件を購入したい、と思って10年。

勉強はしたものの、経験 がないものですから、ずっと弱気でした。

千葉様に、助けられました。

ありがとう、ございました。


。。。。。。



本当にホっとしました。

Sさまは、マイホームとして、初めて競売物件を落札。

戸建です。

三点セットを見た時、

私は、物件評は、なるべく言わないようにしていますが、
(物件評は、おうおうに自分の好みの押しつけ?)

思わず、

「これjは良い!」

所有者が居住しています。

が、ここでちょっと引っかかることがありました。

住んでいるのは外国人。

強制執行の事を理解できるかどうか、

明渡交渉がスムーズにいくかどうか、

心配です。


強制執行かなあ。


そんな感じを持ちつつ、何度かメールのやり取り。

その中で、ほんの少しだけ、コンサルをさせて頂きました。

何度目かのメールで、

Sさま、強制執行も視野にいれたようです。

非常に冷静に、交渉に臨んでいます。

これ、とても大切な要素です。


私など、明渡交渉時、外見は落ち着いて見えるようですが、

正直のところ、内心はいつもハラハラドキドキ

性格って、なかなか治らないようです。



ともかく、Sさま、

無事引渡を受けられた事、

本当におめでとうございました




ご質問・・所有者が行方不明の物件内の残置物の処分方法は?




◎とんとん様のご相談


先日、競売にて戸建を落札したのですが、前所有者は夜逃げをされたらしく動産が残っております。

前所有者は行方不明で連絡が取れず、放棄書兼廃棄依頼書を頂くことができません。

前所有者のお兄さんと娘さんには連絡が取れるのですが、どちらも本人には
連絡がつかず、警察にも失踪届けを出されているらしいです。


放棄書兼廃棄依頼書は、本人以外の家族の方に頂いたものではダメなのでしょうか?


裁判所に動産を強制執行するまでの手続きに1,2ヶ月かかると聞かされたのですが、段取りをお聞きする限り本人と連絡がとれる気配がなく、(文書なども物件住所に送られてくるとか。本人がいないので意味はないかと・・・)時間の無駄なのでは?と思ってしまいます。


聞いたところ、執行されても、動産の移動費や保管料がかかるとのことなので困るので、できれば処分したいのですがどうすればいいでしょうか?

 
ご家族の方は動産を引き取ることはできない、どうせ帰ってこないので捨ててしまえば?といわれています。

何かいい方法がないでしょうか・?教えていただけますでしょうか?
宜しくお願いいたします。


◎管理人の回答です。


残置物に対し、経費と時間をかけずに処理する方法はないか、というご質問です。

申し訳ありませんが、「ない」と回答する外はありません。

業者によっては、勝手に処分して、

「もし、文句を言ってきたら、それはその時に話をつける。」

というやり方をしている所もあるようです。

但し、これは、業者だから出来ることです。

その業者も、長年の経験で判断、なんでもかんでもその方法で処理、という訳ではないと思います。

その方法で処理しても、あとあとクレームが来る可能性は低いだろうと判断していることと思います。


一般の方は、面倒でも、経費が勿体ないと思っても、

正規の手続きで処理される事をお勧め致します。


家族の方から放棄書兼廃棄依頼書を貰える場合、

その文面で、

トラブった場合の責任は、その家族に負ってもらう、

という文言を折り込んでおく、という方法は考えられます。

ただ、ある程度の金銭の提供はしなければいけないでしょう。


ご質問・・任意で決まった引渡日の不履行の場合の処置



◎みぃ様のご相談

引渡期日は、当事者同士が任意で決めた期日でなおかつ 明け渡し合意書と残置物の放棄書など、交わした上での引渡期日の予定です。

ただ、ご回答いただいた内容からすると、当事者同士で交わした合意書等があっても、履行されなかった場合は強制執行をかけるしかないということでしょうか?


◎管理人の回答です。


任意の約束が履行されなかった場合は、強制執行での対応となります。

できれば、速やかに強制執行に着手できるよう、準備しておくと良いでしょう。

例えば、

任意の退去日が代金納付後であれば、代金納付手続き時、引渡命令の申立をしておく、などです。

ただ、合意書には、履行されなかった場合のペナルティの条文があると思います。

それを盾に、早く履行してもらうよう、催促も必要でしょう


◎SingTel001氏の回答です。

急ぐなら、引渡命令→強制執行の手続を通常通り行い、占有者にプレッシャーをかけつつ、並行して任意で交渉を進めるのがいいのではないでしょうか。

もし、占有者が強制執行の手続を止めないなら話し合いができない、などと言ったら以降は占有者が折れない限り完全無視します。






ご質問・・明渡交渉の開始時期と建物取り壊しの是非?



◎みい様のご相談


初めまして、こちらから質問してもよろしいでしょうか?
先日、宅地と家を競売にて落札しました(法人ではなく個人での入札です)

明け渡し交渉で、残代金納付後 引渡命令の手続きは取ろうと思っております。

その後引渡命令が先方に届いてから交渉に入った方が良いのでしょうか?

また、できれば強制執行は行いたくないので、相手に交渉するつもりですが、相手が期日までに明け渡しに応じない場合は家の中に動産が残ったまま不動産を壊したりは可能ですか?

例えばサッシを外すとか玄関を外すとか。
手段としては順番を踏むつもりですが、あまりに強硬すぎる手段でしょうか?


◎管理人の回答です。


明渡交渉の開始時期は、色んな考え方がある所です。

正式には、代金納付手続きをして所有権を取得し、所有権に基づいて交渉開始でしょう。


ただ、普通、業者さんは、その前から交渉開始が多いようです。


交渉開始時期は、

落札後、

売却許可決定後、

売却許可決定が確定後(代金納付期限通知書が送達された後)、

代金納付手続き終了後、


など、色々のようです。


みい様のお考えの、

引渡命令が相手方に送達されてからの交渉というお考えは、

それはそれで良いと思います。

>相手が期日までに明け渡しに応じない場合は家の中に動産が残ったまま不動産を壊したりは可能ですか?
例えばサッシを外すとか玄関を外すとか。。。手段としては順番を踏むつもりですが、あまりに強硬すぎる手段でしょうか?


相手が期日までに明渡しに応じない、という場合の期日とはいつをさすのでしょうか?

強制執行の「催告」で決められた、明渡の期日に応じないのでしたら、その日に家財等は搬出され、物件はみい様に引き渡されます。

その後、みい様がその不動産をどうしようと、だれも文句は言えません。


もし、(代金納付手続き終了後の)任意に約束した期日をさすのでしたら、

その日に引越さないから、と言って

建物を壊すのは如何でしょう?

いくら所有権に基づいての行動といっても、賛成はできません。

強引過ぎると思います。

正式に引渡を受けていませんから。


他の方のご意見を待ちたいと思います。


窪田 徹郎氏(競売歴50年の超ベテラン)の回答です。


まず最初に「落札しました」と云うことですが「競落」と云う法律用語は改正されまして現在では「買受」といいます。
(その人のことを「買受人」と云います。)

その買受も裁判所からの「売却許可決定」があったからと云って明渡の交渉は控え代金納付が終わってからにして下さい。
(所有者となっていないので)

引渡命令は、その日に申し立ててもかまいません。

万一の場合、その引渡命令も債務者(所有者又は占有者も含む)からの異議によって取り消しとなることがありますから、その引渡命令が確定したことを裁判所に問い合わせ確認してから交渉に入って下さい。
(確定しておれば「執行文付与申請」をして下さい。)

勿論のこと執行官から引渡を受けるまでは、サッシを外すとか玄関を外すとかは絶対にしないで下さい。

それは犯罪となります。
(所有者でなくても占有権と云う権利は相手にあります。)

最も、話し合いが成立すればかまいません。

話し合いが決裂したときは、必ず、執行官に引渡の申請し、執行官から引渡を受けて下さい。





◎ご質問ーー家屋の明渡しについて




◎ヤスヤス2様のご相談



>空家ですが、所有者が残置物で占有している場合、引き渡し命令を申し立てた方がよろしいでしょうか?

相当な量の残置物がある場合は引き渡し命令が必要と感じますが、洗濯機とタオルが数枚とか少量の場合は買受人が処分し、何か言ってきたら「どうぞ訴訟してください」でいいかと・・・
残置物の額が訴訟により発生する額より下回っている場合、正気な方であれば訴訟しないと思うのですが・・・?
または、洗濯機の購入費用等を支払い、解決するでいいかと思うのですが・・・いかがでしょうか?
電化製品やタオルが思い出の品で高額の損害金が発生する可能性はあるのでしょうか?

また、空家ので所有者がどこにいるかわからない場合はどのように所在を特定するのでしょうか?近所への聞き込みでしょうか?
市役所で転居先を買受人が知ることはできるのでしょうか?

引き渡し命令の申し立て書には相手方の住所を記入する欄がありますが、これは物件の住所ではなく、現在居住しているが確認できているところでなければならないのでしょうか?


◎管理人の回答です。


色々ご心配される場合は、引渡命令で処理したほうが良いでしょう。

相手方が、正気な方(常識的な感覚であり、話して分る方)ならそれでよいでしょう。
後日、なにか言ってくる相手は、常識が通じない類が多いようです。

所在不明の所有者を探すのは、自分なりに「あらゆる手段をつくす」ことです。
この方法なら必ず見つかる、という方法はありません。
実際にやってみるしかない思います。

引渡命令の申立の書き方は、裁判所の競売係で相談されて下さい。
普通は、所有者が登記簿上の住所に居ず、居所が分っている場合は、
「登記簿上の住所」と「送達場所」とを併記するとおもいますが・・。
買受人が調査して居所を明らかにした場合は、その調査経過を書いた上申書を提出させられるとおもいますが・・。


◎おとごん様(業者さんです)の参考意見


ワタクシは所有者が見つからない場合は
必ず、強制執行を行うようにと考えます


◎ご質問ーー残置物の無い空家の明渡について



◎まんまる様のご相談


全く中身が空っぽになった空家で、所有者がみつからなかった場合も強制執行の手続をしたほうがよいのでしょうか?


◎管理人の回答です。


。。。残置物のない空家に、所有権に基づいて、開錠、立入ってあとでなにか問題がおこったら嫌だなあ。。。。。


普通は、何も起こりません。

起こるかもしれない確率、可能性は低いです。

ただ、完璧にゼロ、と断言はできません。

もし、ご心配でしたら、裁判所を経由して明渡を受けたほうが良いと思います。



ご質問ーー明渡料と明渡期限につきまして



◎ヤスヤス様のご相談


占有者に任意で退去してもらう際に、渡す金額の目安はありますでしょうか?

また、目安となる期間(通知してからいつまでに退去してください)はどの程度でしょうか?

また、その際に覚書などの文言で必ず入れておいた方が良い内容はありますでしょうか?

こんなひな形があればいいんですが・・・

過去に似たような記事があったらごめんなさい。



◎管理人の回答です。


占有者が、所有者の場合に限定して、回答させて頂きます。


◎◎◎立退料の額につきまして。



業者の場合、色々の考え方、やり方のある処です。.


立退き料について。

一律幾ら、と決めているところ、

強制執行にかかる概算費用の半額を上限として交渉するところ、

債務者所有者の状況、物件の規模、物件の地域性などを考慮した金額を提示するところ、


ですから、目安といいましても、これ、という基準はありません。

ヤスヤス様のご予算の範囲内で、話し合われてはいかがでしょうか。

立退き料についてお話をしています、

以下のブログが参考になるかも知れません。

http://www.e224.com/archives/2009-07.html#20090714  


◎◎◎立ち退いて貰う期限につきまして。



買受人(=落札者)が代金納付手続きをした時点で、所有者は不法占有者となります。

私は、その時点を目安にして、交渉しています。

いつ頃まで退去してもらうかの最長期限は、

代金納付手続きをした日から2ケ月後位までは、仕方がないかなあ、

と思っています。

2ケ月とは、強制執行で明渡をした場合にかかる期間です。

◎◎◎覚書に盛り込む内容につきまして。



http://www.e224.com/archives/2009-10.html#20091017  

で、お話しています。



上記ブログ記事から、覚書等に盛込む内容を転用しますと、


(ア)、立ち退いて貰う時期

(イ)、立退き料の額と支払時期

(ウ)、建築確認書、測量図などあれば貰う事

(エ)、立ち退くまで、物件を丁寧に使用して貰う約束をする事

(オ)、約束が履行されない場合のペナルティ



・・・こんなところでしょう。


以上、回答させて頂きました。




ご質問・・立退料について


◎山姥様のご相談。

引っ越し前家賃とかの費用はが全然無いのですが…競売で買い受けた方に幾ら位出して貰えるものか


◎管理人の回答です。


山姥様が債務者(関連)の立場を想定してお話致します。

債務者は、買受人(落札者)に占有している物件を速やかに引渡さなければいけません。

引越料が貰える立場にはありません。

ただ、買受人は、債務者が任意に引渡をしない場合、

強制執行という、裁判所を経由する手続きで引渡を受けておくのが、後日のトラブル防止となります。

買受人によっては、その手続きは面倒、と感じる方もいます。
(管理人の感想・・・実際面倒です。)

そういう場合、買受人は、多少の引越料を債務者に提示して、任意退去の交渉をします。

金額は色々です。

地域、物件の立地や規模、家財の量・・を勘案して、

又は、強制執行した場合にかかる費用を検討して、その何割かの金額提示、

或いは買受人が一定金額を決めている場合もあります。

引越料を出さない買受人もあります。

つまり、ケースバイケースですので、

この位は貰えるでしょう。

とは言えません。

ザックバランに、実情をはなしてお願いする、という方法も一法かも知れません。




抗告屋への対応



会員様(業者)から届いたメールです。

概略は以下の通りです。

。。。。。。。

(前段略)

21−◎×△につきまして 本日、執行官立会のもと、無事引渡しを受け鍵も交換しました。

千葉さんのおかげで、焦ることなく取り組めました。

ありがとうございます。

また落札することができましたら、コンサルお願していただければ幸いです。

今後ともよろしくお願いします。

。。。。。。。。


これは、抗告屋から請求された立退き料を拒絶し、

正式の手続きで引渡をうけた業者さんのお話です。

。。。。。

落札物件は、多少の残置物を残した空家でした。

債務者に連絡、面談して任意の明渡を計画しました。

面談した債務者は、提示された立退料に対して即答を避けました。

数日後、債務者の親戚、と称する男から電話。

「立退料をアップしてくれ。」

業者さんは、断りました。

「それでは裁判所を通じて処理しますので、立退料は払いません。」

その男

「じゃあ、抗告するよ。」

それで電話は切れました。


抗告とは、「執行抗告」という、異議申立の1種です。

抗告がでますと、その審議が終わるまで、競売手続きが中断します。

物件に居住者がいれば、その分だけ長く住んでいられます。
(落札者にとっては、嫌がらせ=執行妨害以外の何ものでもありません。)

そこに目をつけた輩が、意味のない抗告をして、時間の引延を図ります。

債務者や買受人からなにがしかの金銭をむしり取ろうと画策します。

これが抗告屋


抗告の出来るのは、当事者か弁護士です。

弁護士でない者が報酬をとって抗告するのは違法行為です。

そこで、当事者の名前で、抗告状を作成。

表に出て来ることはまずありません。

6〜7年前ですが、一連の抗告屋が逮捕されています。


会員様に、抗告屋の実態をお話しました。

正式の手続きを踏んで処理するよう、コンサルさせてもらいました。

実際に、無意味な抗告に対する裁判所の対応は、

法改正で、格段に速くなっています。


抗告がだされましたら、

あわてずに、相手の言いなりにならずに対応されることが一番でしょう。

同時に、抗告のコピーをとっておきましょう。

大体、ワンパタ−ンの様式です。

犯罪の証拠として、保管しておきましょう。



ご質問ー強制執行で明渡に要する期間・・占有者のいる場合と空家の場合で違いはあるか?



◎タカシ様のご相談

多少残置物のある空家の強制執行と占有者がいる場合の強制執行とでは、

明渡しに要する期間は違うのでしょうか?

占有者がいない分早く手続きが進むのでしょうか。



◎管理人の回答です。

占有者のいる物件の強制執行は、

最初は「催告」、次に「断行」、

という2段階の段取りで行われます。

最初の「催告」は、占有者に立退くよう、

立ち退かなければ、1ケ月後、「断行」すると警告します。

「断行」は、家財を戸外に搬出して、買受人に物件を引き渡します。


残置物のある空家の場合、

執行官が残置物を無価値物と判断した場合、

私の経験では、

残置物の処理を債権者(買受人)に依頼して、

その場で引渡をします。


残置物が価値あり、と執行官が認めた場合、

その後の流れは執行官の判断でしょう。

申し訳ありませんが、

私は、そういう場合の強制執行の経験がありません。

他の方のご意見を待ちたいと思います。


窪田 徹郎氏の回答です。


空家で残置物があったとしても、明らかに放棄しているとみれば、それらは捨てるなりして、そのまま引渡を受けて占有を開始してもかまわないです。

それは代金納付が終われば、その日でもかまわないです。

実務では、その「明らかに放棄」と云う判断が難しいですが、少しでも危険を感じたならば引渡命令で裁判所から引渡を受けて下さい。

次に、その引渡命令で引渡を受ける期間ですが、引渡命令は執行抗告ができますので、そのようなことを考えますと、3ヶ月も6ヶ月もかかることはありますが、一般的には、引渡命令があって、その後、2ヶ月もあれば全部終わりになります。

それらは占有者があってもそうでなくても期日的には同じです。

ただし、執行官の判断で残置物(遺留品と云います。)が全て無価値と判断すれば、即、引渡を受けることができます。

それならば、1〜2週間で終わります。

無価値と判断できなければ、後日、競売となります。

鍋、釜、衣類は差押えできませんが、その場合は全て競売となります。



空家で注意すべき理由です。


競売で「空家」があります。

既に立ち退いています。

「立退き」で揉めることはない、と思ってしまいます。

これ、危険です。

あッ、脅かすつもりではありません。

確率は非常に少ないのですが、後日トラブルかも知れません。


空家で、殆ど家財はありません。

残置物は、ちょっと見には、ゴミばかり。

落札者が勝手に開錠。

室内のゴミを処理したら・・、


これにイチャモンをつけられる場合があります。

イチャモンをつけてくるのは、所有者の身内を名乗ってくるようです。


思い出深い品物だった!

さあ、どうしてくれる?


残置物の一般的な市場価格とは無縁の内容です。

代替えがきかないのです。


しかも、相手はほとんど暴力団風。

激しい勢いでせめたててきます。

なんぜ脅しのプロ。

身の危険を感じ、冷静な対応などできません。


誰でも、こんな状況はマッピラでしょう。

これを防ぐには?

空家だから良いだろう、なんて勝手に開錠したりしないで、

一般に、「強制執行」とよばれている方法で処理する事です。
(「強制執行」というと、どうも呼び名のイメージが悪いのですが・・。)

裁判所に中に入ってもらうのです。

そうして、明渡して貰う事です。


後日、明渡でトラブルが起きても、落札者は無関係。

相手が損害賠償を求める為には、国を相手にケンカです。


この事例、ごくごく最近、私の取引先で実際に起こっています。

勝手に開錠したくなるような状況を作っていました。

うっかり開錠して、残置物を捨てたら一大事。

相手の思う壺です。
(幸い、取引先は、強制執行で処理しましたので良かったですが・・。)


そんなことで損害賠償が認められるかって?

状況は違うのですが、認めた判例があるのです。

両親の思い出深いお雛様その他諸々に対して、

確か賠償金は、約¥300万+アルフアだったと記憶しています。

勿論、この場合は仕掛けたわけではなく、

本当に思い出深い品物だったようですが・・。


こんな事、交通事故と一緒で、滅多に起きない事ですが、

用心に越したことはありません。





強制執行と警察



明渡(引渡)の強制執行で、占有者が妨害する場合がたまにあります。

私の経験です。

断行(家財を実力で搬出)の時、

占有者がスコップを振りかざして

殴りかかってきました。

執行官は、一時、執行を中断。

裁判所に連絡。

約1時間後、警察が来ました。

占有者は、パトカーに乗せられ、連行。

そして、粛々と家財搬出。

。。。。。。

その後の占有者、

一晩警察に泊められました。

翌朝、物件の前に立っていましたが、

敷地に入る事はせず、どこかに立ち去ったそうです。

。。。。。。


競売を司っている、民事執行法、という法律があります。

その中で、


(執行官等の職務の執行の確保)


第六条 執行官は、職務の執行に際し抵抗を受けるときは、その抵抗を排除するために、威力を用い、又は警察上の援助を求めることができる。


これは、予め、抵抗が予想される時にも適用されるようです。


以下、知合いの弁護士の話です。

占有者が暴力団の物件の執行の際、

所在地を管轄する警察に要請、警察官立会で執行しています。


。。。。。。


逆に、断行の際、占有者の妻が110番したケースがありました。

受話器にむかって泣き叫んでいます。

今はあまり見かけなくなった悪質な占有屋の妻です。

すぐに警察官が自転車でやってきました。

警察官の姿を見た通報者の女性、

「どうだ」と胸をそらしました。

警察官は、執行官の説明を聞き、敬礼して帰ってしまいました。

それから数時間経過。

6DKの家は、カラッポになっていました。



明渡交渉は何時から始めたらいいのですか?・・。






Yahooの掲示板で、私に質問がありました。

http://messages.yahoo.co.jp/bbs?.mm=GN&action=m&board=1073724&tid=itf0bbba6a5gda4nbbva1a22bfa4ga4bj9a4a4a4f2bca45a4a4a1a3&sid=1073724&mid=11555

以下のように回答させて頂きました。


。。。。。。

代金納付手続きを終えて、所有権を取得し、所有権に基づいて明渡交渉に臨む、というのが、法的には正しい手順でしょう。

こういう手順を踏まない場合(のほうが多いのですが)は、以下の方法です。


売却許可決定が言い渡されてから、

或いは代金納付期限通知書がきて数日以内、

のいずれかに手紙を出しています。

手紙は、繰り返し読み、冷静に考える時間が持てます。
(たまに、読まないで捨てられることもありますが・・。)

その結果、こちらに連絡をする、しないの選択もできます。

。。。。。。


法的に手順を踏む、これは大切です。

ただ、現地調査をして、たまに所有者(又はその奥さん)とお話できたりしますと、


落札されたかどうか、早く知りたい。

いつまで住んでいられるのか、相談したい。

もし、引越料がもらえるなら幾ら位かしら。


そんな質問をされることがあります。

早く結果を知らせる事が相手方の為になる場合も多いです。

私の出す手紙は、出す時期によって、若干内容を違えています。

出す時期は、三点セットを見、現地調査の結果、何となく決めています。

これは、そういう意識になっていますので、出す時期の具体的な違いの理由は、分かり易く説明はできません。


落札されても何の連絡もない場合、これ相手方は結構不安になるようです。

実際に相談を受けたことがあります。


法的に正しい手順を踏むか、

可能な限り早く連絡をするか、
(その結果、相手方の再スタート準備が早くできる)

これは、その方々の考え方、と思います。








空家の場合、行方不明の所有者を探す手掛かりの一つ。




空家です。


近隣の聞き込み情報では、

奥さんが子供を連れていなくなって、

その後、暫くして所有者のご主人もいなくなりました、

なんて事があります。


残置物があります。

免許業者が、勝手に開錠して処分する、なんて乱暴な事はできません。

裁判所を通じての処理は、時間とお金がかかります。

できれば安く早く処理したい。

後日のトラブル発生も嫌だし。

そんな時、

所有者を探して、任意に引渡を受ければ手っとり早いです。


奥さんの居所を調べて連絡

「もう、離婚しており、関係がありませんから。」

ピシャリ!!

とりつく島がない感じ。


所有者の住民票はそのままです。

こんな時、必ず連絡をしてみる価値のある所があります。

確率は低いですが・・。

それで、数回、連絡がとれ、任意に引渡を受けた経験があります。






所有者の実家です。
(但し、親が生きてる場合限定のようです。)






直接訪問、ということはせず、私は手紙をだします。

こちらの真意がより伝わり、警戒感を薄めて欲しい為です。

宛先は、□■様方、として、次に所有者名を書きます。

この場合、手紙には、提供する金額を明示します。

たとえ僅かでも、所有者にとっては、悪い話ではありません。

こちらも面倒な手続きをせず、助かります。

今までの経験では、所有者は、競売物件の鍵はしっかり持っていました。

無くした、という例はありませんでした。

全部もらいます。

その後、すぐに鍵は交換します。

建築確認書など、購入時の書類があればそれも貰っておきます。

これも、不思議と持っている場合が多いです。


それじゃあ、実家はどうやって探すのでしょう。

情報源は、

近隣の聞き込みや、別れた奥さんです。

そこから得た情報を基に、さらに行動する場合もあります。

(まッ、他の方法もありますが、ここで公開するのはちょっと・・。)


ただ、ご両親は、所有者の為に、散々嫌な思いをしているかも知れません。

その辺に対する配慮はしておきたいものです。




明渡交渉についての雑感・・債務者所有者へのお手紙の注意。







債務者所有者(以下「債務者等」と言います)に出す手紙の内容の骨格は、殆ど同じです。

ただ、内容は、資料と現地調査を総合的に判断します。

文面に微妙な違いがでるかもしれません。


手紙を読んだ債務者等が、連絡をいれたほうが得、

同時に安心感を持つ気持ちとなる内容になるよう、考えます。

(受け取った債務者等がどう感じるかはわかりませんが・・。)


直接交渉を基本とし、その旨の文言をいれます。

窓口に代理人を指定する場合は弁護士に限定します、という文言もいれます。


交渉の場に、弁護士以外の第三者が立ち会う事は、私は拒否します。

文面にも、それを記述しておきます。

もちろん、非常に丁重な文面(のつもり)です。

交渉の場に行き、第三者がいた場合、私は即、退席します。

手紙で要請した状況について、最初から協力してくれないのは、ちょっと?

(先方から言わせれば、こちらもあなたの事が分らないので、というでしょうが・・。)



普通の方が不安を感じるほど、所有者との明渡交渉は難しくはない、と思います。

ただ、例外がありますし、何が起こるか分らない、という点はたしかにあります。

確率にしましたら数パーセント以下でしょう。

業者は、経験から、その危険察知能力が高まっているのかも知れません。



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本当にありがとう!!

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管理人 千葉 重雄 

トラブル嫌いです。

トラブルどんと来い、
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たいてい
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無事故をめざしつつ、
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約40年近く競売業務に従事。
でも、
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