http://www.e224.com/ エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続。競売以外の気楽なお話、人生模様・・。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 PgNo=7; ja http://www.e224.com/archives/51417656.html 遠隔地の現地調査です。 昨日、遠隔地の競売物件の調査に行ってきました。 海岸沿いの別荘？的一戸建です。 とにかく、買受可能価額が100万以下と低価格。 私が住む神奈川から車で約2時間半。 一時期、ブームに沸いた地域です。 行き違う車もすく... chiba30 2008-07-04T06:36:11+09:00 競売情報含む日記や感想



遠隔地の現地調査です。

昨日、遠隔地の競売物件の調査に行ってきました。

海岸沿いの別荘？的一戸建です。

とにかく、買受可能価額が100万以下と低価格。

私が住む神奈川から車で約2時間半。

一時期、ブームに沸いた地域です。

行き違う車もすくない道路を暫く走り現場近くに来たようです。

一面に拡がっている雑草は伸び放題に伸びています。

でも、眼には優しい色彩です。

緑のなかに、家が見えてきました。

数軒、並んでいます。

目的の家以外は、門扉をビニール紐でくくり、入れないようにしています。

長期間空家のように見えます。

競売の家に訪問して色々聞くことができました。

数軒の空家も、以前は所有者が住んでいました。

「引っ越したのですね。」と私。

「いえ、死んじゃったのです。それ以来空家です。誰も来ません。」

。。。。。。

最近、こんな風景を時々見かけます。

別荘地帯や、交通の不便な郊外団地です。

街の中心部に住んでいますと、気づかない現象です。

ぞっとしますが、現実です。

しっかり直視しなければ・・。



]]> http://www.e224.com/archives/51416464.html 競売物件購入にかかわる経費と感想を管理人なりにまとめました。 １、居住者を立ち退かせる費用。 ２、マンション・・滞納管理費・積立金・駐車場料等一切 ３、利回り目的のアパート、マンション、ビ ル等の場合 ４、借地権付建物の場合 ５、万一トラブル発生... chiba30 2008-07-04T05:00:24+09:00 経費について


競売物件購入にかかわる経費と感想を管理人なりにまとめました。

１、居住者を立ち退かせる費用。
２、マンション・・滞納管理費・積立金・駐車場料等一切
３、利回り目的のアパート、マンション、ビ ル等の場合
４、借地権付建物の場合
５、万一トラブル発生の場合の訴訟費用
６、あとは、通常の中古物件購入にかかる諸経費です。
７、競売物件は、想定外の費用が発生する場合があります。
８、雑費

大体、経費としてかかるのは、以上の項目です。

４、借地権付建物の場合

につきまして、後半のお話させて頂きます。

今日は、経費について、というよりも、注意事項に入りそうです。

（すこし、難しいかも知れません。）

。。。。。。

「物件明細書」に、

「地代の代払いの許可あり」の文言がある場合があります。

これは、

建物所有者の借地人が、地代を滞納している場合の措置です。

地代不払いは、借地権解除になるかも知れません。

借地権のない建物は、敷地を利用できません。

敷地を利用できない建物は、建物としての用をなしません。

入札する人はいないでしょう。

担保価値が殆どゼロ。

金融機関等債権者が困ります。

それをガードするための方策です。

裁判所は、差押債権者の申出でにより、

建物所有者に代わって地代支払いをする事を許可することができます。

そうして、借地権を存続させようとしています。


ここで、ちょっと注意してください。

代払い許可があっても、キチッと地代を払っているとは限りません。

売却基準価額が決まるまで払って、あとは未払い、なんて事もあります。

地主が、地代受領を拒否しているかも知れません。

その辺は、地主に面談して確認しておきましょう。


滞納地代は、買受人は負担する、と思っておいた方がよいでしょう。


地主が借地承継を承諾しない場合、

裁判所が代わって承諾する方法（非訟事件）はあります。

但し、業者以外の方には、

時間と費用の関係で、如何なものかな、と思います。


非訟の申立をしたのですが、

性質の悪い（＝こちらの解釈です）地主で、

１年半以上も無為に時間を引伸ばされた事があります。

（地主にとっては、恐らくこちらが性質の悪い買受人？。）

結局、利益は生まれませんでした.。




]]> http://www.e224.com/archives/51410675.html 競売物件購入にかかわる経費と感想を管理人なりにまとめました。 １、居住者を立ち退かせる費用。 ２、マンション・・滞納管理費・積立金・駐車場料等一切 ３、利回り目的のアパート、マンション、ビ ル等の場合 ４、借地権付建物の場合 ５、万一トラブル発生の... chiba30 2008-06-27T05:00:44+09:00 経費について

競売物件購入にかかわる経費と感想を管理人なりにまとめました。

１、居住者を立ち退かせる費用。
２、マンション・・滞納管理費・積立金・駐車場料等一切
３、利回り目的のアパート、マンション、ビ ル等の場合
４、借地権付建物の場合
５、万一トラブル発生の場合の訴訟費用
６、あとは、通常の中古物件購入にかかる諸経費です。
７、競売物件は、想定外の費用が発生する場合があります。
８、雑費

大体、経費としてかかるのは、以上の項目です。

４、借地権付建物の場合

につきまして、お話させて頂きます。

今日は、前半です。

。。。。。。

借地権付建物が、一般市場に売物として出る場合、

普通は、土地所有者（＝地主）は、建物所有者が建物を第三者に売却することを承諾しています。

その際の名義書換料は、事前に決めています。


競売物件の中に現れる借地権付建物は、

地主の承諾の有無に関係なく、売却に付されます。

買受人（＝落札者）は、落札後、地主との交渉が残っています。

交渉とは、

◎ 、借地権を認めてもらうこと。

◎ 、名義書換料の額を決めること。

◎、その他諸条件を決めること。


競売の借地権付建物の価格は、名義書換料を暫定的に定めています。

三点セットの内、「評価書」という資料があります。

「評価書」は、

通常取引の「重要事項説明書」記載事項と物件の価格算出の過程等が記載されています。

その中で、名義書換料についての記載もあります。

ただ、この数値は絶対的な金額ではありません。

地主を拘束する金額ではありません。

落札後、評価書記載の書換料を提示しても。

地主が承諾するかどうかは分かりません。


事前に地主を訪問して、条件などを聞いておいたほうが良いでしょう。

「裁判所の決めた通りでいいよ。」

「管理会社に任せているので、そちらで聞いてくれ。」

「弁護士に一任しているから。」

「承諾は一切しない、帰れ帰れ。」

・・・・・・・

いろんなケースがあります。


訪問、或いは電話での会話で大切なポイントがあります。

地主の人間性を見ておくことです。

トラブルを好むか、どうか。

ただ、現在はたくさんの人が訪問等しています。

多少、営業センスも必要かも知れません。

]]> http://www.e224.com/archives/51405091.html 競売物件購入にかかわる経費と感想を管理人なりにまとめました。 １、居住者を立ち退かせる費用。 ２、マンション・・滞納管理費・積立金・駐車場料等一切 ３、利回り目的のアパート、マンション、ビ ル等の場合 ４、借地権付建物の場合 ５、万一トラブル発... chiba30 2008-06-20T05:00:26+09:00 経費について


競売物件購入にかかわる経費と感想を管理人なりにまとめました。

１、居住者を立ち退かせる費用。
２、マンション・・滞納管理費・積立金・駐車場料等一切
３、利回り目的のアパート、マンション、ビ ル等の場合
４、借地権付建物の場合
５、万一トラブル発生の場合の訴訟費用
６、あとは、通常の中古物件購入にかかる諸経費です。
７、競売物件は、想定外の費用が発生する場合があります。
８、雑費

大体、経費としてかかるのは、以上の項目です。

今日は、

３、利回り目的のアパート、マンション、ビ ル等の場合

についてお話させて頂きます。

。。。。。。

競売物件から、収益用を探されている方は結構多いです。

確かに良い点があります。

賃借人がいれば、引き続いて、賃料収入が得られます。

空き室であれば、リフォーム・修理して、テナント募集ができます。


土地探しから始めて、建物の設計をし、建築して、それから募集・・、

黙って１年はかかります。

その間、無収入で、出費ばかりです。

マンションの１戸（専有部分）の場合、業者の卸値価格での購入ができるかも知れません。

普通の市場では、なかなか売物が無い地域での物件もあります。

ただ、注意点があります。


賃借人が旧所有者に預託した敷金・保証金（以下「敷金等」といいます。）です。


買受人（＝落札者）が敷金等を引き継ぐ場合があります。

賃借人が、物件から退去する際、

買受人は、実際は預かっていない敷金等を、返還しなければいけない事例があります。


また、敷金等について、返還する義務が全くない場合があります。


その違いは、「物件明細書」という資料から読み取れます。

物件明細書の「３　買受人が負担することとなる他人の権利」欄を見てください。

そこに、賃借権としての記載があれば、

基本的には、買受人は、預かっていない敷金等の返還義務があります。

その欄に記載がない賃借人が、預託した敷金等を買受人に請求しても、

買受人は応じる法的な義務はありません。


ただ、ワンルームなどで、収益用として落札した場合、

従来の賃借人に新たに敷金を要求したとします。

賃借人は、旧所有者には敷金を預けています。

もう一度払うなんて、馬鹿馬鹿しいから退去する、という例が結構あります。

そうしますと、リフォームして、賃借人の募集です。

その間、収入はなく、出費のみ。

費用の面で、

今までの入居者の敷金を負担して契約を継続した方が得、という場合があります。

そこは、見極めたほうが良いでしょう。


あとは、従来の入居者と契約締結或いは書換えの場合です。

普通は、業者に事務手続きを依頼したほうがスムーズです。

その場合の事務手数料が発生します。


競売は、所有者が困窮を極めての結果です。

まず、物件の手入れは長期間していない場合があります。

諸設備は、再点検する必要があります。

]]> http://www.e224.com/archives/51399762.html 競売物件購入にかかわる経費と感想を管理人なりにまとめました。 １、居住者を立ち退かせる費用。 ２、マンション・・滞納管理費・積立金・駐車場料等一切 ３、利回り目的のアパート、マンション、ビ ル等の場合 ４、借地権付建物の場合 ５、万一トラブル発生の... chiba30 2008-06-13T05:38:16+09:00 経費について

競売物件購入にかかわる経費と感想を管理人なりにまとめました。

１、居住者を立ち退かせる費用。
２、マンション・・滞納管理費・積立金・駐車場料等一切
３、利回り目的のアパート、マンション、ビ ル等の場合
４、借地権付建物の場合
５、万一トラブル発生の場合の訴訟費用
６、あとは、通常の中古物件購入にかかる諸経費です。
７、競売物件は、想定外の費用が発生する場合があります。
８、雑費

大体、経費としてかかるのは、以上の項目です。

今日は、滞納管理費等につきまして、お話させて頂きます。



。。。。。。



２、マンション・・滞納管理費・積立金・駐車場料等一切

マンションには管理費・積立金があります。
（超小規模戸数で、「管理費なし」の場合は例外とします。）

競売の場合、管理費等の滞納は普通です。

裁判所が、購入希望者に見せる為に作成した資料、三点セットのうち、

物件明細書の最下段には、

「滞納管理費等あり」

という文言が記載されています。

裁判所が

「滞納分は、落札者が負担するのですよ。」

という注意書きです。

金額は特定できませんので、記載されません。


入札を検討する場合、管理会社に連絡をして、

連絡した時点での確実な金額を聞いておくのも良いですよ。

ＢＩＴで閲覧等の場合、管理会社の電話番号は消されている場合が多いです。

裁判所に直接行って三点セットを閲覧すれば、番号は分かります。


何年も滞納している場合があります。

管理会社は、全額を請求してきます。

全額に支払い義務があるのでしょうか。

最高裁は、５年分については、落札者に負担義務あり、としました。

でも、判例を、水戸黄門の印籠のように出しても如何なものでしょう。

マイホームとして、これからそこで生活していく場合、住人とのお付合いの関係もありますし、難しいですね。

滞納した駐車場料につきましては、色々意見のある所です。


滞納管理費・積立金・駐車場料等は、

管理組合規則にそって、対応していくべきでしょう。


滞納管理費で、観察できるポイントがあります。

三点セットのうち、現況調査報告書という資料があります。

そこに、現況調査報告書作成時直近の管理費納付状況が記載されています。

そこを見て下さい。

滞納分がなし、或いは数ヶ月という所有者は、

比較的スムーズに退去する方が多いです。

滞納分が１年以上、なんていう場合、別な面でも要注意。

室内が荒れているケースが多いです。

男児がいる場合もそうですが、リフォーム・修理代が嵩みます。

ただし、例外はありますので、鵜呑みにはしないで下さい。

]]> http://www.e224.com/archives/51392886.html 諸経費と感想①ー立退き費用についてーその２ 競売物件購入にかかわる経費と感想を管理人なりにまとめました。 １、居住者を立ち退かせる費用。 ２、マンション・・滞納管理費・積立金・駐車場料等一切 ３、利回り目的のアパート、マンション、ビ ル等の場合 ... chiba30 2008-06-06T05:00:07+09:00 経費について

諸経費と感想①ー立退き費用についてーその２


競売物件購入にかかわる経費と感想を管理人なりにまとめました。

１、居住者を立ち退かせる費用。
２、マンション・・滞納管理費・積立金・駐車場料等一切
３、利回り目的のアパート、マンション、ビ ル等の場合
４、借地権付建物の場合
５、万一トラブル発生の場合の訴訟費用
６、あとは、通常の中古物件購入にかかる諸経費です。
７、競売物件は、想定外の費用が発生する場合があります。
８、雑費


大体、経費としてかかるのは、以上の項目です。

今日は、強制執行についてのお話をさせて頂きます。

。。。。。。

１、居住者を立ち退かせる費用②。―強制執行
（所有者居住として、お話致します。）

住んでる所有者が、何度　話をしても立退かなくて困った、という状況があります。

そういう時は、強制執行で立退かせることができます。

取り敢えず、手続き的なお話は、後にまわします。

強制執行は、お金がかかる、というイメージをお話します。


必要書類が揃いますと、「強制執行の申立」をします。

申立する場所は、裁判所執行官室です。

強制執行は、「執行官」が仕切るためです。

申立時に、前払金があります。

「予納金」といいます。

「予納金」は、執行官等の日当が含まれています。

金額は、マチマチです。

首都圏では、￥７万前後が普通のようです。

物件の数等で、額は増えます。

執行場所によっても違ってくる場合があります。

詳細は、物件を管轄する裁判所で確認されてください。

ある裁判所は、申立時、数十万円を払うところもあります。
（これは、予納金というより、強制執行全体の費用概算でしょう。）


「強制執行」に対する一般の方のイメージは、

家財をドンドン戸外に搬出する、と思っている方が多いです。

でも、即家財搬出、ではありません。

順番があります。

実際の強制執行の流れはこうなっています。


執行官が現場に赴きますと、

住んでいる人に、ここを退去するように言います。

退去しない場合、１ケ月後には、家財を搬出（これを「断行」と言います）する旨を伝えます。

これを「催告」と言います。


当日は、相手が不在のときもあります。

その為、開錠技術者（＝鍵やさん）も同行します。

占有者が在宅しており、鍵やさんの出番がなくても、日当は払います。

鍵やさんの日当は、予納金とは別途、その場で支払います。

額は、裁判所によってマチマチですが、￥５０００円位から数万円位のようです。

留守の場合も、その日（＝催告の日）から１ケ月後の家財搬出（断行）は変わりません。

（「立会」と呼ばれる人もきますが、この日当は予納金から支払われているようです。）


催告後、債務者に対して、

再度、多少の金銭の提供を申出でて、引っ越すよう交渉すれば、

普通は退去します。

強制執行までの間の任意交渉に応じず、自分勝手な論理を展開してうるさいことを主張する人がいます。

頭を下げることを嫌う、プライドの高い人に多いようです。

こういう人、断行までの間に、立退き料も貰わずに、サッサと引っ越してしまうケースもあります。


どうしても、引越しをしない人の場合、次は「断行」です。

当日は、作業をする専門職が多数来ます。

強制執行は、執行官が現場にいる短時間の間しか、行えません。


どのような家財かを記録する目録を作成しながら、手際よく、家財が搬出されます。

普通、玄関に止めてあるトラックに詰め込まれていきます。

衣類等は、ダンボールに入れてトラックへ、です。

普通の引越しのように見えますが、凛とした緊張感が漂っています。

マンションで、エレベーターの有無・・

一軒家でも、道が狭く、玄関までトラックが入れない・・

搬出する家財にピアノ金庫などの重量物がある・・

いろんなケースで、料金は加算されます。
（催告時、見積もってくれます。）

強制執行費用は、地域によって相当に格差があるようです。

神奈川県の物件主体の当社では、床面積３０坪位の一戸建で、約￥１００万位を想定しています。


所有者が抵抗する場合だって、たまにあります。

そんな時は、警察官が来、連行されます。


搬出された家財等は保管されます。

１ケ月保管して、所有者が取りに来なければ、

落札者（＝買受人）が自ら購入してから処分します。


それまでにかかった費用一切は、本来債務者所有者の負担ですが、実際は落札者が負担します。

所有者に請求しても、回収は殆ど無理。


ただ、強制執行は、単に占有者を退去させる、という側面だけではありません。　

空家の場合でも、物件によっては、このスタイルが良い場合があります。

強制執行で、執行官（＝裁判所＝国）から引渡しを受けていれば、

後日、

大切な宝物がない、

などと占有者から文句をつけられた場合、

損害賠償請求の相手は、買受人ではなく、「国」となります。

空家だから構わないだろう、

と勝手に鍵を開けて、残置した動産類を処分しますと、

後日、もし、損害賠償請求があれば、買受人に来ます。

それで約￥３００万位支払わされた例がありますので、要注意です。
]]> http://www.e224.com/archives/51386558.html 競売物件購入にかかわる経費を管理人なりにまとめました。 １、 居住者を立ち退かせる費用（任意話合、強制執行）。 ２、 マンション・・滞納管理費・積立金・駐車場料等一切 ３、利回り目的のアパート、マンション、ビ ル等の場合 ４、借地権付建物の場合 ５、... chiba30 2008-05-30T05:00:24+09:00 経費について
競売物件購入にかかわる経費を管理人なりにまとめました。

１、 居住者を立ち退かせる費用（任意話合、強制執行）。
２、 マンション・・滞納管理費・積立金・駐車場料等一切
３、利回り目的のアパート、マンション、ビ ル等の場合
４、借地権付建物の場合
５、万一トラブル発生の場合の訴訟費用
６、あとは、通常の中古物件購入にかかる諸経費です。
７、競売物件は、想定外の費用が発生する場合があります。
８、雑費


大体、経費としてかかるのは、以上の項目です。

これから数回、経費の内容と感想について、お話させて頂きます。

。。。。。。

１、 居住者を立ち退かせる費用①―任意話合。
　　　（所有者居住として、お話致します。）

初めての方が抱く不安

「居住する所有者は退去してくれるのかなあ。 」

この不安は、金銭で、大体解決できます。

民事裁判だって、つまる所「金銭」和解が主です。


落札したあとで、

「そんな費用は想定外。

住んでる所有者は、落札者に物件を引き渡す義務があるのに、

なんで立退き料を払うんだ。」

と怒った 処で、仕方ありません。

占有者は、お金がなくてホトホト困っているのが、大部分です。

ガス欠の車は走れません。

少しは、ガソリン補給 してやる事が必要です。


「金なんか払うものか。脅かして叩き出してやるよ。 」

そう胸を張る業者さんもいます。

それも一法でしょう。

ただ、これは、その業者さんだから出来ること。

エンドユーザーの方には難しい手法です。

管理人にも出来ない「わざ」です。


管理人は、立退き料を提示して、話合で退去を求めています。

まッ、管理人だけではなくて、大半の業者は払っています。

業者なりの理由があります。

強制執行で立退かせるには、費用と時間がかかります。

費用・時間のコストダウンを図っています。

占有者は、引越料が貰えて大助かり。

一石二鳥と言う訳です。


管理人は、さらにもう一つの視点があります。

「恨みを残さない」

漠然と、しかし、絶対的なポイントです。

（でも、相手の人間性で変わりますけど・・。）

これ、若いころにはありませんでした。



引越料の目安は、

強制執行費用の半分を上限として、

ケースバイケースのようです。

首都圏の普通の一戸建で、￥３０万円位からでしょう。

物件の規模、状況によっては、数百万台もあります。


地域差が非常にあります。

一戸建を、収益目的で￥１００万台で落札、

こんな場合の、立退き料￥３０万は「高すぎ」でしょう。

でも、一戸建が￥１００万台で落札できる地域の住民は、

スムーズに退去しているようです。


北海道のある小さな町です。

そこを管轄する裁判所（支部）に、引渡命令の申立をしました。

その支部始まって以来、と思われる程、珍しい事例でした。

債務者は、引渡命令を受け取りますと、数日で転居してしまいました。

近隣の話では、債務者は、よほど驚いたようでした。

隣家に鍵を預け、買受人に渡して、と伝言。

首都圏では、なかなかこうはいきません。


話合で退去しない方が、たま~~にいます。

そんな場合は、仕方ありません、強制執行です。
　　　　　　　　
その費用等につきましては、近い機会にお話させて頂きます。

]]> http://www.e224.com/archives/51377163.html 登記簿謄本（全部事項証明書）の閲覧について 最近、三点セットに登記簿謄本（全部事項証明書）を添付する裁判所が少なくなりました。 理由は不明です。 でも、私は、入札する物件の謄本は必ず見ます。 土地付建物の競売のとき、土地と建物の両方の謄本... chiba30 2008-05-23T05:00:00+09:00 各資料調査のポイント

登記簿謄本（全部事項証明書）の閲覧について


最近、三点セットに登記簿謄本（全部事項証明書）を添付する裁判所が少なくなりました。

理由は不明です。

でも、私は、入札する物件の謄本は必ず見ます。

土地付建物の競売のとき、土地と建物の両方の謄本を見ておけば結構でしょう。

プロ、と呼ばれる人たちもそうしているのでしょうか。

私が競売業界に入った当時のプロたちは違いました。

建物の謄本を見てチェック、土地をあまり見ません。

初め、理由がわかりませんでした。

おそらく、費用を節約しているのだろう、と単純に思っていました。

暫くして理由がわかりました。



土地、建物の謄本の権利関係は殆ど同じ内容です。

首都圏の一戸建は、土地の大半が建物の敷地で、あとは車庫、庭があれば少々、というスタイルが殆どです。

事件屋と呼ばれる不逞の輩は、競売物件に悪戯をする場合、建物の謄本に細工をこらして、落札者（＝買受人）から何らかの金銭を詐取しようと企む場合が多いです。

それで、まず、建物の謄本をチェックしていたのでした。

なにかおかしい、と感じたら、次に土地謄本をチェック、という順番でした。
（土地の面積が建物に比べて広く、空地の部分になにか細工を凝らせる場合は別ですが、）

但し、平成15年の民法３９５条の改正（平成16年施行・短期賃借権の廃止）で、大分、執行妨害は減っています。


謄本は、結構いろんなことを教えてくれます。

所有者の生き方や考え方、人間性なんかも、何となく想像されることがあります。

明渡が、話合で済むか、強制執行までいくか、なんかもなんとなく感じられたりします。

入札を考える方は、無駄と思っても、謄本は見ておくことをおすすめいたします。






]]> http://www.e224.com/archives/51373073.html 空家のマンションの残置物について 。。。。。。 友人の不動産業者からの相談。 入札を検討している中古マンションは、数年以上空家で、家具数点が残置されている。 もし、あとで家具のなかに貴重品を置いてあった、などと文句をつけられたら困る！ ど... chiba30 2008-05-16T05:00:32+09:00 明渡の色々

空家のマンションの残置物について

。。。。。。

友人の不動産業者からの相談。

入札を検討している中古マンションは、数年以上空家で、家具数点が残置されている。

もし、あとで家具のなかに貴重品を置いてあった、などと文句をつけられたら困る！

どのように対処したらいいのだろうか？


。。。。。。


この質問に関連する回答関連記事は、このグログでもあちこちでお話しています。

まとめますと以下のようになります。

（それぞれタイトルをクリックすれば、記事にリンクします。）

①、空家の場合の明渡方法の考え方

②、所有者を探そう、の一例です

③、事件記録を閲覧しましょう

④、空家の場合の処理の仕方の一例です。

⑤、空家の残置物は、鍵を開けて勝手に処分しても良いですか？

⑥、民法３９５条の占有者が代金納付前に退去

⑦、家財残置の空家の事前調査

⑧、空家に残置された動産類を処分して損害賠償



数年以上も空家で、管理費も結構な額を滞納している物件です。

競売業者でしたら、それなりの方法で処理してしまいます。

どうも、友人は、勝手に処分して、あとで文句を言われないか、心配しています。

そうしたら、手続きは面倒ですが、強制執行での処理が一番です。

強制執行をするためには、引渡命令の申立からスタートします。

ちょっと、専門的ですが、ここ（※）でお話しています。










]]> http://www.e224.com/archives/51367055.html 昨日、戸建の現地調査に行きました。 道路から物件を見ます。 全体の雰囲気は、非常にいい感じ。 雨戸がしまっており、車庫に車がありません、 玄関の両開きのフェンス扉をあけようとしましたがあきません。 あれ、どうしてかな？ よくみます... chiba30 2008-05-09T06:00:43+09:00 現地調査のポイント





昨日、戸建の現地調査に行きました。

道路から物件を見ます。

全体の雰囲気は、非常にいい感じ。

雨戸がしまっており、車庫に車がありません、

玄関の両開きのフェンス扉をあけようとしましたがあきません。

あれ、どうしてかな？

よくみますと、両開きの扉の端が紐で一緒に括られています。

扉が故障しているのか、敷地への立入を拒否しているのか、どっちかのようです。

故障しているようには見えません。

そうすると、ここの住人は、よほど純粋な人のようです。

道路に接する車庫から迂回して、建物の前に立つことは、小学生でも思いつくのに。

私もそのようにして、玄関ドアの前に立ち、貼られたシールを見ます。

感じとしては、まッ、普通の常識人のようです。

チャイムを押します、・・・、手ごたえがありません。

あれ、もう一回押してみます。

やはり、室内でなってる気配がありません。

引っ越したのかなあ？

電気メーターを探し、観察。

メーターはしっかり回っています。

とりあえず、聞き込みをして帰ろう。

この住環境では、「競売」ということは伏せてみよう。

相手がしっていれば良いが、そうでなければ、情報収集面で、マイナスかも知れないから。

隣家訪問。

奥さん、不信感を体全体に表しながら、

「何でしょう？」

「突然すみません、お隣のAさんの事でおたずねしたいのですが。」

「はあ？」

「私、不動産屋なんですが、実はAさんのお宅が内々で売り出されているのですが、そのことでちょっと。」

「あ～～ら、そう。」

この辺から、私への不信感が隣家売却に関心がうつっていきます。

「自殺とかそんなことがありました？」

「Aさんとは同じ位の時期に家を買っていますからねえ、そんなことはありませんよ。」

そして、色々と聞いていきます。

家族構成も聞いておきます。

男の子がいれば、室内はあれているかも知れません。

ただ、お子さんがいれば、話合で退去するでしょう。

寝たきりのお年寄がいれば、私は、基本的に、そういう物件はパスしてしまいます。

プロにあるまじき選択、と嗤われましても、これは譲れない私の価値観です。


債務者情報がある程度分かれば上出来です。

明渡方法が、話合で済むか、強制執行までいくか、目安をつけたいのです。





]]> http://www.e224.com/archives/51018704.html 今でも、ふっと思い出す明渡の話合いの１風景があります。 神奈川県西部の街。 落札した物件の債務者は、もと水道工事会社の社長。 最盛時の年商は５億でした。 バブル崩壊で徐々に事業衰退。 とうとう自宅競売。 弊社お客様が落札。 明渡の... chiba30 2007-09-15T06:56:33+09:00 競売情報含む日記や感想



今でも、ふっと思い出す明渡の話合いの１風景があります。

神奈川県西部の街。

落札した物件の債務者は、もと水道工事会社の社長。

最盛時の年商は５億でした。

バブル崩壊で徐々に事業衰退。

とうとう自宅競売。


弊社お客様が落札。

明渡の話合いを持ちました。

人生の先輩であり、しかも成功をおさめた人です。

それなりの人物のはずです。

いつものように、礼をつくして丁重に接しよう。


訪問し、キッチンに通されました。

老夫妻と対面です。

夫妻ともに真面目なお人柄です。

いろいろ話をし、引越日、立退き料を決めました。

ご主人のそばに座った老婦人は、いつもニコニコしています。

約定書を交わす段階で、

私、「実印を押して下さい。」

ご主人「実印持って来て。」


私、「建築確認書、ありませんか？」

ご主人「買った時の書類全部持って来て。」

その都度、ご婦人はサッサと立ち上がって、取りにいきます。

これからの生活もご主人についていく、という雰囲気が一杯です。

悲壮感などまったくゼロ。



途中、会話の流れのなかで、

「家内は15年前から目が全く見えないんですよ。」

エーッ。

ご婦人曰く、

「家の中は分るんですよ。外にでたら、主人が杖がわり。ちょっと離れたらすぐ、呼ぶんですよ、ホホホ。」

楽しそうに話します。

そう語るご婦人を見るご主人の目は、いとおしさに溢れていました。

私、胸の奥がキュンキュンキュン。

このご婦人が引越し準備をするのは、大変だなあ。

その場でお客様に電話。

立退き料を気持ちアップしてもらいました。



数ヵ月後、デパートから進物が届きました。

贈り主は老主人。のしは「御礼」。

無意識に、伝票の品番を見ます。

（昔、デパート関連に居ましたので、品番から値段が分ります。）

３０００円の品物です。

。。。。。。


それにしても、すぐ値踏みする、私の下品格、

武士道には程遠い習性のようです。


。。。。。。




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]]> http://www.e224.com/archives/51014415.html 私のテリトリーは、神奈川です。 たまに、東京・千葉・埼玉です。 首都圏の裁判所は、 入札書を入れる封筒には、入札書のみ、１枚だけ、入れます。 住民票或は資格証明書は、封筒に添えて提出します。 これが当り前、全国共通と思っていました。 ... chiba30 2007-09-11T07:12:41+09:00 入札手続と開札期日





私のテリトリーは、神奈川です。

たまに、東京・千葉・埼玉です。

首都圏の裁判所は、

入札書を入れる封筒には、入札書のみ、１枚だけ、入れます。

住民票或は資格証明書は、封筒に添えて提出します。

これが当り前、全国共通と思っていました。



関西の友人と話した時、

入札書をいれる封筒に、住民票も一緒にいれる、というのです。

お互いに、びっくりして、ウッソォーーー・・・・。


全国に高等裁判所は８ケ所あります。

そこの地裁執行官室にてそれぞれ確認してみました（Ｈ19,9,5）。

札幌地裁、大阪地裁は、

入札書をいれる封筒に住民票も一緒にいれます。


他の裁判所は、入札書にいれるのは、入札書のみでした。


初めて競売に参加される方は、

執行官室に、事前に確認したほうが良いです。



良く見るのが、執行官室窓口（カウンター）での風景です。

初めての方が、入札価格を記載した入札書を示して、

書き方がこれでいいかどうか、確認して欲しい。

これには、窓口のお嬢様、慌てて、入札書から目を背けます。

入札書記載の手引きを事前に読んでみてほしいですね。


郵送での入札の場合の注意事項です。

まず、裁判所が郵送用封筒を用意している場合、

「書留」の文字がプリントされています。

私製の封筒で郵送する場合は、書留で送ってください。

普通郵便では、失格です。

入札書をいれた封筒は、しっかり糊付けして下さい。

折角の入札が無効では大変です。




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]]> http://www.e224.com/archives/51011101.html 男性と女性は違う生き物、とは良く言われます。 生き物＝生き方＝考え方＝感覚、の違いでしょうか？ 男性がビックリするのは、女性の「現実」に対する対応の敏感さです。 夢に振り回されている男性には、 ほとんど持ち合わせていない「現実直視」のエ... chiba30 2007-09-08T06:54:30+09:00 落札後の手続



男性と女性は違う生き物、とは良く言われます。

生き物＝生き方＝考え方＝感覚、の違いでしょうか？


男性がビックリするのは、女性の「現実」に対する対応の敏感さです。

夢に振り回されている男性には、

ほとんど持ち合わせていない「現実直視」のエネルギーを発揮します。

その行動力には、只々脱帽です。


かって。

交渉が二転三転した後、強制執行の断行（＝家財搬出）の時です。

居住する夫人は、泣き喚き、暴れました。

暴れ方は、執行を妨害するのではなく、

玩具を欲しがる子供が、

売場の前でダダをこね、ギャーギャー泣く姿に二重写しです。


強制執行は粛々と行われました。


翌日、化粧をしたその女性が来社しました。

社長が、それまでの経緯には目をつぶり、

急遽、多少のお金を渡す約束をしたのです。

しなやかな雰囲気、笑顔満面の中年女性。

えッ、昨日と同じ女性？

一瞬、ポカ～～～～ンとする男子社員。

お金の入った封筒を受取り、

ニコニコと紙幣を数えます。

数え終わると、アララッ、封筒をサッとバッグにしまい、

サッと立ち上がっています。




任意の明渡交渉では、怒鳴りちらし、

脅したり煩い事を言ったりした男性は、

強制執行の催告をされた後、断行前、

引越代には目もくれず、さっさと転居する人も結構います。



こういう風景に、男女の違いがでるようです。

プライドと夢に生きる男性。

超現実主義を突き進む女性。



妻に話しましたら、

「当り前でしょ、大切なのは今なの。

今が連続して未来があるの。

だから何時も“今“が良ければいいの！」

私は、なにかしっくりしないのです。

でも、返事は、

「そうだよな～～あ～。」

逆らいません。

恐怖と惨めさの体験はまっぴらぴらぴら。



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]]> http://www.e224.com/archives/51006845.html 入札したあとで、心配になることがあります。 どうしても欲しい物件です。 あの入札価格では、落札できないかも、 そんな不安がわいてきます。 入札期日の締切日がまだある場合、 いろんなアイデアがうかんできます。 １、入札書記載の入札価... chiba30 2007-09-04T05:37:44+09:00 入札手続と開札期日



入札したあとで、心配になることがあります。

どうしても欲しい物件です。

あの入札価格では、落札できないかも、

そんな不安がわいてきます。

入札期日の締切日がまだある場合、

いろんなアイデアがうかんできます。



１、入札書記載の入札価格の変更はできないかなあ。

２、だめなら、入札書の引換え（交換）はできないかしら。

３、それもダメなら、もう１回入札してしまおうか。

　　最初の入札価格より高かったら、文句はないだろう。



結論をいいます。

全て、ダメです。



裁判所の競売は、民事執行法という法律で主催されます。

具体的な手続は、民事執行規則に則って行われます。



入札書を提出したあとは、入札の変更も取消しもできません。

もし、認めたら大変な事態が生じるかもしれません。

手続が完全に混乱します。

入札者間どうしで、紛争が生じるかもしれません。

業者向高額物件によっては、談合が起るかもしれません。


注意するのは、３です。

上記１、２は、執行官室の窓口指導で拒否されます。

３は、うっかり、という場合があるかも知れません。

郵送入札で、見逃した、なんて事がおこるかも。


同じ物件に、同じ名前での複数回の入札は禁じられています。

２回入札しますと、両方とも無効となります。



勿論、執行官室で、入札書提出前に、

入札価格を訂正したい場合、

入札書押印の印鑑を持っていれば、

そこで訂正はできます。

でも、その場合は、

新たに入札書を貰って書き直したほうが良いでしょう。



東京地裁の場合、

入札価格の訂正をしても訂正印がなけれな、ダメです。

また、訂正をさらに訂正した場合、

訂正印があっても開札には加えられません。


法人（会社）が入札した場合、

入札書一式に押す印鑑は社印でなくても良いです。

代表者個人のミトメでもＯＫです。






開札期日の風景の一こまはここにも書きました。




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]]> http://www.e224.com/archives/51003523.html 昨日、落札物件の明渡しが1件終わりました。 現地で、午後2時に鍵を貰う約束です。 その時、立退料全額の支払いもします。 （立退料は、原則前払いはしません。） ２０分ほど、早めに行きました。 占有者本人は、ちょっと留守のようです。 庭に入り... chiba30 2007-09-01T06:44:24+09:00 明渡の色々


昨日、落札物件の明渡しが1件終わりました。

現地で、午後2時に鍵を貰う約束です。

その時、立退料全額の支払いもします。

（立退料は、原則前払いはしません。）

２０分ほど、早めに行きました。

占有者本人は、ちょっと留守のようです。

庭に入り、窓から室内を覗きました。

殆ど、家財はありません。

本人が心配していた大型冷蔵庫も搬出していました。

占有者の携帯に電話しました。

「すみません、すぐに行きます。」

なんとも明るい声です。

今までのいろいろは吹っ切れたようです。

間違いなく新しいスタート地点にいます。


2時近くやって来ました。

一緒に、建物内部を点検します。

掃除機など１０点近くの家財が残置されていました。

「これは置いていってもいいですか。」

「まあ、それ位は良いでしょう。」

前に、

「運びきれないものは、少し位は置いていってもいいですよ。」

この言葉を忠実に守ったようです。


建築もできるタイル屋さんが、自分の思い通りに建てた家です。

評価書では一切触れていない優れた設備がありました。


水道水と雨水とを使い分けることができます。

トイレなんかは雨水で流せます。

ロフトにも、細かい気配りをしていました。

随所に工夫が見られます。

これ、ひょっとするとひょっとするかも？

確か、以前、大化物件としてここに書いたのと、なんか同じ匂いです。



まッ、蓋を開けるまでは分りませんが・・。

最後に鍵を貰い、施錠・開錠して確認します。


1階和室で、書類にサインを貰いました。

放棄書兼残置物処理依頼書、立退料の領収書です。

領収書は、金銭の受取以外にも、こまごまと確認事項を記載しています。

この時点では、お互い、もう細かい事は言いません。

事務的に作業はすすみます。



占有者は、以前交わした約定書を持ってきていました。

（約定書とは、引っ越す時期・立退料・引っ越すまでの居住者としての心構え・その他約束事項を記載した文書です。）

ほんとに約束通りのお金がもらえるかどうか、不安だったのでしょう。

これ、私の不徳、信用されなかった証拠です。

まだまだ未熟、修行不足でした。


以上、明渡しの一こまでした。



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