裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

今日は余談です

今日は余談です(その13)・・競売とネット利用について。



平成24年10月、

全国の裁判所の競売情報のインターネット導入がおわりました。

ホームページアドレスは、

http://bit.sikkou.jp/app/top/pt001/h01/です。

タイトルはBITですので、

「ビット」と言っています。

BITのアクセス数は、平成25年で、月75万件を超え、

三点セットのダウンロード数は、

平成25年、月92万件を超えています。

たいへんな件数です。

おかげで、裁判所は、どこの閲覧室もガラガラ。


ただ、ネットでの三点セット閲覧は、

資料の中に出てくる個人名は、黒線で消され、

代わりにアルフアベットでの表記です。

黒線部分の具体名が、謄本で分る場合もありますが、

破産管財人、相続財産管理人などの記載があれば、

また、沢山のアルフアベットが出てくる場合などの時、

神奈川県内でしたら、私は裁判所に出向くことにしています。

裁判所備え付けの三点セットは、個人名が消されていません。

具体名が確認できます。

そのうえで、ネットで、その名前を検索、

何らかの情報があれば、得るようにしています。

債務者が法人の場合は、

或いは、債権者が法人の場合で見慣れない名前の時、

まず、会社名を検索して、そこの情報をえるようにしています。

どうも、自分なりに納得のいかないときは、

法人の登記簿をネットで取得してチェック、

役員は検索してみます。


業者専用のホームページで、取引事例などは必ず検索。


過日、大学関係者と話す機会がありました。

今の学生の傾向は、研究課題をネットで調べる方が多いようです。

そこまでの情報で、課題をまとめてしまうレポートが多いとか。

なにか物足りません。

ネットで得た情報が必ずしも正しいものばかりとは限りません。

その辺の突っ込み不足が、教える側としては不満、

そこをどうやって更に深い研究を自分からするようになるか、

その指導方法を模索中とか。


そうか、ネット検索結果で足れり、としてはまずいんだ。

やっぱり現地での聞き込み調査は必要だなあ。

そういえば、テレビドラマでの記憶、

「伝説の刑事の情報収集」も足だった。

原始的な方法でも、

人に頼らず、自分の足で集めた情報が貴重なんだ。

ふと、そんな事を感じたひとときでした。




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今日は余談です(その12)・・昔の競売屋の苦渋の準備



半世紀近くの以前、前回同様、化石的なお話です。

馬鹿馬鹿しい、と思う方、そうでしょうねえ。

ジジイの昔の話なんか聞くだけ時間の無駄。

でもね、これからの数分間、無駄遣いかどうか・・。


当時、競売業者の間で、「甕(カメ)に埋めた」という言葉をたまにききました。

「甕にうめたよ」といったら、それについての会話の進展はストップ。

私は意味が判らなかったので、

勤務先の社長に聞きました。

「お金を隠すことだよ。」

その一言だけ。

(あれ、ひょっとして脱税? そりゃあまずいじゃん)


そのころの、裁判所の競売の世界は、

住宅ローンの破綻での競売は比較的少なかったように記憶しています。

ギリギリでの住宅ローンなんてのはあまりなかった。

また、会社員は時代に保護されていましたので、

年収は毎年アップして当り前、

収入源のリスクなんて考えもしませんでした。

大半は、事業での失敗からくる換価処分としての競売です。

競売業務に携わる人も、かって事業家だったが失敗、

全財産を失って?

実体験で身につけた強烈な知識の鎧で、

この世界に流れ込んだという元社長も結構いました。

とにかく、全てを失っています。

物的財産、家族、親戚、友人知人、

自分の体以外は突然、一瞬にして消えました。

マジシャンだって、こう見事には消せないかんじ。


私が勤めていた会社の社長もそうだったようです。

よく言っていました。

会社を潰すと、債権者以外の人はきれいに去っていく。

カーレース、

一団が、眼の前の場景を一瞬上下に切り裂き移動するようなはやさで。

無理を聞いてくれていたそれまでのとりまきが、

それこそ冷酷な、おっとこれは個人の印象ですが、

スパッと他人に、

それも全身から発する拒絶オーラが服を着たような他人に変わる。

彼はいつから耳が聞こえなくなったのかな、それほど無視されまくるんだよ。

道を歩いている全くの見ず知らずの他人のほうがまだまし。

いくらあいつには散々おごってやった、なんて言っても、

そんな奴等ほどさっさといなくなる。

去っていかないのは、

つきまとっているのは、

(負けず嫌いの人ほど)

自意識過剰と背中あわせの虚栄心!

それと借金取り・・当り前ですが・・。


それまでの日常は突然みごとに暗転。

今までの色彩カラーの世間が一瞬無彩色に変わる。

透明じゃあない、透明だったら先が透けて見えるけど、

先の見えない泥一色。

暖かい思いやりなんてどこにもない!

周囲が全て、突然変わってしまうんだ。

いやいや、それは俺の勝手な言い分だろうなあ。

俺の失敗が周囲を変わらせてしまったんだよ!

周囲が変わる原因は、

倒産する前の俺にあったんだろうなあ。

まあ、そう思い込むのが、楽だな。


そうなると、信じられるのは、「金」だけ。

「金」で裏切られたと思ったけれど、

結局裏切らないのが「金」だった、と気付かされるんだよ。


当時の競売業界で、

地獄の中でのたうち回った者どうしの、最低限の思いやり。

お金を甕に隠せたら、

・・・・「良かったなあ」

舌打ちしながらの9割以上の嫉妬心と1割以下の祝福心で。

それ以上の詮索はなし。

訊くだけ自分がみじめだよ、

ということのようでした。


社長が言ってました。

おれも甕にうめたよ、三つばかり。

私が会社を辞めて独立しようという時

初めて聞く台詞でした。


そういえば、1週間に数回は裁判所の競売場に行き、

殆ど毎回、

相当額のチリ銭(当時の業界隠語、談合金で裏金のこと)のやり取りをしていたようです。

(当時の競売は入札ではなく、買受希望者が直接顔を見ながらのセりです。

セリが始まる前の事前交渉=談合金で解決=は、よくありました。)


お前、俺についていれば、生活の安定は保障するぞ、

辞めるな、手伝えよ。

会話の流れが、社長の眼が、そう言っていました。


三つとはいくらなんだろう?

私の勘では?????????

まあ幾らでも、所詮は他人のもの。

それから数十年。



・・・・・・・・・・・・・・・・・・


・・・・・・・・・・・・・・・・・・


・・・・・・・・・・・・・・・・・・


・・・・・アァ〜アッ。


やっぱり時間の無駄遣いでしたか、

あなたさまの数分間と、私の数十年と・・・・。


・・・・・・・すみません!!!!!

あなたさまに対して、わたしの妻に対して!






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今日は余談です(その11)・・先(未来)を見ることの難しさ

以前から、私が感じていたことを少々。


私など特に、過去の幻影に拘束されて考え、

行動を決める傾向にあります。

過去にとらわれず、

ちょっと先・未来の新しい映像・展開図の見える人は、

いわゆる成功する「先駆者」。

そんな人には滅多にお目にかかりません。

というより、お目にかかってはいるのでしょうが、

・・・・こちらが理解できていません。。


私の過去において、

自分が凡庸のため、認識できなかった事があります。

見えない、分らないのです。

乏しい経験を満点と錯覚して、その人の主張を否定、

或いは否定をしないまでも肯定はぜず、

それによって、現在の自分の立場を確実に肯定していました。


半世紀近い、化石のような昔。


賃貸業は、不動産屋の奥さんの仕事でした。

社長の旦那は、店の奥でふんぞり返り、

賃貸なんぞやれるかい、賃貸は女の仕事。

「俺は売買で儲けるのさ!」

一発契約で、賃貸の何百倍も儲けてみせるさ。

こう考える社長さん、結構多かったように思います。


私は、改札口をでればすぐ見える、都内・小田急線の某駅前店舗で、不動産業に従事していました。

或る時、ビッとした背広で、女性社員を従えた業者の訪問をうけました。

賃貸業のネットワ−クを造るので利用しませんか、という内容です。

私は、彼の構想を全く理解できませんでした。

だからといって、理解しようとする努力もしませんでした。

鼻であしらったような記憶しかありません。


そんなこと必要ないさ。

場所柄、大家さんも借りたい人も、

ボンボン飛び込んでくるんだ。

これ以上忙しくなるのはゴメンだなあ。


それから何年かが経過。

賃貸部門が確固とした分野として、認識され始めました。

ところが、私はまあだ、理解できません。

はっきり言って、馬鹿にしていたと思います。


今思えば、なんと、馬鹿なのは私のほうでした。

でも、その頃、立地条件の良い場所の業者の大半は、

私と同じような感覚ではなかったかなあ。

「立地条件」が「積極的営業努力」や「時代の流れ」を軽んじていました。

というよりも、そんなことへの発想すら全くありません。

私の努力は、日々の忙しさを順当にこなしていくことで満足。、

「先をみる」などという難しい思考作業は、

思いもつかない別世界でした。


そういえば、20年くらい前?の業者講習会。

講師の先生曰く

これからは空家が増えますので、

それをどのようにビジネスにつなげるか、ひとつの課題です。

それを聞いて真剣に受け止めた業者が何人いたかなあ。

「空家が増えるって?」

「じゃあ、中古物件の仲介が増えるのかな?」

当時は、こんな程度の認識度合い。


まあ、未来を読み取れ、などと言う文言は、

ノウハウ本では気軽に見かけますが、

実践するのは、凡人には至難のわざです!

というよりも、そういう凡人が大半だから、

時代を先読みできた数少ない先駆者が成功道を疾駆疾走できるのでしょう。

つまり、

先駆者の成功をささえているのは、たくさんいる我々凡人だ。

・・・・やっとそこに、自分の存在価値を見出してホッとしました・・・情けない!!!




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今日は余談です(その10)・・付加価値で中古マンション価格に大変化?


数日前、都心で20年以上店舗営業している友人業者が話してました。


「いやあ、俺の感覚、ずれ始めたのかな、真剣に悩んでるよ」


最近です。

依頼された都心の中古マンションを、相場上限付近に値付けして売りに出しました。

この価額なら、多少時間がかかるのはしかたのない事。

同規模のマンションと比して、決して安くはないのです。

まァ、指値もはいるだろうな。

依頼者にも良く説明して納得してもらいました。


ところが・・・・

なんと買手はすぐにつきました。

しかも、買取り業者。

友人は素直に疑問をもちました。

高値の販売価格をそっくりそのままで仕入して、

どうやったら黒字転売なんかできるの?


数か月して、そのマンションが売りにでました。

すっかりリフォーム済というか、

リノベーションされています。

価額は約3割アップでした。

うわぁ〜〜〜、なにこの値段!

売れるわけないよ!


暫くして確認しました。

すでに、買手がついていました。


平成初めのバブルは、物件に手を加えず、転がすだけで価格上昇でした。

国策が強烈な追風となって、それを許していました。

今は、付加価値をつけて価格アップ。

付加価値は、買取業者さんのセンスが大きく影響するようです。

じゃあ、そのセンスはどこで習得できるのかな。

その業界に永く生き残ったから身に着くもの、でもないようです。

全く関係のない業界からの転身人が新しい血(=発想)となって、

この業界の古い血を凌駕しているのかもしれません。

ま、「マンション価額高騰」などとテレビなどであおっているのも一因かもしれませんが・・。


そのうち、リノベーション業者に格付けができ、

高級ブランドものが高値でも売れるように、

中古マンション市場が大転換、なんてなるのかなあ!






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今日は余談です(その9)・・競売専門誌から・・・。



年1回発行される「新民事執行実務」という本は、

競売不動産の手続きに従事する方々の専門誌です。

編集は、日本執行官連盟、発行は、民事法研究会です。

今年はNOー13で、価格は¥2900円。

たまにパラパラ見ます。

お客様との会話、或いは明渡交渉の時、

役にたつかなあ、という好奇心で知識吸収を図っています。

以下数値は、同誌からの抜粋です。


「引渡命令」という手続きがあります。

立退かなければいけない物件の占有者が立退かない場合、

強制的に立退かせる強制執行という手続きを行う基本となる判決が、

「引渡命令」です。

「引渡命令」の申立件数は、

東京地裁では、

平成18年1330件でしたが、平成26年は602件です。

昨年は、過去10年間で、最も少ない件数でした。


「執行抗告」という手続きがあります。

民事執行法という競売の法律のなかで認めらている異議申立の一種です。

一時は、手続きの引延しに悪用されたこともあります。

もっともらしい屁理屈で文句をつけて手続きの遅延を図り、

その分だけ占有者が物件を利用する期間を増やそうとする悪だくみです。

一時は、落札された物件の占有者に甘言を弄して、

あたかも長期間利用できるような錯覚を与えて金銭を詐取する、

「抗告屋」とよばれる輩が跋扈していました。

(「抗告屋」グループは逮捕されています。)

東京地裁では、

最も抗告が多かった平成17年は273件であり、

それまで毎年100件を超えていましたが、

平成26年は86件と大幅な減少です。


これらの数値の変化は、どのような背景からの反映なのでしょう。


民事執行法ができた時、

これぞ画期的な新システム!と注目された、

「内覧制度」というのがあります。

入札前に一定の条件のもと、

「物件に立入り室内が見られる」というシステムです。

私なんか、これを知った時、

これで競売は変わる!

なんて驚きました。

ところがですよ、

東京地裁では、

平成26年は、申立ゼロ。

過去10年を見ましても、4件だけ、という結果。

もうちょっと敷居を低くしないと、利用はねえ・・・。

まッ、みんな忙しいのもあるでしょうが・・・。



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今日は余談です(その8)・・競売物件の印象昨今


競売物件に対する、昔からのイメージは色々です。

競売業界に踏み入った者としましての感想は、

ヤッカミ(嫉妬)や過去の幻影からくる印象もあるようです。


(1)、扱っているのはヤクザだ。

(2)、素人は手をだすな・・出せば大損。

(3)、占有者が居座ったら、立退きが困難だ。

(4)、変な輩がつきまとってくる。

(5)、縁起がわるい・・購入者に悪い事が起きる。

(6)、市場価格より相当に安く買える。

    その他いろいろ・・・・。


実情に合わない、死語に近い風評文言もあります。


日本は法治国家ですが、法的に未整備な分野があります。

何十年も未整備のまま、放置されている分野もあります。

法整備の遅れている領域は、

合法・非合法の基準があいまいであり、

一攫千金の夢も埋まっている???


私が競売を学ばせてもらった会社社長の口癖は、

「アウトローの集まるところに金脈あり!」

社長自身は、

六大学のなかの某私立大学出身、

日頃は超々強気の強面ですが、

年寄りにはからっきし弱い江戸っ子インテリ。

私は好きな人柄でした。

≪落札物件の高齢債務者が背中を丸めてトボトボ来社、

「社長さん!」と悲痛な声で涙を流し、

ぶるぶるふるえる手で社長の手を力いっぱい握り。

頭を下げました。

いつもV字形の眉が一瞬にしての字形に変わり、

立退料の額がビイーーンと跳ね上がったのを見ています。

その差額穴埋めのため?

担当社員の歩合が大幅に削られてしまったのです、アーッ!≫


裁判所の競売という領域は、明治以来100年以上、未整備でした。

競売という、資本主義競争社会の最終整理(処分)施設の整備までは、

手が回らなかったのでしょう。

競売物件の手続きなどを明確にする法律、

民事執行法(昭和54年3月30日法律第4号)により、

裁判所の競売システムが大急ぎで整備されていきました。

並行して、落札者に宅建免許業者が目立ち始め、

何の資格もなくたくましく活き、

裁判所職員よりも実務に詳しいブローカー等の影が薄くなっていきました。


現在の競売システムも問題はあります。

ですが、正攻法で処理できるケースが多いです。

いくら勉強してもコネでもない限り、

競売市場を覗き見する事すらできなかった昔の環境は殆ど姿を消しています。

同時に、「うま味」も姿を消したのかなあ・・・。

どっちにしろ、リスクを嫌う私には見えない舞台裏ですが・・・。




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今日は余談です(その7)・・・昨年の競売の落札件数


平成26年の全国裁判所の落札件数をまとめてみました。→詳細はこちら
裁判所の競売のホームページhttp://bit.sikkou.jp/の「売却結果」を参考にしました。)

件数の多い順に10位までは以下の通りです。

 1、大阪府   1919件(内、戸建は1164件、マンションは 644件)
 2、東京都   1795件(内、戸建は 652件、マンションは1091件)
 3、神奈川県 1461件(内、戸建は 630件、マンションは 744件)
 4、埼玉県   1377件(内、戸建は 854件、マンションは 459件)
 5、茨城県   1142件(内、戸建は 685件、マンションは  67件)
 6、兵庫県   1141件(内、戸建は 646件、マンションは 381件)
 7、愛知県    989件(内、戸建は 512件、マンションは 349件)
 8、福岡県    912件(内、戸建は 509件、マンションは 273件)
 9、静岡県    725件(内、戸建は 441件、マンションは 125件)
10、栃木県    575件(内、戸建は 387件、マンションは  36件)

一戸建は、共同住宅や事務所、店舗もありますが、ほとんどがマイホームです。

マンションは、ワンルームもありますが、やはり、マイホームが大半です。


ここ数年の全国裁判所の合計の落札件数は以下の通りです。

ジイサマが老眼を駆使して、

計算機のキーをチョコチョコ触りながら集計しましたので、絶対正確とは言えません。

その辺はおおめにお願いします。

   平成26年  23968件→詳細はこちら   
   平成25年  30780件→詳細はこちら   
   平成24年  32833件→詳細はこちら   
   平成23年  36551件→詳細はこちら   


平成26年は、平成23年からみますと、落札件数は約35%減。

ここから何を読み取るのか、或いは何が読み取れるのか、

いろんな見方、考え方があると思います。

まあ、なんとなく見ていただければいいです。







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今日は余談です(その6)・・慣れない依頼

久しぶりの電話は、依頼者が遊ばせている土地の隣家買収でした。

もちろん居住中。

10年以上前、隣家は競売になり、任意処理。

現在は新しい所有者が住んでいます。

処理した業者は私ではありません。

残念ながら乗り遅れました。


謄本では、購入時組んだローンは、相当の金額にもかかわらず、数年で完済。

有効な登記は、所有権登記だけです。

ヘエー、これはすごいや!

もし、市町村の差押えでもついていれば、

何とかそれを突破口に、交渉の糸口でもつかめるかもしれないのですが、ありません。

依頼者からは総予算を聞いています。

まあ、通常の売買なら、相場かな。

現所有者が身を乗り出すような金額ではありません。


私は謄本を見て、ある面、ほっとしていました。

もし、差押登記などがあったら、・・・・。


今の若い人には少ないでしょうが、

年配の方には、

「競売物件」といいますと、

縁起がわるい、所有者に良くないことが起るかも、

などと競売物件に対する偏見に侵された?人がいます。


私の経験では、

実際、三多摩の物件で、10年ごとに不祥事が起っていた事例がありました。

競売物件全体との割合は、千件に一件より低い確率、というのが私の感覚。

それも、神主さんのお祓いを受けてから以後約40年、

なんのトラブルも起こっておりません。

考えようでしょう。

何十万という人々が無抵抗に焼き殺された広島は?長崎は?

大空襲で焦土と化した都内、その他主要都市は?

3,11(東北地方太平洋沖地震)で、

大波に容赦なくえぐられ、

超巨大な波力で海中に引きずりこまれた街の残骸。

それに比べれば、競売物件のなんとスケールの小さい事!

私も、迷信?にとらわれていたようです。

とにかく訪問しよう。

数回訪問するも留守。

土曜日、やっと在宅していました。


その日の午後、

依頼者に、なぜかほっとしながら、全く可能性の無いことを報告していました。


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今日は余談です(その5)・・・強制執行について


過日、↓↓こんな相談がありました。


落札物件の所有者が、なかなか退去しません。

立退き料を提示しても、額に不満そうな表情をして、

グズグズしています。

どうも、誰か入知恵する人間がいる模様。

次のようなことを囁かれているのかも・・・・。



―――

強制執行をするぞ、と言って来ても、

費用が結構かかるから、落札者の本心は強制執行での明渡は嫌がるんだよ。

立退き料を吹っかけても、そこそこ出してくれる筈だよ。

――――



強制執行した場合の費用を念頭において、

(強制執行を)やれるものならやってみなよ。

という態度です。

こういう場合、どうしたらいいのですか、という質問です。


下心見え見えの所有者、私も何人か会っています。

どうしたかっていいますと、

最初にあった時、こちらの方針を説明します。

その時の反応で、所有者の性格や考え方がある程度分ります。

1、その場で結論(退去日を明示)をだす人。

2、結論を先延ばしする人は、

 (1)、具体的理由が明確、

 (2)、単に時間とお金を稼ごうと意図する人。


(2)が問題だなあと、立退交渉に慣れない方は思うでしょう。

でもね、落札者は悩むことはないのです。

一次方程式です。

答えはひとつ。

占有者は、落札者が負担する(?)執行費用を盾にしているようです。

占有者は、強制執行の実態がピンと来ていません。


他人には見られても触られても嫌な肌着や貴重品などを含めて、

小物は、第三者の手でダンボールに詰め込まれ、搬出、保管されます。

もちろん、家具、家電なども搬出、保管されます。

建物内部も庭もきれいさっぱり、

動産類は全て撤去され、未入居新築物件のようになり、

人の生活の匂いは、あらかた消えてしまいます。

これが強制執行の「断行」です。

もちろん、旧所有者は敷地内部、建物内部に勝手に立ち入る事はできません。

「俺が住んでいたのだ」などと吠えてもダメです。


保管場所は、色々ですが、落札者が選択します。

大抵は、執行補助業者(※)が用意しています。


≪執行補助業者(※)=実際の強制執行において、

家財等の梱包、搬出、保管などの作業を行う業者≫



約1ケ月保管されます。

その間に、所有者は、必要があれば、保管物を取りにいきます。

結構面倒な対応を強いられます。

取りにいかなければ、落札者に二束三文で買取られ、

そのあとの処分方法は落札者の意向です。

大抵は棄てられてしまうでしょう。



本来、自ら転居しなければいけない所有者なのに、

落札者が費用を立て替えて、家財等を搬出・保管したのです。

こちらの足元をみている所有者とは、

一度面談して話し合ったら、以後は相手次第。

こちらからは、わざわざ機会を持ちません。


強制執行着手の第一段階「催告」が済みますと、

それから約1ケ月後の、

最終の強制執行である「断行」をする間には大抵はケリがつきます。

実際に執行官が臨場したあとでは、債務者も観念するケースがおおいです。


ここまできたら立退き料は払わない、という選択もできます。

そうしている業者さんも結構います。

気持ちはよっく判ります。


私は支払ってやるほうを選択しています。

但し、初めに提示した金額からそれまでに支出した費用はきっちり控除した額です。

これ、債務者には損です。

変な入れ知恵を選択しなければもらえた金額が減ってしまいました。

「ごね得」は絶対に排除します。


催告でケリがつかない場合、サッサッと強制執行の断行でケリをつけます。

気持ちをそう持っていきます。

迷いません。

この雰囲気、相手は敏感に感じ取るようです。


これから競売物件を扱っていきたい、という業者さんは、

強制執行の経験はしておいたほうが絶対に良いと思います。

その経験は、明渡交渉の際、強烈な迫力となって、相手方に伝わるでしょう。

(但し、以上は普通のマイホームを前提としてのお話ですので、念の為)




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今日は余談です(その4)

昨今の空家の急増が問題となっています。

マイホーム候補予備軍の空家が、

相当数、市場への出番をまって?います。



自治体や一部の業者が有効利用を工夫し、

それなりの成果もあるようですが、

割合からすれば、ほんのびびたる%でしょう。

ただ、大いに参考にはなりますが。


神奈川県の、観光都市で名高いA市の一郭の住宅地図。

全面うすいカラー仕立ですが、

空家は建物の部分だけが白抜けされています。

なんと白色の目立つこと!

これは、3,11の津波災害の影響で、

ずいぶん転居したという意見もありますが、

住人のいなくなった相続物件も多いようです。

個人が複数の不動産を所有して維持していくのは結構大変です。

特に高齢になりますと、所有しているだけでも面倒に思うかたも多いです。

宙にういているような感じのこれらの白色物件が仲介市場になだれこんだら、

地価が影響を受けることはまず必至。


いろんな面で不安材料を内包している競売物件はどうなるのかなあ。

入札者減少で落札し易くなるのかな・・・。

なんて手前勝手な思考がグルグル。

競売物件の売却基準価額が著しく下がれば、

担保としての信頼感は減少。

金融機関のローン制度もゆらぐかな。





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今日は余談です(その3)



当社のお客様が、久しぶりに落札。

なんせ約2年ぶりです。

以前は結構落札していたのですが、ここのところ、不調。

常識的な再販価格を上回る強気の再販価格を設定。

そこから入札価格を算出。

私なんか、それちょっと高いんじゃあないですか?

でも、それでも、10数回連続落選。

めげることなく入札を続けて、ついに当選。

次順位との差、数万円。

ダメでもダメでも、諦めず入札した結果です。

長い間、ご苦労様でした。

但し、そのお客様、

安定収入のあるビルを所有していますので、

できたのかな、と思っています。


昔、先輩の競売業者がいっていました。

落札できなくとも、

自分のペースを崩さないで自分の感覚で入札するんだよ。

ダメなら次の物件にねらい定めてゴー。

落ちこまないこと。

そうすれば、必ず落札できるから。


でも、これ、今では通じない助言、という感じ。

絶対に限度がありますよ。

競売市場が沸騰している地域では通じません。

ただ、最近は、空家問題が深刻化。

沸騰する熱気が落ち着いてきた地域もチラホラ、という感じですが・・。


入札希望者がエネルギーを費消する対象は、

単に転がす物件の取り合いから、

その競争の場を離れ、

気付きにくい付加価値を見いだせる物件探し、

或いは、

2回入札を実施しても入札者無し、

3回目の期間入札の問題物件、

その問題をじっくり自力解決(訴訟も自力で)すべく、

それにエネルギーを費やす業者さんも、大先輩で、います。

その大先輩、とにかく美味しいよ、と電話の向こうで笑ってました。

因みに、扱う物件は首都圏ではありません。



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今日は余談です(その2)。

テレビです。

「中居正広のミになる図書館2時間SP」で、

不動産業界の特集をしていました。

安く買える手段として、裁判所の競売も組まれていました。


相場¥5000万位の一戸建が、

最低入札価格(「買受可能価格」のことでしょう。)という表示で、

¥3000万を少し切る位の価格が表示されています。


見ていましたら、

あたかもその価格で買えるような言い回しです。

(これを一概に打ち消す事はできません。
地域によっては、このような状況もありますので・・・。)


でも首都圏の競売では、

人気のある地域のマイホームを、

相場の4割減くらいの買受可能価格で落札!やったあ!!

なんて夢のまた夢。
(よほど問題な物件は別ですよ)


よい物件は、

一般市場の物件価格と同じような落札価格も結構あります。

横浜地裁管轄地域で見ますと、

田園都市沿線の更地なんかは、ほぼ相場での落札傾向です。

湘南地区の一戸建なども、同傾向。


番組では、競売物件のデメリットとして、

瑕疵物件でも、裁判所は補償してくれませんし、

居住者のいる場合の明渡は落札者がしなければいけない、

という説明です。


ちょっとちょっと、

一番大切な資金調達が不便、という事の説明がないですよ。

エンドユーザーが競売物件に住宅ローンを組むのが結構難しいこと、

居住者の明渡交渉に臨む一般人の精神的負担の重さ、

居住者が明渡を拒む場合、

落札者自らで行う強制執行手続きの面倒さ、

執行費用の高さ・・・など、

それらの説明はありません。


ただ、こういう番組がながされますと、その日、

私の拙い手作りの、このブログでも、

アクセス数がアップするのが嬉しいですね。


裁判所の競売のホームページ「BIT」のトップページが紹介されていました。





※私見です。

家屋の明渡を落札者にやらせるなんて土台おかしな話。

いわば落札者はお客さま。

法律素人のお客様に故障修理させて、

どうせ安いのだから、それくらいはおやんなさいな、という態度。

でも、相場近い落札価格で、更に負担がかぶさるなんて!

喜ぶのは債権者だけ。

だから、入札価格の上限を設けて、

上限価格が複数いれば、そこでクジビキ。

そんなら納得。

(そんなこと、あるわけないか!)



以下、管理人の願望です。


落札者が望めば、

この売却で債権回収できる金融機関等(申立債権者)か、

競売手続きをすすめた裁判所が、

明渡の作業をして空家にして、

費用は債権者側が負担して、

お金を出した落札者に引き渡すようにしたら・・・。


そうすれば、

一般参加は圧倒的に増えるでしょう。

落札価格もアップするかも。

仲介業者も、最高裁の判例など気にせず、

安心して競売物件を扱えます。

欧米各国の競売市場で、

日本のように、落札者にリスクを押しつけておいて、

涼しい顔をしている国があるのかなあ。

そのへんは、「子供だからわかりませ〜〜〜〜ん。」
(このセリフ、子供番組「ピタゴラスイッチ」からの引用でした)






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今日は余談です(その1)


久々に、「竜馬がゆく」(司馬遼太郎著)を読み返し始めました。

数十年前の時とは、また違った感じです。

ああ、ここは作者の創作らしい?

どうやってこんな愉快な場面を考えたのだろう。

・・・・、

そんな独り楽しみのなか、完全に引きこまれています。

なかで、ある一文に、わたしの眼がそこでストップ。

しばらく、その文の上下を往ったり来たり、または途中で小休止!

立志篇の最後のほうで、「京日記」の最初の方。


≪本職というのは、素人とちがってひどく慎重なものだ。≫(原文のまま)


ただの慎重ではなく、「ひどく」、という形容詞つきに、

思わず「そうですねえ」と、心。

さすが司馬遼、我が意を得たり!!


この姿勢は、なんの職業にもいえることでしょう。

もちろん、競売物件をあつかう仕事にも、です。

事前調査でうっかり手抜き(=油断)をした物件に限って、

自分が納得していない部分を明らかにしないままでの落札物件に限って、

不思議とトラブルが起るようです。

トラブルとはいかないまでも、

スムーズな進展の支障をきたす事が起きたりします。

まるで神さまが見ていて、お仕置きをされてるようです。


これからも慎重にことにあたらなければ・・・・。



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ただし、あくまで、
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是非、又お越し下さい。
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管理人 千葉 重雄



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chiba30

慎重にして慎重。
細心にして細心。

小心と言う人がいます。
若い頃はちょっと不愉快。

今は、
「小心」大いに結構。

猪突猛進は、大怪我のもと。
下手をしたら、命とり。
競売には「小心」が一番。

この頃、
自分が選んだのではなく、
神様がくれたこの性格に
心から感謝しています。

本当にありがとう!!

http://www.keibai.co.jp



管理人のこと


管理人 千葉 重雄 

トラブル嫌いです。

トラブルどんと来い、
そういう強気の業者さん、
たいてい
いつの間にか
姿を見せなくなってます。

無事故をめざしつつ、
慎重に、慎重に
約40年近く競売業務に従事。
でも、
多少のトラブルを経験しました。
残念ながら!!!

不動産コンサルテイングマスター
(5)第14994号

宅地建物取引士
(東京)第016382号

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