http://www.e224.com/ エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続。競売以外の気楽なお話、人生模様・・。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 PgNo=7; ja http://www.e224.com/ http://image.profile.livedoor.jp/icon/chiba30_60.gif http://www.e224.com/archives/51747888.html Yahooの掲示板で、私に質問がありました。 http://messages.yahoo.co.jp/bbs?.mm=GN&action=m&board=1073724&tid=itf0bbba6a5gda4nbbva1a22bfa4ga4bj9a4a4a4f2bca45a4a4a1a3&sid=1073724&mid=11555 以下のように回答させて頂きました。 。。。。。。 代金納付手続... chiba30 2009-11-21T05:46:00+09:00 明渡しについての色々




Yahooの掲示板で、私に質問がありました。

http://messages.yahoo.co.jp/bbs?.mm=GN&action=m&board=1073724&tid=itf0bbba6a5gda4nbbva1a22bfa4ga4bj9a4a4a4f2bca45a4a4a1a3&sid=1073724&mid=11555

以下のように回答させて頂きました。


。。。。。。

代金納付手続きを終えて、所有権を取得し、所有権に基づいて明渡交渉に臨む、というのが、法的には正しい手順でしょう。

こういう手順を踏まない場合（のほうが多いのですが）は、以下の方法です。


売却許可決定が言い渡されてから、

或いは代金納付期限通知書がきて数日以内、

のいずれかに手紙を出しています。

手紙は、繰り返し読み、冷静に考える時間が持てます。
（たまに、読まないで捨てられることもありますが・・。）

その結果、こちらに連絡をする、しないの選択もできます。

。。。。。。


法的に手順を踏む、これは大切です。

ただ、現地調査をして、たまに所有者（又はその奥さん）とお話できたりしますと、


落札されたかどうか、早く知りたい。

いつまで住んでいられるのか、相談したい。

もし、引越料がもらえるなら幾ら位かしら。


そんな質問をされることがあります。

早く結果を知らせる事が相手方の為になる場合も多いです。

私の出す手紙は、出す時期によって、若干内容を違えています。

出す時期は、三点セットを見、現地調査の結果、何となく決めています。

これは、そういう意識になっていますので、出す時期の具体的な違いの理由は、分かり易く説明はできません。


落札されても何の連絡もない場合、これ相手方は結構不安になるようです。

実際に相談を受けたことがあります。


法的に正しい手順を踏むか、

可能な限り早く連絡をするか、
（その結果、相手方の再スタート準備が早くできる）

これは、その方々の考え方、と思います。








]]> http://www.e224.com/archives/51744594.html 空家です。 近隣の聞き込み情報では、 奥さんが子供を連れていなくなって、 その後、暫くして所有者のご主人もいなくなりました、 なんて事があります。 残置物があります。 免許業者が、勝手に開錠して処分する、なんて乱暴な事はできません。 裁判所を通じての... chiba30 2009-11-15T07:03:16+09:00 明渡しについての色々


空家です。


近隣の聞き込み情報では、

奥さんが子供を連れていなくなって、

その後、暫くして所有者のご主人もいなくなりました、

なんて事があります。


残置物があります。

免許業者が、勝手に開錠して処分する、なんて乱暴な事はできません。

裁判所を通じての処理は、時間とお金がかかります。

できれば安く早く処理したい。

後日のトラブル発生も嫌だし。

そんな時、

所有者を探して、任意に引渡を受ければ手っとり早いです。


奥さんの居所を調べて連絡

「もう、離婚しており、関係がありませんから。」

ピシャリ！！

とりつく島がない感じ。


所有者の住民票はそのままです。

こんな時、必ず連絡をしてみる価値のある所があります。

確率は低いですが・・。

それで、数回、連絡がとれ、任意に引渡を受けた経験があります。





所有者の実家です。
（但し、親が生きてる場合限定のようです。）





直接訪問、ということはせず、私は手紙をだします。

こちらの真意がより伝わり、警戒感を薄めて欲しい為です。

宛先は、□■様方、として、次に所有者名を書きます。

この場合、手紙には、提供する金額を明示します。

たとえ僅かでも、所有者にとっては、悪い話ではありません。

こちらも面倒な手続きをせず、助かります。

今までの経験では、所有者は、競売物件の鍵はしっかり持っていました。

無くした、という例はありませんでした。

全部もらいます。

その後、すぐに鍵は交換します。

建築確認書など、購入時の書類があればそれも貰っておきます。

これも、不思議と持っている場合が多いです。


それじゃあ、実家はどうやって探すのでしょう。

情報源は、

近隣の聞き込みや、別れた奥さんです。

そこから得た情報を基に、さらに行動する場合もあります。

（まッ、他の方法もありますが、ここで公開するのはちょっと・・。）


ただ、ご両親は、所有者の為に、散々嫌な思いをしているかも知れません。

その辺に対する配慮はしておきたいものです。




]]> http://www.e224.com/archives/51739966.html 一戸建ての現地調査に行ってきました。 三点セット記載事項を踏まえつつ、実際に物件を見、最終チェック。 見た目の印象は重要です。 もし、良いなあ、と感じれば、他にも同様に感じた方はいるはずです。 入札の競争相手が増えるでしょう。 でも、こういう感覚は、... chiba30 2009-11-07T00:00:19+09:00 現地調査のポイント

一戸建ての現地調査に行ってきました。


三点セット記載事項を踏まえつつ、実際に物件を見、最終チェック。

見た目の印象は重要です。


もし、良いなあ、と感じれば、他にも同様に感じた方はいるはずです。

入札の競争相手が増えるでしょう。

でも、こういう感覚は、業者感覚かも知れません。


一般の方は、なかなかこうはいかないようです。

もう、自分が落札できたような感覚にひたりつつ、舞い上がってしまうのが普通です。


次は、居住者がどのような人か、のチェックです。

立退きが、話合か、強制執行か、その併用か、の判断材料が欲しいのです。

訪問して、在宅していれば、質問して、話が聞ける時があります。

何人位訪問者が来たか、なにげなく聞いておきます。


今回の物件所有者は、地元出身の建築・不動産業者でした。

高齢のご夫妻二人きりの生活です。

高齢者所有物件は、子供の為の担保提供での競売が結構あります。

今回の競売は、老社長の、人を救う、という男気が原因でした。

面白い人物です。

色々話を聞きました。


平成初期のバブル真っ盛りの頃、ある会合がありました。

地元名士、地元選出の議員等が集まった席で、

「こんな事（バブル）が長く続く筈がない、いずれ地価はさがる！」

暫くの間、変人（馬鹿）扱いをされたといいます。


数字がめっちゃ好きです。

毎月の小遣いは、ミニロトで稼いでいます。

今まで、１等は数回。

ロト６はしないといいます。

６００万通りも組合せがあるので、確率が低すぎる、という理由。


この社長、そういえば、非常に気になる事を言っていました。

これからは、個人が、マイホーム以外の不動産を所有するのは大変になる。

よほど厳選しないとね、殆どは、単に負担になるだけだよ。


私は異論あり、です。

従来の不動産活用法以外の方法が必ずあるはずです。

まだ誰も見つけていないだけ、と思っています。


]]> http://www.e224.com/archives/51736043.html 債務者所有者（以下「債務者等」と言います）に出す手紙の内容の骨格は、殆ど同じです。 ただ、内容は、資料と現地調査を総合的に判断します。 文面に微妙な違いがでるかもしれません。 手紙を読んだ債務者等が、連絡をいれたほうが得、 同時に安心感を持つ気持ち... chiba30 2009-10-31T06:49:06+09:00 明渡しについての色々





債務者所有者（以下「債務者等」と言います）に出す手紙の内容の骨格は、殆ど同じです。

ただ、内容は、資料と現地調査を総合的に判断します。

文面に微妙な違いがでるかもしれません。


手紙を読んだ債務者等が、連絡をいれたほうが得、

同時に安心感を持つ気持ちとなる内容になるよう、考えます。

（受け取った債務者等がどう感じるかはわかりませんが・・。）


直接交渉を基本とし、その旨の文言をいれます。

窓口に代理人を指定する場合は弁護士に限定します、という文言もいれます。


交渉の場に、弁護士以外の第三者が立ち会う事は、私は拒否します。

文面にも、それを記述しておきます。

もちろん、非常に丁重な文面（のつもり）です。

交渉の場に行き、第三者がいた場合、私は即、退席します。

手紙で要請した状況について、最初から協力してくれないのは、ちょっと？

（先方から言わせれば、こちらもあなたの事が分らないので、というでしょうが・・。）



普通の方が不安を感じるほど、所有者との明渡交渉は難しくはない、と思います。

ただ、例外がありますし、何が起こるか分らない、という点はたしかにあります。

確率にしましたら数パーセント以下でしょう。

業者は、経験から、その危険察知能力が高まっているのかも知れません。



]]> http://www.e224.com/archives/51731985.html 明渡交渉無事終了の嬉しいメールが届きました。 数日前、西日本の会員様Ｋさんからメールが届きました。 明渡が無事終わったという内容です。 本当に嬉しいメールです。 初めての明渡交渉です。 今回は、相手（＝債務者）が交渉の窓口に弁護士を指定してきました。... chiba30 2009-10-24T00:13:38+09:00 明渡しについての色々

明渡交渉無事終了の嬉しいメールが届きました。



数日前、西日本の会員様Ｋさんからメールが届きました。

明渡が無事終わったという内容です。

本当に嬉しいメールです。


初めての明渡交渉です。

今回は、相手（＝債務者）が交渉の窓口に弁護士を指定してきました。

一応のコンサルはさせて貰いましたが、実行するのは会員様です。

相当に不安を感じていたのでは・・・と想像します。


昔からの諺に

「火事場の馬鹿力」

というのがあります。


眼の前に迫った困難に、考えられない力を発揮する、


という意味でしょう。


専門業者が近隣にいない、或いは依頼できない落札者は、自分で交渉を成功させなければいけません。


おそらく、




「必死」




です。


そして見事に成功。


コンサルさせて頂く側の私も非常に心配です。

足の裏を靴の底から掻くような感じです。

でも、おかげさまで、今まではすべて成功しています。

理由は、・・・そうです。


私のコンサルの、上手、下手、ではありません。

落札された会員様の真剣さ、必死さが、成功したと思っています。


もう一つ、

みなさん、比較的時間が自由になるようです。

もし、お時間に余裕が無い方は、業者に依頼、が良いかもしれません。


とにかく、Ｋさん、おめでとうございました。


今月はあと1件、来月が２件、初めての明渡交渉を待つ会員様がおられます。

私の心配が快い快感に変わる事を願っています。






]]> http://www.e224.com/archives/51728161.html 明渡交渉では、具体的になにを決めればよいのですか？ 裁判所は、落札結果を債務者兼所有者（以下「債務者」と言います）に知らせる事はしません。 そこで、私の場合は手紙を出します。 普通は、手紙を読んだ債務者から連絡が入ります。 面談日時を電話で決めます。 ... chiba30 2009-10-17T06:34:22+09:00 明渡しについての色々

明渡交渉では、具体的になにを決めればよいのですか？



裁判所は、落札結果を債務者兼所有者（以下「債務者」と言います）に知らせる事はしません。

そこで、私の場合は手紙を出します。

普通は、手紙を読んだ債務者から連絡が入ります。

面談日時を電話で決めます。

面談までの間、債務者は当然いろいろ考えます。


そして面談時。


希望や質問をぶつけてきます。


。。。。。。。。

１年位住めないかなあ？

引越す時期は、子供の学校の都合で、夏（春）休みまで待って欲しいのですが・・。

選挙が終わるまで住まわせて欲しい。

家賃を払うので、このまま住む事はできませんか？

立退料が貰えるなら、引越す前に貰いたい。手元にお金は全くないので・・。

。。。。。。。。


立場を認識していないような債務者もたまにいます。

結構ノンビリした希望は、地方に多いようです。


実際、交渉でなにを決めればいいのでしょう。




（ア）、立ち退いて貰う時期

（イ）、立退き料の額と支払時期

（ウ）、建築確認書、測量図などあれば貰う事

（エ）、立ち退くまで、物件を丁寧に使用して貰う約束をする事

（オ）、約束が履行されない場合のペナルティ





こんなところでしょう。


（ア）の目安は、代金納付手続きの日が基本です。

譲歩する場合は、最大限その日から２ケ月を見ています。

強制執行で明渡を受ける場合の目安の期間にあわせています。


（イ）の目安は、強制執行をした場合の費用の半分を上限としています。

これは、業者の場合は色々な考え方のあるところです。

一律一定の金額の提示や、全く払わない所などもあります。

どの方法が良いかは不明です。

私は出来るだけ「恨みを残さない事」を基本にしています。


支払時期は、引っ越しをした日に全額を支払います。

一部でも前払いはしない方針です。

書類を交わしたら幾らか払っている所もあるようです。

それはそれでよいと思います。

私の場合、勤めていた競売専門会社の方針をまねています。

（そういう方針を選択しなければならない事件が起こった為ですが・・。）


（ウ）は、債務者が持っていれば、大抵は渡してくれます。

また、貰っておくと、あとで結構役立つ場合もあります。


（エ）は、解体を予定している場合を除き、設備等を壊されては困ります。

あまりに債務者を苛めて、室内をメチャメチャにされた例を聞いています。


（オ）は、約束を履行して貰うためです。

但し、天候などの理由で遅れる場合があります。

これは仕方ありません。

ペナルティは適用しません。


書式は、司法書士や弁護士に依頼すれば、作成してくれます。

市販されている専門書にも掲載されていると思います。

私の会員専用のホームページには雛型を掲載しています。


ただ、書式が完璧でも、最後は人間性です。

書類を交わしたからといって、安心はしない事です。










]]> http://www.e224.com/archives/51723130.html お問合せ色々（明渡交渉はどんな心構えで臨めばいいですか？） 居住する債務者兼所有者との明渡交渉の場合の心構え・基本姿勢をお話します。 業者さんによって、色々なやり方があると思います でも、これだけは認識しておいて欲しいのです。 落札者（買受人）と債... chiba30 2009-10-08T00:26:19+09:00 明渡しについての色々

お問合せ色々（明渡交渉はどんな心構えで臨めばいいですか？）



居住する債務者兼所有者との明渡交渉の場合の心構え・基本姿勢をお話します。



業者さんによって、色々なやり方があると思います

でも、これだけは認識しておいて欲しいのです。

落札者（買受人）と債務者とでは、その立場が天地ほどに違う、という事です。

明渡について心配する方は、ここの認識が足りません。

自分の不安だけにのまれています。

落札者には、法律という国家権力がバックアップしているのです。
（昔、最大の暴力団は国家権力だよ、と苦笑した友人がいました。）

それを前提にしつつ、私は丁重な態度で折衝します。

相手の希望も考慮します。

丁重ですが、もちろん、相手の言いなり、という訳ではありません。

決めるべき事はきちんと決めます。
（何を決めるかは次回にお話しをさせて頂きます。）

それには、こちらの基準をつくっておかなければいけません。

債務者の希望が、こちらの基準にあわなければ、あわせるようにしてもらいます。

交渉というより、「打ち合わせ」です。

買受人は監督になってください。

出演者（＝債務者）に演技指導するようなイメージです。

ただ、目線だけは、一歩下がってのほうが良いかと思います。

「上から目線」だけは避けたいものです。



でも、例外があります。

明渡についての案内の手紙をだしても、ナシのつぶて。

訪問し、下手にでても、反り返る方がいます。

裸一貫から成功した社長や、有名大学を出た方などにたまに見られます。

怒鳴り散らし、或いは、一方的に自分の都合を主張して、

こちらの話を一切聞こうとしません。



仕方ありません。

金銭的には、債務者には全く得にならない強制執行で処理するほかありません。



強制執行の手順は、まず、「催告」という手続きをします。

「催告」とは、

「このまま引っ越しをしないと、１ケ月後、家財を搬出してあなたをここから立ち退かせます。」

と執行官が債務者に宣言します。
（家財搬出する事を「断行」と言います。）

そうしますと、こういう強気の方等は、断行前に、こちらに連絡なしで転居している場合が多いです。

多少の引越料で、頭をさげるのが嫌なのでしょう。




買受人の方へ。


立場が違う、

いざとなったら、「強制執行」という救済手段がある、

（基本的には）国家権力に守られている。


そういう事実を再認識しましょう。


交渉の前、

こちらの基準にあえば、

「相手の言い分もできるだけ聞いてやろう！」

そう言い聞かせてください。

そうして、

明渡交渉の話合は、相手だって初めてだろう、

絶対に緊張しているはずだ！

そう思いますと、きっと自信がでてきます。




債務者の方へ。


威張ったり粘ったりするのは、あなた様の自由です。

ただ、幾らかでも金銭を受領したほうが得なことはたしかです。

どうせ引越すなら、貰えるものは貰って引越ませんか？
（但し、金銭提供の話はなく、単に、出ていけ、と言われる場合もあります。）

あとで、滞納管理費や、強制執行費用を請求されるよりはいいですよ。



]]> http://www.e224.com/archives/51720495.html お問合せ色々（明渡交渉はどのようにするのですか？） お問合せで多いのは、 明渡交渉をどのようにすればよいのですか？」 というご質問が多いです。 占有者を「所有者」に限定して、これから数回お話させて頂きます。 明渡交渉は、非常に難しいと思っている方が... chiba30 2009-10-03T00:15:42+09:00 明渡しについての色々

お問合せ色々（明渡交渉はどのようにするのですか？）



お問合せで多いのは、

明渡交渉をどのようにすればよいのですか？」


というご質問が多いです。


占有者を「所有者」に限定して、これから数回お話させて頂きます。


明渡交渉は、非常に難しいと思っている方が多いです。

たしかに交渉は難しいです。


何が難しいか、といいますと、

皆さんの気持ちが、難しいという概念に押されて、

既に負けているからです。


「引越してくれるかな。」、

という漠然とした不安が、どんよりとした曇りの天気のように、皆さんをつつんでいます。


ただ、この天気、ちょっとした気の持ちようでかわります、

晴れたり曇ったり、雨だったり、変わってしまいます。


良く、状況を注視してください。


交渉とは、大抵の場合、立場が五分五分の場合を言います。

競売の落札者と占有する所有者との交渉は、交渉とは言えません。

立場が全く違います。


言ってみれば、

所有者の希望条件を、落札者がどこまで聞いてあげるか、

落札者の、法に裏付けされた当然の要求に、占有者がどこまであわせられるか、

の打ち合わせです。


打ち合わせが不調に終われば、占有する所有者は大変です。

「強制執行」という強烈な状況が待っています。



かって、マスコミを騒がせた悪質な不動産業者がいました。

「被害者の会」ができ、超悪質行為が糾弾されました。

ついに、所有財産が多数競売となり、落札されました。

最初、

「強制執行？やれるものならやってみろ。フン！」

うそぶいていました。

強制執行が断行されました。

多数の作業員が、瞬く間に家財を搬出していきます。

国家権力の凄まじさを実感したようです。


2番目に落札された物件の明渡交渉は、素直に応じました。

「引っ越しはこちらでする。多少、引越代を面倒みてくれ。強制執行だけは止めてくれ。」

落札者に泣きついてきました。


次回、交渉の心構えをお話させて頂きます。

（今回と少し重複するかもしれませんが・・。）



]]> http://www.e224.com/archives/51713316.html 明渡の一例 昨日、１件明渡が終わりました。 ちょっと、ヒアヒアしました。 対居住者との交渉で心配したのではありません。 落札した依頼者の問題で、ドッキドッキさせられました。 入札前、ローンはｏｋの筈でした。 落札して暫くしたあと、なにか雲行きが怪しい... chiba30 2009-09-20T07:20:55+09:00 明渡しについての色々

明渡の一例



昨日、１件明渡が終わりました。

ちょっと、ヒアヒアしました。

対居住者との交渉で心配したのではありません。

落札した依頼者の問題で、ドッキドッキさせられました。


入札前、ローンはｏｋの筈でした。

落札して暫くしたあと、なにか雲行きが怪しいと言ってきました。

初めての一般依頼者です。

私は、ローンには一切タッチしないことにしています。


ローン状況は知らない私です。

売却許可決定が言い渡されましたので、所有者に手紙を出し、連絡をとりました。

電話で、明渡日、立退き料の条件を詰めていました。

そのあとに、ローンが危ないと知らされました！

ヤバッ！

もし、ローンが出なければ、立退き料を払う事ができません。

金額は依頼者と打ち合わせた金額です。


所有者には正直に事情を話すしかありません。

そして、勘弁してもらおう。


所有者に電話しました

事情を話しました。

既に、引越す場所と日にちを決めていました。


「どういう事情であれ、あなたとの話合に基づき、予定通り引越しますから。」

「分りました。

じゃあ、もし、ローンがだめだったら、言い出しっぺの私が自腹を切りましょう。

但し、額は提示した金額の半分でお願いします。」

相手は、黙って電話を切りました。


引越予定日の翌日、現場にいきました。

窓からみますと、家財等が見えます。


都内は分りませんが、神奈川の一戸建ては普通４ＬＤＫはあります。

そこから２ＤＫ位のアパート、マンションに移転するのが、普通です。

荷物が入りきれません。

普通は相当残置していきます。

本当に引越したかどうかは、ちょっと分りません。

ポストをみました。

電気を止めた書類が入っていました。

確かに引越したようです。


数日経過。

ローンがｏＫとなりました。

良かった、これで自腹を切らなくて済む！



あらためて、所有者の携帯に連絡。

アレレ、いくらかけても出てくれません。

２日間、何度もかけました・・・。

・・・出ません。

伝言に対しての連絡もありません。

こりゃあ、おそらく頭にきているんだろう。

仕方ない、任意の話合いは決裂か。


結構気の早い私は、３日目からは一切連絡はしませんでした。

まず、書留をだしました。

郵便局に転居届を出しているかどうかの確認です。

書留の流れをネットでチェック。

おそらく転居先を管轄する？他の郵便局に転送されていました。

裁判所からの郵便物は、物件の住所でだされても、届くことを確認。



並行して、住民票の取得作業にうつりました。

自治体は、個人情報を盾に、第三者への住民票交付は難しいです。

申請書に工夫します。

職員が困らないよう、添付書類を数枚つけます。

そして、入手しました。

転居の前日、転居届を出しています。

転居先が分りました。

引渡命令の宛先をこちらにすれば早いなあ。


代金納付手続きの数日前、ダメもとで所有者の携帯にかけてみました。

通じました。

所有者の気持ちも落ち着いたのでしょう。

鍵の授受と立退き料支払いの日を決めました。

場所は現地。


約束の日の２日前、所有者から連絡がはいりました。

家財の搬出が間に合わないので、日にちをずらして欲しい。


私は、感覚的に、

一度約束した日にちを後に変更する事はあまり良くない、と思っています。

なにが起こるか分りません。

できるだけ早く、「放棄書兼廃棄依頼書」と「鍵」を貰いたいのです。


必要なものだけを持ち出して貰えれば良いですよ。

いらないものは置いていって結構です。

立退き料は約束通り払います。


そして、昨日、無事終わりました。

残置された家財の処分費用は結構かかります。

それでも、強制執行で処理する費用の半分以下です。

日数も節約できました。

メデタシ、メデタシ。






]]> http://www.e224.com/archives/51686991.html お問合せ色々（空家の残置物はどうすればよいのですか？） 湘南地域の一戸建。 空家でした。 現況調査報告書には、次の記載です。 「屋内は数点の雑品が遺留してあるのみで全くの空家である。」 「本件建物の電気・水道は○年○月○日ころで停止となっている。... chiba30 2009-08-04T00:00:49+09:00 明渡しについての色々




お問合せ色々（空家の残置物はどうすればよいのですか？）



湘南地域の一戸建。

空家でした。


現況調査報告書には、次の記載です。

「屋内は数点の雑品が遺留してあるのみで全くの空家である。」

「本件建物の電気・水道は○年○月○日ころで停止となっている。」

1年以上前から空家のようです。


近隣の聞き込みでは、

所有者の姿はここ1年以上見ていない、といいます。

なんでも、別荘として使用していたようです。


建物の謄本を見ました。

（私は、一戸建の場合、土地、建物の謄本両方をチェックすることはあまりしません。
三点セットで特に問題が無い限り、長年の習性で、建物の、共同担保目録をつけた謄本だけをチェックします。）


所有者は、女性でした。

差押登記がされる数カ月前、氏名変更して、住所も東北のある県に移転しており、それを登記していました。

ちょっと珍しい形態です。

所有者の今回の行動には、アドバイサーがいるようです。

「空家だといっても段階を踏んで処理したほうがいいよ。」

という心の声が聞こえてきます。


落札できました。

事件記録を閲覧しました。

事件記録の表紙、所有者名の欄の下、代理人の欄に氏名が記載されていました。

弁護士でしょう。

記録のなかには、所有者が弁護士に依頼した「訴訟委任状」の写しが綴じこまれていました。

もちろん、この物件の明渡については、この弁護士と折衝しました。

遺留物のうち、２点欲しいものがあるので、其れを返して欲しい、あとは処分してくれ、という内容でした。

返還希望の品は、客観的な価値は殆どないように見えましたが、所有者の思い入の深いもののようでした。

空家だ、と安心しないで、徹底調査をして、事後処理の方針を決めたほうがよいようです。

今回、うっかり、遺留物を勝手に処理していましたら、

損害賠償請求されていたかもしれません。


大分前の、空家の残置物を勝手に処分したケースの判決がありました。

買受人が勝手に処分した古いヒナ飾りに対する損害賠償額が、客観的な価値ではなく、所有者の思い出深い品として、結構な額となっていたような記憶があります。

危ない危ない！！




]]> http://www.e224.com/archives/51684635.html ちょっとした気配り（書類交換時の注意事項） 占有する所有者と任意話合が成立、その内容を文書化しておきます。 大抵は、買受人が用意した書類に占有する所有者がサインをします。 それで、９５％以上の確率で、トラブルは起こらないようです。 でも、たまに起こる... chiba30 2009-07-28T18:37:41+09:00 明渡しについての色々


ちょっとした気配り（書類交換時の注意事項）


占有する所有者と任意話合が成立、その内容を文書化しておきます。

大抵は、買受人が用意した書類に占有する所有者がサインをします。

それで、９５％以上の確率で、トラブルは起こらないようです。

でも、たまに起こるトラブルは、約束した内容に文句をつける場合です。

内容の全面否定です。

そこで、一応用心です。

文書をつくりましたら、コピーします。

コピーした文書にサインを貰っておきます。

「白紙にサインさせられたので、そんな約束をした覚えはない。」

そんな事を言い出される場合もあるそうです。

まッ、今はないでしょうけれども、・・。

]]> http://www.e224.com/archives/51681350.html お問合せ色々（空家で残置物がある場合、残置物の所有者はどうやって探すのですか？） （今日は雑談です。） その物件の所有者が残置物の所有者と推定される場合です。 いろんなケースがあると思います。 プロだから，特別の方法があるのでしょうね、 いえいえ、... chiba30 2009-07-23T06:16:42+09:00 明渡しについての色々


お問合せ色々（空家で残置物がある場合、残置物の所有者はどうやって探すのですか？）


（今日は雑談です。）

その物件の所有者が残置物の所有者と推定される場合です。

いろんなケースがあると思います。




プロだから，特別の方法があるのでしょうね、

いえいえ、私は、興信所勤務の経験はありません。

特に目を見張るようなノウハウなんてありません。

コツコツと聞き込みをするだけです。


金返せ、と、相手を追い詰めるのが目的ではありません。

所有者が見付かったら多少でも金銭を提供して、

残置物を買取る、或いは放棄してもらう、

円満処理が目的、相手も喜ぶ、善意とコスト節約です。


聞かれるほうも、

そんな事情なら、分っているから教えてあげよう。

或いは、所有者本人は分らないが、親戚が◎◎◎に住んでいますよ。

奥さんどうし仲良かったから、あそこで聞けばひょっとしたら・・。


挨拶をして引越したか、突然いなくなったか、なども聞いておきます。

聞込みをするうち、所有者の人間性が見えてくる場合があります。

あとで文句を言ってくる人かどうか？

よし、文句を言ってくる気遣いはない、・・

方針の見直しをする場合もあります。


聞込みをするとき、相手には必ず名刺を渡しておきます。

数日後、連絡があったりします。


面白いことがありました。

所有者に金を貸した、という人からの連絡でした。

「そのお金を私にくれないか。

残置家財はこちらで処分する。

どんな書類にでも、サインをするし、あなたに迷惑は絶対かけない。

なあに、奴がなにを言ってきても、私が出る。

文句なんて言わせないよ。」

職人さんで、会った感じは良い人です。

善意で貸したのに踏み倒された！・・・怒り心頭。

この話、私はのりました。


債権者が何らかの情報を握っている場合があります。


家財がたくさん残っていました。

差押後、奥さんはさっさと出て行き、その後暫くして所有者は癌で死去。

所有者のご両親は、ささやかな葬儀をしたと聞きました。

ただ、家財はそのまま残置。

ご両親の居所は、近所の人はだれも知りません。

債務者の苗字が珍しいので、全国の電話帳を調べた事があります。

５、６件ありました。

電話しました。

なかに、親戚もいましたが、今、付合いはない、といいます。

仕方ないな、とりあえず、債権者に代金納付手続きの日を知らせてやろう。

担当者に連絡しました。

会話の流れのなかで、両親の居所がわかる、と言います。

なんと、私の事務所から車で１時間もかからない所にいました。

両親は、これで家賃を取ったらボッタクリだあ、と思う位の汚く古い小さな貸家に住んでいました。
（大家さん、ごめんなさい。貴方の財産をけなすつもりは毛頭ありませんので・・。）

寝たきりの老父を介護する老母が、

ご迷惑をおかけしまして申し訳ありません、

ちっちゃな体をさらにちっちゃくして土下座です。

待ってください、そんなつもりじゃあないのです。

私は、少し、眼に汗をかいていました。

老母から書類を貰い、お金を払いました。

帰り際、気配を感じて、ふと振り返りました。

老母が合掌しています。

・・・・・・・・・・。



]]> http://www.e224.com/archives/51679381.html お問合せ色々（空家はどう対処すればよいのですか？） 普通、一般の方は、空家だと安心します。 居座られる心配がない、と思うようです。 ほぼ、正解です。 私は少しだけ心配します。 競売専門業者で見習いをしていた頃の先輩の教えです。 「問題が見えているの... chiba30 2009-07-20T06:36:04+09:00 明渡しについての色々


お問合せ色々（空家はどう対処すればよいのですか？）


普通、一般の方は、空家だと安心します。

居座られる心配がない、と思うようです。

ほぼ、正解です。

私は少しだけ心配します。



競売専門業者で見習いをしていた頃の先輩の教えです。

「問題が見えているのは、それを解決すればいいさ。

問題が見えない物件ほど、キッチリ処理しておくもんだよ。」

競売の法律が今ほど整備されていないころのアドバイスです。



空家は誰もいません。

これを、どう見るか、各人の考え方ひとつです。



A案：

「空家だから、もう任意退去している。

残置物はこっちの費用負担で処理してやるんだ。

なにか言ってきたら、逆に処理費用を請求してやるさ。」


B案：

「あとで、誰かが出てきて、文句をつけられたら嫌だなあ。。。。。

文句を言われても大丈夫なようにしておこう。」


どっちの考え方をとるかは、自由でしょう。

A案で処理して、あまり問題は起こらないようです。

ただ、絶対におこらない、と断言はできません。



数年前、ある業者さんが、空家の残置物を勝手に処理しました。

裁判所は、その業者さんに損害賠償￥３百万円支払え、と判決しました。



ある業者さん。

夜逃げして、家財を残置した物件を落札。

（私のアドバイスは全く無視。）

リサイクルやさんに、家財をそっくり売却。

そんなことは忘れてしまった１年後。

北陸の司法書士事務所から、損害賠償請求の内容証明がきていました。



こんな事は面倒です。

これらを防ぐ方法は、裁判所を経由して引渡を受けておくことです。

「強制執行」と言われる方法です。

これだと、残置物の所有者の喧嘩相手は「国」。

落札者は蚊帳の外。


「強制執行」って、一般の方は嫌がる方が多いです。

「強制執行」と言いますと、なにか大事件のように感じるようです。

弱いものいじめをしているような印象もうけるようです。


また、現在の強制執行って、面倒な手続きを踏みます。

時間もお金もかかります。



空家の強制執行をおこなう前に、ちょっと所有者を探してみませんか。

所有者を見つけ出し、納得して貰えば、あとで問題はおこりません。

私がおこなうちょっとした所有者探しの方法を次回お話させて頂きます。

但し、成功確率は半分程度ですが。。。。




]]> http://www.e224.com/archives/51677565.html お問合せ色々（アパートを落札いました。家賃はいつからもらえるのですか？） 意外と多いお問合せがあります。 賃借人のいるワンルームマンション、或いはアパート、マンションを落札しました。 家賃はいつから貰えるのですか？ まず、あなたが落札したことを、裁判... chiba30 2009-07-17T05:37:10+09:00 落札後の手続


お問合せ色々（アパートを落札いました。家賃はいつからもらえるのですか？）

意外と多いお問合せがあります。

賃借人のいるワンルームマンション、或いはアパート、マンションを落札しました。

家賃はいつから貰えるのですか？


まず、あなたが落札したことを、裁判所は賃借人に知らせる事はしません。

落札者本人が、賃借人に連絡しなければいけません。

家賃は、物件の所有権を取得した時点から、貰う権利も発生します。

所有権の取得はいつからでしょう。


よく勘違いしますのが、代金を裁判所の口座に振り込んだ時点、と思っている方がいます。

代金を全額払ったのだから所有者だ、これは間違いです。


裁判所に、代金を振り込んだ控え（裁判所提出用）、住民票（資格証明）、入札書におした印鑑などを持参して、代金納付手続きを終えた時点で、晴れて「所有者」となります。

収益用物件でしたら、家賃はこちらで貰います、と主張できます。

事前に、賃借人には、知らせておかなければ、何も知らない賃借人は、今まで通りのスタイルで、家賃を既に支払っているかも知れません。

最近は、そのアパート、マンションを管理している業者が、その物件が競売にかかった事を理由に、管理をやめてしまうケースも結構あります。


できましたら、落札した時点、或いは売却許可決定が言い渡された時点で、

「こんど所有者が私になります。

正式な所有権移転の時期は、はっきりしましたらご連絡いたします。」

位の通知は、お客様である賃借人には、お知らせしておきたいものです。







]]> http://www.e224.com/archives/51676899.html お問合せ色々（立退交渉はいつから始めればいいのですか？） これはいろいろなケースが考えられます 正式には、所有者となったあと、所有権に基づき、交渉、ということでしょう。 開札期日からの一つ一つの区切りが以下です。 １、 開札期日にトップ当選した時 ２、... chiba30 2009-07-16T07:04:45+09:00 明渡しについての色々


お問合せ色々（立退交渉はいつから始めればいいのですか？）

これはいろいろなケースが考えられます

正式には、所有者となったあと、所有権に基づき、交渉、ということでしょう。

開札期日からの一つ一つの区切りが以下です。


１、 開札期日にトップ当選した時

２、 売却許可決定の言渡しを受けた時

３、 売却許可決定が確定した時

４、 代金納付期限通知書が来た時

５、 代金納付手続きをして所有権を取得した時


（専門的な文言で、慣れない方には分りにくいかも知れませんが、お付合い頂ければ幸いです。）

業者は、それぞれの考え方で、どの時点でアクションをおこすか、ある程度決まっています。

あるいは、この物件はこの段階で交渉開始したほうが良いかな、という判断もあるでしょう。


一般の方は、いつが良いでしょう。

交渉、というよりも、落札者の意向を伝える時期、と思えばよいでしょう。

ただ、物件により色んなケースがあります。

一律この時点から、とは決められません。

一応の目安です。


４の代金納付期限通知書が来たあとで、債務者に連絡、というスタイルが無理がないようです。

代金納付期限通知書には、代金納付手続きをする日が記載されていますので、話をしやすいでしょう。

手続きをしますと、買受人ははれて所有者です。

代金納付手続きをして、さあ所有者なった、債務者に即出ていけ、では、相手も困ります。

予め、余裕を持って、連絡をしたほうがよいでしょう。

代金納付手続きをした時、引渡命令の申立も忘れずしておきましょう。

（裁判所によっては、任意交渉をしても進展がない場合に初めて申立を受付けます、というスタイルの所もたまにありますが・・。）










]]>