2008-11-17T07:10:52Z 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　


]]> tag:blog.livedoor.jp,2008:chiba30 chiba30 livedoor Blog Copyright (c) 2008, chiba30 2008-11-16T22:10:44Z 2008-11-17T05:00:20+09:00 tag:blog.livedoor.jp,2008:chiba30.51518887

明渡交渉で、私には苦手な占有者の２タイプがあります。 中高年の女性と超熟年男性、ともに独り住いの場合です。 この間、広いお屋敷で独り住いの超熟年男性が引っ越してくれました。 ８０歳近いお歳です。 代金納付手続き終了から２週間経過していま...

明渡の色々



明渡交渉で、私には苦手な占有者の２タイプがあります。

中高年の女性と超熟年男性、ともに独り住いの場合です。


この間、広いお屋敷で独り住いの超熟年男性が引っ越してくれました。

８０歳近いお歳です。

代金納付手続き終了から２週間経過していました。


競売になりますと、庭は荒れ放題が普通です。

特に、広い庭ほど、荒れています。

ここは違っていました。

周辺の３倍以上は広い庭は、樹木がきちんと手入れされています。

配置された庭石が全体を重厚にしています。

専門誌に掲載された写真をみるように美しいのです。

専門庭師の手際が感じられます。

生活困ってないのかなあ？


代行業者が所有者と明渡交渉をする場合、通常、１～２回の面談でまとめるはずです。


今回は何度足を運んだことか。

人生の大先輩ですし、一時は相当に社会的な地位を築いたかたです。

丁重に、礼をつくしてお話します。


体調が思わしくないようです。

最初の面談時、腕には、注射したあとに貼られる小さな白い絆創膏が見えます。


（うわー、興奮して倒れられでもしたら、

「悪質競売屋、独り住いの病いの老人を脅し、老人意識不明の重体！」

こんな表現が頭をかすめます。）


言葉を選んで慎重に話します。

立退きについて交わす約定書を見せましたが、一切サインしようとはしません。

不確実なことを約束はできない、と一発ではねつけられました。

こんなことは滅多にありません。

これは、「誠意」でぶつかるしかない、と決めました。


超熟年男性の良い点は、遠回しの言い方でも、直ぐこちらの意図を察してくれます。

（この点、中高年の独り住いの女性は全く逆の反応をしめす方がたまにいるようですが・・。）


仲の良い友人業者の話を生々しく思い出しました。

彼が落札した物件で、債務者の男性が自殺しました。

独り住いの熟年でした。

友人は、威かしたりは絶対に出来ない性格です。

紳士的な会話をしたはずですが、その結果でした。

眼を閉じ、腕を組み、黙って話を聞いていたそうです。

相談する家族、友人が全くなかったようだった、とは友人の感想です。


今回は、遠隔地ですが、ご子息と娘さんがいました。

お孫さんもいましたので、その点はほっとしました。


面談は、アポを取ってからの面談です。

途中、一度アポなしで訪問したとき、実に不機嫌な怒りの表情になり、

「君は私を叩き出すために突然押しかけて来るのか。」

私は、裁判所の帰り道、ちょっと寄ってみようか、という軽い思い付き。

全く他意はありませんでした。

まさか、あんな怒りの反応をしめすとは！

私の迂闊さが暴露したひとこまでした。

「誠意」で当たる、と決めたのに、相手の心情を酌む努力が足りませんでした。


明渡当日、

私、「途中、腹立たしいことをしまして、すみませんでした。」

彼、笑顔を見せて、

「いやいや、まあ、どこかですれ違っても挨拶はしますよ。」


残置したゴミ等の処理のため、「放棄書兼廃棄依頼書」にサインを貰います。

うっかりこれを貰わずに、あとで不当な要求をされたり・・

今は昔、無法占有屋の、骨までしゃぶる古典的テクニック。

勿論、今回そんな心配はないのですが、ひとつの形式。

ここに書く住所は、物件の住所で了解しています。

転居先は聞かないのが武士の情け。

（これはあくまで私の手法です、やり方はそれぞれでしょう。）



まッ、無事おわりました。













]]> chiba30 2008-11-12T05:33:37Z 2008-11-11T06:25:44+09:00 tag:blog.livedoor.jp,2008:chiba30.51516108

昨日です。 神奈川県内の私鉄沿線のさる駅で下車。 ここから徒歩数分のところのマンションの前で、落札者と待合せ。 若干の家財残置のままの空家を落札。 所有者は、今年初めに転居。 代金納付通知書が来、来月中ごろ、代金納付手続きをします。 私...

明渡の色々


昨日です。

神奈川県内の私鉄沿線のさる駅で下車。

ここから徒歩数分のところのマンションの前で、落札者と待合せ。

若干の家財残置のままの空家を落札。

所有者は、今年初めに転居。

代金納付通知書が来、来月中ごろ、代金納付手続きをします。

私の方は、所有者と連絡して送ってもらった、家財の「放棄書兼廃棄依頼書」「鍵」「印鑑証明書のコピー」「領収書」を持参。


「放棄書兼廃棄依頼書」は、残置家財のなかに、仮に第三者名義のものが雑じっていた場合で、後日トラぶった場合の責任は所有者（債務者）が負う、という一文をいれておきます。

これは、大切なポイントです。


「鍵」は2個来ました。

まあ、良いほうです。

1個しかなく、しかもスペア、なんてこともありますから。

いづれにしても、鍵は交換します。

大事なのは、「鍵を貰う」という事実です。



「印鑑証明書のコピー」は、他の書類に実印を押すことを要請しますので、実印かどうかの確認のためです。

これは、債務者が東北の片田舎に引っ越し、面談をしないで、書類のみ貰った為の処置です。

普通は、運転免許証のコピーを貰い、本人確認をしたりします。


「領収書」は、協力を要請しますので、若干の金銭を提供します。

只では、やってくれません。
（勿論、お金の振込みは鍵を確認した後です。領収書だけ先に貰っています。）

それでも、強制執行で処理することを考えれば、金銭以外の面でも得です。

強制執行は、当然のことですが、代金納付手続きをし、完全に所有権を取得した後でなければ、準備作業に着手できません。

スムーズにいっても、引渡しをうけるのは、来年1月早々です。

それから内装開始となります。

任意の話合が成立した今回の場合、もう、残置家財を処理して内装開始ができます。

又、債務者もそのほうが得。

若干ですが、金銭の提供をうけます。

強制執行されて、かかった費用を請求されてもたまりません。
（実際は請求は殆どありませんが・・。）



待合せ時間の5分前に行きましたが、既に落札者は来ていました。

オートロックのマンションです。

落札者は、既に数戸もマンションを持っており、貸しています。

全て、オートロックです。

賃貸物件は、「セキリュテイ」が重要なポイントとなります。

オートロック以外のものは、絶対に入札しません。

賃貸物件については、そのほかの面でも、色々教えられる事が多いです。

実際に身銭をきっている方の意見は貴重です。


一緒に室内に入ります。

残置家財を見、やはり任意の話合で処理してよかった( -д-)ﾉ！


いつも思います。

裁判所は、競売物件、という事で、大抵相当な減価はします。

が、購入後の処理は一切落札者任せです。

処理方法については、「引渡命令」のようなサービスはあります。

これだって、一般の方には面倒な手続きです。


その隙間と競売のダークイメージで、我々代行業者は食っている、のかも知れません。

でも、更なる法整備がされれば、もっと一般の方が参加できるのに・・。

そうしたら、落札価格が高くなるって？

代行業者が要らなくなるって？

たしかにたしかに。

法整備とは、コストを上げたり下げたり。

介在する専門部署或いは業者を増やしたり減らしたり。

でも、普通はエンドユーザーのプラスになることを目指しています。

法整備して代行業者が不要になれば、それも又「良し」。

多分に虚栄心から出た結論で、実際はヾ(´ω｀＝´ω｀)ﾉですが・・。




但し、全て任意処理がベスト、というわけではありません。

強制執行で処理しておくべき物件もあります。

その辺の選択は、専門家の意見を聞いてください。


]]> chiba30 2008-11-10T22:09:28Z 2008-11-08T09:26:35+09:00 tag:blog.livedoor.jp,2008:chiba30.51514098

昨日、クレーム電話がありました。 匿名の中年婦人が、ものすごい剣幕だった、と言います。 電話を受けた女子は震えていました。 私は、ホームページに神奈川県内の競売物件の開札結果を掲載しています。 入札者数と、落札価格です。 マンションは部屋...

プライベートな日記

昨日、クレーム電話がありました。

匿名の中年婦人が、ものすごい剣幕だった、と言います。

電話を受けた女子は震えていました。


私は、ホームページに神奈川県内の競売物件の開札結果を掲載しています。

入札者数と、落札価格です。

マンションは部屋番号、戸建は枝番をカットしています。

関係部署と相談の上、個人情報に抵触しないよう、配慮しています。


ところが、それが個人情報に抵触、と怒り狂っていたそうです。

聞けば、５年前の結果、とのことです。

その婦人、友人から教えられたそうです。


私は、５年前から３年分すぐに削除しました。

匿名で、しかも連絡先も言わないクレームなんか拒否してしまえ、とは、昔の考え。


６０歳過ぎた今は違います。


これ、なんだか「天の声」に聞こえたのです。


開札結果を含めた物件情報の掲載作業は、結構つらいのです。

眼がショボショボしだしてからは、特に大変な作業です。

ただ、自分でやるから勉強になります。

しかし、開札結果のアクセスは、せいぜい１年前の分で、あとは殆どゼロ。

「来年からは、中止しようかな。その分の時間で他の内容の充実を更に図れれば、・・」

なんて思考中のクレームです。


これは、今の考えをすすめていいよ、という「天の声」と思えたのです。


最近、こういう事で、思い当たることが時々おきます。

素直に従いますと、良いことが待っています。


６０歳前、理不尽には、無理にでも逆らうところがありました。
（勿論、相手によります。強い者には直ぐ巻かれます、特に妻。）

結果・・・、残るのは後悔と経済的マイナス、という状況が多かった・・・。


「年をとると丸くなる。」とは、こんな意味もあるのかな。



私は、凛として、傍らの妻に宣言しました。

「俺は老後を平和に暮したい！だから、お前には逆らわない事にする！！！」

どうだ、妻よ、驚いたか？

「あら、お父さん！お父さん、私に逆らったことなんて今まで一度もないわよ。」

私の存在をかけた死に物狂いの反抗の数々・・・、

妻の眼には、全く記憶に残らない平穏な日常の出来事だったようです。





姉妹編ＨＰ
]]> chiba30 2008-11-08T01:38:11Z 2008-11-06T09:21:18+09:00 tag:blog.livedoor.jp,2008:chiba30.51512567

神奈川県での競売物件は、大都市圏では、本当にマンションが増えています。 土地付一戸建の数倍の件数はあるでしょう。 公庫のゆとりローンの返済は、来年から始まるそうです。 またも、マンションの競売件数は増えるでしょう。 「蟻の一穴から・・」...

競売情報含む日記や感想


神奈川県での競売物件は、大都市圏では、本当にマンションが増えています。

土地付一戸建の数倍の件数はあるでしょう。

公庫のゆとりローンの返済は、来年から始まるそうです。

またも、マンションの競売件数は増えるでしょう。



「蟻の一穴から・・」ということわざがあります。

不動産の資産としての価値下落はマンションから・・、という事になるのかなあ。

いやいや既にそうなっている・・。

新築マンションは、粗製とは言わないまでも、乱造は間違いありませんから。


大手のマンション業者の経営者は何を考えているのだろう。

需給のバランスはとっくに崩れているのに、何故・・。

供給が増えるほどにその価格・価値の下落は自然の理です。



ある友人に笑われました。

「君は、大会社の社員は優秀、という前提で話しているね。

確かに、入社する時は優秀だよ。

でも、入社したら、自分で考える、という人間の基本を失くしてしまう。

そうしないと組織では生き残れないんだよ。

だから、段々脳が錆付くんだよ。

役員なんかは、その典型、だよ。」

（そういえば、彼も社会人のスタートは超有名な一部上場会社でした。）


彼の子息は、東大出の４０歳半ば、一流企業の幹部社員です。

「倅にはいつも言ってるんだ。早く辞めてしまえって。

でも、もう手遅れかなあ。」


彼、本気でそう思っています。


子息は、現役で東大に入りました。

５月祭はどんなものか、夫妻で見にいきました。

この夫妻、ちょっと変わった夫妻のようです。


５月祭で見た、東大生とその父兄・

彼の眼には、半分の人は狂っているように見えました。


大変だ。


この集団にいれば、息子も狂ってしまう・・。

その年の夏休み、彼は子息を外国旅行に叩き出しました。

東大なんか忘れて、とにかく世界を見て来い。


私、大企業はダメなんですね。

彼、ニヤッとしました。

本当は、だから良いんだよ。

もし、大企業の人間が、謙虚に仕事をして成果をだしたら、零細企業の歩く道は細くて歩けないよ。

傲慢の良いところは、その陰で、地道に努力する人間が活きていける道が自然にできてしまうんだよ。


そうかぁ、私にも生きる道は残されてるんだ、良し！


そうだよ、そして不景気は、いつもチャンスなんだよ。

特に、こんどのやつは大きなチャンスだよ。


いつも、思うのです。

彼との会話、凡人にはなかなか・・ねえ。






]]> chiba30 2008-10-02T19:55:57Z 2008-09-20T06:28:27+09:00 tag:blog.livedoor.jp,2008:chiba30.51477068

一昨日、任意の明渡しが終了しました。 私としては、ちょっと珍しいケースでした。 落札後、売却許可決定が確定してから、私は、占有する所有者に手紙を出します。 明渡しについての話合をしたい、という内容です。 普通は、まず連絡があります。 ...

明渡の色々



一昨日、任意の明渡しが終了しました。

私としては、ちょっと珍しいケースでした。


落札後、売却許可決定が確定してから、私は、占有する所有者に手紙を出します。

明渡しについての話合をしたい、という内容です。

普通は、まず連絡があります。

面談して、退去日、立退き料を決めます。

その内容にそった書類を交わして、あとは立退く日を待ちます。

これが私のパターンです。


今回は違いました。


手紙は簡易書留で送っています。

確認しますと、相手は郵便局の窓口で受領しています。

手紙には、立退き料を明示しました。

三点セットの現況調査報告書を読んで、

なんとなく、このほうが良いかな、という感じがしていました。

しかし、全く返事がありません。

仕方がないので、再度手紙を出しました。

やはり窓口で受領していますが、全く、無しのつぶて。


こんな事、ここ何年もありません。


そこで、私は相手方を訪問、・・・・・・しません。

理由は簡単。

面倒だから、です。

（自営業の我儘ですが、これができるので自営業は止められません。）

他にも、多少の理由はありますが・・。


次の手順。

代金納付時、引渡命令の申立をしました。


数週間経過。


書類準備が整い、執行官室で、強制執行の申立をします。

予納金が￥７万円。

久し振り、１０年ぶり位かも、です、予納金を納めるなんて！！


強制執行の１回目は「催告」です。

引越準備の猶予期間をあげるから、立ち退きなさい、という「国」からの忠告です。


留守の場合を想定して、開錠のための鍵屋さんに来て貰っています。

強制執行断行の際、家財搬出する業者に、執行の見積を依頼。


現地。

やはり、留守でした。

鍵屋さん、１分かからず開錠、さすが！！。


断行の日を執行官と打合せ。

１ケ月後です。


ポストに、連絡欲しいと書いた名刺を入れました。


ここまでの費用合計約￥９万円。


翌日所有者から電話がありました。

ゴチャゴチャした会話のあと、任意明渡の日を決めました。


一昨日夕方の現地。

家財はキレイに搬出されていました。


初めて所有者と面談です。

大人しくて、真面目な人柄です。

入札前に近隣で聞いた情報と同じです。

こちらの手紙に対して、何故返事をしなかったか聞いてみました。


「頭が混乱していて、パニック、とてもそんな余裕はありませんでした。」


こんな人もいるんですね。

立退き料を支払います。


但し、支払った立退き料は、それまでにかかった強制執行費用を引いています。

この事は、最初の手紙で、お話しています。


まあ、時間はかかりましたが、一件落着、でした。











]]> chiba30 2008-09-04T20:30:08Z 2008-09-05T05:30:08+09:00 tag:blog.livedoor.jp,2008:chiba30.51465306

競売不動産業界で、昔から言い伝えられた事は沢山あると思います。 私が覚えていますのが、以下の文言です。 。。。。。。 １、競売は、調査に始まって調査に終わる。 ２、更地、空家は慎重に調査しよう ３、債務者の言う事は信用しない。 ４、競売は借...

教訓集
競売不動産業界で、昔から言い伝えられた事は沢山あると思います。

私が覚えていますのが、以下の文言です。

。。。。。。

１、競売は、調査に始まって調査に終わる。

２、更地、空家は慎重に調査しよう

３、債務者の言う事は信用しない。

４、競売は借地に始まり、借地に終わる。

５、競売は、物件を買うのではなく、事件を買うものだ。

。。。。。。

「４　競売は借地に始まり、借地に終わる。」

の私見をお話させて頂きます。

この教訓は、業者向け、という感じです。


借地物件は価額が安いので、買いやすいです。

（その代わり、銀行ローン利用という面で売り難い、かも。）

低額資本で物件を購入できる、という観点から、借地権付建物は、うってつけです。

但し、高等な試験問題かもしれません。

業者として、いろんな問題にぶち当たって、解決方法を学ぶ模擬テスト、の感じでしょう。


今ほど精密な調査資料（三点セット）がない頃に言われた言葉です。

調査は、自分だけが頼りです。

この物件で利益を上げられれば、

「業者としてのスタートは一応成功」

そして、いろんな経験を積み、又、借地権付建物の競売物件を検討します。

最初の頃の観点とは全く違う見方ができるのでしょうね。

そして、相当の利益を上げ得る物件が匂うのかも知れません。

（管理人は、残念ながら、その域には達しておりません。）

釣師の諺に【鮒に始まって鮒に終わる】というのがあります。

深い意味は分かりませんが、同じかもしれません。
　
今なら、【（特売物件の）借地に始まり、（特売物件の）借地に終わる】という処かも。



一般の方は、借地権付建物を検討される場合、

まず地主に必ずあたってください。

地主の意向確認です。

借地契約をしてくれるか、

名義書換料は幾ら、

地代は？

それらを確認しておきましょう。

評価書には、借地権の場合の名義書換料を算出しています。

その数値は、売却基準価額算出の一応の試算、と思ってください。

地主の意向を確認しての数値ではありません。

たま~~~に、ガメツイ地主がいて、ビックリ、なんてこともあります。

そういう地主は裁判で痛めつけてやる、なんて発想は、プロの分野。

一般の方は、そんな物件は、触らぬ神に祟りなし、で避けた方が無難でしょう。

メチャメチャ法知識の抜け道に詳しい事件屋がついていた、なんてことがありました。

正規の手続きなんてお構いなし。

お陰で、大分裏技・裏道を勉強させてもらいました。

でも、結局気付きました。

裏道は、（当然ですが）陽が当たらない寒～～いエリアなのです。



今は昔、驚いたことがありました。

競売にでた建物は、「建物収去土地明渡し」の判決が確定していました。

落札しても、建物の所有者は建物を取り壊して、土地を明渡しなさい、という確定判決です。

当然、誰も買わないと思っていました。

特別売却（早い者順に買える）物件になっていました。

ところが、超々ベテランの競売業者が、嬉々として買っていきました。

裁判所は、

「お宅、これ、判決が確定してるんだよ。」

業者は、そんなことは百も承知、という感じで、皺だらけの顔は大きくうなづいていました。

偶々、私はそこに居合わせて、やり取りを見ていました。

彼は、競売業界では、雲の上の存在です。

私が直接お話ができる人ではありません。

以下は、私が聞きかじりで知った彼の特徴です。

威かすようなことはしません。

弱い者いじめもしません。

嘘を言って騙したりは絶対しません。

頭で儲けるタイプです。

今でも、不思議でなりません。



たまに、

「土地が使用貸借で、建物が競売」

と表現された物件が出るときがあります。

これは、価格がメチャメチャ安いです。

建物の材料の値段プラスアルフア位。

安い！なんて喜んで飛びつかないで下さい。

「使用貸借」とは、金銭の授受ナシの貸借のこと。

土地を使用する権利は殆どありません。

土地所有者から、

「建物を取り壊して出て行け」

と裁判を起こされましたら、まず、負けます。
]]> chiba30 2008-08-21T20:52:18Z 2008-08-22T05:04:16+09:00 tag:blog.livedoor.jp,2008:chiba30.51455195

競売不動産業界で、昔から言い伝えられた事は沢山あると思います。 私が覚えていますのが、以下の文言です。 １、競売は、調査に始まって調査に終わる。 ２、更地、空家は慎重に調査しよう ３、債務者の言う事は信用しない。 ４、競売は借地に始まり、借...

教訓集
競売不動産業界で、昔から言い伝えられた事は沢山あると思います。

私が覚えていますのが、以下の文言です。


１、競売は、調査に始まって調査に終わる。

２、更地、空家は慎重に調査しよう

３、債務者の言う事は信用しない。

４、競売は借地に始まり、借地に終わる。

５、競売は、物件を買うのではなく、事件を買うものだ。

　　
今回は、「債務者の言う事は信用しない。」についてお話させて頂きます。


最初にお断りしておきます。



この文言は、債務者の方が「嘘つき」ということでは絶対にありません。



事前調査で、競売にかかった物件を訪問して、債務者所有者に面談した時の心構えについて言っています。

債務者は、不安いっぱい、それこそ毎日悩んでいます。

勝手に訪問して来た第三者が、答えの分からない質問をする場合もあります。

一番触られたくない、「痛み」の部分かもしれません。

適当な返事で追い返してしまおう、と思う方がいても当然です。


そういう場合の会話からでも、債務者の「情報」を読み取れ、と、この諺は言っています。

初めて訪問した人間に、債務者（所有者）が発した言葉に隠された情報を感じ取れ、と教えています。


任意売却の話が進行している場合は、債務者が相談している人から、言動を拘束されている場合もあります。

債務者は、あなた様が訪問する数ヶ月前、

差押されて数日後には、業者が訪問しています。

都内の物件では、数十人（社）の訪問がある、という話も聞いています。

所有者は、沢山の訪問者の応対で疲れています。

中には、神経を逆撫でするような言動の訪問者もいたかもしれません。

面談できれば、相手の人間性をみておけばいいのです。

例えば、訪問しますと、睨んで「帰れ」という人もたまにいます。

それはそれで「情報」です。

立ち退きの交渉に、多少強い態度も必要かなあ、という「情報」の獲得です。

一般の方が訪問して、心配の余り、

『出ていってくれますか？』

等と聞いたりする方がいるようです。

聞きたいお気持ちは分かります。

でも、こういう質問はあまりしないほうが良いでしょう。

そのような質問をされましたら、１０人のうち９人までは、不快の念を持ちます。

そうでなくても、追い詰められているのです。

ムッとするでしょう。

心を閉ざしてしまいます。

「銀行と話がつきましたか？」とか、

「色んな人が訪問して大変ですね。あッ、私もその一人ですが・・。」

位に、フワッといくといいのですが・・。



かって、私の現地調査での失敗話。



『競売の話はついていますので競売にはなりません。』

　　明るく言い放った奥さん。


別の物件では、


『色々動きましたが、競売で処理するしか方法はありません。』

　 うなだれる６０歳過ぎの男性。



言葉と雰囲気が一致しています。

私は両方とも信用し、次の行動をとりました。

結果は惨めでした。

債務者の言葉は、全く反対だったのです。

私は地団駄踏んでいました、自分のあさはかさに、です。

やっぱり、諺は活きている！

普段、えらそうなことを言ってる割には、結構ドジのしまくりです、幾つになっても。

]]> chiba30 2008-08-21T20:51:30Z 2008-08-08T05:52:59+09:00 tag:blog.livedoor.jp,2008:chiba30.51444939

競売不動産業界で、昔から言い伝えられた事は沢山あると思います。 私が覚えていますのが、以下の文言です。 １、競売は、調査に始まって調査に終わる。 ２、更地、空家は慎重に調査しよう ３、債務者の言う事は信用しない。 ４、競売は借地に始...

教訓集



競売不動産業界で、昔から言い伝えられた事は沢山あると思います。

私が覚えていますのが、以下の文言です。



１、競売は、調査に始まって調査に終わる。

２、更地、空家は慎重に調査しよう

３、債務者の言う事は信用しない。

４、競売は借地に始まり、借地に終わる。

５、競売は、物件を買うのではなく、事件を買うものだ。



今回は、「２、更地、空家は慎重に調査しよう」について、お話します。

これは、競売の法律が今より未整備だった頃の教訓です。

今でも一部通用すると思います。

更地、空家は、利害関係人が直接見えません。

誰も居ないのですから。

特に、空家の場合。

調査した時点では、無人だったのに、

入札したあと、行ってみたら誰かが占有しているようだ。

たま～～に、こんなケースがあります。

決して、不安をあおるわけではありません。


数週間前にも、同様の相談がありました。

業者の場合、事前調査のとき、資料、現場の様子で、

何となく、リスク、嫌な臭いを感じる場合はあります。

普通のエンドユーザーの入札希望者の方は、

ちょっと、分らないかも知れません。



落札後、そのような事態が発生した場合、

裁判所を通じて処理することです。

方法は、それほど難しくはありません。

話合（金銭提供）での解決は、ドロボーに追い銭、でしょう。


落札後、心配だから鍵だけでも変えておこう、

これは、止めたほうが良いです。

引渡に関して、

簡易手続きで占有者を退去させる引渡命令によっての処理が、

出来なくなる可能性があります。

そのあと、誰かが占有しても、

裁判所は、もうこちらは関係ないよ、と、とりあってくれないでしょう。

新たに訴訟を提起して排除するようになります。


「誰も居ないのだから、

これは、債務者が、将来の落札者に、

任意に明渡したと判断できるから、

室内に残置してある家財は、勝手に処分してもいいはずだ。」



こんな判断は絶対にしないで下さい。



正式な手続きを踏み、裁判所を経由して、物件の引渡を受けておくのが基本です。

業者は、経験上、関係資料・現場の確認で、なんとなく分かる場合が多いですが・・。


一般の方は、人が住んでいますと、敬遠する傾向にあります。

所有者でしたら、住んでいたほうが、建物が傷みませんので、良いですよ。

明渡交渉が大変だろうなあ、というお気持ちは分ります。

でもね、所有者居住でしたら、それほど大変じゃあありません。

但し、時間と、（業者へ支払う報酬の）金額を節約しようという気持ちのある方に限ります。

実際に、うちの主催する会の会員様で、

時間のある方は、皆様、自力でやり遂げています。

なかには、１件目があまりに簡単に出来たものですから、

２件目は、当初から、弊社に相談なし。

ドンドン進めていました。

執行抗告されて、初めて相談にきた方もいました。

「思い切ってやってください。

手に負えなくなったら、あと処理は引き受けます。

ただし、報酬はもらいますよ。」

その会員様は、

「報酬を盗られてたまるものか、節約してやる～～～～！」

きっと、そう心に念じたのでしょう。

結局、ご自身で上手く解決。

暫くして、「転居通知」が来ましたので、それが分りました。

残念！！

業者としては、できれば依頼してほしかったのですが・・。


逆の例があります。

賃貸中のワンルームマンションやアパート。

落札して、訪問したら、既に退去。

これは、結構あります。

特に、女子大生の賃借人にその傾向が見られます。

田舎の親のアドバイスでしょう。

娘を持つ身としては良く理解できます。

ただ、落札者から見れば、賃料が入らず、反対に、リフォーム代が出費。

痛！


]]> chiba30 2008-08-21T20:50:51Z 2008-08-01T11:03:12+09:00 tag:blog.livedoor.jp,2008:chiba30.51439819

競売不動産業界で、昔から言い伝えられた事は沢山あると思います。 私が覚えていますのが、以下の文言です。 １、競売は、調査に始まって調査に終わる。 ２、更地、空家は慎重に調査しよう ３、債務者の言う事は信用しない。 ４、競売は借地に始まり...

教訓集

競売不動産業界で、昔から言い伝えられた事は沢山あると思います。

私が覚えていますのが、以下の文言です。



１、競売は、調査に始まって調査に終わる。

２、更地、空家は慎重に調査しよう

３、債務者の言う事は信用しない。

４、競売は借地に始まり、借地に終わる。

５、競売は、物件を買うのではなく、事件を買うものだ。




今日は、｛１、競売不動産は、調査に始まって調査に終わる。｝について、現地調査の実際を検討します。


マイホーム取得の場合と収益用物件の場合の、ちょっとした調査の気配りです。




１、マイホーム取得

慣れない方は、ゆっくり物件の前に立ち止まって物件を観察する、という事がなかなか出来ません。

ドキドキして、突然扉が開いて出てきたらどうしよう、と思ったりします。

心配要りません。

競売物件を調査に行って、殺された人は、未だかって聞いたことがありません。

怪我をした人も聞いた事がありません。

｛滅多にありませんが、怒鳴られる（経験あり・・約30年間で1回）位です。｝

ゆっくり、のんびり見て見ましょう。

玄関は、住む人の顔です。

いろんな事を教えてくれます。

訪問してみよう、という勇気のある方は、この言葉だけは注意して下さい。

（私はアチコチで書いていますので、知ってる方も多いと思います。）

「落札したら出ていってくれますか。」

１０人のうち、８人までは、怒り出すか、それ以上の会話はストップしてしまうでしょう。

相手は、「家を盗られる」感覚です。

そこに追い討ちをかけるような言葉をあびせることになります。

神経を逆撫でする言葉は避けたほうが良いのでは・・。

「債権者と話がつきましたか。」位が妥当と思います。

それに対する回答で、任意売却をすすめていれば、その進行具合がわかるかもしれません。



２、収益用物件の場合

借りている物件が競売、と知って、転居する賃借人が結構います。

三点セット記載事項を鵜呑みにしないで下さい。

空き室かどうか、直接確認しておきましょう。

分譲マンションの一戸でしたら、管理人さんに聞いてもいいです。

玄関扉の上あたりについている電気メーターが動いているかどうか、チェックできれば良いです。

郵便ポストの状況も、ある程度は分かります。

ポストの中に手をいれてチェックする、という業者さんもいるようです。

（あえて、私と言わない所がいやらしいかな。）

ベランダなどからの観察も分かる場合があります。

最近は、入札期間が過ぎてから転居、というケースもあります。

この場合、困るのは、

（予定していた）賃料が入らず、

（予定していなかった）リフォーム代がかかること、です。

現地調査の更に詳しいやり方は、

ここです。



]]> chiba30 2008-08-21T20:49:57Z 2008-07-25T05:00:10+09:00 tag:blog.livedoor.jp,2008:chiba30.51433956

不動産業界で、昔から言い伝えられた事は沢山あると思います。 競売業界で、私が学んだのが、以下の文言です。 １、競売は、調査に始まって調査に終わる。 ２、更地、空家は慎重に調査しよう ３、債務者の言う事は信用しない。 ４、競売は借地に始...

教訓集



不動産業界で、昔から言い伝えられた事は沢山あると思います。

競売業界で、私が学んだのが、以下の文言です。


１、競売は、調査に始まって調査に終わる。

２、更地、空家は慎重に調査しよう

３、債務者の言う事は信用しない。

４、競売は借地に始まり、借地に終わる。

５、競売は、物件を買うのではなく、事件を買うものだ。


今日は、｛１、競売は、調査に始まって調査に終わる。｝について、お話させて頂きます。


現在の裁判所の調査（所謂３点セット）程しっかりした調査機能が発揮できなかった頃の教訓です。

然し、現在でも充分に通じますね。


裁判所には、競売物件の資料が備えてあります。

通称「三点セット」と呼ばれ、


①、物件明細書（書記官作成）
②、現況調査報告書（執行官作成）
③、評価書（不動産鑑定士作成）


の三点をさします。


ネット上でも、殆どの裁判所の資料が見られます。

但し、ネット上では、個人名が隠され、アルファベットで表記されています。

入札する、と決まりましたら、裁判所に出向いて、個人名を確認しておいたほうが良いでしょう。



各資料につきましての詳細は、他で述べていますので、ここでは省きます。

これらの資料に対して、どのように対応していけばよいのか？

三点セットの作成は、入札期間の始る数ヶ月前に作成されています。

②の現況調査報告書は、物件に誰が住んでいるかなどの調査結果を記載しています。

ただ、数ヶ月前の調査結果です。

現在までの数ヶ月間に、状況が変わっているかもしれません。

特に収益物件の場合、テナントが退去している場合もあります。

引続き賃貸契約をして即賃料を貰おう、として落札した処、

空家となっており、リフォームで、余分の出費がでた、という例は結構あります。


③の、評価書は、主に役所関係で記載事項をチェックしましょう。

記載されている事項が誤り、という事はあまりありません。

記載されていない事柄をチェックしましょう。

これは、多少知識がありませんと、難しいかもしれません。

例えば、道路計画の有無、再建築の際の確認申請の附帯条件など、

最近は記載されていますが、まだまだ御用心。


①の物件明細書は、上記②と③及び参考資料等から判断して作成されます。

その物件に対する裁判所の最終判断と注意事項が記載されています。

注意事項につきましては、特に必ず確認して下さい。


収益用物件の場合で問題が多いのは、敷金保証金の額です。

「短期賃貸借の廃止」という民法の改正で事例は減ってきましたが、まだ、改正前の賃貸契約はあります。

物件明細書記載の敷金等は、裁判所が「適正」と判断した額です。

実際の授受された金額と違う場合があります。

争いのもととなるかもしれません。


「但し、買受人の代金納付より６ｹ月の引渡猶予あり」


このような文言が記載されている場合、民法改正後の賃貸借契約です。

賃借人の敷金保証金について、買受人は、引き継ぐ義務はありません。


ただ、三点セットは裁判所が作成したのだから「正しい」とは思わないで下さい。

その点につきましては、物件明細書の注意書にも記載されています。


結構、三点セットを見ない方が多いです。

或は見ても、初めての単語や文言が多いので、理解できないから、読むのはや～めた、

物件が良いので何とかしたい、と落札します。

その後、トラブルにあってから、慌てて三点セットをみてもなかなか良い解決方法は？？？？？です。


私道が第三者名義とは知らず、私道の奥の物件を落札したら、私道部分を閉鎖されて通行できなくなった、という真剣なご相談もありました。

エンドユーザーの方は、入札前に、できれば専門家に相談されて下さい。

相談料は、保険と思ったら如何でしょうか？


購入後、どのようなトラブルの発生も、予定外の時間と費用がかかりますので困ります。

業者は、トラブル発生を折込済で、購入していますが、

「裁判、どんと来い」というエンドユーザーの方以外は、

トラブル含みの物件は避けたほうが良いと思います。」



調査によって、最新のより確実な情報把握を心掛けてください。

競売物件は、調査、調査、調査です。



他に、転売を目論む業者は、幾らで売れるか、という調査もあります。

これは、何十年やっても難しい作業です。

コンピューターとカンピューターとをフル回転しても、・・・、難題です。

]]> chiba30 2008-07-17T20:19:26Z 2008-07-18T05:19:26+09:00 tag:blog.livedoor.jp,2008:chiba30.51428788

競売物件購入にかかわる経費と感想を管理人なりにまとめました。 １、居住者を立ち退かせる費用。 ２、マンション・・滞納管理費・積立金・駐車場料等一切 ３、利回り目的のアパート、マンション、ビ ル等の場合 ４、借地権付建物の場合 ５、万一トラブル発...

経費について


競売物件購入にかかわる経費と感想を管理人なりにまとめました。

１、居住者を立ち退かせる費用。
２、マンション・・滞納管理費・積立金・駐車場料等一切
３、利回り目的のアパート、マンション、ビ ル等の場合
４、借地権付建物の場合
５、万一トラブル発生の場合の訴訟費用
６、あとは、通常の中古物件購入にかかる諸経費です。
７、競売物件は、想定外の費用が発生する場合があります。
８、雑費


大体、経費としてかかるのは、以上の項目です。

今日は、

６、あとは、通常の中古物件購入にかかる諸経費です。
７、競売物件は、想定外の費用が発生する場合があります。
８、雑費

につきまして、お話させて頂きます。

。。。。。。


６、あとは、通常の中古物件購入にかかる諸経費です。


ちょっと、注意事項があります。

登録免許税が、固定資産税評価額の２％（１）がかかるのは、普通物件と同じです。

普通物件は、登記手続きをする司法書士に対して、報酬を支払います。

競売物件の場合、司法書士の代わりが裁判所です。

裁判所に手数料（＝報酬）を払います。

物件１個につき、￥１０００円です。

例えば、敷地、私道持分、建物の計３個の不動産の場合、

￥１０００円×３＝￥３０００円

上記（１）＋￥３０００円が、登録免許税に加算されます。

「報酬」という項目はありません。


但し、ローンを利用する場合は、

司法書士等が、裁判所、金融機関、登記所のパイプ役となります。

司法書士に対する報酬が発生します。



７、競売物件は、想定外の費用が発生する場合があります。


　　５の訴訟費用は除外します。

　　諸設備の老朽化などは、

　　実際に稼動（使用）しないと分らない場合があります。

　　特に、収益用物件の場合に顕著です。

　　浄化槽がダメになっていたり、

ドアが押しても引いても開かなかったり,

排水溝が詰まっていたり、

いろいろです。

　　修繕費用、リフォーム代は、ある程度かかるもの、

　　と思っていた方が良いでしょう。


８、雑費


　　代金納付にかかわる雑費としては、

　　印紙・切手代、謄本・評価証明書等取得費用、振込料等などです。

　　金額としては、概算ですが、大体￥１～２万円位でしょう。

以上、入札価額検討時の材料としてください。



]]> chiba30 2008-07-10T20:20:32Z 2008-07-11T05:20:31+09:00 tag:blog.livedoor.jp,2008:chiba30.51423237

競売物件購入にかかわる経費と感想を管理人なりにまとめました。 １、居住者を立ち退かせる費用。 ２、マンション・・滞納管理費・積立金・駐車場料等一切 ３、利回り目的のアパート、マンション、ビ ル等の場合 ４、借地権付建物の場合 ５、万一トラブル発生の...

経費について

競売物件購入にかかわる経費と感想を管理人なりにまとめました。

１、居住者を立ち退かせる費用。
２、マンション・・滞納管理費・積立金・駐車場料等一切
３、利回り目的のアパート、マンション、ビ ル等の場合
４、借地権付建物の場合
５、万一トラブル発生の場合の訴訟費用
６、あとは、通常の中古物件購入にかかる諸経費です。
７、競売物件は、想定外の費用が発生する場合があります。
８、雑費


大体、経費としてかかるのは、以上の項目です。

今日は、

５、万一トラブル発生の場合の訴訟費用

につきまして、お話させて頂きます。

。。。。。。

「競売物件にトラブルはつきもの」

これは、熟年の方の素直な印象かも知れません。

どんなトラブルなのでしょう。

多くの方が持っているのは、

誰かに文句をつけられるかもしれない、

突然、ヤクザがでてきたら怖いなあ、

漠然とした不安をイメージ化しているように思えます。

実際は、

「案ずるよりも産むが易し」

普通の個人が購入できる予算の範囲内の物件では、滅多に起こりません。

怪しげな物件は、最初から手を出さない事です。

多いのは、

「住んでいる人が居座ったらどうしよう。」

所有者が住んでいる限り、居座ることはできません。

そんなことを認めたら、競売物件を買う人がいなくなります。

強制執行という最終手段があります。

一般の方は、「強制執行」といいますと、凄いトラブルのように感じるようです。

業者は、事務手続きの一環と思っています。

ただ、時間とお金がかかる、という欠点があります。

かかった費用は、本来居住者の負担ですが、お金がありません。

買受人（＝落札者）が負担しています。



競売物件を購入して裁判沙汰が起きますと困ります。

時間とお金がかかります。

折角安いからと購入して、一般市場価格よりも高くついては意味がありません。

そんな事態は避けたいものです。

裁判所が、競売参加希望者の為に作成した資料のうち、

物件明細書にも、

注意事項としての記載があります。

事前調査で、しっかりチェックする事が大切です。


どんな事例が裁判になるかは分かりません。

借地権付建物の地主との争いなんかは多いかも知れません。

空家に残置した家財を勝手に処分して損害賠償請求された例もあります。


段々少なくなっていますが、

賃借人が預託した敷金・保証金の額が、物件明細書記載と違う場合があります。

それでの訴訟もあるようです。


いずれにしても、一般の方は、トラブルは嫌います。

入札を考える時、疑問・不安を感じましたら、

代行業者に相談、総合的に検討されるのも一法かもしれません。

物件の見た目の良さに惑わされず、

入札を見送る、という勇気も大切です。

]]> chiba30 2008-07-03T21:36:11Z 2008-07-04T06:36:11+09:00 tag:blog.livedoor.jp,2008:chiba30.51417656

遠隔地の現地調査です。 昨日、遠隔地の競売物件の調査に行ってきました。 海岸沿いの別荘？的一戸建です。 とにかく、買受可能価額が100万以下と低価格。 私が住む神奈川から車で約2時間半。 一時期、ブームに沸いた地域です。 行き違う車もすく...

競売情報含む日記や感想



遠隔地の現地調査です。

昨日、遠隔地の競売物件の調査に行ってきました。

海岸沿いの別荘？的一戸建です。

とにかく、買受可能価額が100万以下と低価格。

私が住む神奈川から車で約2時間半。

一時期、ブームに沸いた地域です。

行き違う車もすくない道路を暫く走り現場近くに来たようです。

一面に拡がっている雑草は伸び放題に伸びています。

でも、眼には優しい色彩です。

緑のなかに、家が見えてきました。

数軒、並んでいます。

目的の家以外は、門扉をビニール紐でくくり、入れないようにしています。

長期間空家のように見えます。

競売の家に訪問して色々聞くことができました。

数軒の空家も、以前は所有者が住んでいました。

「引っ越したのですね。」と私。

「いえ、死んじゃったのです。それ以来空家です。誰も来ません。」

。。。。。。

最近、こんな風景を時々見かけます。

別荘地帯や、交通の不便な郊外団地です。

街の中心部に住んでいますと、気づかない現象です。

ぞっとしますが、現実です。

しっかり直視しなければ・・。



]]> chiba30 2008-07-03T20:04:04Z 2008-07-04T05:00:24+09:00 tag:blog.livedoor.jp,2008:chiba30.51416464

競売物件購入にかかわる経費と感想を管理人なりにまとめました。 １、居住者を立ち退かせる費用。 ２、マンション・・滞納管理費・積立金・駐車場料等一切 ３、利回り目的のアパート、マンション、ビ ル等の場合 ４、借地権付建物の場合 ５、万一トラブル発生...

経費について


競売物件購入にかかわる経費と感想を管理人なりにまとめました。

１、居住者を立ち退かせる費用。
２、マンション・・滞納管理費・積立金・駐車場料等一切
３、利回り目的のアパート、マンション、ビ ル等の場合
４、借地権付建物の場合
５、万一トラブル発生の場合の訴訟費用
６、あとは、通常の中古物件購入にかかる諸経費です。
７、競売物件は、想定外の費用が発生する場合があります。
８、雑費

大体、経費としてかかるのは、以上の項目です。

４、借地権付建物の場合

につきまして、後半のお話させて頂きます。

今日は、経費について、というよりも、注意事項に入りそうです。

（すこし、難しいかも知れません。）

。。。。。。

「物件明細書」に、

「地代の代払いの許可あり」の文言がある場合があります。

これは、

建物所有者の借地人が、地代を滞納している場合の措置です。

地代不払いは、借地権解除になるかも知れません。

借地権のない建物は、敷地を利用できません。

敷地を利用できない建物は、建物としての用をなしません。

入札する人はいないでしょう。

担保価値が殆どゼロ。

金融機関等債権者が困ります。

それをガードするための方策です。

裁判所は、差押債権者の申出でにより、

建物所有者に代わって地代支払いをする事を許可することができます。

そうして、借地権を存続させようとしています。


ここで、ちょっと注意してください。

代払い許可があっても、キチッと地代を払っているとは限りません。

売却基準価額が決まるまで払って、あとは未払い、なんて事もあります。

地主が、地代受領を拒否しているかも知れません。

その辺は、地主に面談して確認しておきましょう。


滞納地代は、買受人は負担する、と思っておいた方がよいでしょう。


地主が借地承継を承諾しない場合、

裁判所が代わって承諾する方法（非訟事件）はあります。

但し、業者以外の方には、

時間と費用の関係で、如何なものかな、と思います。


非訟の申立をしたのですが、

性質の悪い（＝こちらの解釈です）地主で、

１年半以上も無為に時間を引伸ばされた事があります。

（地主にとっては、恐らくこちらが性質の悪い買受人？。）

結局、利益は生まれませんでした.。




]]> chiba30 2008-06-28T13:23:07Z 2008-06-27T05:00:44+09:00 tag:blog.livedoor.jp,2008:chiba30.51410675

競売物件購入にかかわる経費と感想を管理人なりにまとめました。 １、居住者を立ち退かせる費用。 ２、マンション・・滞納管理費・積立金・駐車場料等一切 ３、利回り目的のアパート、マンション、ビ ル等の場合 ４、借地権付建物の場合 ５、万一トラブル発生の...

経費について

競売物件購入にかかわる経費と感想を管理人なりにまとめました。

１、居住者を立ち退かせる費用。
２、マンション・・滞納管理費・積立金・駐車場料等一切
３、利回り目的のアパート、マンション、ビ ル等の場合
４、借地権付建物の場合
５、万一トラブル発生の場合の訴訟費用
６、あとは、通常の中古物件購入にかかる諸経費です。
７、競売物件は、想定外の費用が発生する場合があります。
８、雑費

大体、経費としてかかるのは、以上の項目です。

４、借地権付建物の場合

につきまして、お話させて頂きます。

今日は、前半です。

。。。。。。

借地権付建物が、一般市場に売物として出る場合、

普通は、土地所有者（＝地主）は、建物所有者が建物を第三者に売却することを承諾しています。

その際の名義書換料は、事前に決めています。


競売物件の中に現れる借地権付建物は、

地主の承諾の有無に関係なく、売却に付されます。

買受人（＝落札者）は、落札後、地主との交渉が残っています。

交渉とは、

◎ 、借地権を認めてもらうこと。

◎ 、名義書換料の額を決めること。

◎、その他諸条件を決めること。


競売の借地権付建物の価格は、名義書換料を暫定的に定めています。

三点セットの内、「評価書」という資料があります。

「評価書」は、

通常取引の「重要事項説明書」記載事項と物件の価格算出の過程等が記載されています。

その中で、名義書換料についての記載もあります。

ただ、この数値は絶対的な金額ではありません。

地主を拘束する金額ではありません。

落札後、評価書記載の書換料を提示しても。

地主が承諾するかどうかは分かりません。


事前に地主を訪問して、条件などを聞いておいたほうが良いでしょう。

「裁判所の決めた通りでいいよ。」

「管理会社に任せているので、そちらで聞いてくれ。」

「弁護士に一任しているから。」

「承諾は一切しない、帰れ帰れ。」

・・・・・・・

いろんなケースがあります。


訪問、或いは電話での会話で大切なポイントがあります。

地主の人間性を見ておくことです。

トラブルを好むか、どうか。

ただ、現在はたくさんの人が訪問等しています。

多少、営業センスも必要かも知れません。

]]> chiba30