裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

ちょっとした注意

クイズですーーその3(所有権取得について)


競売の法律「民事執行法」の第79条が以下です。

(不動産の取得の時期)
第七十九条  買受人は、代金を納付した時に不動産を取得する。


次の場合、買受人は所有権を取得したと主張できますでしょうか?


自宅担保の借金は全額返済していましたが、抵当権の登記の抹消を忘れており、登記がのこっていました。

その登記をもとに競売の申立がなされ、手続きが進行し、落札され、買受人が代金を納付しました。


都内一等地の更地で、所有者は遠くにいました。

詐欺師集団が、偽の書類をでっちあげて、その土地の名義をかえ、それを担保に借入をし、結果競売となり、買受人が代金納付をしました。

。。。。。。。。。。。。。。

と△里おきな違いは、一つです。

元所有者が、競売手続きの当事者となっているか、どうか、です。

は、競売手続きでは所有者です。

この場合、競売手続きの進行状況を所有者は把握しています。

いつでも文句を言える状況でした。


は、真実の所有者は、更地が競売になっていること、手続きの進んでいることなど知りません。

ツンボ桟敷もいいところ。

文句を言おうにも、まったくわかりませんので、何も言えません。

。。。。。。。。。。。。。。












結論は、△両豺腓蓮⊃深造僚衢者は、買受人に対して、

所有権移転登記の抹消登記手続きを求めことができます。


クイズです。ーーーその1




今日は、クイズ形式で、ちょっと考えてもらうと嬉しいです。

役にたつような、たたなくぃような・・・雑知識ですが・・・。



次の文章は正しいでしょうか?



。。。。。。。。。。


1、入札書を提出する場合、入札書と住民票(或いは、資格証明)の提出方法は全国どこの裁判所も同じです。


2、特別売却は、一度入札者を募集し、売れ残った物件の売却方法であり、全国どこの裁判所でもおこなわれています。


3、前所有者が滞納していた固定資産税等は、マンションの滞納管理費等と同様、買受人が負担します。


4、引渡命令の申立は、所有者が占有している場合、代金納付手続きを終えた新所有者は、いつでも申立をすることができます。


5、買受人Aは、債務者兼所有者の懇願により、落札物件に対して賃貸借契約を締結して貸しました。2か月後賃料支払いが滞りましたので、賃貸借契約を解除して、「不動産引渡命令の申立」をして強制執行で退去させることができます。


。。。。。。。。。。


どうでしたか。

回答は ↓ ↓ ↓ ↓ です。











































答えはすべて、正しくありませんでした。

1、入札書と住民票を、一緒の封筒にいれるところと、入札書には入札書のみいれて、住民票は添えて提出するところがあります。
入札を郵送で行うときなどは、事前に確認しておきましょう。


2、神戸地裁は違います。


3、取得時年の固定資産税等は、買受人に負担義務はありません。


4、申立期間は、代金納付時から6ケ月以内です。


5、一度、占有を許していますので、引渡命令の申立はできません。






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怪我をしない為の基礎知識

(前回記事と一部被りますがご容赦下さい)

競売物件を検討する時、

購入後、しまった、と唇を噛む事のないようにしたいものです。

もっとも、

落札者の意志、体格、体力等の強靭さの違いで、

同じ怪我でも、軽傷だったり重傷だったりします。



エンドユーザーの方は、

まず、予算面からはいるようです。

買受可能価額の金額がしっかり頭に刻まれ、

手持金でカバーできれば、GO!

・・・・そこまでは、現実的な思考作業ですが、

それからあとは、足が地から離れてしまう方もいます。

たからくじを買って、発表日までの、

わくわく気分と似ています。

その時、皆さま、必要経費をあまり考えていません。

落札後、想定外の出費を突きつけられ、

バタバタしないとも限りません。

結構金額が伸びますので、

しっかり予定しておいて下さい。
(経費につきましての参考
http://www.keibai.co.jp/kiso/shokeihi.htm)



件の所有者債務者やその家族環境、占有者の調査。

謄本チェックして、借入先、取引先の調査。

アウトローが絡んでいないかどうか。

これ、大切です。

尤も、最近はその確率は少ないですが、

地方物件に時折見られます。

冒頭記載の、強靭な意志等があれば、

なんとか乗り切れるでしょうが、

まあ、かかわりにはならないほうが良いです。

私の経験で言えば、

そういう物件はとに角疲れました。

転売を予定した物件ですと、

採算は、まず、あいません・・・赤字。
(ただ、時代背景がバブル上昇の時は別。でも、これ、例外)

何のための落札?

落札後処理の心境は、「砂を噛む」虚しさです。

嫌というほど味わわせてくれます。



不動産の特性に「換金性」があります。

生きていて、なにがおこるか分かりません。

お金が解決手段となる事態もおこります。

その時のセキュリテイ対策として、

手持金のほか、

換金性の強い不動産も充分に保険の役目を果たせます。

換金性の弱い物件は回避したいです。

一般受けしない物件は、パスしましょう。

例えば、一戸建てでしたら、

日当たりや敷地の地形、道路巾、駅からの距離・・。

常識的な、一般受けする物件の選択が大事です。

価格にばかり目を盗られ、

常識的判断を忘れないようにされて下さい。



事前調査をして、

?が湧きましたら、危険には近づかない、

サッサとパスして次の物件に切り替える、

軽快なフットワークでいく、という考え方、

私は好きです。

理由ですか、最初のころ、私には出来なかったから・・。




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競売物件に対する心構えと私の感想です。

昨年末、2件の相談がありました。

明暗を分けた内容でした。


競売物件は安い、その安い価格のまま購入したい。

これは誰でも思う事。

でも、安い物件を安い価格のまま取得できる物件は、まず問題あり、です。

競売のプロの業者が参加して落札価格をアップさせなかった物件です。

プロが手をこまねいた欠点を有している物件です。

特別売却物件には、その傾向があります。


競売物件を検討する時は、事前調査が絶対に必要です。

裁判所の事前調査の集約が、「3点セット」です。

3点セットは、専門家(執行官・不動産鑑定士)の調査結果です。

実によく調べています。


ただ、私は今一つ、不満なんです。

購入後、使用するのに、不都合はないかな、あれば、その可能性も記載してほしいですね。

それを調査するのは、例えば興信所(探偵)のベテラン所員。


自殺を含めた殺人事件の有無・・・

落札者が住んだら、村八分にされかねない閉鎖性・排他性の濃い地域・・・

関係者に、アウトロウやそれに近い近い連中がいないか・・・


その調査報告があれば、

なにも知らない一般人が参加して、

怪我をすることも少ないのに・・・。


一般人が参加して怪我をし、

それ見た事かと嘲笑される・・。

この現象、なんか変。

販売元の、顧客サービス不足の感じ。


めちゃめちゃ安い大衆食堂で注文したカレー、

ルーに小さな釘がはいっていた、

知らずにうっかり食べてしまった、

値段が安いんだもの、

しっかり調べてから食べなさいよ!

釘に気付かなかった客が悪いのさ。

そんな感覚が許されていいのかなあ。


最初にもどります。


相談が明暗とわかれた原因は、事前調査です。

とにかく、入札する前の事前調査は徹底してほしいのです。


最近は、競売物件でのトラブルは滅多に起りません。

では、どんな時に起るのでしょう?

以下は、私の実体験。

自分なりの調査ができないにもかかわらず、

まあ、大丈夫だろう、

という安易な気持ちで入札した物件に限って、

本当に不思議なのですが、

見過ごした箇所に関連して、トラブルが起きました。

なんでかなあ?




競売に参加された一般の方が怪我をしませんよう、

心からお祈りして、この内容を、今年最初の記事としました。

今年も宜しくお願い申し上げます。




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特別売却物件についての感想


このブログでも、特別売却物件について、お話させていただきました。→こちら

これからのお話と重複する部分があります。

ご容赦ください。

特別売却物件は、一口で言えば、売残り物件です。

昔から、「残り物には福がある」なんて諺があります。

競売物件ではどうでしょう。

確かに特別売却物件で大儲けした業者さんはいました。

約10年前、私がタッチして大儲けの具体例はこちらです。


いまはどうでしょう。

売残りとなった理由は色々あります。

大まかには、次の理由が考えられます。

1、買受可能価額が高い。

2、物件に何らかの欠点(含む道路関係)があったり、占有関係で、問題がある。

3、物件を含む地域に何らかの問題がある場合。

4、良い物件なのに、プロの業者がうっかり見落とした場合。

最近、上記4は、恐らく非常に少ないでしょう。

一般の方が、特別売却物件を、チャンス、とばかり飛びつくのは如何なものかな、というのが私の感想です。

問題は2の場合です。

わけあり物件、アウトレッドの傾向が強いです。

これはいろんな事由が考えられます。

購入後、スムーズに使用できないトラブルが内在している可能性があります。

あるいは、使用できても、転売するとき、なかなか転売できない事由があったりします。

道路関係のトラブルは、銀行等のローンが使えない場合が多いです。


とにかく良く調べて下さい。

開札日、入札者がいないため、特別売却物件となる場合、その開始日まで数日あります。

その間に念入りに調べて下さい。


価額が安い、という1点だけに目を奪われて、とびつくことは危険です。

安いのに、業者がパスした物件です。

価額以外の問題がある、と疑ったほうがよいでしょう。

一般の方の失敗は、出費をおさえる?為、地元の不動産業者など専門家に相談しないで独力ですすめたケースが多いです。

落札後の相談を受けつつ、この相談者は、ちょっと専門家に相談していればこの物件の入札はしなかったろうなあ、と思う事がしばしばあります。

特別売却物件は、業者以外の一般の方は、安易に飛びつかない、慎重に、というのが私の結論です。






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今年初めての現地調査



今年初めての現地調査に行ってきました。

最寄駅まで徒歩約12〜13分の木造アパートです。

築年数は10年未満。

三点セットでは、6戸のうち、4戸が入居しています。

現地調査をしますと、

現況調査報告書では入居中の部屋が空家になっていることが結構あります。



現地到着。

6戸の玄関ドアとご対面。

表札のつもりなのか、

ポストの縁やのぞき穴の下に張り付けられた紙に記載された氏名は、

三点セット記載の氏名とおなじです。


一戸一戸、ドアの上にくっついている電気メーターを見上げます。

一所帯、クルクル回っています。

在室?

チャイムを押します。

応答がありません。

数回押しましたが、応答がありません。

いろんな訪問者で応対に疲れて、面倒になったのかもしれません。

まッ、いいや。



他の入居中の3部屋のメーターをみます。

ゆっくりゆっくりメッターが回っています。

留守のようです。

ドアの下方についたポストの中をみます。

カラッポです。

空き室の2部屋は、チラシがつまっています。

メーターは止まっています。


隣家は普通の住宅です。

訪問してみます。

昼近い時間帯ですから、居るのは奥さんとお年寄りでしょう。

入居者の情報収集です。

常識人なら良いのですが、アウトローの類では面倒です。

両隣りともお年寄りがいました。


沢山見に来てますよ。

入っている人?

まあ、普通の人でしょうね。

喋ったことはないので、見た感じだが・・。


いえいえ、そういう情報がほしいのです。

ありがとうございました。


現場での調査時間約20分。

慣れませんと、誰かに声をかけられたらどうしよう?

ドキドキしたりします。

考えようです。

情報収集の良い機会です。

その時は、ニコニコしながら色々聞いちゃいましょう。


賃貸専門の友人業者が言っていました。

この地域は、いいとこ徒歩6〜7分くらいまでだよ。

10分以上かかると、一度空いたら次埋まるまでかったるいぞ。

第一、お客さんが見に行ってくれない。


ハア〜〜、そういう地域なんだ。


空家問題がテレビで特集を組まれたりしています。

ババ引きにならないよう、

そのアドバイス、有難く受けたまわります。



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最近はあまり見かけない登記と、利害関係人の検索調査


マイホーム用物件を落札・転売している業者さんからの質問です。

「謄本で、あまり見かけない登記があったのですが、なにか注意する事はありますか?」



 崗魴鑄嫩村攜∪瀋蟆湘亠」

◆嶌抵当権設定仮登記」



両方とも、買受人が代金納付手続きをすれば、抹消される登記です。

あまり気にしなくて良いですよ。

ただ、仮登記権利者がどのような類か、調べられたら、調べておくと良いでしょう。

その結果によっては、入札を見送る場合も生じてくるかもしれません。

あとでゴタゴタに巻き込まれるよりは良いのでは・・。

              これは、上記質問に対する私の回答です。


以下は、上記 ↓△梁膸把な説明です。


まず、 崗魴鑄嫩村攜∪瀋蟆湘亠」 について。


これは、抵当権や根抵当権などの担保権の抵当権者の金融機関等が、その担保権と併用してこの登記していました。

抵当権の内容の債務不履行が生じた場合に、金融機関等がその不動産を借りて利用する権利を保全しておいたのです。

昔はよく見られた登記です。

今は、意味がありませんので、非常に少なくなりました。



つぎ、△痢嶌抵当権設定仮登記」について。


この登記は、マチ金を利用した場合に多いです。

所有者は、自営業を営んでいる方が多いです。

商売を潰すまいと、資金繰りに奔走した痕跡です。

自営業者の管理人には、この気持ち、痛いほどわかります。

お勤めの方がマイホームを購入後、競売になった物件の登記簿には少ないです。

権利者が個人名の場合は、その住所は遠くはなれていたり、また女性名だったりしているのもあります。

法人の場合は、会社謄本をとって、役員名を検索しておきたいですね。

もちろん、会社そのものも、検索しますよ。



管理人は、所有者、債務者を含めて謄本からたどれる個人名は全て検索してみます。

かって、その検索で、アウトローや新聞に出た詐欺師が浮上したことがありました。



小心な管理人は、用心深さを第一として調査しています。

それでもねえ・・・・なかなか・・・。

             



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アー、勿体ない!!!入札書提出方法の選択で!!!



開札結果をBIT(裁判所の競売のHP )でみます。


あれ、うちより低い入札価額が当選してる?

うちの入札はどうなったんだろう。

おかしいなあ。


たまに、こんな状況を経験された入札者がいるかもしれません。


入札書の記載方法に問題があったか、

振込金額が違っていたか、

或いは、

入札書の提出方法がちょっと問題、

それで、最高額での入札が無効になったのかもしれません。


入札書は、持参するのが一番確実。

次、郵送は書留か簡易書留。

普通郵便でもいいのですが、

私は、入札を普通郵便でする方の神経にはウ〜〜〜ン・・・・?????

まして、信託が認められているからといって、

民間の郵送手段を利用するなんて、

熟年ジジイの私などには、信じられない方法です。
(そういう方法に全く慣れていない、無知、というのが本当の理由です。)

実際、過日、その方法で入札したつもりが、

提出方法で入札者にちょっとした手違いがあったようで、

入札が無効になった事例がありました。

折角、最高額での入札で、

入札方法さえ間違っていなければ、らくらく当選できたのに、

もったいないなあ。


入札するまでのいろんな手続きや検討など、

費やした時間とエネルギーの集積を考慮すれば、

提出方法には充分に注意したいものです。





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テレビからの教え!



過日、テレビの特集で、競売にかかった老夫婦のドキュメント番組を見ました。

記憶はうろ覚えになっていますが、

確か、収益目的で落札した不動産会社が、

居住する債務者兼所有者の老夫婦に賃貸する、という話でした。

賃貸契約の内容については、不明です。


私が落札者で、

債務者兼所有者から貸して欲しいと相談されましたら、

昔の感覚で判断してしまう常で、

それはできません、と一蹴するでしょう。


でも、現在では、必ずしもそうとばかりは言えないかも・・・、

と、テレビを見ながら思いました。


賃貸市場は借手市場です。

賃借人が、年金生活者、あるいは生活保護者であれば、収入は確実です。

物件の規模と、賃借人の払える賃料が同じような水準であれば、

賃貸契約をして、引き続き住んで貰うのも良いのかも知れません。

それどころか、

普通に部屋さがしをして貸した人の家賃の滞納は増えるいっぽうとか。


そういえば、うちの会員様でも、

債務者兼所有者に貸している方がいます。

誰にでも、という訳ではないでしょうが、

競売になった経過を見、分析すれば、

将来の安心を把握できる賃借人かも知れません。


いつまでも、古い考えに拘束されていますと、

知らぬ間に、時代の流れに置いてけぼりを食わされている!

それを「安定」と勘違いして!!!





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管理人、叱られて大いに反省する。



今年早々、形式(的)競売にたずさわりました。

昨年に続き、2回目です。


形式(的)競売とは、

裁判所の競売手続きを利用しますが、

通常の競売のように、

貸したお金の返済を求める債権者や

借りたお金の返済が滞っている債務者はいません。

換価した金額を当事者間で分配します。

この手続きは、遺産分割や共有物分割などに利用されます。



今回は、遺産分割です。

物件は、一戸建の空家。

駅からは相当距離がありました。

海を見下ろす高台で、冷たい風に吹かれて建っていました。


この競売の落札後のコンサルです。


共有者は13人。

数人は、物件とは遠くはなれた住所です。

九州宮崎や宮城県の方もいます。


売却許可決定か確定して、代金納付期限通知書が送られてきました。

裁判所で、依頼者とともに事件記録を閲覧。


競売の申立人が物件を管理しています。

現況調査報告書添付の写真では、残置物が若干あります。


競売申立人宛、立退きの案内状を出しました。

このなかの文言で、一行、問題発言がありました。

普通の競売物件の債務者兼所有者にだす感覚で、

何気なく作ってしまった文章です。

形式競売とはそぐわない言い方をしてしまったのです。

配慮に欠けていました。

管理人のうっかりミス。

今回のこの競売は、上述しましたように、

お金を貸した債権者や、

お金を借りた債務者はいない事をすっかり忘れていました。


数日後、案内状を受け取った申立人から連絡がありました。

代理人の先生が窓口となってくれますので、そちらと話をしてほしい。


早速、依頼者と、先生の事務所にいきました。

先生は大変なご高齢のようです。

今まで清廉潔白な生き方を貫いてきた、と感じさせるオーラが

体全体から発しています。

曰く、このお手紙はあなたがつくられたのですか?

私が「はい」

先生、

「私は、これを見まして、書いたのは30才前後のお若い方かとおもっておりました。」

そして、手紙のなかの文言を指でなぞりながら、

「思慮をわきまえた年配の方が、このような、人を脅かすようなことを書くとは・・。

申立人のAさんがビックリして連絡してきましたよ。」

やわらかい口調はここまで。

それから数分は、きつく説教です。


形式(的)競売に債務者はいません。

「普通のお話合いで、落札者の意向にそった協力はします。

こんな脅し文句は、2、3回話合っても結論が出ない時のセリフでしょう。

最初から脅かして何のつもりですか」

静かな口調ですが怒っています。

先生の清廉な生き方をまともにぶつけられたようで、

丁度、水戸の黄門さまの印籠を突きつけられたようで、

一言も言い返せず、ひたすら平身低頭。
(もし言い返したら、そんな自分がきっとみじめになったでしょう。)

私なりにはやわらかい文言を使用したつもりでしたが・・。、


それでも、こういうお叱りをうけるのは、私の思慮不足です。

大反省です。


もちろん、引き上げるころには、

こちらの意図を理解してもらいましたが。


尊敬する故舩井幸雄氏(経営コンサルタント)が、

「人に恨みをかってはいけない。

かえば、その恨みが見えないシミとなって体に付着。

恨みをばらまいた人は、その付着したたくさんのシミで汚れながら、

不思議に不幸になっていく。」

たしかこんな意味だったかな、・・・・言ってます。


競売物件をあつかっているからこそ、

そういう点には注意していたのですが・・。

。。。。。反省しきりです。。。。。

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現地調査での気付き。


現地調査に行き、一戸建を訪問。

物件の前に立った業者は、

留守かどうか何となくわかる場合が多いです。

ムッ、留守のように見えるけれど、誰かいるな。

玄関わきのインターホーンのボタンをおします。

・・・・・・あれ・・・・・・またおします。

・・・・・・うんとも反応しません。

電源が切れてるようです。


今度は、◎◇さ〜〜ん、と呼びます。

シンとしています。

返事がありません。

でも、

たしかに居ます!


謄本の内容とあわせてですが、

こんな場合は、任意売却がすすんでいるかも・・・。
(一応、近隣で聞き込みはしてから帰ります。)

そうして、

任意売却が成功すれば、その物件は「取下げ」となります。

入札した物件の「取下げ」は、残念ですが、仕方のない所です。


大半は、業者が、

何カ月も前から、所有者・債権者に接触して、

任意売却をすすめての結果でしょう。

とにかく、良い物件が競売にかかりますと、

任意売却をすすめる案内状が数十通以上、

営業マンの訪問も、時間を問わず何十です。

所有者はたまりません。

でも、夜討朝がけで所有者と接触を持ち、

やっと商談のチャンスをつかんだ業者も心配でしょう。

折角すすめた商談が、

他社に、いつひっくり返されるか?

セールストークの中で、

いろいろと防御策をたてている筈です。


昔から取られている、わかりやすい防御策の一つ。

その第一歩は、所有者宛の情報ルートの遮断、

他社との面談はカット。

これが、今日の現場での状況、

インターホーンは不通にしておき、

とにかく他社との面談は一切させないようにしておきます。


ただ、こういう物件が「取下げ」になっていず、

残っている場合もありました。

何か支障がおこり、うまく運ばなかったのでしょう。

「取下げ」かな、と思っても、

札締切日に残っていれば、入札だけはしておきたいものです。



なかには、

うるさいなあ、次から次と、余計なお世話だ、

と、単に面倒がって、なるようになれ、

不貞腐れて、インターホーンは切ってしまい、

誰が来ても居留守、

面談を拒む所有者もいます。

そういえば、こんな所有者がいました。

落札者の提案にも一切回答せず、完全無視。

仕方ありません、強制執行の、まず催告。

これも全く無視。

いよいよ断行という日の前日夕方、初めて連絡してきました。

主人の非礼を詫びた奥さんは泣きながら、

あと1週間位待てないか、でしたが、もう遅かった。

余計な出費と後味の悪さは、

誰だってなんですけど!!!!




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田舎物件を購入する時の注意点。


今まで、田舎物件につきまして、

「田舎暮らし」で思う事

「入札を見送る勇気

と題して、感想などお話させて頂きました。

田舎物件を検討する時の参考になるかも知れません。

今回の記事は、それらの内容と重複しますがひとこと。


よく、テレビなどで、澄んだ空気の田園風景などが紹介されます。

そこに有名人が生活しています。

ご近所は皆その有名人の田舎生活を楽しそうに助けています。

なんてやさしい風景だろう。

なんてみんな親切なんだ!

追いたてられ、心臓を絞られ続ける不健康な24時間とは大違い!

住んでみたいなあ。

こんな環境で生活できれば・・・・・。


この想像、甘いかも、です


(以下、無名人のひがみの産物です。) 


美しい田園風景を見て、

人間関係まで楽しくすごせるんだ、

なんてうっとりしますと、ちょっと待って下さい。


笑顔があつまっている映像は、

中心に有名人がおり、

有名人と話すことで自分も有名になったような嬉しさと、

テレビに映る晴れがましさからくる、

錯覚のそれかも知れません。

無名人の実際の田舎生活は、

結構大変な日常があるようですよ、場所によっては・・。。


暖かい地方の田舎物件を(競売ではなく)普通に購入して住んだ友人Aさんがいます。

近所の人はニコニコ挨拶はしてくれたけど、

本当に受け入れてもらったと実感する迄、10年位はかかったなあ!


でもこれ、立場をかえれば、当然でしょうね。


田園風景のなかの、昔からの住人からすれば、

突然の侵入者ーー見ず知らずの都会人?が来て、

田舎の風習、考え方、生き方にはまったく無知で無頓着、

自分中心の生き方だけを思い描き(だから転居したのかな?)、

従来から続いている生活環境と人間関係にひびをいれられてしまうかも知れない、

そんな警戒感をもちながら、観察しています。


上述のAさんは、

移り住んだ田舎のしきたりに馴染むまで、

親代々住む近所の人は、

Aさんを仲間として安心するまで、

お互い10年位かかったということでしょう。


業者は、転売目的で落札します。

転売すれば物件から離れます。

エンドユーザーはそうはいきません。

永い生活が待っています。

業者が説明した「重要事項説明書」には記載されない、

しきたりやお付合いの方法など、これこそ重要です。

ただ、それを調べる方法が私にはわかりませんのでお話できないのが残念です。





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入札書金額欄の記載方法についてほか



過去にこんな事例がありました。

入札金額を初め¥1,500,000と記載しました。

その後、万の単位の「0」を、上からなぞるような形で、「6」と訂正され、訂正印はありません。

この入札書は無効と判断されました。(仙台高裁決定2,6,19)


入札書の金額の記載は慎重にして下さい。 

間違えたら新しい入札書に書き直して提出したほうが良いでしょう。

一応、東京地裁では、書き損じた場合は、一度は訂正印を押せば認めてくれるようです。
(2度の訂正は認めておりません。)

入札書の下段記載の「注意」の3にて、書き損じた時は新しい用紙に書き直すよう、わざわざ注意を促しています。


入札書を入れましたら、封筒は糊付けなどでしっかり封をしてください。

うっかり封をするのを忘れる時があります。

執行官室に持参して提出する場合は、

その場で指導されますから、しっかり封ができます。

郵送での提出の場合は、封が出来ません。

結果、開札に加えて貰えません。

即ち「無効」です。


入札手続きは厳格です。

まあ、これでも通るだろう、という適当な判断は要注意です。



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入札時の資格証明書の提出について。




毎回、複数の入札をしている業者さんのアイデアです。


細かいと思われるけれど、何通もの資格証明書取得費用がなにかもったいない。

一度に複数分の入札書を提出する場合、1通の資格証明書ですませられないのかなあ。

例え6件の入札をするとき、

入札書一式をチェックする窓口で、

1件の入札書一式に資格証明を添付、

他の5通分には、例えば「平成○○年(ケ)第××号入札書に資格証明提出済」というようなスタンプを押して代用なんてことはできないのかしら。


答えは、ノー。


競売手続きを定める民事執行規則の38条3には、

法人である入札人は、代表者の資格を証する文書を執行官に提出しなければならない。≫

という規定があります。


この条文に対する裁判所の見解は、入札対象の物件グループごとに資格証明書は提出しなければいけない、ということです。

事件番号はおなじですが、複数の物件グループに区分けされて、夫々売却基準価額が設定されている場合も、やはり夫々に資格証明書の提出が必要です。


また、その物件の競売手続きで、既に、資格証明書を提出している場合(例えば、その事件の申立債権者)でも、入札時は、再度資格証明書を提出しなければいけません。


まッ、面倒でも、その都度、資格証明書は添付して下さい。







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書類作成上のちょっとした注意


このブロクで訪問者が多い記事は、以下です。



放棄書兼廃棄依頼書


占有者と買受人間で交わす合意書・約定書・覚書らしき書式



共に、占有者との立退交渉が成立したあとの書面について,

私なりに作成した書面を掲載しています。


普通、買受人や買受希望者の大半がトラブルを嫌います。

しっかりした書類を交わしておき、トラブルが起こらないようにしたい、

或いは、トラブっても、こちらが不利にならないよう保全しておきたい、

という考えでしょう。

ある弁護士先生曰く、

。。。。。。。。。。

契約書など書類をかわすのは、

将来発生するかもしれないトラブルを有利に展開する為、

勝つ為の準備、喧嘩の準備ですよ。

法廷は、ある意味、嘘のつきあいの場、という側面があるのは否定できません。

その時、しっかりした書面があれば、有利に闘えます。

。。。。。。。。。。

改めて「そうか」と認識させられました。

予防医学と一緒、病気(トラブル)発生を防止する為の書類作成。

大切ですね。


競売物件を扱う業者として、任意の交渉での処理が結構あります。

書類を作成します。

うっかり忘れるのが、最後の条文にいれる次の文言です。



「上記記載事項以外、債権債務の存しない事を特に確認する。」


というような内容の文言をいれる事です。


法律プロの弁護士・司法書士の先生方には常識でしょうが、

我々素人は、うっかり忘れてしまいがちです。

気をつけたいものです。

上記「放棄書兼廃棄依頼書」には入っていませんが、

文言をかえて記入することは出来るでしょう。













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一般の方に対してーー入札を見送る勇気と物件の選択基準――


エンドユーザーの方が競売物件に魅力を感じる最大のポイントは、「価格の安さ」です。

当然ですね。

ただ、安さに隠れて、うっかり物件の欠点を軽く見過ごしてしまうと大変です。

幾ら安いといっても「不動産」です。

かなりまとまった金額が凍結したり、利用する為には更なる大出費を必要としたり、というケースもあります。

専門業者の手なれた交渉力と実践知識を持たない一般の方がなるべくかかわらないほうが良いと思われる物件の特徴を列挙します。
(これら以外の特徴もあるとは思いますが、とりあえず、思いつくままです。)


  売却対象外物件(件外物件)の存在。

◆ 無道路地。

   接面道路がいわゆる道路ではなかった。

   道路と公道の間に第三者の土地が介在。

   接面道路は私道ですが持分が無い。

、 違反建築の建物。

   再建築不可、建築不可の土地。

ぁ 借地権の無い建物。

ァ 共有持分のみの売却。

Α 事故物件

これらは、業者以外の方は、避けておくほうが賢明です。

三点セットの内、物件明細書の最下段「5 その他買受けの参考となる事項」欄に普通は記載されています。

ここの記載事項とは関係なく、評価書で、「目的物件の位置、環境等」欄の末尾「特記事項」欄で、問題点が記載されています。

但し、問題点が記載されていない事もあります。

調査をした人のうっかりミス、としか思えないような場合です。

売主側に説明不足があり、

あとでその事実が分り、購入するのを止めた、と言っても中々認めてくれないのが競売です。

そこはしっかり認識されて下さい。


そして、上記 銑Δ量簑蠹世鬚かえた物件に対しては、

普通の金融機関は、まず融資をしませんので、ローンは組めません。

仮に、貴方様が現金で購入されたとしまして、

何らかの事情で売却する場合、

購入希望者はローン利用が難しい、という事になります。




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一般の方に対してーー入札を見送る勇気と物件の選択基準ーー




一般の方が入札に参加、その後の処理も自力でやってみよう、というご希望の場合、

自分が背負える物件の選択が大切です。

少なくとも半分以上の物件は、初めての方でも背負えます。

事件性が少ないのです。

気にいった物件がでた場合、三点セットを見て、単純な内容かどうか、みてみます。

複雑でない内容を選びましょう。

そういう物件を探す方法ですか?

絶対とは言えませんが、一つの目安です。


三点セットの中の現況調査報告書に、「関係人の陳述等」というタイトルのページがあります。

そこが簡単に、数行の文章で終わっていれば、表面上は、まあ、事件性はないかな、という気がします。


三点セットの中の評価書で、「特記事項」という欄があります。

そこの欄にあまり多数の記載事項がありますと、それを理解するのは、一般のかたには難しいかも知れません。

なんの記載も無い方が、問題は少ないように思えます。


あとは、現地と謄本でチェックです。

三点セットの記載事項の確認、記載されていないマイナス点の発見・・。

そうして、評価書についての疑問、特に「特記事項」の記載事項は、役所役場等で調べます。


大きな買い物です。

わけあり物件でも結構の金額です。

業者以外の方は、見送る事も立派な勇気、と認識されて下さい。



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一般の方に対してーー入札を見送る勇気と物件の選択基準ーー



新会員様からの三点セット等資料の精査ご依頼です。

競売の落札は以前経験済みです。

その時の処理は、専門業者さんにお願いしました。

今度は、できればご自身で処理にあたってみたいそうです。

業者への報酬をコストダウンしたい、というご希望もありますが、

何より、ご自身で経験をしてみたい、という欲求が強いようです。


まず、ご依頼物件の三点セットをチェックしました。

まともではありません。

所有者は、占有関係で、色々細工をしています。

但し、急ごしらえの印象です。

誰かの入知恵で動いているかんじです。

細工の結果は、現在の民事執行法では認められない状況を演出しています。


裁判所の、占有関係の調査結果の最終判断を示した「物件明細書」の

【3 買受人が負担することとなる他人の権利】

【4 物件の占有状況に関する特記事項】 

欄では、それらの細工はあっさり否定されています。


業者の感覚では、これらの細工からみますと、執行抗告は充分考えられます。

その分、明渡の時期が多少遅れそうだ、位の印象です。

ただ、一般の、慣れない方が明渡交渉をするには骨がおれそうです。

相手の主張に振り回される可能性大です。

業者だったら聞き流す相手の言い分でも、

一般のかたには、なにか尤もらしい事実に聞こえてくるかも知れません。

思わず耳を傾けるかも知れません。

その結果、ズルズル明渡を引き伸ばされるかも知れません。

というより、確実に引き伸ばされます。

買受人の、明渡が終るまでの精神的な負担は相当なものになるでしょう。


私の作成した精査報告書には、細工の具体的な説明をし、

なぜ、裁判所がその細工を否定したかの詳細を記述しました。

もし、やるのでしたら、

入札後の処理は、専門家に依頼されたほうが良いでしょう、という結論を示しました。


数日して、メールがきました。

今回は見送る、という内容です。

それを見、この結論が正解、と思いました。


物件を落札し、明るい未来を想像していたのに、

その物件に含まれた事件性が首をもたげて噛みつかれ、振り回されて、

その後の楽しい筈の人生が、重くて暗い、休息の出来ない時間の経過となってしまい、

その時点でご相談を受けた事が何回かあります。


とにかく金額が金額です。

野菜を買って、ここ腐っているから捨てよう、という訳にはいきません。




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一般の方が競売物件を選ぶ時の見方考え方についての私見です。

家族関係についての私見は、ここでお話させていただきました。


普通、不動産を購入する場合、業者が、売主か仲介業者として介在します。

事前に、

その物件に関わる法的環境を含めて、

重要事項説明書という書類が作成され、買主に説明されます。

その物件の一般的なマイナス点も説明されます。

普通は、住宅ローンが通らないような瑕疵物件は、紹介しません。


競売物件は、三点セットという資料が(重要事項説明書の代わりに?)公開されます。

ただし、説明してくれる人がいません。

ある程度の知識がありませんと、

どこを読んでいいのか、

どのように読んだらいいのか

読んでも、専門用語の羅列で、皆目意味がわからない、

まあ、裁判所が売るのだから、間違いは無いだろう、

そんな曖昧な理由で自分を納得させ、そして、落札。

そのあと、トラブルに巻きこまれて、

「しまった。」

こういうケースを聞くことがあります。


是非、三点セットを専門業者に見てもらって欲しいものです。

物件の見た感じが良いなあ、

これで、うっとり。

その他は、何も見えなくなる方がいます。


普通の物件でも、

金融機関が融資できないような欠陥物件は、パスした方が良いでしょう。

競売物件も、購入後転売する時は普通の物件です。

買い手がローン利用しようとする時、

ネックとなる欠陥を持った物件は止したほうがよいです。


1、再建築ができない物件

2、接面道路に問題がある物件。

3、その他、建築基準法違反の物件で、是正不可の物件。


これらは、三点セットのうち、評価書の「特記事項」欄に記載されているのが普通です。。

更に、物件明細書「5 その他買受けの参考となる事項」欄に記載して、

注意を促している裁判所は多いですが、

全く記載せず、知らん振りのところもあるようです。

物件明細書に何も記載がないから安心、ではありません。


エンドユーザーの方は、記載内容に疑問を持ったら、

できれば、三点セットを持って、

市区町村役所に行ってください。


物件の場所を具体的に示して、

道路がどんな種類か、

再建築は可能かどうか、

再建築可能の場合は、どの位の規模が建つのか

聞いてください。


分らない専門用語も、即、聞くことです。

高価な高価な不動産を検討されるのです。

「?」の部分は残さないで下さい。

ただし、自宅隣接地の場合は、この限りではありません。

それと、このお話の前の大前提があります。

住宅選びは、まず日当たりの良さが選択基準のトップ、

と管理人は信じています。


。。。。。。。。。。

今年最後のブログとなりました。

お立寄り頂きました方々には、心から感謝致します。

多少でも参考になっていれば、とても嬉しいです。

来年のブログは、まだネタが浮かびませんが、

1月半ばには、お話を開始できれば、と思っております。

過去と似たネタの場合、過去記事は削除、

私なりの別の視点を交えてお話させて頂くつもりです。


。。。。。。。。。。

どうか、良いお年をお迎え下さい。

ご購読、本当にありがとうございました。

そうして、来年もお越しをお待ち致します。
。。。。。。。。。。




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以前あった妨害の一例・・怖くありません。


大分前ですが、こんな事がありました。

一時、空家の物件に張り紙をして、

恰も占有しているように装って、

エンドユーザーの落札者から何がしかの金銭をむしりとろう、

という執行妨害行為が繰り返されました。


空家のマンションです。

張り紙はありませんでした。

管理人のお客様が、そのマンションを落札しました。


あとで分ったのですが、何日か張り紙が貼られていたそうです。

調査に来た誰かが、張り紙を破り棄てたのでしょう。


お客様に手紙が来ました。

差出人は、所有者から物件の管理を委託されている、と主張しています。

遠回しに金銭を要求しています。

お客様は、青ざめています。


「私が対応します。

絶対に独断で行動しないで下さい。」


私は、この時、偶々ですが、

既に、遠方に転居していた所有者から鍵と一筆(引渡証)を貰っていました。

現実の引渡をうけていました。

手紙の差出人の名前を、所有者に聞きました処、全く知らないとの事。

念のため、その事実を確認した文書も貰っておきました。


「こりゃあ、現れたら面白い。

さあ、来い。

来れば、刑事事件だ。」


念のため、一度、手紙を出してみました。

もし、届いたら、警察に言おう。

手紙は、宛所には居ない、という理由で戻ってきました。


連絡を待ちました。

ところが、全く連絡は無く、それでおしまい。

考えたら、表面に出られる訳がないのです。

出れば逮捕につながるかもしれません。

訳の分らない手紙が来ましたら、

とにかく無視無視無視、です。

裁判所には手紙を見せて、

どのように対応したら良いか、

聞いておくほうがよいでしょう。

「お宅にも来たのですか。」

なんて事があるかも知れません。

そうして、例え空家でも、キチンとした手続きで処理しておくことです。

まあ、いいだろう、という気持ちでの処理は要注意です。

不思議ですが、そんな気分の時にトラブルは起こります。

。。。。。。。。。。

12月22日の記事は、今年最後となりますが、

「一般の方が競売物件を選ぶ時の見方考え方についての私見です。」

を予定しています。

。。。。。。。。。。



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土地選びは地盤が大切・・地震対策


仙台の姉からお歳暮が届きました。

お礼の電話をして、久しぶりに話しました。

私が、毎日夕方5時からはアルコールタイム、と言ったら、

3,11の仮設住宅にもそういう人が多い、と言います。

身内が流され家族が無い、仕事も無い、飲むしか無い・・

思わず、グッときました。

単なる飲兵衛の管理人とは大違い!


競売にあった男女と同じだあ。

殆どの男はいつまでも立ち上がれない。

女は、過去にとらわれても、

それ以上の新しいエネルギーで前を向いて活きていきます。

底力の差?!


一昨日の地震、津波の話をしますと、

3,11を経験しているので、

あんな程度は、どうってことないさ。


今、管理人の自宅の屋根、軒下、外壁塗装、など修理の真っ最中です。


我が家について、今回判明した事実があります。

手抜きと言うか、

メチャクチャの建築物、という事が分りました。


修理を頼んでいる、非常に親しい工務店社長が、

滅多に見せない表情で、

遠慮がちに言うには、

「千葉さん、本当に言い難いけれど、この建物はプロの仕事とは思えない。」

そうして、高所恐怖症の私に代わって、

携帯で撮った写真を色々見せてくれました。

この社長とは長い付合いですが、

今まで、人のやった建築にケチをつけるのを聞いたことがありません。

今回初めてです。

極めて大雑把、こだわらないズボラな私の性格を知っていますので、

話しても大丈夫、と踏んだのでしょう。


そんな事を姉に話しました処、

姉曰く、3,11の経験者としてのアドバイス、

「地盤だよ、とにかく地盤がしっかりしていれば、

重雄(管理人の本名です)の家が相当ヤワでも

そんな事は問題ない、大丈夫だよ。

つぶれる時は潰れるから、ハッハッハッ・・。」

楽しそうに笑いました。

相変わらず、弟想いの優しい姉です。

そうして、

地盤が弱いと、立派な建物でもダメになった例は多いと、

励まして?くれました。


例えば、田んぼなどの埋立地は?のようです。

地元の人は知っていいますが、

県外から来た人が知らずに買い、甚大な被害にあった、

そういう人が多いといいます。


なるほど、なるほど、

業者として、

これからの土地選びの基準として、

「地盤」についての重要性は、

結構、強烈に胸に突き刺さりました。


大きな災害から「建物」を守るのは「地盤」

あれ、この「建物」の部分を、

「人生」とか「ビジネス」とか置き換えても同じかな!


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競売物件を買うと、誰かに脅かされたりしませんか。



初めて競売物件を検討される方の「心配ベストスリー」のひとつ。

【競売物件を買うと、誰かが何か言って来ませんでしょうか?

脅かされたりしませんか。】

親、周りの知人が、

誰かに文句をつけられたりしたら心配、

競売なんかよしなさい。

と、止めるよう助言してくれます。

それで、漠然と不安を感じてしまう方がいます。


落札しますと、何かを提案してくる人はいるかも知れません。

買受人が競売初心者で、専門業者を入れずに直接落札した場合の注意事項」でお話させて頂きました。

通常、落札者に提案をする訪問者は、普通の感じの人が多いようです。

キッパリ拒絶することです。

あまりしつこい勧誘スタイルではないようです。


普通のマイホーム用物件で、所有者が占有している場合、

落札者を脅したりする人の訪問は、ちょっと考えられません。

少なくとも、私や友人業者の周りではここ数十年起きていません。

今まではそうでも、これからは分りませんよ、という方がいいます。

そのとおりです。

防御策は一つだけ。

任意の話合いでの明渡交渉が、不成立或いはできない場合、

強制執行で処理して置くことです。

でも、強制執行なんてマッピラ、という一般の方が多いです。

その為、事前調査が重要になってきます。


ただ、空家で残置物が少々、という状況ですと、

これは強制執行で処理しておくべきでしょう。

もし、所有者の知合い、などと称して、

「俺の物だけど、ちょっと預かっておいて。」

などと軽う〜〜〜く言ってきましても、断ることです。

「強制執行で処理します。

裁判所を通じて引渡をうけますので、そういうご依頼はお断りします。」

何を言われましても、これで押し通すことです。


こういう場合の強制執行の断行は、そう難しくはありません。

時間と費用もあまりかかりません。


落札者に文句をつけようと企んだ者がいたとしましても、

強制執行で処理されたことを知ったら、

何か言ってくることは、まず、無いでしょう。


これが、例えば都心部のビルとか、工場などの場合、

占有関係に絡んで、

何者かが、何らかの権利を主張してくる事はあるかもしれません。

そういう場合を想定して、個人で解決を図ろうとはせず、

費用がかかりますが、

事前に弁護士に依頼しておくのがベストと思います。

結局、安上がりとなるでしょう。





。。。。。。。。。。

12月15日の記事は、

「以前あった妨害の一例・・怖くありません。」

を予定しています。

。。。。。。。。。。




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買受人が競売初心者で、専門業者を入れずに直接落札した場合の注意事項




買受人(=落札者)が個人の場合、

不動産業を名乗る(或いは名乗らないかも)法人・個人が突然訪問、

こんな提案をして来るかも知れません。

1、買手がいるので売らないか。

2、債務者兼所有者が買戻しできないかと言っている。

3、債務者兼所有者に賃貸しませんか。


管理人の私見としては、

このような申出には一切のらないほうが良い、と思っています。


上記提案者は、

執行妨害を企てて、債務者から金銭の詐取を狙っている輩が、

自ら計画した詐欺行為をもっともらしく見せる為、

買受人をまきこもうと画策しているのでは、

と管理人は疑ってしまいます。


1や2を提案してきた複数の物件には、共通点がありました。


売却許可決定後、執行抗告が出されていた、という点です。

執行抗告とは、不服申立の一種です。

これが出されますと、その審議が終わるまで、競売手続きが中断します。

手続きがストップしますから、その分だけ余分に、債務者は物件に住んでいられることになります。


抗告は、債務者兼所有者の名前で出されています。

しかし、普通の債務者兼所有者は、「抗告」という言葉すら知らない方が殆どです。

債務者名義での抗告状は、

抗告屋と称される、執行妨害を企てる輩が、

経済的に苦労している債務者をたぶらかし、

金銭を詐取している行為です。


こういう執行抗告をして報酬(¥15万〜¥30万位らしいですが・・。)を要求し、

お金に困っている債務者兼所有者から金銭を巻上げる行為は、違法行為です。

恐らく、そういう連中の提案と推測される、上記1〜2の提案は、一切断固拒否すべき、と思っています。

まともな抗告は、たいてい弁護士名義で提出されています。


3の提案につきましてはどうでしょう?

債務者との賃貸借契約は、契約書通り、キチンと賃料が支払われるかどうか、まず難しいのでは、というのが、管理人の感想です。


例外はあります。

管理人が知っている具体例では、

生活保護をうけている方との契約、

及び

債務者で、資産に余裕がある場合、です。

共に、当社会員様の実例です。


3の提案者は、上記の輩のほか、不動産競売に不案内な不動産業者もいるようです。

買受人としては、やはり拒否しておいたほうがよいかも、です。


。。。。。。。。。。

以下は、初心者の方は、とばしてください。

引渡命令と買戻しについての参考判例。

民事執行手続きによる不動産の買受人が、当該不動産を元所有者に売り渡し、引続きこれを占有させた後、元所有者の代金不払いにより売買契約を解除した上、民事執行法83条の不動産引渡命令を申立てる事はできないとされた事例【東京高裁決定平成10・7・8】があります。

。。。。。。。。。。

11月17日の記事は、

「空家の残置物についての注意事項」

を予定しています。

。。。。。。。。。。





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現地調査の前の下調べ



物件の現地調査に行く場合、

資料から所有者等の情報集めの下調べをします。


謄本は、一戸建の場合は建物だけ、共同担保目録付をとります。

現段階では、土地は取りません。

これは、長年の習慣です。

今は殆どありませんが、妨害行為は建物に細工して謄本に反映させるからです。


所有者名等をインターネットで検索します。

所有者が数年以上前の詐欺事件の犯人だった事があります。


差押債権者が個人でしたら、電話を調べ、分れば連絡をします。

色々、所有者についての情報が聞ける場合があります。


所有者が法人の場合、必ず法人の登記簿はチェックします。

法人・代表者をネットでチェック。

法人の電話が分れば、電話します。

繋がらない場合もありますが、それも情報。


三点セットには記載がありませんでしたが、破産手続き中だった、なんて事もありました。

こんな下調べを予めしておき、現地に向かいます。


とにかく、競売の調査は地味な作業の積重ね。

コツコツコツコツやっていくしかないようです。



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債務者への案内書--信用できるのはどれ?


知人の自宅が競売になりました。

差押登記がされました。

「配当要求終期の公告」に、物件目録が掲載されました。


「配当要求終期の公告」とは、

差押されたばかりの物件の一覧表みたいなもの。

これは、裁判所に行けば誰でも見られます。

この公告が公開されてから、

4〜6ケ月位あとに期間入札が行われるのが、

普通の流れです。


配当要求終期の公告を見て、

「任意売却」というビジネスをしている業者がいます。



道路付け、道路幅、建物のデザイン、築年数・・どれもベストです。

知人宅には、任意売却の案内が続々届きました。

神奈川県ですが、50通近くです。

都内ならもっとすごいでしょう。

案内書は色々工夫を凝らしています。

どの業者さんも、新ビジネスの開拓に必死です。

派手な色彩で、魅力的なキャッチフレーズを大きく謳う案内書もチラホラ。


債務者の皆さん、

貴方様にとって,、

飛びつきたいような、心地よいキャッチフレーズは、

まず信用しないほうが良いでしょう。

もし、その提案が実現できるのであれば、

ご自分の努力で、或いは他人のアドバイスで、

とっくに実現していますよ。



でも面白いですねえ。

案内書の雰囲気が、

そのまま会社の方針を表しているようです。


知人が、

「これはどうだい。」

差しだされた案内書は、業者の私が見ても、

ここは良さそう。

結果的に、債務者を騙すような事をしないで、

任意売却手続きを実行していくだろうと思える雰囲気です。


どこが違うのだろう。

そッか!

専門用語の使い分けが正しく、

ハッタリがありません。

これは、競売の基本知識・常識が身についているのでしょう。

我々業者から見て、

これは詐欺(的)だよ、と思わざるを得ない、

甘い勧誘の言葉もありません。


ここならいいかも、ね。



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入札期間開始前に入札保証金振込の可否



ゴールデンウイーク中の入札依頼がありました。

依頼者の都合で、入札期間中の入札保証金の振込ができません。

入札開始の前日しか振込む事ができません。

生憎、私はこのことには不勉強でした。

直接入札する裁判所の執行官室に聞いてみました。

「かまいませんよ~~。

できるだけ入札開始日に近い日でお願いしいます。」


念のため、他の裁判所に聞きました。

「入札期間中に振込んでください。」

私の疑問:「それでは、入札期間前に振り込んだら無効ですか。」

「無効ではありません。」

私:「じゃあ、有効という事ですね。」

「無効ではないという事です。

とにかく期間入札中に振込んでください。」

この会話の繰り返し。

答えている女性は、なにか必死の感じ。

要領を得ぬまま、電話を切りました。


東京地裁に聞いてみました。

「あ〜〜、今のところは、いいですよ。」

軽く明るい声の回答です。

何回か、同じ質問があった雰囲気です。


競売手続きの具体的方法を定めている「民事執行規則」で調べてみました。

特に、振込む時期についての規則はありませんでした。


(期間入札における買受けの申出の保証の提供方法)

第四十八条

 期間入札における買受けの申出の保証は、執行裁判所の預金口座に一定の額の金銭を振り込んだ旨の金融機関の証明書又は第四十条第一項第四号の文書を、入札書を入れて封をし、開札期日を記載した封筒と共に執行官に提出する方法により提供しなければならない。


まあ、これからは、入札期間中に振込むようにはしますが。


評価書・・私が特に見るところ。


評価書は、おおよそ以下の流れで構成されています。
(裁判所によっては、若干相違あり)


。。。。。。

1、評価額

2、評価条件

3、目的物件

4、目的物件の位置、環境等

5、評価額算出の過程

6、参考価格資料

7、付属資料の表示

。。。。。。

このうち、私が特にチェックするのは、


4、目的物件の位置、環境等


これは、更に項目が分れます。

一戸建の場合、

1 対象土地の概況及び利用状況等

2 建物の概況及び利用状況


マンションの場合

1 敷地の概況、利用状況等

2 建物の概況

(1)一棟の建物の概要

(2)専有部分の概要

いろんな項目が並び、それぞれ説明があります。

最後の項目が


「特記事項」


というタイトルです。

ここは、評価人(=不動産鑑定士)が、入札希望者に対して、

予め知らせておいたほうが良いと思った事実を記載しています。

主に、物件の瑕疵、

調査しても不明な点,

これは知っておいたほうが良い、と評価人が判断した事項

などが記載されています。


ここは、例え簡単な短い文章でも、見逃さないよう注意します。


業者以外の方は、ここの記載事項につきましては、

あまり気にとめない方が結構おられるようです。

チョットお待ち下さい。

高価なお買物です。

専門家に聞くなり、

役所等の部署で説明を受けておくとよいです。

ご質問・・建物の使用貸借の占有者の明渡について



◎じゅん様のご相談


ご質問があります。

素人ですが競売物件入札を考えております。


競売物件の所有名義人の父が占有している物件です。
(所有名義人はその息子)

当初この物件3800万円を買うときに、父が2000万円支払い、その息子は1000万円くらい支払っています。

この物件を落札後、使用借権者の父をスムーズに立ち退いて頂けるか、アドバイスをお願い致します



◎管理人の回答です。


申し訳ありませんが、スムーズ(=話合で)に立退くかどうか、これは分りません。

その父の人間性、経済状態、生活環境等も関係するでしょう。

訪問して、直接面談できれば、ある程度、判断はできるかも知れません。

さらに、

一戸建なら、玄関や庭の様子、或いはご近所から、

マンションなら管理人から、

情報を得る、という方法もあるでしょう。


また、父の健康状態の確認はしておきたいですね。

強制執行で退去を求める場合も想定しておかれたほうが良いのでは、と思います。







ご質問・・明渡時の注意点


◎みぃ様のご相談

おしぶりです。

当該物件明け渡しについて合意し、当該物件にかかわる債権債務不存在の確認をし、当該物件内に残る残置動産の放棄について合意  このような文言や他の文章を入れて先日、明け渡し合意と残置動産放棄の合意書に前所有者と連絡が取れ、署名捺印を頂き、今動産の片付けや処分に着手して貰っている最中です。

今月後半に残置動産がないことを確認した上でカギを貰って引渡を完了予定なんですが、鍵を貰う際、何か書類を交わした方が良いのでしょうか? 
預かるなら預かり証等でしょうが、、、、ただ、書類も交わさず鍵を貰って終わりで大丈夫なものか心配しておりました。

先日の明け渡し日の交渉では、念のためビデオでの撮影を前所有者様に確認、承諾の上、言った、言わない、知らない等お互いにないように撮影はして証拠としております。


◎管理人の回答です。


すごいですねえ。

ビデオまで利用されるとは・・。

管理人は、そこまでやったことはありません。

大変参考になりました。


鍵は、預かるのではなく、貰います。

鍵の授受に関しまして、

管理人は、特に書類はかわしてはおりませんが・・。


鍵を貰いましたら、即、鍵の交換をしたほうが良いでしょう。






現地調査です。


町田市の、バブルの頃分譲された高級住宅街の一角。

三点セットによれば、空家。

所有者婦人は数年前に死亡。

家財は残置されています。

気になるのは、所有者の死に方。

これだけは絶対に確認します。

事故(室内で自殺など)物件は避けなければ・・。


私は、空家は色々と情報を集める習性があります。

所有者居住の物件は、玄関だけ見て、

ユーターン、なんて場合が結構ありますが。


。。。。。。。。現地到着。。。。。。。。


近隣での聞き込み開始。

チャイムを押し、用件を告げます。


「ちょっとお待ちください。」


所有者は病死であり、病院で死亡していました。

あまり近所付合いはなく、詳細は分らないようです。

今も、たまに、娘さんが訪れています。

そのほか、色々と街の様子などを聞きます。


話を聞きながら、心が落着いてきましたので、

丁重にお礼をして、調査終了。




現地調査・・一戸建




数日前、一戸建てを見て来ました。

駅からちょっと距離があります。

どうかなあ?


私の車はカーナビがありません。

地図を頼りに、現地付近に着きました。

車からおり、探します。

私、この作業が好きです。

楽しんでます。

カーナビで、一発で現地到着、なんて、味もそっけもない・・・。
(この感覚、やはり高齢者?)

ありました、表札を確認、。

玄関を見ます。

ドアの貼付ラベルを見ます。

普通の家庭のようです。

庭の手入れが良いです。

こりゃあ、任意売却の線もあるかも・・。

門柱のインターホンを押します。

ダメ、なりません、線を切っています。

やっと、競売物件の雰囲気です。

地域、物件にもよるでしょうが、「差押」がついてからは訪問者が何十人の処も・・。

いい加減、嫌になるでしょう。

まッ、仕方ないか。

とりあえず、チェックだけでも・・。

敷地内にはいり、玄関ドアを開けてみます。

なんと、ドアが開きました。

室内の雰囲気は静かです。

全く掃除をしていない感じの乱雑さ。


「すみませ〜〜ん。Aさ〜〜〜〜ん。」


少し大きな声で呼んでみました。

・・・・・。

全く応答なし。

気配がありません。

・・・・・・

この物件の調査は、これで終わりです

私の中で、

【もっと調べたら?】

という声がおこりませんでしたので。

普通は、この程度の調査です。

誰でもできます。


ただ、物件によっては、

【もう帰ろう】

という気分にならない場合があります。

その時は、物件周辺をうろついています。

聞き込みもします。

結構、必要な情報を得てから、

【もういいよ。】

感覚が、調査終了のタイミングを教えてくれます。













競売手続きの、悪質な引延しについて



最近、郵便システムについての勉強の必要性を感じています。

競売妨害に、郵便システムを利用する輩がいました。

どんな内容?

その公開は控えます。

真似されると困ります。

徒に競売手続きの引延しを図るテクニックは、以前は「執行抗告」という方法でした。

裁判所の中での方法です。

それは、今も利用されています。

でも、裁判所は「執行抗告」に対しては、しっかり対応しています。

以前ほどの効果はありません。

そこで目に付けたのが郵便方法の悪質利用です。

これで、引延しをします。

それをやられていた友人業者から相談を受けた時、

ハア、そんな方法もあるのか、と驚きました。

私は、受領拒否、という方法位しか知りませんでした。


そのほか、買受人(落札者)にとって、

債務者探しに利用できる方法もあるようです。

とにかく、ちょっと勉強しなければ・・。





裁判所の対応色々






裁判所によって、

購入希望者にたいする対応、競売の手続きなど、若干、微妙に差があるようです。

ちょっとした事ですが・・。



(質問に対する応対)


三点セットを見て、分らない箇所がありました。

或いは、落札後の手続きについて質問がありました。

三点セットは裁判所がつくった資料です。

手続きは裁判所で行います。

そこで、競売係で聞いてみました。

この場合、

首都圏の裁判所は、概ね親切に対応してくれるようです。

ただ、全国的には、冷たい(と質問者が感じる)裁判所もあるようです。



(入札方法)


(このブログのどこかで既にお話しました。)

入札する時、「入札書在中」と記載された封筒には、

入札書のみ入れる、という方法をとっている裁判所が多いです。

ただ、数は少ないのですが、

「入札書在中」の封筒に、

入札書と住民票(或いは資格証明書)を一緒に入れるスタイルをとる所があります。

これ、首都圏でしか経験がなかったので、最初は驚きました。



(売却決定期日)


民事執行規則35条で、売却決定期日は、開札期日から1週間以内、と定めています。


多くの裁判所は、売却決定期日は、開札期日の1週間目位の目安がおおいです。

ただし、開札期日の数日後を指定しているところもあります。

「期間入札の公告」と記載されたページ(三点セットの表紙)に記載されていますので、見ておきましょう。



(引渡命令申立の時期)


首都圏の裁判所ですが、

代金納付手続き終了後即引渡命令の申立をしてきました。

裁判所も受理してくれました。

ところが、甲信越のある裁判所。

代金納付手続後即申立をした処、

まず、任意の明渡交渉をしてくれ。

それが不成立の場合、初めて申立をしてくれ、という対応です。

・・・・・。

これには本当に驚きました。



このほか、登録免許税の納付方法などで、その裁判所特有のスタイルがあったりします。

ひとつひとつ確認しながら行いたいものです。








事前調査はしっかりしましょう。





落札した物件で、所有者が自殺しているのが、判明しました。

現況調査報告書には、全く記載がありません。


これ、代金納付手続き前でしたら、執行手続き内で、救済措置がとられるかも知れません。

分った時点で、即裁判所競売係で相談です。


代金納付手続きが終わり、所有権移転登記されたのち、自殺がわかったら、どうでしょう。

国に対して、損害賠償訴訟をおこして、認められるでしょうか。


これにつきまして、

今年発行の「新民事執行実務No.8」に関連記事が掲載されていました。


二つの裁判例が掲載されています。

ともに、長期間空家であり、相続財産管理人が選定されていました。


(ア)、≪さいたま地判平21・1・30≫(一戸建)

(イ)、≪福岡地判平17・9・13≫(マンション)



現況調査報告書を作成した執行官の注意義務と責任が問われる内容です。

買受人の請求は、共に棄却されました。


(ア)、は、執行官には、積極的な調査義務なし、

(イ)、は、自殺を疑わせる情報や風評がないのに、管理人等から事情聴取すべき義務なし。


転売を目論む業者にとっては、困った問題です。

自用でも、自殺した物件では、普通は、あまり気持ちの良いものではありません。


相続財産管理人は、物件情報を100%把握しているとは限りません。

空家の場合、事前の聞込みが大切なポイントです。


。。。。。。

◎「新民事執行実務」
編集:日本執行官連盟 発行:民事法研究会
発行は年1回、2000円(税別)
業者の方は、サラリとでも見ておくと面白いです。

私が今回の記事で驚いた事。

執行官の前職は書記官とばかり思っていました。
ところがびっくり。
座談会に出席した執行官の先生方の前職は、

銀行員、
不動産鑑定士、
県庁の職員、
法律事務所の事務員
不動産会社の社員
・・・などなど。

一般から採用されていました。
。。。。。。




見おくる勇気




海外在留の日本人Aさん。

私の主催する会員制をご利用。

マイホームとして、田舎の物件を物色。

中部地方に候補物件がでました。

数週間前、三点セットの精査ご依頼です。

精査しました。

特に問題はありません。


ネットで取得したゼンリンの住宅地図で、

物件周辺を見てみます。

典型的な「田舎」風。

住宅の苗字が2種類しかありません。

私は「危険」を感じました。


同じ苗字は、殆ど姻戚関係で繋がっているはず。

その中で、競売にかかった家があったとします。

競売物件の買受人が住もうものなら、大変。

敵視されるのもいいところ。

村八分どころか村十分。

精査報告には、控えめにその辺の危惧を記載しました。


Aさん、外国暮らしが長いようで、

私の危惧はあまり気にならない?

入札期間がせまった時期、

四泊五日で来日予定のメールです。

役所を調べ、現地を見、入札して戻る日程です。


暫くしてメールがきました。

結局、入札はしなかった、というのです。
(私はホッとしました。)

現地調査で接した村人たちの対応にビックリ。

とても住めない、と判断したようです。


私はAさんの「見送った勇気」に拍手をしました。


田舎になるほど、まだまだ競売に対するイメージは悪いです。

都会では考えられない現象ですy。

判官びいきの風潮です。

それを良い、悪いで議論しても仕方がありません。

現実を受け止めて、避けていくのも一法かも。



一戸建ての現地調査の一例



一戸建ての現地調査に行ってきました。


三点セット記載事項を踏まえつつ、実際に物件を見、最終チェック。

見た目の印象は重要です。


もし、良いなあ、と感じれば、他にも同様に感じた方はいるはずです。

入札の競争相手が増えるでしょう。

でも、こういう感覚は、業者感覚かも知れません。


一般の方は、なかなかこうはいかないようです。

もう、自分が落札できたような感覚にひたりつつ、舞い上がってしまうのが普通です。


次は、居住者がどのような人か、のチェックです。

立退きが、話合か、強制執行か、その併用か、の判断材料が欲しいのです。

訪問して、在宅していれば、質問して、話が聞ける時があります。

何人位訪問者が来たか、なにげなく聞いておきます。


今回の物件所有者は、地元出身の建築・不動産業者でした。

高齢のご夫妻二人きりの生活です。

高齢者所有物件は、子供の為の担保提供での競売が結構あります。

今回の競売は、老社長の、人を救う、という男気が原因でした。

面白い人物です。

色々話を聞きました。


平成初期のバブル真っ盛りの頃、ある会合がありました。

地元名士、地元選出の議員等が集まった席で、

「こんな事(バブル)が長く続く筈がない、いずれ地価はさがる!」

暫くの間、変人(馬鹿)扱いをされたといいます。


数字がめっちゃ好きです。

毎月の小遣いは、ミニロトで稼いでいます。

今まで、1等は数回。

ロト6はしないといいます。

600万通りも組合せがあるので、確率が低すぎる、という理由。


この社長、そういえば、非常に気になる事を言っていました。

これからは、個人が、マイホーム以外の不動産を所有するのは大変になる。

よほど厳選しないとね、殆どは、単に負担になるだけだよ。


私は異論あり、です。

従来の不動産活用法以外の方法が必ずあるはずです。

まだ誰も見つけていないだけ、と思っています。


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管理人 千葉 重雄 

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