http://www.e224.com/ エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続。競売以外の気楽なお話、人生模様・・。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 PgNo=7; ja http://www.e224.com/ http://image.profile.livedoor.jp/icon/chiba30_60.gif http://www.e224.com/archives/51664840.html 今日のポイント・・収益用物件の賃借人の立場と、買受人の敷金に対する対応の一つの考え方 物件明細書の「３　買受人が負担することとなる他人の権利」欄が「なし」という記載で、 次の「４　物件の占有状況に関する特記事項　」で、次のような文言が記載されている場合... chiba30 2009-06-26T05:42:50+09:00 三点セットについて

今日のポイント・・収益用物件の賃借人の立場と、買受人の敷金に対する対応の一つの考え方


物件明細書の「３　買受人が負担することとなる他人の権利」欄が「なし」という記載で、

次の「４　物件の占有状況に関する特記事項　」で、次のような文言が記載されている場合の、私がコンサルする現実的な対応についてお話させて頂きます。


普通の賃借人とします。


どれも、「○○が占有している。」

という文言の後に続く文言です。

「同人の占有（又は賃借権）は（仮）差押えに後れる。」

「同人の占有（又は賃借権）は滞納処分による差押えに後れる。」

「同人の賃借権は抵当権に後れる。但し、代金納付から６ケ月明渡が猶予される。」

「同人の賃借権は差押（仮差押え、滞納処分による差押）後に期間が経過している。」


このような文言がありますと、落札者が代金納付手続きを終了し、その物件の所有者となった時点で、賃借人の立場は天国と地獄位に変わってしまいます。

賃借人が旧所有者と交わした賃貸借契約は、新所有者（買受人）には全く通用しないのです。

新所有者の前では、従来の賃貸借契約書は消滅してしまい、無効、なのです。

賃借人は、立場が、合法的賃借人から、なんと不法占有者になってしまいます。

敷金をいくら預けたんだよ、と契約書片手に新所有者に詰め寄っても、法律は守ってくれません。

それどころか、居座ろうとしても、（表現が悪いのですが）強制執行で叩き出されてしまう運命にあります。

買受人に対しては、契約自体が無いのですから。



そこで、買受人の対応です。

大抵、収益用物件を取得するのは当然、家賃が目当てです。

できれば、今の賃借人に引続き借りて貰いたいです。

いったん退去されますと、まずリフォーム、並行して、入居者の募集。

結構経費がかかってしまいます。


買受人の中には、法律の判断を優先して、

現在の賃借人と契約をする時、新たに敷金を要求する方がいます。

これ、必ずもめます。

あたり前です。

賃借人は、何の悪さもしていません。

青天の霹靂の被害者です。

そうして、賃借人は、面白くない、と退去するケースがあります。

今、敷金なし、なんて物件も結構あります。

冗談じゃあない、のです。


私が収益用物件取得を目的とした依頼者にする基本的コンサルは、敷金を負担したほうが良いです、というアドバイスです。

但し、１年以上は借りてください、などという条件をつけたら如何ですか、と。

せいぜい敷金は多くても賃料の２ケ月分です。

退去されて入らなくなった賃料のマイナス分と、新たに募集するのに支出する金額の合計額のほうが敷金よりはるかに上回っているはずです。

まあ、例外的な場合もあるでしょうが・・。



商業ビルの場合は別です。

なんといっても、保証金の額が違います。

その辺の判断は、専門業者と相談されてください。





]]> http://www.e224.com/archives/51663004.html 昨日、１件、強制執行で、執行官から引渡を受けました。 空家のマンションで、現況調査報告書の写真では、多少家財が残置されているようです。 落札後、所有者を探し、手紙を出しました。 多少の金銭の提供をするので、任意の明渡をして欲しい、という内容です。 私... chiba30 2009-06-23T06:48:32+09:00 明渡しについての色々



昨日、１件、強制執行で、執行官から引渡を受けました。

空家のマンションで、現況調査報告書の写真では、多少家財が残置されているようです。

落札後、所有者を探し、手紙を出しました。

多少の金銭の提供をするので、任意の明渡をして欲しい、という内容です。

私は、簡単にケリがつく案件、と思っていました。

どうみても、債務者に都合のよい提案です。

案の定、債務者から連絡がありました。

期日を決め、物件の前で待合わせをしました。

当日、高齢の債務者が鍵をあけました。

私、「さあ、中に入りましょう。」

債務者、「いや、私は入らない。入るのはあんた一人で入ってくれ。」

私、「なに言ってるんですか。なかに入って、いるもの、要らないものを確認して、書類にサインをもらって、それで引渡が終わるんです、そこでお金を渡します。」

債務者「冗談じゃあない。私の意思に反して売られたんだよ。そんなことはできない！あ、そう。じゃあ、この話はなかったものにしよう。」

そう言うと、サッサと物件に鍵をかけて、エレベーターに歩き始めました。

その姿は、なにか不自然です。

私があわてるのを期待しているような感じです。

私「ちょっと、待ってください。書類に目を通して、それから決めてはどうですか？」

債務者、「いや、いやだ。私はどんな書類にもサインはしない！」


私は、債務者が誰かに入れ知恵をされている、と確信しました。

「そんなら結構です。」

今度は、私が拒否しました。

債務者と私は、無言のまま、一緒にマンションの玄関をでました。

債務者が先に車に乗り込み、帰りました。

私が帰る途中、債務者の車が路肩に止まっていました。

私が追いかけてくるのを待っているようです。

あえて、私はその車を無視し、追い越しました。

この時、強制執行で処理しよう、と決めていました。

駆引きをしてくる債務者と、任意の話合をしましても、こちらが振り回されるのがオチです。


どうも最近、以前と異なり、明渡交渉に素直な態度で応対する債務者が幾分減ったような印象です。

一般の方でしたら、駆引きに応じるケースがあるかも知れません。

専門業者としての私は、債務者の下手な駆引きには、嫌悪感を感じるだけ。

最初に提示した条件が良いだけに、何か裏切られた気持ちになっていました。


そして、昨日の執行です。

残置物が無価値物と執行官が判断すれば、１回の執行で終わります。

それが狙いです。

そうしましたら、執行費用は数万円です。

開錠技術者に数万円払っても、トータル５～６万円で済みます。

しかし、開錠してみなければわかりません。

なにか搬入されているかも知れません。

現況調査報告書添付の写真ではそれほどでもないのに、実際は天井まで物が積み重なっていたこともあります。

中に入るまでは不安がありました。




室内は、ホコリのかぶったソフア、事務机、壊れた照明器具の一部でした。

執行官は、無価値物、と判断しました。

その場で引渡を受けました。

代金納付手続きからは３週間ほど経過していました。





]]> http://www.e224.com/archives/51655166.html 三点セットをネットで見ますと個人名が黒色で消されています。 昨日、横浜地裁に行きました。 入札前に、個人名を確認したいためです。 閲覧室で、三点セットを見ました。 ついでに、「配当要求終期の公告」という小冊子をみました。 差押されたばかりの物件の一... chiba30 2009-06-10T22:44:51+09:00 競売情報含む日記や感想




三点セットをネットで見ますと個人名が黒色で消されています。

昨日、横浜地裁に行きました。

入札前に、個人名を確認したいためです。

閲覧室で、三点セットを見ました。


ついでに、「配当要求終期の公告」という小冊子をみました。

差押されたばかりの物件の一覧です。

これを見、登記簿謄本を取得して所有者を調べて訪問、任意売却を勧める業者がたくさんいます。

「配当要求終期の公告」を暫くぶりに見て、あれ、ちょっと違う雰囲気に気付きました。

鎌倉、藤沢の湘南地域の物件が、以前閲覧した時より、確実に増えています。

湘南は、神奈川県内の多額納税者が多数住んでいます。

同様に、横浜市青葉区の高級住宅街の物件も増えています。

すべて敷地の広い一戸建です。


ここまで不景気の波がジワジワ浸透しているのですね。

不景気は、競売物件が増えて忙しいでしょう、という方がいます。

しかし、購入者も減少しています。


まあ、誰にでも都合の良い時代なんてあるわけないでしょう。







]]> http://www.e224.com/archives/51653408.html 今日のポイント・・収益用物件の注意 物件明細書の「３　買受人が負担することとなる他人の権利」の欄に「賃借権」として、概要が記載されている場合があります。 その場合、買受人（＝落札者）は、そこに記載された賃貸借契約を引き継がなければいけません。 ... chiba30 2009-06-07T22:44:01+09:00 三点セットについて

今日のポイント・・収益用物件の注意

物件明細書の「３　買受人が負担することとなる他人の権利」の欄に「賃借権」として、概要が記載されている場合があります。

その場合、買受人（＝落札者）は、そこに記載された賃貸借契約を引き継がなければいけません。

従来の貸主の立場を、買受人が引き継ぐ、つまり、買受人が貸主の立場になります。

そうして、従来の賃貸契約は続行しなければいけません。

敷金についても、買受人は、借主に対して、返還義務を負います。

預かってもいない敷金を返還するなんて不合理だ、と思う方も多いはずです。

裁判所もそれは承知しています。

評価書をみれば分りますが、売却基準価額算出の過程で、買受人が負担する敷金分を控除しています。


問題は、
「３　買受人が負担することとなる他人の権利」が「なし」となっている場合の賃借人に対する、収益用を目的に購入した買受人の対応です。

法律を前面に押し出す対応によっては、結果的に損をするかも知れません.

その辺は次回お話させて頂きます。。



]]> http://www.e224.com/archives/51635820.html 今日のポイント・・物件明細書記載文言のうっかり見落とし要注意 物件明細書の最後の欄に 「５　その他買受けの参考となる事項」があります。 ここに記載される文言は、とても短いので、うっかりしますと、見過ごしてしまう事があります。 でも、大切な... chiba30 2009-05-10T06:13:59+09:00 三点セットについて


今日のポイント・・物件明細書記載文言のうっかり見落とし要注意


物件明細書の最後の欄に

「５　その他買受けの参考となる事項」があります。

ここに記載される文言は、とても短いので、うっかりしますと、見過ごしてしまう事があります。

でも、大切な文言です。

中には、ギュッと絞ったトラブルの塊のような文言もあります。

慣れない方は、勝手に判断せず、専門家に確認されてから、入札の準備に入ったほうが良いでしょう。


良くみられるのは、マンションで、「滞納管理費あり」という文言です。

初めて競売物件に接する人には、この文言を読んで、単に「管理費の滞納がある。」という認識しか浮かばないでしょう。

この滞納分は、結局は落札した人が払うようになります。


借地権の物件で、

「地代代払いの許可あり」という文言が記載されている事があります。

ちょっと勉強された方は、この文言で安心されるかも知れません。

この文言には、結構深い意味が隠されています。

以下、この文言の意味をお話します。

。。。。。。。。


借地の建物が競売になりました。

建物所有者は、地代の支払をせず、大分たまっています。

このまま、地代の不払いが続けば、地主が借地権の解除をするかも知れません。

そうしますと、物件の担保価値は大幅に減少、債権回収が難しくなります。

競売を申し立てた金融機関等の債権者は、そのような事態を避けるため、建物所有者にかわって、地代を代払いする許可を裁判所からもらって、代払いします。


ここで、安心しないでください。



まず、債権者が、きっちり地代を払い続けているかどうかは分りません。

数ケ月分だけ払って、あとは未払い、なんてこともありました。


次、地主が地代を受領するかどうか、分りません。

受領拒否しているかも知れません。
（その場合、債権者は供託するでしょう。）

スムーズに、借地権が買受人に承継されるかどうか、？です。

場合によっては、裁判になるかも知れません。


この位の状態が「地代代払いの許可あり」の背景に考えられます。

。。。。。。。。


ここに記載される文言は、必ず、チェックされて下さい。

ただ、困ることがあります。

裁判所によって、同じ現象なのに、記載されたりされなかったり、ということがあります。

私の知る限り、東京地裁は丁寧に記載されている印象があります。

競売件数も多く、それだけトラブル件数も多いから、かも知れません。

結構大雑把だなあ、という裁判所支部も時折見かけます。

しっかり、三点セットを精査することが大切です。





]]> http://www.e224.com/archives/51622754.html 投資用として、ワンルームマンション、１ＤＫなど、単身者用物件を探している会員様が結構おられます。 過日、現地調査をしたが、ひとつ調査をわすれた項目があるが、どうしよう、という相談を頂きました。 内容は、物件で自殺者がいたかどうかのチェックを... chiba30 2009-04-19T22:36:29+09:00 現地調査のポイント




投資用として、ワンルームマンション、１ＤＫなど、単身者用物件を探している会員様が結構おられます。

過日、現地調査をしたが、ひとつ調査をわすれた項目があるが、どうしよう、という相談を頂きました。

内容は、物件で自殺者がいたかどうかのチェックを忘れた、というのです。

横浜地裁管轄物件です。

私は、横浜地裁の、その点の調査はしっかりしているという印象をもっています。

その旨を告げましたが、確実ではありません。

念のため、判例を調べました。

今年１月の判例がありました。

さいたま地裁です。

物件内で自殺の事実があったのに、現況調査報告書にその事実の記載がまったくありませんでした。

買受人が、それについて、損害賠償を求めた事案でした。

裁判では、執行官の調査についての過失は認めていませんでした。

まあ、物件内の自殺事故なんて、滅多には起こりません。

でも、三点セット記載事項を鵜呑みにせず、しっかりした現地調査が大切、という認識を改めてもった次第です。



]]> http://www.e224.com/archives/51596082.html 今日のポイント・・マイホームを探す方は、主に三点セットのどこを見ればいいのか？① 裁判所は、競売物件購入希望者のために、独自に物件調査をしています。 調査結果をまとめた資料を、「三点セット」とよんでいます。 一定期間、誰でも閲覧できます。 ... chiba30 2009-03-10T04:27:50+09:00 三点セットについて

今日のポイント・・マイホームを探す方は、主に三点セットのどこを見ればいいのか？①



裁判所は、競売物件購入希望者のために、独自に物件調査をしています。

調査結果をまとめた資料を、「三点セット」とよんでいます。

一定期間、誰でも閲覧できます。

ほとんどの裁判所は、インターネットでも見る事ができます。



三点セットは、

「物件明細書」

「現況調査報告書」

「評価書」

の３部作で構成されています。


いろんな観点で、見るところが違ってきます。

マイホームを探す方は、自分が使用する目的です。

買ったら、賃借人がいてすぐ使用できない、では困ります。

その判断材料としては、

「物件明細書」というタイトルの資料を見てみましょう。

物件明細書には、１～５までの欄があります。

「３　買受人が負担することとなる他人の権利」という欄があります。

まず、ここが「なし」と記載されている物件を選びましょう。

さらに、

「４　物件の占有状況に関する特記事項」欄で、

「本件所有者が占有している。」と記載されている物件を選びます。

「所有者」のところは、「共有者」或いは「債務者」という」文言でも同じです。

理由は、買受人の、立ち退いてくれ、という要求に占有している人が、居座れないからです。

買受人が新所有者となりますと、立ち退かない相手に対して、即、強制執行で立ち退かせる、という方法が認められています。

ただ、強制執行は、時間とお金がかかります。

できれば、話合で引っ越ししてもらいたいものです。






]]> http://www.e224.com/archives/51590883.html 今日のポイント・・買受可能価額が安いから、と言って、すぐ飛びつかない事。 一般の方からのご質問は、買受可能価額のかなり安い物件についてが多いです。 安い物件の理由はいろいろです。 結構見落とされているのが、持分の売却です。 道路、マンシ... chiba30 2009-03-02T05:39:39+09:00 各資料調査のポイント



今日のポイント・・買受可能価額が安いから、と言って、すぐ飛びつかない事。


一般の方からのご質問は、買受可能価額のかなり安い物件についてが多いです。

安い物件の理由はいろいろです。

結構見落とされているのが、持分の売却です。

道路、マンションの敷地なら良いのですが、

一戸建とその敷地、マンションの専有部分などが持分では困ります。

例えば、夫婦で半分づつ持分があって、夫の持分だけ競売になっている時。

買っても使用できない場合がほとんど。

そして大半の方が嫌う、購入後のゴタゴタの発生です。

持分につきましては、

物件明細書の

「１　不動産の表示」

「５　その他買受けの参考となる事項」

に、記載しています。

でも、あまりの安さに気が動転していて、

「持分」という文字が目に入らないようです。

入った方でも、気にしないようです。

こういう方が結構おられます。

相談をして、指摘されて、目が覚めます。

でも、面白い共通点があります。

説明しますと、さッと現実に戻ります。

悪酔い、二日酔いされる方がいないのです。


「不動産の表示」で、

建物とその敷地、マンションの専有部分で持分がありましたら、

足してみてください。

合計が「１」未満の場合は、パスしたほうが良いでしょう。


]]> http://www.e224.com/archives/51586952.html 今日のポイント・・明渡の日は、多少の事には目をつぶって、とにかく退去してもらうことを第一に考える事。 昨年１２月、かっての会員Ａさんから連絡がありました。 Ａさんは、５０歳前半のご婦人です。 「落札できたので、これからのことで、コンサル... chiba30 2009-02-24T07:16:18+09:00 明渡しについての色々



今日のポイント・・明渡の日は、多少の事には目をつぶって、とにかく退去してもらうことを第一に考える事。



昨年１２月、かっての会員Ａさんから連絡がありました。

Ａさんは、５０歳前半のご婦人です。

「落札できたので、これからのことで、コンサルお願いできますか。」

「えッ、どんな物件？」

すぐ、三点セットを送ってもらいました。

所有者居住部分と、アパート部分が一体になっています。

このご婦人で立退交渉ができるかなあ。

三点セットを見ました。

所有者は、高齢男性の一人住まいのようです。

どうも、頑固爺さんの雰囲気が伝わってきます。

強制執行まで視野にいれました。

そして、

「何とかなるだろう。」

最近の裁判所は、一般人には丁寧です。

強制執行についても、親切に教えてくれるはずです。

引き受けました。

コンサルの内容は、所有者居住部分の明渡交渉が主です。

アパートの賃料は、債権者におさえられています。

この場合、買受人が所有権取得時からの賃料はこちらのものです。

所有者明渡交渉のスタートです。

私が会員様専用ホームページで公開している手紙作戦実行。

予定通り、Ａさんに債務者から連絡がありました。

面談日時決定です。

面談時の注意事項をメールでコンサル。

Ａさん、極度に緊張、・・・・・していませんでした。

「何とかなるさ。」を地でいっている感じです。

（競売物件の債務者、買受人ともに、立場は違っても、女性のほうが度胸がいいようです。）

数日後、面談結果のメールが入っていました。

あれれ、退去日も決め、アパートのカギも預かっていました。

１回の面談で一発解決、・・・ヘー、お見事。

これじゃあ、専門業者と同じ効率です。

私が案内したコンサル内容以上の成果です。

そういえば、お嬢さんが言ってました。

「母は度胸がいいんです。見ていてハラハラしますけれど・・。」

そして、約束の退去の日。

物件に残置された廃棄物の量は、並ではなかったようです。

（あとで分かったのですが、２トントラック三台分ありました。）

同行した、競売物件には慣れていない不動産業者がビックリ、

「あと１週間あげるから、キチンと片付けてから引っ越してくれ。」

Ａさん、すかさず、

「いえ、この状態で結構。今日でキチンとしましょう。」

そう言って、自宅のカギと、残置動産類の放棄依頼書にサインをもらいました。

この結末、どう思いますか。




私は「満点」と評価しました。

競売物件は何が起こるか分かりません。

そして、普通は何も起こりません。

でも絶対起こらない、と断言はできません。

もし、引っ越しを１週間延ばしたら、・・・

その間になにか起きたら？？？？？？

考えただけでもゾッとします。

不思議ですが、気が緩んだとき、トラブル場合が多いです。

Ａさん、いやあ、脱帽でした。


追記：何か起きましたら、対処の仕方はあります。

　　　実際の当事者は婦人です。

　　　しかも、働いており、時間が自由になりません。

　　　コンサルタントとしましては、

　　　余分な費用と時間を費消させたくはないのです。

　　　また、解決までの間の不安感など、無いほうが良いでしょう。







]]> http://www.e224.com/archives/51537500.html 良いアパート、マンションの条件。 駅至近、日当り、築浅、etc・・。 テレビを見て驚きました。 荒れ狂うリストラ旋風地域での良い物件とは、 日当りなんか二の次三の次。 古くったって構わないう。 とにかくとにかく安い家賃の物件が人気。 冒... chiba30 2008-12-12T05:48:29+09:00 プライベートな日記

良いアパート、マンションの条件。

駅至近、日当り、築浅、etc・・。


テレビを見て驚きました。

荒れ狂うリストラ旋風地域での良い物件とは、

日当りなんか二の次三の次。

古くったって構わないう。

とにかくとにかく安い家賃の物件が人気。


冒頭の良い物件の条件は、

順調な、安定した収入、という裏づけのある人々にとっての良い物件でした。


業者である私は、

経済的に恵まれている階層に好まれる物件を「良い」と思い込んでいました。

恵まれた人が大多数をしめていれば問題なし。

でも、逆転したらどうなる？

この発見、結構ショック！


そういえば、

賞味期限スレスレの食料を低価格で提供しているお店。

賞味期限のとっくに切れた食料を、

その事実を告げて、

店主が試食試飲してから、超破格値で提供しているお店。

共通しているのは、

「もったいない」という日本の文化。




我が妻も同じ。

賞味、消費期限は全く気にしません。

「お父さん、私の舌と眼が決めるから。」

一昨晩は、湯豆腐、でした。

老夫婦で「美味しいねえ。」

でも、私は知っていたのです。

パック入り開封前でしたが、この豆腐の賞味期限は３週間前ということを。


一句。

「我が夫婦、賞味も消費も期限切れ。」
















]]> http://www.e224.com/archives/51528408.html 「裁判所の競売」は、色んな見方があります。 破綻を来たした一連の債権債務関係に一応のケリをつける、債権回収作業。 資本主義社会の不動産病院、資源回収、再生システム、産業廃棄物処理・・。 もっともっと、色んな文言があるでしょう。 それぞれの立... chiba30 2008-11-29T09:10:42+09:00 競売情報含む日記や感想


「裁判所の競売」は、色んな見方があります。

破綻を来たした一連の債権債務関係に一応のケリをつける、債権回収作業。

資本主義社会の不動産病院、資源回収、再生システム、産業廃棄物処理・・。

もっともっと、色んな文言があるでしょう。

それぞれの立場から見方もかわるようです。

昔の事をいいますと、顰蹙を買いますが、承知で言います。

競売にかかった個人、法人、ともに、私は「お仕置き」的な臭いを感じていました。

なにか、社会通念上のルール違反をした者に対して、神様がゲンコツポン。

例えば、ギャンブル狂い・女狂い・浪費癖・・・。

一方に健全な経済活動・人間生活があり、その対極に競売がありました。

今、ルール違反の臭いがしない競売物件が増えています。

勿論、物件購入、使用方法の最終判断は当事者がしています。

これは、今も昔も一緒。

結構まともに働いて、ルール違反もしないで、それで自宅競売。

ルール違反をしたのは勤務先の会社で、そのトバッチリでグシャッ。

ここまで考えて、その先を考えて、ゾッとしてしまいました。

ここで、考えるのを止めました。

１０分後、今のうちに味わえる焼酎のお湯割りに逃げ込んでいました、ウイッ。










]]> http://www.e224.com/archives/51522257.html 今日の内容は、記憶に不鮮明の部分があり、一部フィクションで補い、構成しました。 前回のブログで、苦手の占有者に、「中高年の女性」と書きました。 今は昔、こんなことが思い出されます。 都心部の一等地地域の一戸建。 私の勤務する会社が、抵... chiba30 2008-11-24T05:01:00+09:00 今は昔のお話 今日の内容は、記憶に不鮮明の部分があり、一部フィクションで補い、構成しました。





前回のブログで、苦手の占有者に、「中高年の女性」と書きました。


今は昔、こんなことが思い出されます。


都心部の一等地地域の一戸建。

私の勤務する会社が、抵当権つき、占有者つきのまま、購入した物件です。

占有移転禁止の仮処分のため、現場にいきました。


居住するのは、前所有者の母親で独り住い。

若いころは、業界でも有名な美人芸者、だったとか。

70歳を過ぎた今でも垢抜けた感じが粋です。

「絵」になる姿です。


到着時間が少し早かったので、前所有者（子息）と室内に入りました。

「今日はなんだい。」

老女の言葉は、まるで喧嘩口調。

タバコを吸いながら、テレビを見ていいます。

「裁判所が来るからね。」


「フン、誰が来たって、貰うものを貰わなくちゃあ、出ていくもんかい。」

全く、動揺しません。

・ ・お前らが何をしたって、私は動かないさ。やれるものならやってみな・・。
・
座っている老女から、そんな思いがヒシと伝わってきます。

息子の話では、老女（実母）はしっかり溜め込んでいます。



執行官がきました。

占有状況を確認します。

その時、老女は突然変身しました。

タバコはもう手にしていません。

ヨロヨロと立ち上がりました。

歩くのもやっと、という雰囲気で、執行官の前に倒れるように崩れこみました。

涙ながらに訴えます。

「こんな年寄り独りに、よってたかって・・・・。私は身寄りもないし・・・・」

「・・・・」部分は、ただただ涙。

肩を震わせ、全身から溢れる虐められモード。

（あれ、身寄りはここにいるし、他にもいる・・。虐められてるのはこっちなのに・・。）

でも、私、心の中で、思わず自分に聞いていました。

「俺、悪いことをしているのかなあ。」

執行官、すっかり老女の味方です。

我々を、善良な老ホームレスをリンチしてふざける悪ガキでも見るように睨んで、

「まあ、お宅らに言っても始まらないけど、社長に良く言っときなさい。」

そして、何かを言われた記憶があります。

執行官が帰りました。

途端に、老女はすっと立ち上がりました。

タバコを銜え、火をつけ、

「どうだい、こんなもんさ。少しは反省するんだよッ。フンッ。」

煙を我々に吹きつけました。

これ、執行官が見たらドッキリカメラ？

１分前までのお涙モードはなし、あごをグイと上げて、我々を睨みつけます。

その怒りモードの眼力（めぢから）の凄さ。

もし、この場に暴走族のアンちゃんが１００人いれば、きっと１００人とも、俯いたに違いありません。

「・・・・わけは分らないけれど、・・・・とにかく・・・・ゴメンナサイ・・・・。」





]]> http://www.e224.com/archives/51514098.html 昨日、クレーム電話がありました。 匿名の中年婦人が、ものすごい剣幕だった、と言います。 電話を受けた女子は震えていました。 私は、ホームページに神奈川県内の競売物件の開札結果を掲載しています。 入札者数と、落札価格です。 マンションは部屋... chiba30 2008-11-08T09:26:35+09:00 プライベートな日記

昨日、クレーム電話がありました。

匿名の中年婦人が、ものすごい剣幕だった、と言います。

電話を受けた女子は震えていました。


私は、ホームページに神奈川県内の競売物件の開札結果を掲載しています。

入札者数と、落札価格です。

マンションは部屋番号、戸建は枝番をカットしています。

関係部署と相談の上、個人情報に抵触しないよう、配慮しています。


ところが、それが個人情報に抵触、と怒り狂っていたそうです。

聞けば、５年前の結果、とのことです。

その婦人、友人から教えられたそうです。


私は、５年前から３年分すぐに削除しました。

匿名で、しかも連絡先も言わないクレームなんか拒否してしまえ、とは、昔の考え。


６０歳過ぎた今は違います。


これ、なんだか「天の声」に聞こえたのです。


開札結果を含めた物件情報の掲載作業は、結構つらいのです。

眼がショボショボしだしてからは、特に大変な作業です。

ただ、自分でやるから勉強になります。

しかし、開札結果のアクセスは、せいぜい１年前の分で、あとは殆どゼロ。

「来年からは、中止しようかな。その分の時間で他の内容の充実を更に図れれば、・・」

なんて思考中のクレームです。


これは、今の考えをすすめていいよ、という「天の声」と思えたのです。


最近、こういう事で、思い当たることが時々おきます。

素直に従いますと、良いことが待っています。


６０歳前、理不尽には、無理にでも逆らうところがありました。
（勿論、相手によります。強い者には直ぐ巻かれます、特に妻。）

結果・・・、残るのは後悔と経済的マイナス、という状況が多かった・・・。


「年をとると丸くなる。」とは、こんな意味もあるのかな。



私は、凛として、傍らの妻に宣言しました。

「俺は老後を平和に暮したい！だから、お前には逆らわない事にする！！！」

どうだ、妻よ、驚いたか？

「あら、お父さん！お父さん、私に逆らったことなんて今まで一度もないわよ。」

私の存在をかけた死に物狂いの反抗の数々・・・、

妻の眼には、全く記憶に残らない平穏な日常の出来事だったようです。





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]]> http://www.e224.com/archives/51512567.html 神奈川県での競売物件は、大都市圏では、本当にマンションが増えています。 土地付一戸建の数倍の件数はあるでしょう。 公庫のゆとりローンの返済は、来年から始まるそうです。 またも、マンションの競売件数は増えるでしょう。 「蟻の一穴から・・」... chiba30 2008-11-06T09:21:18+09:00 競売情報含む日記や感想


神奈川県での競売物件は、大都市圏では、本当にマンションが増えています。

土地付一戸建の数倍の件数はあるでしょう。

公庫のゆとりローンの返済は、来年から始まるそうです。

またも、マンションの競売件数は増えるでしょう。



「蟻の一穴から・・」ということわざがあります。

不動産の資産としての価値下落はマンションから・・、という事になるのかなあ。

いやいや既にそうなっている・・。

新築マンションは、粗製とは言わないまでも、乱造は間違いありませんから。


大手のマンション業者の経営者は何を考えているのだろう。

需給のバランスはとっくに崩れているのに、何故・・。

供給が増えるほどにその価格・価値の下落は自然の理です。



ある友人に笑われました。

「君は、大会社の社員は優秀、という前提で話しているね。

確かに、入社する時は優秀だよ。

でも、入社したら、自分で考える、という人間の基本を失くしてしまう。

そうしないと組織では生き残れないんだよ。

だから、段々脳が錆付くんだよ。

役員なんかは、その典型、だよ。」

（そういえば、彼も社会人のスタートは超有名な一部上場会社でした。）


彼の子息は、東大出の４０歳半ば、一流企業の幹部社員です。

「倅にはいつも言ってるんだ。早く辞めてしまえって。

でも、もう手遅れかなあ。」


彼、本気でそう思っています。


子息は、現役で東大に入りました。

５月祭はどんなものか、夫妻で見にいきました。

この夫妻、ちょっと変わった夫妻のようです。


５月祭で見た、東大生とその父兄・

彼の眼には、半分の人は狂っているように見えました。


大変だ。


この集団にいれば、息子も狂ってしまう・・。

その年の夏休み、彼は子息を外国旅行に叩き出しました。

東大なんか忘れて、とにかく世界を見て来い。


私、大企業はダメなんですね。

彼、ニヤッとしました。

本当は、だから良いんだよ。

もし、大企業の人間が、謙虚に仕事をして成果をだしたら、零細企業の歩く道は細くて歩けないよ。

傲慢の良いところは、その陰で、地道に努力する人間が活きていける道が自然にできてしまうんだよ。


そうかぁ、私にも生きる道は残されてるんだ、良し！


そうだよ、そして不景気は、いつもチャンスなんだよ。

特に、こんどのやつは大きなチャンスだよ。


いつも、思うのです。

彼との会話、凡人にはなかなか・・ねえ。






]]> http://www.e224.com/archives/51465306.html 競売不動産業界で、昔から言い伝えられた事は沢山あると思います。 私が覚えていますのが、以下の文言です。 。。。。。。 １、競売は、調査に始まって調査に終わる。 ２、更地、空家は慎重に調査しよう ３、債務者の言う事は信用しない。 ４、競売は借... chiba30 2008-09-05T05:30:08+09:00 教訓集
競売不動産業界で、昔から言い伝えられた事は沢山あると思います。

私が覚えていますのが、以下の文言です。

。。。。。。

１、競売は、調査に始まって調査に終わる。

２、更地、空家は慎重に調査しよう

３、債務者の言う事は信用しない。

４、競売は借地に始まり、借地に終わる。

５、競売は、物件を買うのではなく、事件を買うものだ。

。。。。。。

「４　競売は借地に始まり、借地に終わる。」

の私見をお話させて頂きます。

この教訓は、業者向け、という感じです。


借地物件は価額が安いので、買いやすいです。

（その代わり、銀行ローン利用という面で売り難い、かも。）

低額資本で物件を購入できる、という観点から、借地権付建物は、うってつけです。

但し、高等な試験問題かもしれません。

業者として、いろんな問題にぶち当たって、解決方法を学ぶ模擬テスト、の感じでしょう。


今ほど精密な調査資料（三点セット）がない頃に言われた言葉です。

調査は、自分だけが頼りです。

この物件で利益を上げられれば、

「業者としてのスタートは一応成功」

そして、いろんな経験を積み、又、借地権付建物の競売物件を検討します。

最初の頃の観点とは全く違う見方ができるのでしょうね。

そして、相当の利益を上げ得る物件が匂うのかも知れません。

（管理人は、残念ながら、その域には達しておりません。）

釣師の諺に【鮒に始まって鮒に終わる】というのがあります。

深い意味は分かりませんが、同じかもしれません。
　
今なら、【（特売物件の）借地に始まり、（特売物件の）借地に終わる】という処かも。



一般の方は、借地権付建物を検討される場合、

まず地主に必ずあたってください。

地主の意向確認です。

借地契約をしてくれるか、

名義書換料は幾ら、

地代は？

それらを確認しておきましょう。

評価書には、借地権の場合の名義書換料を算出しています。

その数値は、売却基準価額算出の一応の試算、と思ってください。

地主の意向を確認しての数値ではありません。

たま~~~に、ガメツイ地主がいて、ビックリ、なんてこともあります。

そういう地主は裁判で痛めつけてやる、なんて発想は、プロの分野。

一般の方は、そんな物件は、触らぬ神に祟りなし、で避けた方が無難でしょう。

メチャメチャ法知識の抜け道に詳しい事件屋がついていた、なんてことがありました。

正規の手続きなんてお構いなし。

お陰で、大分裏技・裏道を勉強させてもらいました。

でも、結局気付きました。

裏道は、（当然ですが）陽が当たらない寒～～いエリアなのです。



今は昔、驚いたことがありました。

競売にでた建物は、「建物収去土地明渡し」の判決が確定していました。

落札しても、建物の所有者は建物を取り壊して、土地を明渡しなさい、という確定判決です。

当然、誰も買わないと思っていました。

特別売却（早い者順に買える）物件になっていました。

ところが、超々ベテランの競売業者が、嬉々として買っていきました。

裁判所は、

「お宅、これ、判決が確定してるんだよ。」

業者は、そんなことは百も承知、という感じで、皺だらけの顔は大きくうなづいていました。

偶々、私はそこに居合わせて、やり取りを見ていました。

彼は、競売業界では、雲の上の存在です。

私が直接お話ができる人ではありません。

以下は、私が聞きかじりで知った彼の特徴です。

威かすようなことはしません。

弱い者いじめもしません。

嘘を言って騙したりは絶対しません。

頭で儲けるタイプです。

今でも、不思議でなりません。



たまに、

「土地が使用貸借で、建物が競売」

と表現された物件が出るときがあります。

これは、価格がメチャメチャ安いです。

建物の材料の値段プラスアルフア位。

安い！なんて喜んで飛びつかないで下さい。

「使用貸借」とは、金銭の授受ナシの貸借のこと。

土地を使用する権利は殆どありません。

土地所有者から、

「建物を取り壊して出て行け」

と裁判を起こされましたら、まず、負けます。
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