◎J＆S様のご相談
競売物件を入札しようと考えているのですが、その物件は賃貸借契約されており、保証金が月額賃料の４年分となっています。
保証金は通常１年分くらの賃料だと思うのですが、このようなケースでも賃貸人が退去の際には、この過大だと思われる賃料を支払うしかないんでしょうか？
競売を想定して偽装の賃貸借契約に思えます。
◎管理人の回答です。
物件明細書で、その賃貸借契約が、
「３ 買受人が負担することとなる他人の権利」欄に記載されていますか。
記載されていれば、落札者は、賃貸契約を引き継ぐことになります。
但し、（買受人・賃借人双方に言えますが）その記載内容に納得がいかず、話合をしても不成立の場合は、裁判で決めて貰う事になります。
「３ 買受人が負担することとなる他人の権利」欄に記載がなければ、落札者（＝買受人）は、その賃貸借契約に拘束はされません。
落札者が代金納付手続きをした時点で、その賃貸借契約は、買受人に対しては無効となります。
買受人は、賃借人が旧所有者に預託していた敷金や保証金の返還義務はありません。
それまでの賃借人は、「不法占有者」という立場になります。
できれば、三点セット等を弁護士等専門家に見て貰い、意見を求めては如何でしょうか。
性質の悪い賃借人の場合、物件明細書記載事項など無視して、強引な方法で、自分の主張だけしてくるかも知れません。
最終的には、訴訟も選択肢にいれておいたほうが良いケースもあります。
滅多にはないのですが、
物件明細書最下段≪注意書≫記載のように、物件明細書の記載内容が訴訟等で異なる判断がなされる可能性もありますので、慎重にご検討下さい。
