2010-03-10T08:28:18Z 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　


]]> tag:blog.livedoor.jp,2010:chiba30 chiba30 livedoor Blog Copyright (c) 2010, chiba30 2010-03-09T23:28:12Z 2010-03-10T05:30:32+09:00 tag:blog.livedoor.jp,2010:chiba30.51807209

一定の競売手続きに対して文句をつける方法があります。 「執行抗告」と言われる手段もその一つ。 執行抗告をしますと、手続きが一時中断されます。 信号待ちをするような感じ。 ただ、ちょっと赤信号より長いかも。 執行抗告は、 被害をうけたと思っている本人...

落札後の手続



一定の競売手続きに対して文句をつける方法があります。

「執行抗告」と言われる手段もその一つ。


執行抗告をしますと、手続きが一時中断されます。

信号待ちをするような感じ。

ただ、ちょっと赤信号より長いかも。


執行抗告は、

被害をうけたと思っている本人か、

その依頼をうけた弁護士の分野。


通常、殆どの債務者、所有者は、

「執行抗告」についての知識は持ち合わせていません。


そこで、「抗告屋」の出番です。

「出来るだけ長く住めるような方法があります。

多少お金はかかりますが。」

報酬を要求。

そして、本人名義で抗告します。

抗告状は、大体、雛形を作っておき、チョイチョイと手直しをするだけ。
（理由は、売却基準価額、買受可能価額に対する内容が多いようです。）

時間の引延しを画策します

これ、犯罪です。

何年か前、あるグループが逮捕されています。


抗告屋が言うほど、時間は延びません。

裁判所も考えています。



確か７～８年位前の話です。

落札物件の所有者から抗告がでました。

数週間で棄却（或いは却下）。

その後、所有者と面談。

世間知らずのおぼっちゃまタイプ。


名刺を出して、

「この人が来て、当分住んでいられるようにしてあげます。

費用は、１５万にオマケしましょう。

そう言われたので、お願いしました。

７万渡しています。

あと８万渡すことになっています。

でも取りに来ないんですよ。」


あれ、知らないんだ。

数日前の朝刊の社会面、小さな記事がありました。

抗告屋グループが逮捕されたとの事。

名詞の住所は、記事と同じでした。

「残りは渡すこと、ありませんよ。」



一昨日、友人の業者が遊びにきました。

落札物件に、抗告がだされた、と言っていました。

聞けば、

出すタイミング、抗告の内容、書式など、

「抗告屋」スタイルそのままです。


犯罪は、忘れた頃にやってくるようです。


詐欺師は、常識を超えたエリアで、夢を語ります。

常識力、判断力を狂わせるテクニック抜群。


債務者・所有者の方、うまい話は気をつけましょう。






]]> chiba30 2010-02-26T23:14:10Z 2010-02-22T05:52:34+09:00 tag:blog.livedoor.jp,2010:chiba30.51799061

海外在留の日本人Aさん。 私の主催する会員制をご利用。 マイホームとして、田舎の物件を物色。 中部地方に候補物件がでました。 数週間前、三点セットの精査ご依頼です。 精査しました。 特に問題はありません。 ネットで取得したゼンリンの住宅地図で、 物件周...

現地調査のポイント


海外在留の日本人Aさん。

私の主催する会員制をご利用。

マイホームとして、田舎の物件を物色。

中部地方に候補物件がでました。

数週間前、三点セットの精査ご依頼です。

精査しました。

特に問題はありません。


ネットで取得したゼンリンの住宅地図で、

物件周辺を見てみます。

典型的な「田舎」風。

住宅の苗字が２種類しかありません。

私は「危険」を感じました。


同じ苗字は、殆ど姻戚関係で繋がっているはず。

その中で、競売にかかった家があったとします。

競売物件の買受人が住もうものなら、大変。

敵視されるのもいいところ。

村八分どころか村十分。

精査報告には、控えめにその辺の危惧を記載しました。


Aさん、外国暮らしが長いようで、

私の危惧はあまり気にならない？

入札期間がせまった時期、

四泊五日で来日予定のメールです。

役所を調べ、現地を見、入札して戻る日程です。


暫くしてメールがきました。

結局、入札はしなかった、というのです。
（私はホッとしました。）

現地調査で接した村人たちの対応にビックリ。

とても住めない、と判断したようです。


私はAさんの「見送った勇気」に拍手をしました。


田舎になるほど、まだまだ競売に対するイメージは悪いです。

都会では考えられない現象ですｙ。

判官びいきの風潮です。

それを良い、悪いで議論しても仕方がありません。

現実を受け止めて、避けていくのも一法かも。



]]> chiba30 2010-02-19T13:21:05Z 2010-02-10T05:27:58+09:00 tag:blog.livedoor.jp,2010:chiba30.51792949

ありがたいことに、色んなお問合せを頂きます。 一般の方の目線を知ることができます。 ご質問は、私の勉強の場です。 良くあるご質問で、 「なにか問題はありませんか？」 この「問題」の基準が問題なのです。 通常は、占有者の排除に関しての内容が多いです。 ...

代表的ご質問



ありがたいことに、色んなお問合せを頂きます。

一般の方の目線を知ることができます。

ご質問は、私の勉強の場です。


良くあるご質問で、

「なにか問題はありませんか？」


この「問題」の基準が問題なのです。

通常は、占有者の排除に関しての内容が多いです。


ＢＩＴで、三点セットをチラ見します。

物件明細書を見ます。

「３　買受人が負担することとなる他人の権利」欄が

「なし」となっていれば、

業者としては、殆ど問題ありません。

明渡交渉が不成立なら、強制執行ができます。


この、業者の、ごく普通の選択肢の強制執行は、

一般の方には、プレッシャーのようです。


そこで、

現況調査報告書を見ます。

占有者の人間性が何となく分る場合があります。

任意の話合での退去の可能性を探ります。

初めて競売物件に接する方でも、

明渡交渉ができる相手かどうか、です。


現況調査報告書は、

何気なく見ている方も多いでしょう。

いろんな現況調査報告書をみて、

短い記載事項から、

何となく、占有者像が見えてきたりする場合もあります。

格好良く言えば、

「行間を読みましょう。」

（勿論、私も、読めない場合のほうが多いのですが・・。）


そこで、

ご質問に対する回答が出来て来たり、です。


]]> chiba30 2010-02-01T01:27:25Z 2009-12-25T06:23:17+09:00 tag:blog.livedoor.jp,2010:chiba30.51766284

暮れも押し詰まってきました。 私が主催する会員制システムで、三点セットの精査を、今年は約１５０件近くやらせていただきました。 登記簿謄本は、以前は三点セットに綴じ込まれていました。 外されてから、大分経ちます。 どうして外したのか、その意図が分かりま...

各資料調査のポイント

暮れも押し詰まってきました。

私が主催する会員制システムで、三点セットの精査を、今年は約１５０件近くやらせていただきました。



登記簿謄本は、以前は三点セットに綴じ込まれていました。

外されてから、大分経ちます。

どうして外したのか、その意図が分かりません。

三点セットチェックの際、謄本は必ず取り寄せ、内容を確認します。

これは、必要な作業、と認識しています。

謄本は、物件の身上書のようなもの、と思っています。

競売業界に入って、最初に叩き込まれたのが謄本の見方でした。

その頃の謄本、グチャグチャです。

甲区も乙区もにぎやかなのが多かった。

利害関係人の行列です。



登記簿を確認して、入札を見合わせるよう、コンサルさせて頂く時があります。

今年は２件、都内の物件です。

共に、根抵当権仮登記がありました。

根抵当権仮登記は、町の金融業者が設定しているケースが多いです。

普通は、特に気にしません。

ただ、仮登記の権利者名を見て、なにか引っかかりました。

ネットで、権利者名を検索してみました。

普通の感覚では、絶対に係わりたくない類のそれでした。



そういえば、こんなケースもありました。

会員様が、落札した後で、明渡の相談依頼がありました。

明渡のご相談は、原則、入札前に三点セットを精査した物件限定でコンサルさせて頂いております。

そうは言っても、むげに断ることはできません。

既に、若干、独自で交渉をしていました。

その経過が、メールに書かれていました。

交渉過程での占有者（所有者）の応対に、なにか違和感を感じました。

ネットで名前を検索してみました。

占有者は、以前、警察に逮捕され、新聞紙上にも登場した人物でした。



最近、入札前に謄本を見て、感じることがあります。

シンプルな内容の謄本が多いです。

債権者は、住宅ローンを組んだ金融機関のみ。

なんで競売になるんだろう、ほかに方法はなかったのかな？

三昔前には、とても考えられない現象です。



そんなことを感じながら、来年を迎える為、いろんな作業が、妻から命令されています。

換気扇、窓ガラス、風呂場、神棚・仏壇の掃除。

妻には絶対逆えません。

ハイハイ、やらせていただきます。

掃除って、結局自分の気持ちを磨いているようです。

前期高齢者、頑張ります！！




]]> chiba30 2009-12-16T23:50:26Z 2009-11-21T05:46:00+09:00 tag:blog.livedoor.jp,2010:chiba30.51747888

Yahooの掲示板で、私に質問がありました。 http://messages.yahoo.co.jp/bbs?.mm=GN&action=m&board=1073724&tid=itf0bbba6a5gda4nbbva1a22bfa4ga4bj9a4a4a4f2bca45a4a4a1a3&sid=1073724&mid=11555 以下のように回答させて頂きました。 。。。。。。 代金納付手続...

明渡しについての色々




Yahooの掲示板で、私に質問がありました。

http://messages.yahoo.co.jp/bbs?.mm=GN&action=m&board=1073724&tid=itf0bbba6a5gda4nbbva1a22bfa4ga4bj9a4a4a4f2bca45a4a4a1a3&sid=1073724&mid=11555

以下のように回答させて頂きました。


。。。。。。

代金納付手続きを終えて、所有権を取得し、所有権に基づいて明渡交渉に臨む、というのが、法的には正しい手順でしょう。

こういう手順を踏まない場合（のほうが多いのですが）は、以下の方法です。


売却許可決定が言い渡されてから、

或いは代金納付期限通知書がきて数日以内、

のいずれかに手紙を出しています。

手紙は、繰り返し読み、冷静に考える時間が持てます。
（たまに、読まないで捨てられることもありますが・・。）

その結果、こちらに連絡をする、しないの選択もできます。

。。。。。。


法的に手順を踏む、これは大切です。

ただ、現地調査をして、たまに所有者（又はその奥さん）とお話できたりしますと、


落札されたかどうか、早く知りたい。

いつまで住んでいられるのか、相談したい。

もし、引越料がもらえるなら幾ら位かしら。


そんな質問をされることがあります。

早く結果を知らせる事が相手方の為になる場合も多いです。

私の出す手紙は、出す時期によって、若干内容を違えています。

出す時期は、三点セットを見、現地調査の結果、何となく決めています。

これは、そういう意識になっていますので、出す時期の具体的な違いの理由は、分かり易く説明はできません。


落札されても何の連絡もない場合、これ相手方は結構不安になるようです。

実際に相談を受けたことがあります。


法的に正しい手順を踏むか、

可能な限り早く連絡をするか、
（その結果、相手方の再スタート準備が早くできる）

これは、その方々の考え方、と思います。








]]> chiba30 2009-11-18T09:26:05Z 2009-11-15T07:03:16+09:00 tag:blog.livedoor.jp,2010:chiba30.51744594

空家です。 近隣の聞き込み情報では、 奥さんが子供を連れていなくなって、 その後、暫くして所有者のご主人もいなくなりました、 なんて事があります。 残置物があります。 免許業者が、勝手に開錠して処分する、なんて乱暴な事はできません。 裁判所を通じての...

明渡しについての色々


空家です。


近隣の聞き込み情報では、

奥さんが子供を連れていなくなって、

その後、暫くして所有者のご主人もいなくなりました、

なんて事があります。


残置物があります。

免許業者が、勝手に開錠して処分する、なんて乱暴な事はできません。

裁判所を通じての処理は、時間とお金がかかります。

できれば安く早く処理したい。

後日のトラブル発生も嫌だし。

そんな時、

所有者を探して、任意に引渡を受ければ手っとり早いです。


奥さんの居所を調べて連絡

「もう、離婚しており、関係がありませんから。」

ピシャリ！！

とりつく島がない感じ。


所有者の住民票はそのままです。

こんな時、必ず連絡をしてみる価値のある所があります。

確率は低いですが・・。

それで、数回、連絡がとれ、任意に引渡を受けた経験があります。





所有者の実家です。
（但し、親が生きてる場合限定のようです。）





直接訪問、ということはせず、私は手紙をだします。

こちらの真意がより伝わり、警戒感を薄めて欲しい為です。

宛先は、□■様方、として、次に所有者名を書きます。

この場合、手紙には、提供する金額を明示します。

たとえ僅かでも、所有者にとっては、悪い話ではありません。

こちらも面倒な手続きをせず、助かります。

今までの経験では、所有者は、競売物件の鍵はしっかり持っていました。

無くした、という例はありませんでした。

全部もらいます。

その後、すぐに鍵は交換します。

建築確認書など、購入時の書類があればそれも貰っておきます。

これも、不思議と持っている場合が多いです。


それじゃあ、実家はどうやって探すのでしょう。

情報源は、

近隣の聞き込みや、別れた奥さんです。

そこから得た情報を基に、さらに行動する場合もあります。

（まッ、他の方法もありますが、ここで公開するのはちょっと・・。）


ただ、ご両親は、所有者の為に、散々嫌な思いをしているかも知れません。

その辺に対する配慮はしておきたいものです。




]]> chiba30 2009-11-10T00:28:22Z 2009-11-07T00:00:19+09:00 tag:blog.livedoor.jp,2010:chiba30.51739966

一戸建ての現地調査に行ってきました。 三点セット記載事項を踏まえつつ、実際に物件を見、最終チェック。 見た目の印象は重要です。 もし、良いなあ、と感じれば、他にも同様に感じた方はいるはずです。 入札の競争相手が増えるでしょう。 でも、こういう感覚は、...

現地調査のポイント

一戸建ての現地調査に行ってきました。


三点セット記載事項を踏まえつつ、実際に物件を見、最終チェック。

見た目の印象は重要です。


もし、良いなあ、と感じれば、他にも同様に感じた方はいるはずです。

入札の競争相手が増えるでしょう。

でも、こういう感覚は、業者感覚かも知れません。


一般の方は、なかなかこうはいかないようです。

もう、自分が落札できたような感覚にひたりつつ、舞い上がってしまうのが普通です。


次は、居住者がどのような人か、のチェックです。

立退きが、話合か、強制執行か、その併用か、の判断材料が欲しいのです。

訪問して、在宅していれば、質問して、話が聞ける時があります。

何人位訪問者が来たか、なにげなく聞いておきます。


今回の物件所有者は、地元出身の建築・不動産業者でした。

高齢のご夫妻二人きりの生活です。

高齢者所有物件は、子供の為の担保提供での競売が結構あります。

今回の競売は、老社長の、人を救う、という男気が原因でした。

面白い人物です。

色々話を聞きました。


平成初期のバブル真っ盛りの頃、ある会合がありました。

地元名士、地元選出の議員等が集まった席で、

「こんな事（バブル）が長く続く筈がない、いずれ地価はさがる！」

暫くの間、変人（馬鹿）扱いをされたといいます。


数字がめっちゃ好きです。

毎月の小遣いは、ミニロトで稼いでいます。

今まで、１等は数回。

ロト６はしないといいます。

６００万通りも組合せがあるので、確率が低すぎる、という理由。


この社長、そういえば、非常に気になる事を言っていました。

これからは、個人が、マイホーム以外の不動産を所有するのは大変になる。

よほど厳選しないとね、殆どは、単に負担になるだけだよ。


私は異論あり、です。

従来の不動産活用法以外の方法が必ずあるはずです。

まだ誰も見つけていないだけ、と思っています。


]]> chiba30 2009-11-03T23:58:11Z 2009-10-31T06:49:06+09:00 tag:blog.livedoor.jp,2010:chiba30.51736043

債務者所有者（以下「債務者等」と言います）に出す手紙の内容の骨格は、殆ど同じです。 ただ、内容は、資料と現地調査を総合的に判断します。 文面に微妙な違いがでるかもしれません。 手紙を読んだ債務者等が、連絡をいれたほうが得、 同時に安心感を持つ気持ち...

明渡しについての色々





債務者所有者（以下「債務者等」と言います）に出す手紙の内容の骨格は、殆ど同じです。

ただ、内容は、資料と現地調査を総合的に判断します。

文面に微妙な違いがでるかもしれません。


手紙を読んだ債務者等が、連絡をいれたほうが得、

同時に安心感を持つ気持ちとなる内容になるよう、考えます。

（受け取った債務者等がどう感じるかはわかりませんが・・。）


直接交渉を基本とし、その旨の文言をいれます。

窓口に代理人を指定する場合は弁護士に限定します、という文言もいれます。


交渉の場に、弁護士以外の第三者が立ち会う事は、私は拒否します。

文面にも、それを記述しておきます。

もちろん、非常に丁重な文面（のつもり）です。

交渉の場に行き、第三者がいた場合、私は即、退席します。

手紙で要請した状況について、最初から協力してくれないのは、ちょっと？

（先方から言わせれば、こちらもあなたの事が分らないので、というでしょうが・・。）



普通の方が不安を感じるほど、所有者との明渡交渉は難しくはない、と思います。

ただ、例外がありますし、何が起こるか分らない、という点はたしかにあります。

確率にしましたら数パーセント以下でしょう。

業者は、経験から、その危険察知能力が高まっているのかも知れません。



]]> chiba30 2009-10-24T20:57:01Z 2009-10-24T00:13:38+09:00 tag:blog.livedoor.jp,2010:chiba30.51731985

明渡交渉無事終了の嬉しいメールが届きました。 数日前、西日本の会員様Ｋさんからメールが届きました。 明渡が無事終わったという内容です。 本当に嬉しいメールです。 初めての明渡交渉です。 今回は、相手（＝債務者）が交渉の窓口に弁護士を指定してきました。...

明渡しについての色々

明渡交渉無事終了の嬉しいメールが届きました。



数日前、西日本の会員様Ｋさんからメールが届きました。

明渡が無事終わったという内容です。

本当に嬉しいメールです。


初めての明渡交渉です。

今回は、相手（＝債務者）が交渉の窓口に弁護士を指定してきました。

一応のコンサルはさせて貰いましたが、実行するのは会員様です。

相当に不安を感じていたのでは・・・と想像します。


昔からの諺に

「火事場の馬鹿力」

というのがあります。


眼の前に迫った困難に、考えられない力を発揮する、


という意味でしょう。


専門業者が近隣にいない、或いは依頼できない落札者は、自分で交渉を成功させなければいけません。


おそらく、




「必死」




です。


そして見事に成功。


コンサルさせて頂く側の私も非常に心配です。

足の裏を靴の底から掻くような感じです。

でも、おかげさまで、今まではすべて成功しています。

理由は、・・・そうです。


私のコンサルの、上手、下手、ではありません。

落札された会員様の真剣さ、必死さが、成功したと思っています。


もう一つ、

みなさん、比較的時間が自由になるようです。

もし、お時間に余裕が無い方は、業者に依頼、が良いかもしれません。


とにかく、Ｋさん、おめでとうございました。


今月はあと1件、来月が２件、初めての明渡交渉を待つ会員様がおられます。

私の心配が快い快感に変わる事を願っています。






]]> chiba30 2009-10-18T07:50:04Z 2009-10-17T06:34:22+09:00 tag:blog.livedoor.jp,2010:chiba30.51728161

明渡交渉では、具体的になにを決めればよいのですか？ 裁判所は、落札結果を債務者兼所有者（以下「債務者」と言います）に知らせる事はしません。 そこで、私の場合は手紙を出します。 普通は、手紙を読んだ債務者から連絡が入ります。 面談日時を電話で決めます。 ...

明渡しについての色々

明渡交渉では、具体的になにを決めればよいのですか？



裁判所は、落札結果を債務者兼所有者（以下「債務者」と言います）に知らせる事はしません。

そこで、私の場合は手紙を出します。

普通は、手紙を読んだ債務者から連絡が入ります。

面談日時を電話で決めます。

面談までの間、債務者は当然いろいろ考えます。


そして面談時。


希望や質問をぶつけてきます。


。。。。。。。。

１年位住めないかなあ？

引越す時期は、子供の学校の都合で、夏（春）休みまで待って欲しいのですが・・。

選挙が終わるまで住まわせて欲しい。

家賃を払うので、このまま住む事はできませんか？

立退料が貰えるなら、引越す前に貰いたい。手元にお金は全くないので・・。

。。。。。。。。


立場を認識していないような債務者もたまにいます。

結構ノンビリした希望は、地方に多いようです。


実際、交渉でなにを決めればいいのでしょう。




（ア）、立ち退いて貰う時期

（イ）、立退き料の額と支払時期

（ウ）、建築確認書、測量図などあれば貰う事

（エ）、立ち退くまで、物件を丁寧に使用して貰う約束をする事

（オ）、約束が履行されない場合のペナルティ





こんなところでしょう。


（ア）の目安は、代金納付手続きの日が基本です。

譲歩する場合は、最大限その日から２ケ月を見ています。

強制執行で明渡を受ける場合の目安の期間にあわせています。


（イ）の目安は、強制執行をした場合の費用の半分を上限としています。

これは、業者の場合は色々な考え方のあるところです。

一律一定の金額の提示や、全く払わない所などもあります。

どの方法が良いかは不明です。

私は出来るだけ「恨みを残さない事」を基本にしています。


支払時期は、引っ越しをした日に全額を支払います。

一部でも前払いはしない方針です。

書類を交わしたら幾らか払っている所もあるようです。

それはそれでよいと思います。

私の場合、勤めていた競売専門会社の方針をまねています。

（そういう方針を選択しなければならない事件が起こった為ですが・・。）


（ウ）は、債務者が持っていれば、大抵は渡してくれます。

また、貰っておくと、あとで結構役立つ場合もあります。


（エ）は、解体を予定している場合を除き、設備等を壊されては困ります。

あまりに債務者を苛めて、室内をメチャメチャにされた例を聞いています。


（オ）は、約束を履行して貰うためです。

但し、天候などの理由で遅れる場合があります。

これは仕方ありません。

ペナルティは適用しません。


書式は、司法書士や弁護士に依頼すれば、作成してくれます。

市販されている専門書にも掲載されていると思います。

私の会員専用のホームページには雛型を掲載しています。


ただ、書式が完璧でも、最後は人間性です。

書類を交わしたからといって、安心はしない事です。










]]> chiba30 2009-10-09T19:44:39Z 2009-10-08T00:26:19+09:00 tag:blog.livedoor.jp,2010:chiba30.51723130

お問合せ色々（明渡交渉はどんな心構えで臨めばいいですか？） 居住する債務者兼所有者との明渡交渉の場合の心構え・基本姿勢をお話します。 業者さんによって、色々なやり方があると思います でも、これだけは認識しておいて欲しいのです。 落札者（買受人）と債...

明渡しについての色々

お問合せ色々（明渡交渉はどんな心構えで臨めばいいですか？）



居住する債務者兼所有者との明渡交渉の場合の心構え・基本姿勢をお話します。



業者さんによって、色々なやり方があると思います

でも、これだけは認識しておいて欲しいのです。

落札者（買受人）と債務者とでは、その立場が天地ほどに違う、という事です。

明渡について心配する方は、ここの認識が足りません。

自分の不安だけにのまれています。

落札者には、法律という国家権力がバックアップしているのです。
（昔、最大の暴力団は国家権力だよ、と苦笑した友人がいました。）

それを前提にしつつ、私は丁重な態度で折衝します。

相手の希望も考慮します。

丁重ですが、もちろん、相手の言いなり、という訳ではありません。

決めるべき事はきちんと決めます。
（何を決めるかは次回にお話しをさせて頂きます。）

それには、こちらの基準をつくっておかなければいけません。

債務者の希望が、こちらの基準にあわなければ、あわせるようにしてもらいます。

交渉というより、「打ち合わせ」です。

買受人は監督になってください。

出演者（＝債務者）に演技指導するようなイメージです。

ただ、目線だけは、一歩下がってのほうが良いかと思います。

「上から目線」だけは避けたいものです。



でも、例外があります。

明渡についての案内の手紙をだしても、ナシのつぶて。

訪問し、下手にでても、反り返る方がいます。

裸一貫から成功した社長や、有名大学を出た方などにたまに見られます。

怒鳴り散らし、或いは、一方的に自分の都合を主張して、

こちらの話を一切聞こうとしません。



仕方ありません。

金銭的には、債務者には全く得にならない強制執行で処理するほかありません。



強制執行の手順は、まず、「催告」という手続きをします。

「催告」とは、

「このまま引っ越しをしないと、１ケ月後、家財を搬出してあなたをここから立ち退かせます。」

と執行官が債務者に宣言します。
（家財搬出する事を「断行」と言います。）

そうしますと、こういう強気の方等は、断行前に、こちらに連絡なしで転居している場合が多いです。

多少の引越料で、頭をさげるのが嫌なのでしょう。




買受人の方へ。


立場が違う、

いざとなったら、「強制執行」という救済手段がある、

（基本的には）国家権力に守られている。


そういう事実を再認識しましょう。


交渉の前、

こちらの基準にあえば、

「相手の言い分もできるだけ聞いてやろう！」

そう言い聞かせてください。

そうして、

明渡交渉の話合は、相手だって初めてだろう、

絶対に緊張しているはずだ！

そう思いますと、きっと自信がでてきます。




債務者の方へ。


威張ったり粘ったりするのは、あなた様の自由です。

ただ、幾らかでも金銭を受領したほうが得なことはたしかです。

どうせ引越すなら、貰えるものは貰って引越ませんか？
（但し、金銭提供の話はなく、単に、出ていけ、と言われる場合もあります。）

あとで、滞納管理費や、強制執行費用を請求されるよりはいいですよ。



]]> chiba30 2009-10-05T13:58:07Z 2009-10-03T00:15:42+09:00 tag:blog.livedoor.jp,2010:chiba30.51720495

お問合せ色々（明渡交渉はどのようにするのですか？） お問合せで多いのは、 明渡交渉をどのようにすればよいのですか？」 というご質問が多いです。 占有者を「所有者」に限定して、これから数回お話させて頂きます。 明渡交渉は、非常に難しいと思っている方が...

明渡しについての色々

お問合せ色々（明渡交渉はどのようにするのですか？）



お問合せで多いのは、

明渡交渉をどのようにすればよいのですか？」


というご質問が多いです。


占有者を「所有者」に限定して、これから数回お話させて頂きます。


明渡交渉は、非常に難しいと思っている方が多いです。

たしかに交渉は難しいです。


何が難しいか、といいますと、

皆さんの気持ちが、難しいという概念に押されて、

既に負けているからです。


「引越してくれるかな。」、

という漠然とした不安が、どんよりとした曇りの天気のように、皆さんをつつんでいます。


ただ、この天気、ちょっとした気の持ちようでかわります、

晴れたり曇ったり、雨だったり、変わってしまいます。


良く、状況を注視してください。


交渉とは、大抵の場合、立場が五分五分の場合を言います。

競売の落札者と占有する所有者との交渉は、交渉とは言えません。

立場が全く違います。


言ってみれば、

所有者の希望条件を、落札者がどこまで聞いてあげるか、

落札者の、法に裏付けされた当然の要求に、占有者がどこまであわせられるか、

の打ち合わせです。


打ち合わせが不調に終われば、占有する所有者は大変です。

「強制執行」という強烈な状況が待っています。



かって、マスコミを騒がせた悪質な不動産業者がいました。

「被害者の会」ができ、超悪質行為が糾弾されました。

ついに、所有財産が多数競売となり、落札されました。

最初、

「強制執行？やれるものならやってみろ。フン！」

うそぶいていました。

強制執行が断行されました。

多数の作業員が、瞬く間に家財を搬出していきます。

国家権力の凄まじさを実感したようです。


2番目に落札された物件の明渡交渉は、素直に応じました。

「引っ越しはこちらでする。多少、引越代を面倒みてくれ。強制執行だけは止めてくれ。」

落札者に泣きついてきました。


次回、交渉の心構えをお話させて頂きます。

（今回と少し重複するかもしれませんが・・。）



]]> chiba30 2009-09-23T21:47:12Z 2009-09-20T07:20:55+09:00 tag:blog.livedoor.jp,2010:chiba30.51713316

明渡の一例 昨日、１件明渡が終わりました。 ちょっと、ヒアヒアしました。 対居住者との交渉で心配したのではありません。 落札した依頼者の問題で、ドッキドッキさせられました。 入札前、ローンはｏｋの筈でした。 落札して暫くしたあと、なにか雲行きが怪しい...

明渡しについての色々

明渡の一例



昨日、１件明渡が終わりました。

ちょっと、ヒアヒアしました。

対居住者との交渉で心配したのではありません。

落札した依頼者の問題で、ドッキドッキさせられました。


入札前、ローンはｏｋの筈でした。

落札して暫くしたあと、なにか雲行きが怪しいと言ってきました。

初めての一般依頼者です。

私は、ローンには一切タッチしないことにしています。


ローン状況は知らない私です。

売却許可決定が言い渡されましたので、所有者に手紙を出し、連絡をとりました。

電話で、明渡日、立退き料の条件を詰めていました。

そのあとに、ローンが危ないと知らされました！

ヤバッ！

もし、ローンが出なければ、立退き料を払う事ができません。

金額は依頼者と打ち合わせた金額です。


所有者には正直に事情を話すしかありません。

そして、勘弁してもらおう。


所有者に電話しました

事情を話しました。

既に、引越す場所と日にちを決めていました。


「どういう事情であれ、あなたとの話合に基づき、予定通り引越しますから。」

「分りました。

じゃあ、もし、ローンがだめだったら、言い出しっぺの私が自腹を切りましょう。

但し、額は提示した金額の半分でお願いします。」

相手は、黙って電話を切りました。


引越予定日の翌日、現場にいきました。

窓からみますと、家財等が見えます。


都内は分りませんが、神奈川の一戸建ては普通４ＬＤＫはあります。

そこから２ＤＫ位のアパート、マンションに移転するのが、普通です。

荷物が入りきれません。

普通は相当残置していきます。

本当に引越したかどうかは、ちょっと分りません。

ポストをみました。

電気を止めた書類が入っていました。

確かに引越したようです。


数日経過。

ローンがｏＫとなりました。

良かった、これで自腹を切らなくて済む！



あらためて、所有者の携帯に連絡。

アレレ、いくらかけても出てくれません。

２日間、何度もかけました・・・。

・・・出ません。

伝言に対しての連絡もありません。

こりゃあ、おそらく頭にきているんだろう。

仕方ない、任意の話合いは決裂か。


結構気の早い私は、３日目からは一切連絡はしませんでした。

まず、書留をだしました。

郵便局に転居届を出しているかどうかの確認です。

書留の流れをネットでチェック。

おそらく転居先を管轄する？他の郵便局に転送されていました。

裁判所からの郵便物は、物件の住所でだされても、届くことを確認。



並行して、住民票の取得作業にうつりました。

自治体は、個人情報を盾に、第三者への住民票交付は難しいです。

申請書に工夫します。

職員が困らないよう、添付書類を数枚つけます。

そして、入手しました。

転居の前日、転居届を出しています。

転居先が分りました。

引渡命令の宛先をこちらにすれば早いなあ。


代金納付手続きの数日前、ダメもとで所有者の携帯にかけてみました。

通じました。

所有者の気持ちも落ち着いたのでしょう。

鍵の授受と立退き料支払いの日を決めました。

場所は現地。


約束の日の２日前、所有者から連絡がはいりました。

家財の搬出が間に合わないので、日にちをずらして欲しい。


私は、感覚的に、

一度約束した日にちを後に変更する事はあまり良くない、と思っています。

なにが起こるか分りません。

できるだけ早く、「放棄書兼廃棄依頼書」と「鍵」を貰いたいのです。


必要なものだけを持ち出して貰えれば良いですよ。

いらないものは置いていって結構です。

立退き料は約束通り払います。


そして、昨日、無事終わりました。

残置された家財の処分費用は結構かかります。

それでも、強制執行で処理する費用の半分以下です。

日数も節約できました。

メデタシ、メデタシ。






]]> chiba30 2009-08-04T03:18:55Z 2009-08-04T00:00:49+09:00 tag:blog.livedoor.jp,2010:chiba30.51686991

お問合せ色々（空家の残置物はどうすればよいのですか？） 湘南地域の一戸建。 空家でした。 現況調査報告書には、次の記載です。 「屋内は数点の雑品が遺留してあるのみで全くの空家である。」 「本件建物の電気・水道は○年○月○日ころで停止となっている。...

明渡しについての色々




お問合せ色々（空家の残置物はどうすればよいのですか？）



湘南地域の一戸建。

空家でした。


現況調査報告書には、次の記載です。

「屋内は数点の雑品が遺留してあるのみで全くの空家である。」

「本件建物の電気・水道は○年○月○日ころで停止となっている。」

1年以上前から空家のようです。


近隣の聞き込みでは、

所有者の姿はここ1年以上見ていない、といいます。

なんでも、別荘として使用していたようです。


建物の謄本を見ました。

（私は、一戸建の場合、土地、建物の謄本両方をチェックすることはあまりしません。
三点セットで特に問題が無い限り、長年の習性で、建物の、共同担保目録をつけた謄本だけをチェックします。）


所有者は、女性でした。

差押登記がされる数カ月前、氏名変更して、住所も東北のある県に移転しており、それを登記していました。

ちょっと珍しい形態です。

所有者の今回の行動には、アドバイサーがいるようです。

「空家だといっても段階を踏んで処理したほうがいいよ。」

という心の声が聞こえてきます。


落札できました。

事件記録を閲覧しました。

事件記録の表紙、所有者名の欄の下、代理人の欄に氏名が記載されていました。

弁護士でしょう。

記録のなかには、所有者が弁護士に依頼した「訴訟委任状」の写しが綴じこまれていました。

もちろん、この物件の明渡については、この弁護士と折衝しました。

遺留物のうち、２点欲しいものがあるので、其れを返して欲しい、あとは処分してくれ、という内容でした。

返還希望の品は、客観的な価値は殆どないように見えましたが、所有者の思い入の深いもののようでした。

空家だ、と安心しないで、徹底調査をして、事後処理の方針を決めたほうがよいようです。

今回、うっかり、遺留物を勝手に処理していましたら、

損害賠償請求されていたかもしれません。


大分前の、空家の残置物を勝手に処分したケースの判決がありました。

買受人が勝手に処分した古いヒナ飾りに対する損害賠償額が、客観的な価値ではなく、所有者の思い出深い品として、結構な額となっていたような記憶があります。

危ない危ない！！




]]> chiba30 2009-08-03T12:34:34Z 2009-07-28T18:37:41+09:00 tag:blog.livedoor.jp,2010:chiba30.51684635

ちょっとした気配り（書類交換時の注意事項） 占有する所有者と任意話合が成立、その内容を文書化しておきます。 大抵は、買受人が用意した書類に占有する所有者がサインをします。 それで、９５％以上の確率で、トラブルは起こらないようです。 でも、たまに起こる...

明渡しについての色々


ちょっとした気配り（書類交換時の注意事項）


占有する所有者と任意話合が成立、その内容を文書化しておきます。

大抵は、買受人が用意した書類に占有する所有者がサインをします。

それで、９５％以上の確率で、トラブルは起こらないようです。

でも、たまに起こるトラブルは、約束した内容に文句をつける場合です。

内容の全面否定です。

そこで、一応用心です。

文書をつくりましたら、コピーします。

コピーした文書にサインを貰っておきます。

「白紙にサインさせられたので、そんな約束をした覚えはない。」

そんな事を言い出される場合もあるそうです。

まッ、今はないでしょうけれども、・・。

]]> chiba30